Vi skrev også om RealRådmodellen i den forbindelse, men alligevel vil vi gentage budskabet. Når man vælger afdragsfrihed med RealRådmodellen, skal man betale en lavere bidragssats, men i øjeblikket, kan man også udnytte de meget små kursforskelle på nye lån.

Det viser vi med et eksempel, hvor et afdragsfrit 1% lån på 3 millioner indfries til kurs 73,15 og omlægges til et nyt afdragsfrit 5% lån til kurs 99,10*.
Der er 29 års løbetid tilbage, og de 9 år er afdragsfri.

Gælden falder til 2.242.000 kr. altså en reduktion på 758.000 kr. Til gengæld stiger nettoydelsen med 4.135 kr. pr. måned, og det får måske nogen til at genoverveje omlægningen.

Vælger man RealRådmodellen, kan man i stedet omlægge til 4% til kurs 97,55*, så bliver den nye gæld på 2.285.000 kr. Gældsreduktionen er altså 43.000 kr. mindre, men til gengæld sparer man:

• 23.914 kr. i renter og bidrag det første år
• 125.395 kr. i renter og bidrag på 5 år.

Så i stedet for at nettoydelsen stiger med 4.135 kr. pr. måned, kan man ”nøjes” med 2.640 kr.
Det er en besparelse på 1.495 kr. pr. måned.

Her kan du se forskellen på de 2 muligheder.

*Totalkredits oplyste kurs den 29.6.22 kl. 18.00

Vi kan regne på, hvor meget du kan spare med RealRådmodellen. Skriv til os på info@realraad.dk, men forvent lidt længere svartid end normalt.

Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. Og for mange kan det mærkes så meget, at de i stedet overvejer en variabel rente, eller helt undlader at konvertere lånet. Vælger man det første, må man leve med renterisikoen og fravælge fremtidige kursgevinster, hvis renten skulle stige yderligere. Undlader man at konvertere, har man bare fortsat det gode lavt forrentede lån, men man går glip af den aktuelle mulighed for kursgevinst og står tilbage med en højere gæld, når lånet engang skal afdrages, end hvis man konverterede lånet.

Der er dog en 3. løsning som man kan overveje. Man kan bruge en del af kursgevinsten fra konverteringen til at finansiere noget af stigningen i nettoydelsen. I praksis kan det f.eks. ske ved, at man laver omlægningen, så den giver et provenu til udbetaling, som man løbende kan bruge af.

Vi viser her nogle eksempler.

Først konvertering af 1% 2050 til 3,5% 2053 med afdrag som må formodes snart at komme på banen:

Og hvis lånet er afdragsfrit. 1% 2050 til 3,5%:

I eksemplet med afdrag falder rådighedsbeløbet med 333 kr. pr. måned, men hvis lånet er afdragsfrit, falder det med 3.275 kr. pr. måned. Og så kan man lave et eksempel, hvor man vælger at få udbetalt et provenu, så man kan reducere nedgangen i rådighedsbeløbet. I eksemplet her ønskes et provenu på 72.000 kr. som svarer til at man vil have en reserve som svarer til 2.000 kr. pr. måned i 3 år. Og så ser omlægningen sådan ud:

I dette eksempel stiger nettoydelsen med ca. 3.500 kr. pr. måned, men man bruger 2.000 kr. af bufferen og så bliver nedgangen i rådighedsbeløbet 1.500 kr. i stedet for 3.275 kr. hvis det var en ren omlægning.

Hvis renten om f.eks. 2 år er faldet til 2%, kan 3% lånet omlægges, så man får en lavere ydelse. I de følgende eksempler indfries lånene ved betaling af differencerenter i 3 måneder, og 2% lånet udbetales til kurs 99.

Nu er gælden henholdsvis 414.000 kr. og 338.000 kr. lavere, men nettoydelsen er stadig henholdsvis 1.100 kr. og 1.300 kr. højere end på 1% lånet. Man har også stadig muligheden for at omlægge 1% lånet til 2%, men nu er 1% serien blevet så gammel, at indfrielseskursen måske er oppe på 95-96 og så bliver det en sløj konvertering.

