Her i begyndelsen af marts har vi obligationskurser, der gør konvertering fra 3 procent til 5 procent ganske fornuftig. Er der tale om lån med afdrag, så kan man konvertere lånet til kurser, så der går ca. 8 år før der er break even. Dvs. at den højere rente man betaler efter omlægningen stille og roligt spiser af den besparelse omlægningen giver i form af lavere gæld, og omlægningen er altså så god, at der går ca. 8 år før fordelen er spist op. Forhåbentlig bliver det muligt at lave en ny konvertering inden de ca.8 år er gået. Er der tale om lån uden afdrag, så er der faktisk ca. 9,5 år til break even i øjeblikket. Forudsætningen for at det er en god idé at konvertere op nu er altså, at man enten skal kunne omlægge igen inden break even eller man forventer at sælge boligen inden break even.  Alt taler for at der igen opstår konverteringsmulighed inden break even.

Bag beregningerne over break even ligger de konkrete obligationskurser låntager dels kan opkøbe 3 procentsobligationer til og dels kan få for 5 procentsobligationerne til det nye lån. Et aktuelt kursnedslag 6. marts viser, at når vi taler om lån med afdrag, så kan låntager få afregnet det nye 5 procentslån til kurs 98,36, og det gamle 3 procentslån kan indfries til kurs 88,25. Det giver en kursforskel på 10,11 kurspoint, og i disse kurser er der taget hensyn til de tillæg og fradrag der er på henholdsvis indfrielse og udbetaling. Den tilsvarende kursforskel for fire måneder siden var omkring et halvt kurspoint mindre. Dermed er låntagers gevinst lidt større nu end dengang.

Er der tale om de tilsvarende lån uden afdrag, så er nettokursforskellen for låntager nu på 11,21 kurspoint. For fire måneder siden var denne forskel på 10,39 kurspoint, så her er altså tale om en forbedring på 0,82 kurspoint. Dermed er det i øjeblikket lidt mere attraktivt at konvertere end tilbage i november. Det er dog stadig mindre kursforskelle end i ”gamle dage”, hvor der ved et spring på 2 procent i rentekupon burde være ca. 12 kurspoint i forskel i serien med afdrag . Men de niveauer har vi slet ikke været oppe på under hele forløbet med rentestigning gennem nu noget mere end et år.

Hvorfor stiger renten nu igen?

Manger ”eksperter” talte for bare et par måder siden om, at renten nu var på ved ned igen, og at vi dermed ikke havde udsigt til endnu højere renter. Dermed lå det i kortene, at det der nu skulle holdes øje med i stedet ville være, hvornår man kunne konvertere ned igen.

Men endnu engang viser det sig, at det med at forudsige renten er ganske umuligt. Det bedste man kan gøre er løbende at se, hvad der sker, og når det er attraktivt at konvertere op eller ned, så gøre det. Det er præcis den rolle RealRåd har. Vi holder hele tiden øje med, om det er attraktivt at gøre noget.

De forklaringer der i øjeblikket lyder på hvorfor renten bevæger sig opad er, at der på de finansielle markeder er en stigende bekymring for, at inflationen bider sig mere fast. Det vil så betyde at centralbankerne har udsigt til at forhøje renterne mere end tidligere antaget, og nok holde dem oppe i længere tid. Det er ihvert fald sådan vurderingen og stemningen er her i begyndelsen af marts.

Chefen for den europæiske centralbank, Christine Lagarde har for nylig været fremme med udtalelser om, at det er meget sandsynligt, at ECB hæver renten med 0,50 procent på næste rentemøde den 16. marts. I forvejen har ECB hævet renten med i alt 3,0 procent fra -0,5 procent til nu 2,5 procent over de seneste syv måneder. Baggrunden er en vurdering af at kerneinflationen – inflation renset for bl.a. energi og fødevarer – vil fortsætte på et højt niveau i længere tid end tidligere ventet.

