Vi venter lige – Hvad venter vi egentlig på?

På Facebook kan man spørge og udveksle erfaringer om realkreditlån i gruppen Aktieporteføljen – debat om realkreditlån. RealRåd har i et stykke tid været ordstyrer i gruppen og har derfor læst de fleste indlæg og kommenterer også indimellem.

På det seneste er et tema gået igen. Boligejere som skal omlægge deres 2%-lån venter på at kurserne stiger. Det er der ikke noget mærkeligt i, for hvem vil ikke gerne have en bedre kurs? Der kan være flere årsager til, at lånet ikke allerede er blevet omlagt, men en af grundene er desværre at der stadig ventes på et lånetilbud fra ”banken”. Og dem som nu har fået et tilbud kan konstatere, at kursen på 0,5% lånet er faldet siden toppen, hvor lån kunne udbetales til kurs 98,45. Nu er kursen 97,07 (25.9.2019). Og hvad gør man så? Man kan f.eks. vente på at kursen stiger igen, med den usikkerhed der er, for at det ikke sker. Eller man kan vælge et 1% lån i stedet, hvor kursen nu er 99,68 (afdragsfri serie 25.9.2019).

Men 1% i rente er jo det dobbelte af 0,5% vil den kvikke boligejer sige, hvilket vi ikke vil bestride. Men prisen på et realkreditlån er andet end renter. Kurstabet er også en væsentlig omkostning. Især hvis man er til aktiv gældspleje med hyppige konverteringer. Målt over 30 år vinder lånet til 0,5 % rente, men hvor mange realkreditlån løber i 30 år?
Med de nuværende kurser er den samlede ydelse efter skat ca. 29.000 kroner lavere pr. million, men det giver jo ingen mening at sammenligne over 30 år, hvis den reelle løbetid er meget kortere.

Vi kan sammenligne de 2 aktuelle muligheder:

  • 0,5 % 30 år til kurs 97,07
  • 1,0 % 30 år til kurs 99,68
Pr. million i gæld:

0,5 %

1,0 %

Forskel

Nyt lån

1.031.000 kr.

1.004.000 kr.

-27.000 kr.

Nettoydelse 1. år

40.874 kr.

41.084 kr.

210 kr.

Netto i alt over 30 år

1.171.000 kr.

1.200.000 kr.

29.000 kr.

År før samme gæld 9 år

Man bruger altså besparelsen de første 9 år på at afdrage den ekstra gæld.

Tilbage til spørgsmålet, hvad venter vi på? F.eks. at kursen på 0,5% lånet stiger til 99. Så kan vi sammenligne med den nuværende kurs.

Pr. million i gæld:

0,5 % kurs 97,07

0,5 % kurs 99

Forskel

Nyt lån

1.031.000 kr.

1.010.000 kr.

-21.000 kr.

Nettoydelse 1. år

40.874 kr.

40.077 kr.

-797 kr.

Netto i alt over 30 år

1.171.000 kr.

1.148.000 kr.

-23.000 kr.

Der er ikke noget forkert i at gå efter den marginale ekstra gevinst, som ovennævnte tal jo viser. De er kun et udtryk for, hvad man sparer EKSTRA ved at vente på en bedre kurs. For der vil være gevinst ved at omlægge 2 % lånet allerede nu, og risikoen ved at vente er, at man helt misser muligheden, hvis kurserne i stedet falder. Så kan man gå glip af en nettobesparelse 1. år på ca. 3.100 kr. pr. million i gæld.

Skåret ind til benet er det jo den gamle talemåde:
En fugl i hånden er bedre end 10 på taget.

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin