Aktuelle konverterings muligheder – 18. januar 2021.

1% 30 år er p.t. lukket.

Den afdragsfri serie balancerer omkring kurs 100 og er p.t. over 100, så det ikke er muligt at få lånetilbud i serien.

Derfor er der nu 2 muligheder, hvis man vil have et 30-årigt realkreditlån med fast rente:

 

0,5%:

Her er kursen ikke særlig attraktiv. Kurstabet bliver p.t. på 3 point hvis lånet er med afdrag og ca. 0,6 point større, hvis lånet er uden afdrag.
Samtidig er ”nye” serier altid udfordret af, at der ikke er udstedt ret mange obligationer i serien, og man derfor risikerer, ikke at kunne købe obligationerne til markedskursen, hvis man senere vil indfri lånet.
Generelt siger man, at der skal cirkulere 3-5 milliarder i en serie, før den er ultra likvid. Det er f.eks. serien med afdrag i Realkredit Danmark, mens der i serien uden afdrag er udstedt under 1 milliard kr. I Nykredit/Totalkredit er serierne lidt større og der er i den afdragsfri serie udstedt tæt på 3 milliarder kr.

1,0%:

I Realkredit Danmark hedder denne mulighed FlexLife. De øvrige institutter tilbyder samme mulighed under forskellige navne.
Fælles for disse lån er, at lånemulighederne er begrænset til 75% af ejendomsværdien, hvis man afdrager på gælden og til 60%, hvis man vil have afdragsfrihed.
Ifølge myndighederne er disse lån særligt komplekse, og de kræver derfor øget opmærksomhed i institutterne, så lånene kan ikke bare konverteres, men skal gennem en ny kreditvurdering forinden. I Realkredit Danmark er kursen på dette lån 98,85 den 15. januar 2021 og bidragssatsen er generelt 0,15% større end på et traditionelt lån.

Sammenligning af 0,5% og 1,0 % FlexLife med afdrag (75% belåning):

Pr. million i lånebehov

0,5 %

FlexLife

Forskel

Hovedstol

1.031.000

1.011.000

20.000

Nettoydelse 1. år

40.734

42.589

-1.855

– Heraf afdrag

31.933

29.022

2.911

Sammenligning af 0,5% og 1,0 % FlexLife uden afdrag (60% belåning):

Pr. million i lånebehov

0,5 %

FlexLife

Forskel

Hovedstol

1.038.000

1.011.000

27.000

Nettoydelse 1. år

10.983

17.268

-6.285

 

Generelle konverteringsmuligheder lige nu:

Kursen på 0,5% lån er kun henholdsvis 97,00 og 96,32 med og uden afdrag, og på det kursniveau anbefaler RealRåd umiddelbart ikke konvertering til 0,5%.

Vi er dog kun 9 dage fra næste opsigelsesfrist, som er den 29. januar 2021, og så opstår det klassiske dilemma.
Skal man omlægge lån på et ikke-optimalt niveau, eller skal man afvente højere kurser med risiko for helt at gå glip af konverteringsmuligheden?

Hvis man omlægger et 1,5% 29-årigt lån på 3 millioner til 0,5% til kurs 97, stiger gælden med 134.000 kr. og det vil tage 6,25 år at finansiere den øgede gæld. Men omlægger man alligevel, og konverterer tilbage til 1,5% ultimo 2021, som Realkredit Danmark ser som en mulighed, vil man kunne reducere gælden til 2.791.000 kr., mens gælden ville være 2.941.000 kr. på det nuværende 1,5% lån. Forskellen er altså på 150.000 kr., som man kan gå glip af. Men det kræver selvfølgelig, at man kan konvertere tilbage til 1,5% ultimo 2021.
Og der skal kun en kursstigning på 1 point til 98, før omlægningen af 1,5%-lånet til 0,5% er tjent hjem på 4,5 år.

Hvis du vil høre mere om, hvordan RealRåd vurderer konverteringsmuligheder, eller vil høre om dine konverteringsmuligheder, er du velkommen til at ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Link til kurser 0,5 % 30 år 0,5 % 30 år UA 0 % 20 år
Totalkredit Kurs Kurs Kurs
Realkredit Danmark Kurs Kurs Kurs
Jyske Realkredit Kurs Kurs Kurs
Link til kurser: 1 % 30 år 1 % 30 år UA 0,5 % 20 år
Totalkredit Kurs Kurs Kurs
Realkredit Danmark Kurs Kurs Kurs
Jyske Realkredit Kurs Kurs Kurs
Link til kurser: 1,5 % 30 år 1,5 % 30 år UA 1 % 20 år
Totalkredit Kurs Kurs Kurs
Realkredit Danmark Kurs Kurs Kurs
Jyske Realkredit Kurs Kurs Kurs

Realkredit Danmark FlexLife med 1% fast rente og mulighed for 30 års afdragsfrihed.

Du skal bruge ”budkursen”, da den er udtryk for hvor meget investor vil betale for de obligationer, som du skal sælge. Derfra skal du trække kursskæringen, som er 0,2 i Totalkredit og Jyske Realkredit, eller 0,25 i Realkredit Danmark. Gennemsnitskursen den foregående dag skal være under 100, før du kan få et lånetilbud.

RealRåds kunder kan også lade os undersøge, hvilken kurs der kan handles til direkte på fondsbørsen. De oplyste kurser i linkene er desværre ikke altid reelle kurser, men blot kurser, som realkreditselskabernes såkaldte ”marketmakere” fastsætter. Det kan du regne med, hvis forskellen mellem bud og udbud er 0,4 point.

Når det er muligt, og du vælger at lade RealRåd formidle obligationssalget, sker det gennem vores fondsmægler, som sætter obligationerne i udbud hos andre mæglere. Her er kursskæringen 0,1 og ofte er spotkursen også bedre.

Hvis du bruger RealRådmodellen til afdragsfrihed, kan du bruge kursen som gælder for lån med afdrag. På den måde skal du både låne mindre, og du sparer det forhøjede bidrag som kan være op til ca. 0,33 %.