Skrå konvertering – Skråt op (eller ned).

Hvad er en skrå konvertering egentlig? Man kan måske godt kalde det en konvertering, men omlægning til en anden låntype er nok mere retvisende, for det dækker over, at man fravælger den faste rente med konverteringsmuligheder, og i stedet vælger en variabel rente.

Groft sagt, kan man sige at man skifter fra en langsigtet lånestrategi til en kortsigtet lånestrategi, hvis man laver en skrå konvertering.

Langsigtet strategi. Her kender du renten i hele lånets løbetid, og kan konvertere lånet til højere rente/lavere gæld eller lavere rente/lavere ydelse, når muligheden opstår.

Kortsigtet strategi. Her kender du kun renten til næste rentetilpasning, og vil ved renteændringer få en højere eller lavere ydelse. Til gengæld er renten her og nu lavere end den faste rente.

Den 20.8.2021 er forskellen på de 2 lånetyper i hver ende af risikoskalaen, fast rente i 30 år og F-kort hvor renten tilpasses hver 6. måned:

80% belåning med kursværdi 1 million i Totalkredit:
  Fast rente F-Kort Forskel
Rentesats 1,00% -0,29% -1,29%
Kurs 97,00 100,05  
Hovedstol 1.031.000 kr. 1.000.000 kr. -31.000 kr.
Bidragssats 0,74% 0,90%  
Ydelse før skat 3.948 kr./md. 3.164 kr./md. -784 kr./md
Ydelse efter skat 3.578 kr./md. 3.038 kr./md. -540 kr./md.
1. års afdrag 2.469 kr./md. 2.661 kr./md. 192 kr./md.

 

Det var som nævnt de 2 lån i hver sin ende af risikoskalaen, og derimellem findes forskellige varianter af lån, hvor der er længere mellem rentetilpasningen. Hvert år, hvert 3. år og hvert 5. år.

Det er klart, at muligheden for en lavere nettoydelse her og nu kan friste. Er lånebehovet f.eks. 3 millioner kroner, er nettoydelsen 1.620 kr. lavere og samtidig afdrages der 576 kr. mere på gælden, og endelig så slipper man for et kurstab på 93.000 kr. Men besparelsen kender man kun i 6 måneder, for herefter får man en ny rente og ydelserne tilpasses også.

Graferne nedenfor viser tydeligt, at det de sidste 10-12 år kan have været et heldigt valg at vælge den korte rente, for i perioden har rentepilen, med korte justeringer, kun peget nedad, så man løbende har fået justeret ydelserne ned, mens man med fast rente, har måttet konvertere lånene for at få samme fordel. Men læg mærke til, at den korte rente kommer fra et niveau på ca. 6% for kun 12 år siden.

Når renten stiger, ikke hvis, så vil ydelserne på F-Kort blive justeret op, mens ydelserne på de fastforrentede lån vil være uændrede. Og har man et fastforrentet lån, får man muligheden for at konvertere lånet og få en lavere restgæld. Har man variabel rente, får man ikke muligheden for at reducere restgælden.

Det er ikke gratis at konvertere til højere rente.

Når man konverterer til højere rente, f.eks. fra 1% til 2%, fordobler man renten, men man halverer ikke gælden, så derfor stiger renteudgiften. Hvis kursen på 2% lånet er 100, er kursen på 1% lånet 92-93, hvis obligationsserierne har samme udløbsår, og ser man bort fra omkostningerne, kan man sammenligne et 2%-lån på 930.000 kr. med 1%-lånet på 1 million:

30 års løbetid 1% 2% Forskel
Gæld 1.000.000 kr. 930.000 kr. -70.000 kr.
Ydelse før skat 3.828 kr./md. 4.010 kr./md. 182 kr./md
Ydelse efter skat 3.470 kr./md. 3.484 kr./md. 14 kr./md.
Rente og bidrag 1. år 1.434 kr./md. 2.104 kr./md. 670 kr./md.
1. års afdrag 2.394 kr./md. 1.906 kr./md. -488 kr./md

 

Når man både betaler mere i rente og afdrager mindre, vil kursgevinsten på 70.000 løbende blive spist op, og derfor vil en konvertering til højere rente på et tidspunkt blive urentabel. Så hvis ikke man indfrier lånet inden da, f.eks. i forbindelse med endnu en konvertering, vil omlægningen give underskud.