Ganske vist er selve inflationstallene faldende i moderat tempo, men de seneste måneder har vi ikke set kerneinflationen falde, og det skaber nervøsitet for at det bliver noget sværere at få inflationen ned igen end man ventede for bare et halvt år siden.  Det betyder så er der er ved at brede sig en forventning i markedet om, at centralbankene vil holde en længere periode med højere renter, og måske også hæve renterne mere end tidligere ventet.

Stemninger styrer rentebevægelserne

En ting er så hvad centralbankerne gør. Noget andet er hvad der sker på de finansielle markeder, hvor markedsrenterne fastsættes. Her er det i højere grad stemninger der styrer, og selvfølgelig er der en vis forbindelse til de officielle renter, men ikke en til en.

Og det er markedsrenterne rigtig mange eksperter hele tiden prøver at forudsige, og det er så her de bliver overrasket den ene gang efter den anden.

Hos RealRåd har vi for længst erkendt, at man ikke kan forudsige hvad der sker med markedsrenterne, og derfor må vi løbende forholde os til, hvilke omlægninger der er relevante.  Lige nu er det så omlægning fra 3 procent til 5 procent. Hvorvidt der senere bliver tale om konverteringer yderligere op til 6 eller 7 procent, eller om det i stedet bliver nedkonverteringer til 4 eller 3 procent er i øjeblikket helt åbent.  Uanset hvilken vej det bliver, er vi klar.

Men det andet element vi ser på er, hvor store kursspænd der er mellem det lån der skal indfries og det nye lån. Denne forskel betyder mere end de præcise kursniveauer. Her har det bølget lidt frem og tilbage, når vi ser på en omlægning fra 3 pct. til 5 pct. Kursforskellen har de seneste uger svinget omkring 10 kurspoint. 10 kurspoint er absolut i underkanten, mens 12 kurspoint i forskel er fint. Den 7. november var forskellen således på 10,07 kurspoint mellem kurs 87,54 på 3 pct. og kurs 97,61 på 5 pct. Det gælder for lån med afdrag, mens kursforskellen var 10,84 point for lån uden afdrag. Man skal dog være opmærksom på, at ved omlægning af lånene, så er der dels indfrielseskurs på det gamle lån og udbetalingskurs på det nye lån, og her betyder de fradrag og tillæg der benyttes, at den kursforskel låntager oplever mellem det gamle og nye lån er lidt mindre. Så omlægning fra 3 til 5 pct. vil give en kursforskel på 9,61 kurspoint for lån med afdrag og 10,39 kurspoint for lån uden afdrag.

Kommer man fra et lån med 2 pct. obligationer, så har vi her primo november en kursforskel op til 5 pct. lånet på omkring 16 kurspoint for lån med afdrag, og 17-18 point for lån med 10 års afdragsfrihed. Det tilstrækkeligt til at vi anbefaler denne omlægning på de aktuelle kursniveauer. Denne omlægning giver gevinst i 10 år før fordelen er spist op, og det er lang nok tid til at vi anbefaler omlægningen.

Vi holder hele tiden skarpt øje, og hvis man er helt afklaret med at man vil omlægge andre lån end dem vi i øjeblikket anbefaler, og ikke vil vente på bedre kursforskelle, så kan man bede os sætte processen i gang. Man skal i hvert fald ikke længere tænke på at serierne er for små.

Det er selvsagt umuligt at vide, om det bliver bedre. Det der dog er en ret klar tendens til at, at når det lån man skifter over til – 5 pct. – kommer en stykke under kurs 100, så er kursspændene i forhold til det lån der skal indfriet bedre. Dermed er der en rimelig sandsynlighed for at lidt højere renter gør kursspændet bedre, men til gengæld kommer det nye lån også længere under kurs 100. Så det er hele tiden en afvejning.

