Det der break-even som mange taler om.

Der tales meget om rentabilitet, når man konverterer lån til højere rente. Rentabiliteten er et udtryk for, hvor lang tid der går, før kursgevinsten er blevet spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Når det beregnes, gør vi sådan:

Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt
– Gæld på det nye lån
=forskel i gæld
+/- forskel i akkumulerede nettoydelser.

Hvis tallet er positivt, er break-even endnu ikke nået.

Der er 3 forhold som påvirker break-even:

  • Hvor stor kursgevinsten er (kursspændet)
  • Hvor stor renteforskellen er (påvirker rentebetalingen)
  • Hvilken løbetid der er på gælden (påvirker afdraget)

 

Rentesatsen påvirker også afdraget. Ikke det samlede afdrag, men hvordan afdragene fordeles over hele løbetiden. Låner man f.eks. 1.000.000 kr. over 30 år, skal man samlet set betale 1.000.000 i afdrag uanset, hvad renten er, men start- og slutafdraget ser sådan ud:

  Start afdrag (kvartal) Slutafdrag (kvartal) Startrenter Renter i alt Netto*
1% 7.156 9.632 2.500 158.729 9.031
2% 6.102 11.047 5.000 332.246 9.852
3% 5.168 12.573 7.500 520.000 10.793
4% 4.347 14.205 10.000 721.651 11.847
5% 3.633 15.934 12.500 936.019 13.008
*nettoydelsen er beregnet med 25% skatteværdi af renter og uden kursgevinst på en omlægning. Der er altså ikke taget højde for at det nye lån vil være mindre.

 

Konverterer man et lån med afdrag, bliver en del af den højere rentebetaling ”kompenseret” af, at afdraget falder, og hvis kursgevinsten er ”normal”, vil nettoydelsen på lånet derfor ikke blive påvirket her og nu. Konverterer man afdragsfri lån, er der intet afdrag til at regulere nettoydelsen, hvorfor nettoydelsen stiger.

Hvor lang tid der går til break-even, kommer som nævnt an på flere forhold, men især kursspændet mellem nyt og gammelt lån er vigtigt. Her har vi tidligere oplevet et spænd på 6-7 point, men det er i øjeblikket markant lavere. Vil man f.eks. konvertere fra 3% til 4% i årgang 2053 er kursspændet i Totalkredit kun 4,65 point den 17.6.22 og det kan man se på beregningen af break-even som er under 7 år, hvis 3%-lånet er på 3 mill.

Vi er på Facebook blevet spurgt om, hvad der sker, hvis renten bliver ved med at stige, og man derfor ikke kan gennemføre en Konverteringstrekant ®, altså at konvertere tilbage til en lavere rente. Og det er ikke nemt at svare på, for det kommer helt an på, hvor meget renten stiger, hvad kursgevinsterne er, og hvor tit man omlægger.

Vi viser her eksempler på, at der løbende konverteres op én gang om året, og hvor kursspændet er 6 point, som er det “normale”.

Enkeltvis sammenligning Startlån Efter 1 år Efter 2 år Efter 3 år Efter 4 år Efter 5 år Efter 6 år
Gæld 3.000.000 2.851.000 2.653.000 2.476.000 2.317.000 2.173.000 2.042.000
Rente 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
Løbetid 29 år 28 år 27 år 26 år 25 år 24 år 23 år
Rentabilitet enkeltvis   8,50 år 8,75 år 9,00 år 9,25 år 9,50 år 9,75 år

 

Tallene viser break-even for hver enkelt konvertering, og det er formentlig det tal, der løbende vil blive forelagt af banken, hvis du bruger banken som rådgiver. Altså 6 forskellige beregninger, som sammenligner et nuværende lån med et nyt lån. I RealRåd beregner vi også kundernes samlede resultat af en række omlægninger. Det gør banken ikke.
De enkelte rentabilitetstal i tabellen siger intet om, hvad break-even er i forhold til, hvis man havde beholdt sit 2% lån. Break-even har vi i eksemplet  beregnet til 11 år, hvis lånet blev omlagt 1% op i rente hvert år i 6 år.
I banken ville du om 6 år i forbindelse med den sidste konvertering få at vide, at break-even var 9,75 år. Men det er jo fordi der sammenlignes et nyt 8%-lån med et 7% lån. Hvis man sammenlignede slutlånet med startlånet og de løbende betalinger undervejs, er resultatet break-even efter 11 år. Fra i dag vel og mærke. Ikke fra det 6. år hvor der kun er 5 år tilbage til break-even. Derfor er det vigtigt at have hele historikken med, når man laver aktiv gældspleje. Og den kan du ikke få i banken.

 

Del denne artikel
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin