Skal vi vente? Eller er vi på vej mod en dobbelt konverteringstrekant?

Skal man vælge en omlægning, som måske ikke er helt optimal eller vente på bedre kurser, lavere differencerenter og dermed løbe risikoen for slet ikke at komme til at konvertere? Dette dilemma taler vi i øjeblikket om med vores kunder, som har mulighed for at omlægge lån til 1%.

Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen på 1% 2050 ca. 98,50, som er lidt under, hvad vi normalt venter på, før vi generelt anbefaler en omlægning fra 2%. Men der kan være forskel på den generelle anbefaling og en individuel anbefaling, fordi den enkelte kunde kan have forskellige forventninger og udgangspunkt.

Hvis man i dag har et 2% lån på 3 millioner, skal det omlægges til et nyt 1% lån på 3.109.000 kr. hvis kursen er 98,50. Rentebesparelsen er på ca. 28.000 kr. det første år, og hvis man tager højde for skat, vil det tage 4,75 år, før de 109.000 kr. er tjent ind, og det er under RealRåds generelle målepunkt, som er maksimalt 5 år. I RealRåd har vi dog også meget fokus på gælden og vi kan konstatere, at gælden her stiger med 109.000 kr. men efter 4,75 år er det ren besparelse hver eneste dag. Det burde derfor være en nem beslutning at omlægge fra 2% til 1%, hvis man har en tidshorisont på over 4,75 år.

Men mange af vores kunder, som har 2% lån, konverterede fra 1% i april måned, så derfor ser vi også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet konverteret. Situationen i april måned var helt ekstraordinær. Obligationskurserne faldt meget hurtigt, og efter 3-4 dage var muligheden væk igen. Samtidig var forskellen i kursen på 1%-lån og 2%-lån mindre end normalt, og derfor var nogle af disse konverteringer ikke så optimale som normalt, men dog gode konverteringer med reduceret gæld til følge.

Vi ser derfor også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet omlagt i april måned og sammenligner med gælden på det nye 1% lån. Det er forskellen her, der viser den reelle gevinst. Det kalder vi i RealRåd for en Konverteringstrekant.

Og måske er den samlede gevinst ikke imponerende, men den skal jo ses på baggrund af en periode på kun 2-3 måneder.

Udover at forholde sig til den konkrete gevinst af en Konverteringstrekant, skal man også se fremad mod den næste konvertering. Og her er det gode spørgsmål, som der ikke findes et sikkert svar på, hvad vej går renten?
Hvis den går ned, kan man stadig omlægge til 1% til en god kurs, og afhængig af hvornår det måtte ske, kan man være heldig at spare en måneds differencerenter i forhold til i dag.
Men hvis renten stiger til 2%, hvilket både Realkredit Danmark og Nordea ser som en mulighed indenfor 12-18 måneder, skal man ned i 1% inden da, hvis man vil have konverteringsmuligheden.

Hvis man om 12 måneder kan konvertere 1% lånet til 2%, vil den nye gæld blive på 2.831.000 kr. Hvis man beholder 2% lånet på 3.000.000 kr. vil gælden om et år være 2.923.000 kr.
Gevinsten ved endnu en Konverteringstrekant vil altså være 92.000 kr. på et år.

Hvis du er kunde i RealRåd, kan du til enhver tid se din samlede gevinst af dine omlægninger. Ikke kun den aktuelle.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre om dine muligheder.

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
X