Dem som kan huske Kartoffelkuren kan måske også huske begrebet mixlån. Det var et politisk indgreb, som gjorde det dyrere for boligejerne at optage realkreditlån. Nu indfører vi en anden slags mixlån til andelsboligforeninger, men med det formål at gøre det billigere at låne.
Når en andelsboligforening omlægger lån, falder renteudgiften og samtidig stiger afdraget på gælden. Begge dele gør, at foreningens formue stiger og dermed andelsværdierne.
I det følgende viser vi forskellen på at optage et traditionelt kontantlån på 10 millioner kr. med forkortet løbetid og 2 kontantlån, som giver den samme vægtede løbetid. Vi viser hvor meget:
- Udgiften til renter og bidrag er lavere 1. år
- Afdraget er større 1. år
- Den samlede forskel er i rente og bidragsbetalinger i lånets løbetid.
Sammenligningen er altså mellem 2 forskellige nye finansieringer, som bruges til omlægning af foreningens nuværende lån med højere rente, hvorfor det er ekstra besparelser udover besparelsen fra selve låneomlægningen, som skal beregnes individuelt.
Hvis det traditionelle lån baseret på 30-årige obligationer med forkortet løbetid:
|
Løbetid |
Besparelse 1. år | Ekstra afdrag 1. år | Besparelse i alt |
| 29 år |
4.873 |
7.353 |
52.307 |
| 28 år |
9.740 |
13.879 |
105.115 |
| 27 år |
14.599 |
19.485 |
158.424 |
| 26 år |
16.451 |
24.067 |
212.236 |
| 25 år |
24.294 |
27.500 |
266.551 |
| 24 år |
29.128 |
29.646 |
321.369 |
| 23 år |
33.950 |
30.323 |
376.692 |
| 22 år |
38.760 |
29.346 |
432.518 |
|
21 år |
43.506 | 26.471 |
488.850 |
Hvis det traditionelle lån baseret på 20-årige obligationer med forkortet løbetid:
| Løbetid | Besparelse 1. år | Ekstra afdrag 1. år | Besparelse i alt |
|
19 år |
9.631 | 11.462 |
90.246 |
| 18 år |
19.245 |
19.985 |
168.504 |
| 17 år |
28.839 |
25.050 |
247.023 |
|
16 år |
38.410 | 26.010 |
338.599 |
Hvis det traditionelle lån baseret på 15-årige obligationer med forkortet løbetid:
| Løbetid | Besparelse 1. år | Ekstra afdrag 1. år | Besparelse i alt |
| 14 år |
9.526 |
23.471 |
50.927 |
| 13 år |
19.023 |
39.596 |
101.947 |
| 12 år |
28.484 |
46.539 |
153.061 |
| 11 år |
37.899 |
41.796 |
204.269 |
Opsplitning af finansieringen i 2 lån medfører ekstra omkostninger. Som minimum skal der betales tinglysningsafgift 1.660 kr. for 2 pantebreve i stedet for kun 1 pantebrev. Det kan også tænkes, at realkreditinstituttet/banken vil tage et ekstra ekspeditionsgebyr, fordi der i teorien er tale om 2 lånesager, men det kan jo så passende være anledning til også at bede om tilbud hos andre udbydere.
Så kan foreningen i samme anledning også få testet bidragssatsen af. Boligejernes bidragssatser fastsættes alene ud fra belåningsgraden i ejendommen, mens andelsboligforeninger får fastsat bidragssatsen individuelt ud fra en samlet risikobetragtning. Og her tæller det på plussiden, at økonomien i foreningen forbedres på grund af konverteringen.
RealRåd har netop formidlet finansiering for en stor andelsboligforening, hvor bidragssatsen faldt fra 0,9 % til 0,48 %. Med til historien hører dog, at noget af finansieringen blev ændret fra variabel rente til fast rente. En sund andelsboligforening, som afdrager gæld med fast rente, og som har begrænsede indtægter fra erhvervsudlejning, bør efter vores vurdering ikke betale mere end 0,5 % i bidrag.
Hver gang bidragssatsen reduceres med 0,1 %, er besparelsen 1. år på ca. 1.000 kr. pr. million i gæld.
Hvis du bor i en andelsboligforening og ønsker et forslag til optimering af finansieringen, regner vi gerne på mulighederne. Det koster ikke noget. Det er en rigtig god idé at det sker i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse.
Ring på 2271 4006 (René Poulsen) eller skriv til rp@realraad.dk for at høre mere.