Når afdragsfriheden udløber, vil lånene som udgangspunkt skulle afdrages over 20 år. Eller omlægges til et nyt lån på de vilkår der gælder til den tid. Men hvis vi antager, at lånene skal afvikles over 20 år, ser det sådan ud:

I eksemplerne bliver 1% lånet nu henholdsvis 1.300 kr. og 900 kr. dyrere i nettoydelse pr. måned det første år, og over 20 år er 2% lånene henholdsvis 246.000 kr. og 154.000 kr. billigere i nettoydelser.

*Bidragssatserne er for 80% belåning i Totalkredit, og vil formentlig være noget lavere, da ejendomsværdierne generelt er steget og belåningsgraden falder.

Der er flere spørgsmål i disse eksempler:

• Er renten 2% om 2 år?
• Hvad hvis lånet ikke omlægges igen og man løber tør for det lånte provenu?
• Vil banken overhovedet tilbyde en omlægning med provenu, hvis det er for at trække rådighedsbeløbet op?

Det første kan ingen vide, men de 2 andre spørgsmål, kan man tale med banken om.

P.S.

Man kan vælge afdragsfrihed med RealRådmodellen. Den går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og tilknytter en boligkredit, som bruges til at finansiere afdragene. Og i dette tilfælde eventuelt også en del af den stigende nettoydelse.

Der er flere fordele ved at lave afdragsfrihed på denne måde:

• Man sparer den forhøjede bidragsbetaling. I eksemplerne op til 8.500 kr. om året.
• Kursen på et lån med afdrag er typisk 1-1,5 point højere end kursen på et afdragsfrit lån. Man får altså en bedre konvertering.
• En eventuel opsparing kan indsættes på boligkreditten, så man sparer negative renter, og udlånsrenten f.eks. 3,95%.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for omlægning af afdragsfri lån, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. For at lave beregninger, har vi brug for oplysninger om dine nuværende lån. Terminsopkrævningen, hvis det er realkreditlån, og restgæld, rentesats og ydelse, hvis det er banklån. Og så også gerne dit bud på ejendommens værdi.

Vi har adskillige gange skrevet, at tanken om at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet for at afdrage bankgælden hurtigere, kan blive en dyr fornøjelse for boligejeren, men når man 2 gange på samme dag, bliver præsenteret for sådanne forslag, så får jeg lyst til at vende øjnene mod himlen og udbryde oh my God.

Jeg vil kun vise det ene, hvor der skulle lånes 4 mill. i realkreditlån og 600.000 i banklån. Banken foreslog 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Alternativet kunne være at afdrage begge lån over 30 år.

Bankens forslag giver altså boligkøberen et ekstra rådighedsbeløb på 3.305 kr. pr. måned, men til gengæld afdrages der 4.253 kr. mindre. Og det kan sagtens være, at boligkøberen synes at det er bedre at have et større rådighedsbeløb end en lavere gæld, men man bliver mere sårbar overfor prisfald på boliger, hvis man ikke afdrager ”normalt”, hvilket er afdraget med 30 års afvikling. Og der kan også være tale om, at boligkøberen forventer en højere løn på kort sigt og derefter bliver i stand til at sætte afdraget op. Men hvis finansieringen er forudsætningen for, at boligkøberen har råd til boligen (læs: hvis den traditionelle finansiering vælges, lever kundens rådighedsbeløb ikke op til bankens minimumskrav), så har banken en udfordring. Både overfor Finanstilsynet, men især overfor kunden, som kan blive sorteper i sidste ende.

Hvis man ser lidt længere frem end 1 år, f.eks. alle 10 afdragsfri år, ser tallene sådan ud:

Boligkøberen har på 10 haft et ekstra rådighedsbeløb på gennemsnitligt 3.189 kr. pr. måned, men da gælden er 588.884 kr. større, svarer det til at der er lånt 4.907 kr. pr. måned for at finansiere det ekstra rådighedsbeløb.

Vi har indimellem spurgt bankrådgiverne om de selv ville have lavet samme finansiering, og her har forsvaret f.eks. været, at kunden efter de 10 år kunne sætte ydelsen på realkreditlånet op fordi banklånet er indfriet. Men det er desværre ikke rigtigt. I løbet af det 11. år af finansieringen vil ”det afdragsfri lån” skulle afdrages over 20 år, og så bliver nettoydelsen 255.082 kr. På den traditionelle finansiering, hvor der stadig er bankgæld tilbage, vil nettoydelsen det 11. år være 218.033 kr. så boligkøberens nettoydelse bliver altså efter afdragsfrihedens udløb 3.087 kr. større end på finansieringen, hvor der er blevet afdraget.
Nå, men så kan man jo omlægge finansieringen, så gælden i stedet skal afdrages over 30 nye år. Hvis renten er uændret. ville den afdragsfri finansiering starte med en nettoydelse på 190.000 kr. hvoraf 93.000 kr. er afdrag. Omlægges den traditionelle finansiering til 30 år igen efter 10 år, vil nettoydelsen blive 163.000 kr. eller 27.000 kr. mindre.

Men hvad så, hvis man lavede den afdragsfri finansiering, så der ikke var afdragsfrihed i 10 år, men kun i 5,75 år så boligkøberen ikke fik et ekstra rådighedsbeløb, men i stedet afdrager banklånet endnu hurtigere.

I dette tilfælde har boligkøberen både haft en højere nettoydelse og får alligevel en større gæld. I alt er forskellen 102.255 kr. eller 1.482 kr. pr. måned.

RealRåds anbefaling til boligkøbere er at vælge en finansiering, hvor både realkredit- og banklån afdrages fra start. Man får en bedre kurs på realkreditlån og bidragssatsen er lavere. Og vores erfaring er, at der alligevel ikke går mange år, før man har indfriet bankgælden i forbindelse med konverteringer, ved løbende at låne op til 80%, når det er muligt. Det ser vi f.eks. i disse dage, hvor man både kan bruge kursgevinsten ved en opkonvertering og friværdien fra de stigende priser til ny belåning.

De anvendte renter og kurser er fra den 3.3.2022

I bund og grund handler det jo om, hvorvidt man kan få et større afkast af pensionsopsparing, i forhold til den rentebesparelse der er ved at afvikle gæld, men derudover spiller mange andre forhold ind:

• Hvor stor er skattefordelen ved at spare op?
• Hvor stor er skatten, når pensionen skal udbetales?
• Hvor lang tid er der til pensionsalderen?
• Kan man være sikker på at få hele pensionsopsparingen udbetalt igen?
• Hvor meget bliver der modregnet i folkepensionen, hvis man får en større pensionsudbetaling? Herunder også i en ægtefælles/samlevers udbetaling.
• Og endelig, hvor stort afkast skal man regne med?

Skattefordelen afhænger af den samlede indkomst, og hvor meget der i forvejen indbetales til pensionsordninger. Betaler man stadig topskat efter nuværende pensionsindbetalinger, er skattefordelen størst, for så kan indskud trækkes fra i topskatten. Og udløser de samlede forventede pensionsudbetalinger ikke topskat, er der endnu en fordel, for så er skatteværdien af indskuddet større end beskatningen af udbetalingen.

Man kan få et særligt fradrag for pensionsindskud af indbetalinger op til 75.600 kr. i 2022. Er der under 15 år til pensionsalderen, udløser det et fradrag på 32%, som omregnes til et ligningsmæssigt fradrag, og er der over 15 år til pensionsalderen er fradraget 12%. Fradraget bliver altså på henholdsvis op til 24.192/9.072 kr. udover det almindelige fradrag for pensionsopsparing.

For nogle år siden, kunne man indbetale ubegrænset på en ratepension og få fuldt fradrag på visse betingelser, men det var så attraktivt for topskattebetalere, at det ofte kunne betale sig at låne til indskuddet, så derfor blev der i 2 omgange sat en grænse for, hvor meget, der kunne indbetales på pensionsordninger med en begrænset udbetalingsperiode. I 2022 er grænsen for indskud 59.200 kr. Hvis man vil indskyde mere, skal det ske på livrenter, hvor der ikke er et maksimum.

Livrenter siges at være et væddemål med pensionsselskabet, da opsparingen udbetales ”så længe man lever”. Det betyder, at det kan blive en dårlig forretning, hvis man ikke overlever gennemsnitsalderen, som pensionsselskabet bruger i deres beregninger. Man kan dog via forsikringer sikre sin samlever/ægtefælle, så udbetalingerne fortsætter til denne. Og dør man før man når pensionsalderen, indgår opsparingen i boet.

Modregning af pensionsudbetalinger sker i pensionisttillægget, som i 2020 er på 89.664 kr. hvis man er enlig og 45.600 kr. hvis man er gift/samlevende. Modregningen starter, når indkomsten, som ikke er folkepension, overstiger 89.700 kr. når man er enlig og 179.700 kr. når man er gift/samlevende. Modregningen er på 30,9% af beløbet som overstiger grænserne, og hvis modregningen udløses af den ekstra opsparing, kan marginalskatten blive ret heftig (+80%). Ældresagen har en glimrende oversigt over modregningsreglerne på deres hjemmeside.

Afkastet de næste mange år, kan ikke forudsiges, og derfor kan man ikke komme frem til et bare nogenlunde sikkert resultat. Når formueforvaltere reklamerer for deres fonde og puljer, sker det ofte med henvisning til historiske afkast. Og de er – ikke overraskende – større end de nuværende niveauer. Det skal man ikke lade sig forblænde af, men man er jo nødt til at bruge et givent afkast i sine prognoser, så derfor vedtager man hvert år, nogle samfundsforudsætninger, som banker og pensionsselskaber skal bruge i deres prognoser. Rådet for afkastforventninger, som det hedder, består af 3 eksperter, blandt andet en tidligere overvismand. For 2022 forventer Rådet f.eks. et afkast på 5,6% hvis man investerer i globale aktier, og fra det 11. år regnes generelt med et afkast på 6,5%, hvis man investerer i aktier og 3,5% hvis man investerer i obligationer, og det burde jo være markant mere end man kan spare i renter på boligfinansieringen.

Man kan også spare op på anden vis.

Et godt gammelt råd er, at man skal spille på flere heste. I dette tilfælde kan det overføres til, at man skal sprede sin formue ud, så den både er i mursten, pensionsopsparinger og opsparinger, som ikke er skattebegunstigede.

Man kan altså f.eks. lave en almindelig gammeldags opsparing i banken, hvis man kan leve med en negativ forrentning. Der er også dukket alternative investeringsmuligheder op. Eksempelvis kan man i Flex Funding investere i andele i virksomhedsudlån. Og så kan også investere traditionelt i værdipapirer.

Det sidste giver måske et højere afkast, men det er forbundet med risiko. Især hvis der investeres i aktier. Men Investeringerne kan man overlade til bankerne og deres investeringsforeninger. Hvis du vælger det, skal du forinden gennem en test af din risikovillighed, så banken sikrer at risikoen ikke er større end du ønsker. Det samme gælder alternative investeringsrådgivere, herunder de fremstormende robotrådgivere. Her oplevede bloggeren for nylig en robotrådgiver, som bestemt ikke lever op til denne forpligtelse. Man kunne tage en test på hjemmesiden, hvorefter der ville blive tilsendt et forslag til fordeling i de udbudte investeringspuljer. Jeg tog testen, men til min store overraskelse, skulle jeg kun oplyse min alder, og 20 sekunder efter lå der et investeringsforslag i indbakken. Det går simpelthen ikke. Så hellere betale lidt ekstra for rådgivningen af en rigtig investeringsrådgiver.

Når man taler om opsparing, som er et alternativ til pensionsopsparing, kan man sagtens påtage sig noget risiko. For så taler vi jo om en tidshorisont, som løber frem til pensionsalderen plus den periode, som opsparingen skal forbruges over. Vi kommer altså nemt op på 10-30 år.

Hvis man slet ikke ønsker en risiko, er det bedste nok at afvikle gælden. Men så er spørgsmålet jo, hvor stor friværdien er, når man vil på pension. Hvis friværdien ikke indgår i pensionsplanerne, betyder det ikke så meget, men hvis den gør, er man afhængig af:

• Ejendomsværdien
• Prisen på et nedsparingslån
• De fremtidige regler for belåning af friværdien, herunder bankernes kreditpolitik.

I sidste ende, kan man blive nødt til at sælge boligen, hvis man vil have friværdien realiseret.

I RealRåd rådgiver vi kun om boligfinansiering. Pensions- og investeringsrådgivning overlader vi til andre, som har tilladelse til det. F.eks. bankrådgiveren, som fortalte vores kunde, at han skulle spare op til pension i stedet for at afdrage på gælden.

Vi viser her 2 eksempler, som kan bruges som inspiration til et møde i banken.

Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet.

Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god del af restgælden.

Når man konverterer et lån med afdrag til højere rente, påvirker det stort set ikke ydelsen efter skat. Det skyldes, at en omlægning fra 0,5% til 1,5% jo medfører en 3-dobling af renten, og da gælden ikke reduceres med 2/3 stiger rentebetalingen. Men til gengæld falder afdraget i starten, når renten stiger og så giver det samlet set en næsten uændret ydelse efter skat.

Sådan forholder det sig ikke, når man konverterer et afdragsfrit lån til højere rente. Her får man den højere renteudgift, men ingen regulering af afdraget, og så stiger den samlede nettoydelse. Det kan man se i Berlingskes grafik ovenfor.

Men siger man afdragsfrihed, må man også sige RealRådmodellen. Det gør vi i hvert fald i RealRåd.

RealRådmodellen går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene, som man ønsker det. Helt, delvist eller slet ikke. Det er der 2 store fordele ved:

1. kursen på obligationerne er højere (+1,26 point – tilbudskurser i totalkredit 14.9.21)
2. bidragssatsen er lavere (-0,33% ved 80% belåning og -0,17% ved 60% belåning).

Med RealRådmodellen skal man altså låne mindre og samtidig betale mindre i bidrag.

Nedenfor viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2050 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

Og her viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2053 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

I beregningerne har vi regnet med alle omkostninger, herunder RealRåds honorar, hvis vi gennemfører omlægningen. I beregningen med RealRådmodellen, har vi derudover regnet med omkostninger til et ejerpantebrev til sikkerhed for prioritetskreditten. Et eventuelt eksisterende pantebrev kan reducere denne omkostning. Bidragssatserne er ved 80% belåning i Totalkredit.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Banken her nævner i dette indblik fra Berlingske den 15.8.2021, som handler om, hvorvidt Regeringen skal begrænse muligheden for afdragsfrihed, at man kan vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, for i stedet at afvikle anden dyr gæld. Det er der ikke noget nyt i, og det er jo rigtig nok, hvis renten på den dyre gæld er 7-8% eller derover. Ellers kan det ikke betale sig.
Det nye er, at banken også skriver, at ”hele besparelsen sjældent går til hurtigere afvikling på bankgælden”. Det passer, for det har vi ofte erfaret, når vi ser bankernes finansieringsforslag igennem. Og det taler vel for et indgreb? Det systemkritiske Risikoråds anbefaling går netop på frygten for prisfald, og at gælden derfor bør afvikles hurtigere, så boligejerne bedre kan modstå et prisfald.

Køber man en ejendom til 3 millioner kroner med 5% udbetaling og vælger 30-årig afvikling af både realkredit- og banklån, skylder man efter f.eks. 3 år 2.639.000 kr., mens man med 10 års afdragsfrihed og 10 års afvikling af banklånet efter 3 år skylder 2.742.000 kr. Til gengæld har man kunnet forøge forbruget med 2.400 kr. pr. måned i de 3 år. Og det kan jo være godt nok, hvis der er behov for at sparke gang i økonomien, men det er ikke godt for boligejernes robusthed overfor prisfald.

I Børsen den 14.8.2021 sammenlignes afdragsfri lån med 1% eller 1,5% rente, hvor konklusionen ganske rigtig er, at nettoydelsen på 1% lånet er lavere end på 1,5% lånet. Til gengæld bliver restgælden større, fordi kursen på 1% er lavere. Og så har Totalkredit regnet ud, at der går 13 år, før den lavere nettoydelse på 1% lånet har finansieret den ekstra gæld.

RealRåd har et alternativ til traditionelle lån med afdragsfrihed. Vi kalder det RealRådmodellen, hvor man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene. Der er 2 fordele. Gælden bliver lavere, fordi kursen på lånet med afdrag er højere, og man sparer det forhøjede bidrag, som i Totalkredit f.eks. er 0,22%, hvis ejendommen er belånt med 60%.

Vi sammenligner her traditionelle afdragsfri lån med 1% og 1,5% rente med RealRådmodellen. Kursværdien er lånene er 1 million kroner:

Banken, som vi laver RealRådmodellen med, tilbyder prioritetskreditten, så den dækker 5 års afdrag, og der skal stilles sikkerhed i ejendommen for kreditten, og hvis der ikke er ubrugte pantebreve, skal der betales 1,45% i tinglysningsafgift. Renten på kreditten er fast i de 5 år og beregnes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet, f.eks. 1% + 0,59% i alt 1,59%.
RealRådmodellen er også fleksible afdrag. Hele ydelsen på lånet hæves på kreditten, og du skal som minimum indbetale renter og bidrag. Det betyder, at du selv kan bestemme afdraget, og du kan ændre afdraget hver termin uden gebyrer.

Hvis du har spørgsmål om valg af afdragsfrihed, skal du bare ringe til 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

I løbet af sommerferien kunne vi læse i medierne, at Realkredit Danmark nu automatisk sænker bidragssatsen på afdragsfri lån, hvis de stigende ejendomsværdier havde fået belåningsgraden ned under 60%. Det skal de berørte kunder være glade for, da det ikke er småpenge der er tale om.
I Realkredit Danmark beregner de nemlig tillægget for afdragsfrihed på en anden måde end i de andre institutter. Hvis den samlede belåning er større end 60%, er tillægget til 0,3250 % af hele lånet men kun 0,1% af hele lånet, hvis belåningen er under 60%. I de andre institutter beregnes tillægget i intervaller.

Og omsat i kroner ser forskellen sådan ud med belåning af hver million i ejendomsvurdering:

Den største forskel i betaling for afdragsfrihed for belåning af hver million i ejendomsvurdering er:

Vi vil denne gang ikke skrive nærmere om RealRådmodellen, som jo er en model for afdragsfrihed, hvor der slet ikke betales ekstra. Altså op til 2.900 kr. mindre i forhold til i eksemplerne.

De stigende ejendomspriser har som nævnt givet anledning til at Realkredit Danmark har reguleret bidragstillægget ned, hvis lånene har afdragsfrihed og belåningen er kommet under 60%. Det synes vi er et godt initiativ, men det samme gør sig desværre ikke gældende for standardbidraget, som kun reguleres, hvis der samtidig omlægges lån eller optages nye lån.

Men så kan man jo regne på, om der er mulighed for omlægning af lånene og i samme forbindelse få et alternativt tilbud fra en anden udbyder.

Siden starten af 2020 er priserne steget markant. F.eks. er en ejerlejlighed i hovedstadsområdet steget med mere end 20% ifølge Boligsiden.dk. Det vil sige, at en bolig, som blev købt for 4.000.000 kr. 1.1.2020 nu koster 4.800.000 kr. En 80% belåning 1.1.2020 er derfor nu en 67% belåning, og det giver anledning til at få en lavere bidragssats. Eller et større realkreditlån til samme bidragssats, så man kan afvikle anden gæld.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder, så ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Og det kan ikke bestrides, men spørgsmålet er bare, hvornår den anden gæld er dyrere end afdragsfriheden? Når du vælger afdragsfrihed på et realkreditlån med fast rente, betaler du nemlig for afdragsfriheden på 2 måder:

• Kursen på obligationerne er lavere. Cirka 1,20 point den 29.6.2021 på et 1,5% lån.
• Du betaler en forhøjet bidragssats, som afhænger belåningsgraden.

Og når du kender prisen på afdragsfriheden, kan man lave en beregning, hvor du i stedet for at afdrage realkreditlånet, afdrager ekstra på et lån, som er dyrere. F.eks. kan man regne på et boligkøb, hvor der vælges afdragsfrihed og der i stedet afdrages ekstra på et boliglån, som udgør 15% af købesummen.

Når du skal godkendes til et boligkøb, skal økonomien kunne holde til at både realkreditlån og banklån afdrages, og hvis den kan det, kan du få bevilget afdragsfrihed og i stedet afdrage banklånet hurtigere.

Eksempel, hvor der købes en bolig til 4 millioner med 5% i udbetaling.

Det kan altså ikke betale sig at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, hvis renten på banklånet er 4,00%. I eksemplet er bidragstillægget for afdragsfrihed 0,33% som er prisen i Totalkredit.

Men hvornår bliver renten på banklånet så høj nok, til at det kan betale sig at vælge afdragsfrihed i sammenligningen ovenfor, før du betaler mindre i renter og bidrag i en afdragsfri periode på 6,25 år?

Og hvad med gælden, når afdragsfriheden udløber. Har du afdraget mere på din gæld? Svaret er nej.

Man kan også lave regnestykket med et realkreditlån med variabel rente, men her er reglerne for kreditgodkendelse, at din økonomi skal kunne holde til, at renten på realkreditlånet er 4% OG afdrages over 30 år. Det giver en nettoydelse, som er 2.800 kr. større end på et 1,5% lån. Dit rådighedsbeløb skal altså kunne tåle at falde med 2.800 kr. pr. måned, hvis du vil have variabel rente.

Hvis du skal købe bolig og får foreslået afdragsfrihed og hurtigere afvikling af dyrere gæld, så lad RealRåd regne efter. Skriv til info@realraad.dk eller ring til 4330 0050.

Nationalbanken advarer mod de kraftige prisstigninger på boliger, og ønsker indgreb. Specifikt nævnes større krav til udbetaling, når man køber bolig og begrænsning af muligheden for afdragsfrihed.

Om det sidste citeres Realkredit Danmarks cheføkonom for: ”begrænsningen af afdragsfrie lån vil være en stor ulempe for de boligkøbere, der bruger afdragsfriheden på realkreditlånet til at komme af med dyrere banklån”.

RealRåd har skrevet om dette flere gange, og nu gør vi det så en gang til for prins Knud. Helt overordnet har bankerne fået besked på, at kreditvurderingen af boligkøbere, skal tage udgangspunkt i, at boligkøberne har råd til at afdrage et fastforrentet realkreditlån over 30 år. Hvis man kan det, må man godt lade være. Hvis man vil godkendes til et F1-lån skal kreditvurderingen endvidere tage udgangspunkt i, at renten på det førnævnte realkreditlån er 4%. Udgangspunktet betyder altså, at økonomien skal kunne bære afdrag af gælden, men at man kan lade være med at afdrage, hvis man synes at man kan få mere ud af pengene på en anden måde. Og her kommer cheføkonomens udsagn så ind i billedet. Hvis man udover realkreditlånet også skal optage et banklån, mener han, at man i stedet for at afdrage realkreditlånet, kan afdrage banklånet. Det kan man selvfølgelig godt, men det er en dårlig forretning. Afdragsfriheden koster mere end man kan spare i rente på banklånet, og det viser vi her med et eksempel.

Der købes en ejendom til 4 millioner kroner og 5% i udbetaling. Standardfinansieringen er et fastforrentet 1,5% realkreditlån med afdrag over 30 år og et boliglån på 600.000 kr. til 3,95% rente, som også afdrages over 30 år. Bankrådgiveren foreslår, at der vælges afdragsfrihed på realkreditlånet, fordi man så kan afdrage gæld som har højere rente. Afdragsfriheden og afviklingen af boliglånet sættes til 6 år, fordi det giver den samme start nettoydelse som, hvis begge lån blev afdraget over 30 år. Og så kan man sammenligne:

Den store ulempe, som et indgreb vil medføre, er altså i dette tilfælde, at boligejeren ikke betaler 45.163 kr. mere i renter og bidrag på 6 år, samt at gælden ikke er 37.627 kr. højere efter 6 år.

Nogle banker går endda skridtet videre, og foreslår 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Det betyder, at den samlede nettoydelse bliver meget lavere, end hvis begge lån afdrages – nettoydelsen falder med 3.212 kr. pr. måned – men at man betaler langt mere i renter og bidrag. Vi kan ikke vide, om bankrådgiveren samtidig råder boligkøberne til at spare det ekstra rådighedsbeløb op, eller om pengene bare indgår i den daglige økonomi til større forbrug. Det vil vi ikke blande os i, men vi kan vise, hvilke beløb der tales om.

Efter 10 år er gælden altså 481.360 kr. større hvis man vælger afdragsfriheden, og man har betalt 128.085 kr. ekstra i renter og bidrag. Men man har i løbet af de 10 år haft 356.297 kr. mere i rådighedsbeløb, som hvis de er sparet op, kan været vokset i værdi. Men er pengene bare indgået i det daglige budget, så skylder man næsten ½ million mere væk efter de 10 år.

Vi ved selvfølgelig godt, at der kan være mange forklaringer på, hvorfor boligkøbere ønsker et større rådighedsbeløb. Børnene er små og koster mere. Vi forventer højere lønninger. Og så videre… Men sagens kerne i diskussionen i øjeblikket er, at Nationalbanken mener, at boligpriserne stiger for meget og for hurtigt. En af grundene er måske, at boligkøberne køber for mere, end de faktisk har råd til, med hjælp fra banker der, som i eksemplet, pumper rådighedsbeløbet kunstigt op.

En anden ulempe ved at vælge afdragsfrihed, og så vi ofte møder i RealRåd, er når man får mulighed for at konvertere sine lån til højere rente og skære noget af restgælden.

Konverterer man et 1% lån på 3 millioner kr. med 29 års løbetid til et 2% lån med 29 års løbetid, reducerer man gælden med 183.000 kr. og nettoydelsen stiger kun med 140 kr. pr. måned. Hvis lånet er med afdragsfrihed, reduceres gælden med ca. 10.000 kr. mere, men nettoydelsen stiger med 1.522 kr. pr. måned, og de penge skal findes i budgettet.

Det har vi vidst længe i RealRåd, og vi har også praktiseret det i 3 år, sammen med en god samarbejdspartner.

Fordelene ved RealRådmodellen er:

• Bedre kurs på realkreditlånet, fordi det er med afdrag
• Lavere bidragssats fordi lånet er med afdrag
• Kassekreditten kan bruges til at reducere negative renter af indlån.

RealRådmodellen kan laves i enhver bank, som vil tilbyde en kassekredit til formålet. Når vi laver RealRådmodellen med vores samarbejdspartner, laves der en kassekredit, som dækker 5 års afdrag på realkreditlånet, og banken får sikkerhed i et ejerpantebrev i boligen. Og da kassekreditten bruges til at afdrage et realkreditlån, vil bankens sikkerhed være lige så god som realkreditinstituttets sikkerhed, da der er sikkerhed inden for 80% af boligens værdi. Derfor bør renten på kassekreditten være derefter.

Jyllands-Posten har lavet denne oversigt over, hvad et almindeligt afdragsfrit lån koster:

Og så kan man sammenligne renteudgiften på en kassekredit med, hvad tillægget for afdragsfrihed er. Vi har regnet på et 1% lån med en kursværdi på 1 million, hvor bidragssatsen er for 80% belåning. Kursen på lånene er Totalkredits tilbudskurs 8.5.2021. Vi antager, at man betaler samme nettoydelse. Det betyder, at besparelsen indbetales på kassekreditten.

Hvis du tager afdragsfrihed med en kassekredit i stedet for almindelig afdragsfrihed, skal du være opmærksom på, at renten på kassekreditten kan ændres med kort varsel. F.eks. hvis renteniveauet generelt stiger, og det får naturligvis betydning for regnestykket. Virkningen kan du få en ide om, ved at se forskellen på de forskellige rentesatser. Men hvis renten stiger, er der også sandsynlighed for, at du kan konvertere realkreditlånet og få en lavere gæld.

Du skal også være opmærksom på, at når du afdrager realkreditlånet med fast rente, ved at bruge en kassekredit med variabel rente, så bliver en større og større del af din gæld med variabel rente. I eksemplet vil gælden på en kassekredit i løbet af 5 år være op til 152.000 kr. hvis renten på kreditten er 5% i hele perioden.

Da vi for 3 år siden introducerede RealRådmodellen, var udgangspunktet at spare penge. Men vi har erfaret, at kunderne ofte vælger at afdrage delvist på gælden. Det betyder, at man i stedet for fuld afdragsfrihed vælger at afdrage delvist på gælden, når der er overskud til det. Og så bliver regnestykket lidt bedre.

Vi kan regne på dine muligheder med RealRådmodellen. Også hvis du vil lave ordningen med din nuværende bank. Så skal du bare undersøge, hvilke vilkår banken har for en kassekredit til formålet.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk. Så laver vi regnestykket for dig. Det koster ikke noget.