Og så kommer vi til det, som det handler om. Den fristende skrå konvertering, hvor man omlægger fra en fast rente til et lån med variabel rente. Hvis den faste rente er 2% og kursen på 1% er 93, skal man have finansieret 930.000 kr. til 2% i fast rente. Det svarer til, at renten er steget med ca. 0,6% i forhold til i dag, og så kan vi forudsætte, at renten på F-Kort nu er +0,31%, og lave en ekstra kolonne:

 

30 års løbetid 1% 2% F-Kort 0,31%
Gæld 1.000.000 kr. 930.000 kr. 930.000 kr.
Ydelse før skat 3.828 kr./md. 4.010 kr./md. 3.396 kr./md.
Ydelse efter skat 3.470 kr./md. 3.484 kr./md. 3.164 kr./md.
Rente og bidrag 1. år 1.434 kr./md. 2.104 kr./md. 927 kr./md.
1. års afdrag 2.394 kr./md. 1.906 kr./md. 2.469 kr./md.

 

En skrå konvertering er altså, her og nu, på alle parametre bedre end konvertering til 2%. Men tallene gælder kun 6 måneder frem indtil den nye rente fastsættes. Og valg af variabel rente er også et fravalg af fremtidige konverteringsmuligheder, og stiger renten om et år igen med 1%, kan 2% lånet omlægges til 3% med endnu lavere gæld, mens man kun får en højere ydelse på F-Kort, hvor renten nu er 1,31%:

29 års løbetid 3% F-Kort 1,31% Forskel:
Gæld 865.000 kr. 900.000 kr. 35.000 kr.
Ydelse før skat 4.260 kr./md. 3.780 kr./md. -480 kr./md.
Ydelse efter skat 3.587 kr./md. 3.371 kr./md. -216 kr./md.
Rente og bidrag 1. år 2.674 kr./md. 1.640 kr. /md. -1.034 kr./md.
1. års afdrag 1.586 kr./md 2.141 kr./md. 555 kr./md.

Her er F-Kort stadig billigst målt på ydelserne, men gælden er nu 35.000 kr. større, hvis man har valgt
F-Kort. Og sådan kan man blive ved med at sammenligne, hvis renten f.eks. stiger med 1% om året, indtil renten på F-Kort er 6%, og man alternativt har konverteret det fastforrentede lån op 4 gange mere til 7%:

24 års løbetid 7% F-Kort 6% Forskel:
Gæld 631.499 kr. 794.550 kr. 163.051 kr.
Ydelse før skat 4.952 kr./md. 6.002 kr./md. 1.050 kr./md.
Ydelse efter skat 3.930 kr./md. 4.801 kr./md. 871 kr./md.
Rente og bidrag 1. år 4.090 kr./md. 4.802 kr./md. 712 kr./md.
1. års afdrag 862 kr./md. 1.200 kr./md. -338 kr./md.
Nettoydelser i alt 234.000 kr. 225.000 kr. 9.000 kr.
Omkostninger til hver konvertering er indregnet med kurtage og 10.080 kr. i faste omkostninger

 

Sammenligningen er ren matematik. Der er ikke taget hensyn til, om det er sandsynligt, at renten stiger med 1% om året, men den viser et godt eksempel på, at fast rente på lang sigt er en god finansiering, hvis der er udsigt til stigende renter. For forholdsvise nye boligejere, som kun har oplevet faldende renter, kan det måske godt forekomme usandsynligt, men renterne kan faktisk godt stige 😊.

Og som en ekstra information, så ville restgælden på et 30-årigt F5-lån på 1 million til -0,10% rente være 786.000 kr. efter 6 år med samlede nettoydelser på 231.000 kr.

Hører du til dem, som er fristet af variabel rente, f.eks. fordi økonomerne siger, at de ser lave renter ”i lang tid endnu”, eller har du i dag variabel rente, og overvejer fast rente, så kan vi regne på, hvordan en eller flere rentestigninger vil påvirke din finansiering.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin