Jeg venter lige og ser, hvordan renten udvikler sig. Lige nu er det for dyrt at komme ud af mit rentetilpasningslån”.

Det er en reaktion vi ofte hører, når potentielle kunder henvender sig med et ønske om at komme ud af den variable rente. Og vi formoder, at der er et behov for trygheden ved fast rente, da man vel ellers ikke ville overveje det?

56 % af boligejerne har lån med variabel rente, og de har haft nogle gode år, fordi renten har været markant lavere end den faste rente. Selvom bidragssatserne er højere på lån med variabel rente. På det seneste er renterne raslet ned, så man nu kan låse et 30-årigt lån med fast rente til 1 % på et fornuftigt kursniveau. Det svarer til ca. 1,5 % mere i rente end et tilsvarende lån med variabel rente.

Men hvad får så boligejerne til at holde igen med at omlægge til fast rente? Vi ser 2 årsager:

  1. Ydelsen stiger
  2. Gælden stiger

Hvor meget ydelsen stiger, afhænger naturligvis af, hvad rente- og bidragssatsen er på det nuværende lån, og hvor meget gælden stiger, afhænger af hvilken lånetype der omlægges fra og hvor lang tid der er til næste rentetilpasning.
Har man f.eks. et F5 lån, som blev optaget for 2,5 år siden, er der et kurstab på indfrielsen på ca. 1,5 % og et tilsvarende kurstab på det nye lån. Altså 3 % i alt, hvortil kommer andre omkostninger på ca. 0,7 %. Gælden stiger altså med ca. 3,7 % eller 37.000 kroner pr. million i gæld.

Det er en evig diskussion, om man skal vælge variabel eller fast rente. Skal man gå fra variabel til fast rente, og i givet fald hvornår? Og beslutningsgrundlaget gør det ikke nemmere, for hvordan skal man kunne sammenligne en kendt fast rente med en ukendt fremtidig rente?

Lad os bare igen slå fast, at både ydelse og restgæld stiger, hvis man omlægger fra variabel til fast rente. Det er stensikkert, men skal det så afholde boligejere fra at gøre det? Eller skulle man også sammenligne den stigende ydelse og gæld med, hvad man har sparet i den tid, man har haft variabel rente og bare glæde sig over den gevinst?

Vi har netop regnet på en boligejers lån. Det er et F5 lån som blev optaget for ca. 2,5 år siden og som derfor har 2,5 år til næste rentetilpasning. Renten er 0,15 % og bidragssatsen er 1,17 %. Startgælden var 2,5 mill. og hvis boligejeren i stedet havde valgt en fast rente, ville renten have været på 2,5 % stort set uden kurstab.

Vi kan nu regne på besparelserne i de 2,5 år der er gået, og sammenligne med omkostningerne og de nye ydelser, hvis lånet i dag omlægges til fast rente 1 % 30 år.

Man skal her huske, at der i nettoydelsen også er indregnet, at man afdrager mere, hvis renten er lav, så derfor kan man lave regnestykket:

Sparede nettoydelser i alt 39.000 kr.
+ Lavere gæld på F5 lånet 56.000 kr.
= ramme til kurstab og stigende ydelser ved omlægning 95.000 kr.

Hvis F5 lånet skal indfries i dag vil gælden stige med ca. 96.000 kroner og nettoydelsen vil stige med ca. 2.000 kr. det første år, hvis restløbetiden fastholdes på 27,5 år. Vælger man 30 år, falder nettoydelsen med ca. 5.000 kr. det første år.

Besparelserne fra de 2,5 år der er gået bliver altså nu spist af nye kurstab og omkostninger. Til gengæld har man nu et lån med gode muligheder for en senere kursgevinst ved omlægning til højere rente, hvilket man ikke vil have, hvis man holder fast i lånet med variabel rente.

Om renten så faktisk stiger igen ved vi selvfølgelig ikke, men mod dog ikke at det sker på et tidspunkt?

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
X