Her i begyndelse af november er kursspændene mellem 2 og 3 pct. godt 6,6 point og mellem 3 og 4 pct. er det 6,2 point. Går vi fra 4 pct. og op til 5 pct. er spændet kun 3,9 kurspoint, og fra 5 pct. – til 6 pct. helt neden på 1,7 kurspoint. Alle disse spænd er i den lave ende. Kun et sted er der til gengæld et ekstremt stort kursspænd, og det gælder mellem 1 pct. og 2 pct. Her er spændet 9,9 kurspoint.  Alle de nævnte spænd er for lån med afdrag, mens spændene er større for lån uden afdrag.

Glem 6 pct. foreløbig

En ting synes i øjeblikket ganske klart. Det er ikke attraktivt at omlægge til 6 pct. lån selvom de indimellem er åbne for lånetilbud. Der er alt for lille kursforskel mellem 5 og 6 pct. lånene til at der er nogen som helst idé i 6 pct. lån.  Det gælder uanset hvilket lån man kommer fra. Kommer der yderligere betydelig rentestigning, så kan det billede ændre sig, men foreløbig er 6 pct. lån helt uinteressante.

Hyppige stemningsskift

Vi har inden for de seneste par uger set en stribe renteforhøjelser fra centralbankerne. ECB med 0,75 procent, så renten på få måneder er gået fra -0,5 pct. til nu 1,5 pct. Nationalbanken fulgt kun delvis ved at forhøje med 0,60 pct. Det betyder at renten på indskudsbeviser nu er 1,25 procent, og baggrunden for ikke at følge helt med ECB er, at der gennem oktober har været pres på kronen i opadgående retning. For at svække kronen lidt i forhold til Euro valgte Nationalbanken altså en mindre renteforhøjelse. Den amerikanske centralbank FED hævede i den forløbne uge renten med 0,75 pct. til intervallet 3,75-4,00 pct. Det var sjette forhøjelse i år.

Men det er ikke disse forhøjelser, der har særlig effekt for realkreditmarkedet. Det er derimod forventningerne til de næste ændringer, for dem vi så i slutningen af oktober og primo november var forventet. Nu handler det om næste rentemøde i december, og her er der generelt forventning om at ECB forhøjer renten med 0,5 pct.  Men det kan ændre sig – navnlig afhængig af de nøgletal der når at komme inden. Det gælder både vækst og inflationstal. Også fra amerikansk side er der nu forventning om at det næste rentemøde vil betyde en forhøjelse på 0,5 pct. De mange skift der har været i renterne den seneste periode hænger altså sammen med forventninger. Der er stort fokus på at få inflationen ned igen, og det er årsagen til at centralbankerne forhøjer renten. Samtidig er der nogen nervøsitet for at det hele bliver sat så meget i stå, at der kommer recession. Sker det vil det tale for at renterne igen vil falde noget tilbage.

For boligejerne handler det løbende at se på, hvornår det kan betale sig at omlægge lånene, og det kan det, når kursspændene er tilstrækkeligt store. Det kan man derfor holde øje med, mens det er tæt på umuligt at forudsige renten.

Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt
– Gæld på det nye lån
=forskel i gæld
+/- forskel i akkumulerede nettoydelser.

Hvis tallet er positivt, er break-even endnu ikke nået.

Der er 3 forhold som påvirker break-even:

• Hvor stor kursgevinsten er (kursspændet)
• Hvor stor renteforskellen er (påvirker rentebetalingen)
• Hvilken løbetid der er på gælden (påvirker afdraget)

Rentesatsen påvirker også afdraget. Ikke det samlede afdrag, men hvordan afdragene fordeles over hele løbetiden. Låner man f.eks. 1.000.000 kr. over 30 år, skal man samlet set betale 1.000.000 i afdrag uanset, hvad renten er, men start- og slutafdraget ser sådan ud:

Konverterer man et lån med afdrag, bliver en del af den højere rentebetaling ”kompenseret” af, at afdraget falder, og hvis kursgevinsten er ”normal”, vil nettoydelsen på lånet derfor ikke blive påvirket her og nu. Konverterer man afdragsfri lån, er der intet afdrag til at regulere nettoydelsen, hvorfor nettoydelsen stiger.

