Dem som kan huske Kartoffelkuren kan måske også huske begrebet mixlån. Det var et politisk indgreb, som gjorde det dyrere for boligejerne at optage realkreditlån. Nu indfører vi en anden slags mixlån til andelsboligforeninger, men med det formål at gøre det billigere at låne.

Når en andelsboligforening omlægger lån, falder renteudgiften og samtidig stiger afdraget på gælden. Begge dele gør, at foreningens formue stiger og dermed andelsværdierne.

I det følgende viser vi forskellen på at optage et traditionelt kontantlån på 10 millioner kr. med forkortet løbetid og 2 kontantlån, som giver den samme vægtede løbetid. Vi viser hvor meget:

  1. Udgiften til renter og bidrag er lavere 1. år
  2. Afdraget er større 1. år
  3. Den samlede forskel er i rente og bidragsbetalinger i lånets løbetid.

Sammenligningen er altså mellem 2 forskellige nye finansieringer, som bruges til omlægning af foreningens nuværende lån med højere rente, hvorfor det er ekstra besparelser udover besparelsen fra selve låneomlægningen, som skal beregnes individuelt.

Hvis det traditionelle lån baseret på 30-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid

Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
29 år

4.873

7.353

52.307

28 år

9.740

13.879

105.115

27 år

14.599

19.485

158.424

26 år

16.451

24.067

212.236

25 år

24.294

27.500

266.551

24 år

29.128

29.646

321.369

23 år

33.950

30.323

376.692

22 år

38.760

29.346

432.518

21 år

43.506 26.471

488.850

Hvis det traditionelle lån baseret på 20-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt

19 år

9.631 11.462

90.246

18 år

19.245

19.985

168.504

17 år

28.839

25.050

247.023

16 år

38.410 26.010

338.599

Hvis det traditionelle lån baseret på 15-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
14 år

9.526

23.471

50.927

13 år

19.023

39.596

101.947

12 år

28.484

46.539

153.061

11 år

37.899

41.796

204.269

Opsplitning af finansieringen i 2 lån medfører ekstra omkostninger. Som minimum skal der betales tinglysningsafgift 1.660 kr. for 2 pantebreve i stedet for kun 1 pantebrev. Det kan også tænkes, at realkreditinstituttet/banken vil tage et ekstra ekspeditionsgebyr, fordi der i teorien er tale om 2 lånesager, men det kan jo så passende være anledning til også at bede om tilbud hos andre udbydere.

Så kan foreningen i samme anledning også få testet bidragssatsen af. Boligejernes bidragssatser fastsættes alene ud fra belåningsgraden i ejendommen, mens andelsboligforeninger får fastsat bidragssatsen individuelt ud fra en samlet risikobetragtning. Og her tæller det på plussiden, at økonomien i foreningen forbedres på grund af konverteringen.

RealRåd har netop formidlet finansiering for en stor andelsboligforening, hvor bidragssatsen faldt fra 0,9 % til 0,48 %. Med til historien hører dog, at noget af finansieringen blev ændret fra variabel rente til fast rente. En sund andelsboligforening, som afdrager gæld med fast rente, og som har begrænsede indtægter fra erhvervsudlejning, bør efter vores vurdering ikke betale mere end 0,5 % i bidrag.
Hver gang bidragssatsen reduceres med 0,1 %, er besparelsen 1. år på ca. 1.000 kr. pr. million i gæld.

Hvis du bor i en andelsboligforening og ønsker et forslag til optimering af finansieringen, regner vi gerne på mulighederne. Det koster ikke noget. Det er en rigtig god idé at det sker i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse.

Ring på 2271 4006 (René Poulsen) eller skriv til rp@realraad.dk for at høre mere.

 

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin