For en måned siden offentliggjorde Nordea en renteprognose, hvor banken forudså en kurs ned til 90,4 på 30-årige 1% lån ved udgangen af 2021. I går fulgte Realkredit Danmark efter med en næsten identisk prognose, som forudså kursen ned til 90,1 på 12 måneders sigt. I begge tilfælde må det formodes at effekterne af Coronakrisen er indregnet.

Selvom Nordea og Realkredit Danmark ikke er helt enige om tidspunktet, så er de enige om kursniveauet, og det kan man så tro på eller lade være. Hvis vi kendte forudsætningerne for prognoserne, kunne man bedre vurdere sandsynligheden, men gør vi ikke, og så må vi jo gætte på, hvad der ligger bag.

Mange økonomer ser, modsat Nordea og Realkredit Danmark, lavere renter, fordi væksten i den kommende tid forventes at være negativ, hvilket taler for lavere renter. Men der er også økonomer som mener, at lavere renter ikke mere påvirker væksten som tidligere, så derfor må der ligge andre forudsætninger til grund for prognoserne.

Et bud kunne være det faktum, at vi i den kommende tid vil se massive gældsudstedelser til finansiering af effekterne af Coronakrisen. Alene i USA er behovet for nye statslån skønnet til +30.000 milliarder kr. og i EU tales der om et fælles kriselån på 3.750 milliarder kr. hvortil kommer EU-medlemmernes egne statslån. Spørgsmålet er om så store gældsudstedelser kan ske til de nuværende renter?

I januar måned opgjorde Nationalbanken, at udenlandske investorer ejede 39% af danske 30-årige realkreditobligationer med fast rente. Det svarer til 350 milliarder kroner. Grunden til den store kærlighed til vores obligationer er, at sikkerheden er næsten lige så god som statsobligationer, og renten samtidig er lidt højere. Men hvad nu hvis renten på de nye US-Bonds bliver så tillokkende, at de danske realkreditobligationer bliver solgt til fordel for US-Bonds? Så vil kurserne uundgåeligt blive presset ned.

RealRåd kan ikke forudsige renten, men vi holder øje med den og giver vores kunder besked, når der opstår en konverteringsmulighed. Og hvis de 2 prognoser lægges til grund, følger her et eksempel på det.

  1. Du har et 1% lån på 3.000.000 kr. med 30 års løbetid og en nettoydelse på 10.340 kr.
  2. Om 12 måneder er gælden faldet til 2.914.000 kr. og nettoydelsen er 10.330 kr.
  3. Kursen er faldet til 92,5 og lånet omlægges til 2% til kurs 99,5
  4. Det nye lån bliver på 2.736.000 kr. og en nettoydelse på 10.470 kr.
  5. Gælden er reduceret med 178.000 kr. og nettoydelsen er steget med 140 kr.
  6. Da du løbende betaler mere i rente og afdrager mindre, går der 10,25 år før kursgevinsten er spist af højere renter og lavere afdrag.

Hvorfor regner vi nu med at 1% lånet indfries til kurs 92,5, når prognosen siger 90? Det gør vi, fordi det afgørende i en konvertering til højere rente er, hvor stor kursforskellen er på 1% lånet og det nye 2% lån. Og her er det optimale kursspænd matematisk på ca. 8 kurspoint. Så hvis vi regner med en lavere indfrielseskurs, vil også kursen på det nye lån blive lavere. Samtidig ved vi at nye lån om 12 måneder, vil være baseret på obligationsserier som udløber i 2053 i stedet for i 2050. Og det betyder en lidt lavere kurs på det nye 2% lån. 2053-serierne bruges allerede, og derfor kan vi se, at kursforskellen er på 1 kurspoint, og derfor bruger vi en kursforskel på 7 i stedet for 8.

Lad RealRåd vurdere dine konverteringsmuligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og aftal en gennemgang med os. Det koster ikke noget.

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
X