Hvor lang tid der går til break-even, kommer som nævnt an på flere forhold, men især kursspændet mellem nyt og gammelt lån er vigtigt. Her har vi tidligere oplevet et spænd på 6-7 point, men det er i øjeblikket markant lavere. Vil man f.eks. konvertere fra 3% til 4% i årgang 2053 er kursspændet i Totalkredit kun 4,65 point den 17.6.22 og det kan man se på beregningen af break-even som er under 7 år, hvis 3%-lånet er på 3 mill.

Vi er på Facebook blevet spurgt om, hvad der sker, hvis renten bliver ved med at stige, og man derfor ikke kan gennemføre en Konverteringstrekant ®, altså at konvertere tilbage til en lavere rente. Og det er ikke nemt at svare på, for det kommer helt an på, hvor meget renten stiger, hvad kursgevinsterne er, og hvor tit man omlægger.

Vi viser her eksempler på, at der løbende konverteres op én gang om året, og hvor kursspændet er 6 point, som er det “normale”.

Tallene viser break-even for hver enkelt konvertering, og det er formentlig det tal, der løbende vil blive forelagt af banken, hvis du bruger banken som rådgiver. Altså 6 forskellige beregninger, som sammenligner et nuværende lån med et nyt lån. I RealRåd beregner vi også kundernes samlede resultat af en række omlægninger. Det gør banken ikke.
De enkelte rentabilitetstal i tabellen siger intet om, hvad break-even er i forhold til, hvis man havde beholdt sit 2% lån. Break-even har vi i eksemplet  beregnet til 11 år, hvis lånet blev omlagt 1% op i rente hvert år i 6 år.
I banken ville du om 6 år i forbindelse med den sidste konvertering få at vide, at break-even var 9,75 år. Men det er jo fordi der sammenlignes et nyt 8%-lån med et 7% lån. Hvis man sammenlignede slutlånet med startlånet og de løbende betalinger undervejs, er resultatet break-even efter 11 år. Fra i dag vel og mærke. Ikke fra det 6. år hvor der kun er 5 år tilbage til break-even. Derfor er det vigtigt at have hele historikken med, når man laver aktiv gældspleje. Og den kan du ikke få i banken.

Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

Forklaringen skal findes i Finanstilsynets Rapport om realkredittens priskomponenter fra maj 2021. Her blev realkreditinstitutterne bedt om at beskrive de forskellige omkostninger, så de afspejlede de faktiske forhold. F.eks. ved at undlade at kalde et gebyr for kurtage, når der ikke blev gennemført en fondshandel.

Helt overordnet er det jo fløjtende ligegyldigt, hvad et gebyr bliver kaldt. Det afgørende er, hvor stort gebyret er, og om man som kunde kan gennemskue det og sammenligne det med konkurrenternes.

Det som rapporten også afslører er, at realkreditinstitutterne nu melder klart ud, at låntagerne ikke mere er part i en obligationshandel, og at man af denne grund har ændret ordlyden i prislisterne.

Kurtage er omdøbt til afregningsprovision og kursskæring er omdøbt til kursfradrag, men satserne er de samme, så derfor har det ingen betydning for låneprovenuet, og virker derfor ligegyldigt. Men når låntagerne ikke mere er part i en obligationshandel, betyder det også at MiFid-reglerne, som er forbrugerbeskyttelsesregler er sat ud af kraft, og at realkreditinstitutterne i realiteten kan fastsætte udbetalingskurserne på realkreditlån, som det passer dem. Det fremgår nemlig også af rapporten. Det er ikke mere en børshandel, som bestemmer kursen på lånet, men hvad realkreditinstituttet fastsætter kursen til.

Rapporten omtaler også, at realkreditinstitutterne stadig skal optræde redeligt og loyalt overfor kunderne ifølge god skik reglerne for boligkredit, og det gør de naturligvis også, men man kan undre sig over, hvorfor nogle ret gode forbrugerbeskyttelsesregler uden videre tillades sat ud af kraft. Og samtidig er det svært ikke at tænke på, om der er en sammenhæng mellem oplysningerne i rapporten og de nuværende meget lave kursspænd, når boligejerne konverterer lån.

For god ordens skyld, skal det nævnes, at MiFid-reglerne ikke er sat ud af kraft, når der købes obligationer til indfrielse af lån, og at de stadig gælder, når låneudbetalingen sker ved, at obligationerne overføres til kundens VP-depot og formidlerbank forestår salget for låntageren. Så gælder det gode princip om best execution stadig.

På Facebook debatteres konvertering til højere rente lystigt, og de store gevinster lokker naturligvis, men mange af debattørerne har også hørt ”noget om” at renten skal falde igen, da det ellers er en dårlig forretning at konvertere. Og flere debattører, advarer ligefrem mod omlægningerne af samme grund.

Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer har et 1% lån 2053 med 28 års restløbetid. Lånet har en restgæld på 3.000.000 kr. og kursen er 78,90. Det omlægges til et 4% lån (Realkredit Danmark varslede den 9.5.2022 at dette lån snart bliver udbudt). Det nye lån til kurs 99,50 bliver på 2.405.000 kr. og boligejeren får altså skåret 595.000 kr. af sin gæld. Det svarer til lidt over 6 års afdrag på 1% lånet.

Men renten skal jo falde igen, siger fortalerne som ikke synes, at man skal omlægge lånet. Men fælles for debattørerne er, at de ikke siger, hvor meget renten skal falde igen og hvornår, og så må man jo forstå, at renten skal ned på 1% igen. Den historisk lave rente.

Vi viser derfor her eksempler på, at det slet ikke er nødvendigt. Eksemplerne er baseret på, at renten falder efter 2 år og der derfor er 26 år tilbage på lånet. Vi regner med differencerenter i 3 ½ måned.

Renten skal altså bare falde til 3% efter 2 år, før de samlede betalinger er lavere i forhold til at beholde 1% lånet. Og det kan da godt være, at renten IKKE falder til 3% igen, men skulle det ske, vil den samlede ekstranettoydelse være på 756 kr. pr. måned fordelt over 28 år. Medmindre altså at renten stiger endnu mere, for så skal der jo laves et nyt regnestykke. Og det gør vi løbende, når man er kunde i RealRåd.

Ved første blik, kunne det se ud til, at der stort set ikke er nogen forskel. Hvis der omlægges et lån på 3 millioner kroner, er forskellen umiddelbart  6.250 kr., med Nordea som vinder i sammenligningen og Jyske Realkredit som nr. 2. For så vidt angår Nordea har vi ikke kunnet finde oplysninger om kurstillæg for indfrielse af lån, hvorfor vi har antaget at det er på 0,1 point.

Helt generelt er visse omkostninger til forhandling, og især for boligejere med lån i Totalkredit, kan der være brug for dette. De 28.250 kr. i eksemplet dækker over omkostningerne i Totalkredits prisliste, med et anslået gebyr til formidlerbanken på 5.000 kr., men i netop formidlerbankerne er der kæmpe forskel på omkostningerne. I gennemsnit er omkostningerne her på 31.836 kr. i de 16 banker som vi har undersøgt prislisterne i. Det dækker over 25.750 kr. hos den billigste og 44.621 hos den dyreste.

Selv for en trænet læser af prislister i bankerne, er det utrolig svært at finde ud af, hvad en konvertering koster. Nogle banker har pakkeløsninger, som indeholder forskellige ydelser, mens andre har fordelsprogrammer som f.eks. kræver at man investerer i banken/sparekassen. I denne sammenligning har vi valgt de højeste satser, og vi medgiver at man måske kan have held til at forhandle sig til en rabat. Men det forudsætter jo, at man ved, hvad udgangspunktet er. For det er jo ikke sådan, at alle gebyrerne står lige ved siden af hinanden. Den væsentligste omkostning er handelsomkostningerne kursskæring og kurtage, og dem finder man ikke under boliglånsgebyrerne, men under fondshandel. Og kursskæringen står ikke altid ved siden af kurtagen, men skal findes som en note et sted i prislisten. Vi tager derfor forbehold for, at vi kan have læst forkert, eller opfattet princippet for beregning af kurtage forkert. For her er der også forskel, med en sats af et beløb, en anden sats at et andet beløb og endelig måske et maksimum.

Når der skal omlægges lån, skal det ofte gå stærkt. Så stærkt at der ikke er tid til at undersøge priserne i de forskellige realkreditinstitutter. I dette tilfælde bidragssatserne, og her kan der også være en større forskel. For til forskel fra konverteringsomkostningerne, så skal administrationsbidraget betales hvert år. Her viser vi et eksempel, hvor en ejendom til 3.750.000 kroner belånes med 3 millioner kroner (80%)

I denne sammenligning skal man huske på, at den forudsætter at alle institutter vurderer ejendommen til 3.750.000 kroner, og det er der en vis sandsynlighed for, at de ikke gør.

I øjeblikket har vi travlt med at omlægge lån for vores kunder, så denne gang vil vi ikke opfordre til at kontakte os. Men når der er ro på renterne igen, skal du være velkommen.

I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse.

Når man konverterer til højere rente, så falder gælden, men til gengæld skal man betale en højere rente og man afdrager langsommere. Derfor kan man regne ud, hvornår den lavere startgæld, bliver overhalet af ekstra renter efter skat og mindre afdrag på den nye gæld. Når det regnestykke går i nul, har man konverteringens rentabilitet.

I RealRåd anbefaler vi som udgangspunkt at konvertere, hvis nulpunktet opstår efter mindst 8-10 år. Det viser vi med et eksempel, hvor 1% 2050 og 28 års løbetid omlægges til 3% 2053 med 28 års løbetid.
Indfrielseskursen er 86,9 og kursen på det nye lån er 99,1.

• Det nuværende 1% lån er på 3.000.000 kr.
• Det nye lån bliver på 2.660.000 kr.
• Renter og bidrag stiger det 1. år med 3.755 kr. pr. måned.
• Afdragene falder det 1. år med 2.689 kr. pr. måned.
• Nettoydelsen stiger derfor med 127 kr. pr. måned.

Nulpunktet opstår i dette eksempel efter 11 år. Det vil sige, at man inden da, skal konvertere ned i rente igen. Helst helt til 1% for helt at standse reduktionen af rentabiliteten, eller til 2% eller +3 % for at forbedre rentabiliteten. Eller man skal indfri lånet i anden anledning, f.eks. i forbindelse med salg af boligen.

Men hvis vi nu antager, at renten er flad som en pandekage de næste 11 år, og man ikke får omlagt tilbage til lavere rente, eller konverterer videre op og forlænger rentabiliteten, hvad sker der så? Ingen af fortalerne for at lade være med at konvertere, har sat tal på risikoen og den, i så fald, fejlagtige konvertering. De siger bare, at det er risikabelt. Derfor har vi regnet videre, og viser her, hvor meget de ekstra renter og bidrag stiger efter skat i de enkelte efterfølgende år. Altså fra det 12. år og frem til det 20. år:

Tallene her viser altså den konkrete risiko, som er en ekstra nettorenteudgift på 1-2.000 kr. pr. måned. Det kan man forholde sig til, i stedet for bare at læse, at en konvertering op i rente er risikabel, uden at komme nærmere end på den konkrete risiko.

Risikoen kan man så sammenligne med andre ukendte faktorer i privatøkonomien.

Man kan f.eks. beregne, hvor meget renten skal stige på et F-Kort på 2.685.000 kr. hvis man måtte ønske at konvertere 1% lånet til dette lån. For at få en stigning i nettorenteudgiften på 2.105 kr. pr. måned, skal renten kun stige med 1,25% på F-Kort.

Man kan også sammenligne med et RenteMax i Totalkredit, hvor renten lige nu er 0,07% og hvor man i 10 år kan få en maksimalrente på 1,5%. Kursen er helt nede på 95,80 og hvis kursværdien på RenteMax er den samme som kursværdien på 3% lånet i konverteringen ovenover, kan man beregne renterisikoen om 10 år, hvor der ikke mere er loft over renten. Hvis renten er 0,07% i alle 10 år, hvilket man jo må forudsætte, når man også forudsætter at kurserne ikke ændrer sig på 3% lånet, og startløbetiden er 28 år, så er gælden efter 10 år nede på 2.001.000 kr. Og så kan man beregne, hvor meget renteudgiften på RenteMax stiger, hvis renten stiger.

• Hvis renten er 1,5% stiger nettorenteudgiften med 1.755 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 2,5% stiger nettorenteudgiften med 2.988 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 3,5% stiger nettorenteudgiften med 4.225 kr. pr. måned.

I øvrigt er gælden på 3% lånet efter 10 år nede på 1.952.000 kr. mod 2.001.000 kr. på RenteMax.

Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og i givet fald hvornår. Og så ville det jo være ærgerligt, hvis man undlod at konvertere, alene på grund af at man er nervøs for, at renten ikke falder igen, hvis man ikke engang ved hvad man reelt skal være nervøs for.

De bedst konverteringsegnede realkreditlån har i dag en restløbetid på 26-30 år. Det er lån som er baseret på obligationer der løber til enten 2050 eller 2053, og der er ingen tvivl om, at hvis man konverterer til f.eks. 3% i dag og man sammenligner det nuværende lån med det nye lån over 26-30 år, så begynder konverteringen på et tidspunkt at give underskud. Gældsreduktionen bliver modsvaret af højere nettorenter og langsommere afdrag. Typisk sker det efter 8-10 år. Men skal renten så nødvendigvis falde inden 8-10 år? Det er det ikke noget klart svar på, for hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er det en løbende proces med flere konverteringer, og her mister de fleste, også bankrådgiverne, overblikket. Bankernes IT-systemer kan nemlig kun sammenligne lån 1:1.

I RealRåd sammenligner vi alle lånene i kæden:

Restgæld på det oprindelige lån
– restgæld på det nuværende lån
+/- forskel i betalte nettoydelser
+/- udbetalte låneprovenuer
+/- skatteværdi af visse omkostninger.

Når dette regnestykke går i minus, taber man samlet set penge. Men kun indtil det går i plus igen. Enten ved at man realiserer en ny kursgevinst (gælden på det nuværende lån falder) eller med en løbende rentegevinst (nettoydelsen falder).

Vi viser her et eksempel. Hvor et lån løbende omlægges til højere rente. Det vil sige at renten ikke falder.

I eksemplet her forbedres break-even altså efter den 3. og 4. konvertering, men det ændrer selvfølgelig ikke noget ved, at renten skal ned igen inden nu 13,75 år. Så derfor skal man jo forholde sig til, om man tror på at renten falder igen inden 12-13 år i eksemplet. Eller om den stiger yderligere, så break-even forskydes yderligere. Og det er jo en trossag. Der er ingen der ved det, men det mest usandsynlige er nok, at renten hverken skulle falde eller stige.

I RealRåd har vi arbejdet med aktiv gældspleje siden 1995, så vi har et gennemprøvet system som virker. Og renten ændrer sig konstant, så hvorfor skulle den ikke blive ved med det? Hvis du vil i gang med aktiv gældspleje, så send dine låneoplysninger til info@realraad.dk. Så kan vi vise dig de aktuelle muligheder. Det koster ikke noget.

“Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.”
Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.

Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.

Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.

Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.

Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.

Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?

Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.

Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?

Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.

Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.

Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.

Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten

Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.