Men omkostningerne er måske til forhandling. For mange af dem fastsættes af banken, som formidler realkreditlånet. Vi har undersøgt, hvad en låneomlægning koster i et udvalg af bankerne. Men lad det være sagt med det samme. Det er en jungle at finde rundt i bankernes priser. Nogen har pakker, hvor forskellige gebyrer er lagt sammen, og andre har kundeprogrammer, hvor priserne afhænger af forretningsomfanget eller om man har investeret kapital i banken/sparekassen. Men det bliver først rigtig svært at finde prisen, når det kommer til handelsomkostninger, som består af kurtage og kursskæring. Især den sidste oplysning, skal man ofte lede længe efter, da den ofte står oplyst som en note, selvom det er en af de største omkostninger. Omkostningerne består oftest af:

• Gebyr til realkreditinstituttet
• Ekspeditionsgebyr til banken
• Kurtage ved køb og salg
• Kursskæring ved køb og salg
• Indfrielsesgebyr
• Garantiprovision
• Fastkursaftale
• Andre gebyrer, f.eks. vurdering af ejendom.

Vi har sammenlignet de 10 største banker og et udvalg af de mindre banker med et eksempel, hvor der omlægges et lån på 3 millioner som indfries ved køb af obligationer. Den gennemsnitlige omkostning er på 28.560 kr. Billigst er Lægernes Bank med 14.000 kr., men hvis man ikke er læge, er forskellen mellem dyreste og billigste bank 24.100 kr.

Vi skal på forhånd beklage, hvis vi ikke har fundet alle omkostninger i prislisterne.

Hvor meget kan man så spare i bidrag, hvis belåningsgraden er faldet?

Vi viser her 2 oversigter over bidragssatser i realkreditinstitutterne. Vi forudsætter at priserne er 13% højere, som Regeringen forventer ved årets udgang, og at der er betalt afdrag i et år.

• Lån på 3 millioner kroner, hvor belåningen var 80%, da lånet blev optaget.
• Lån på 3 millioner, hvor belåningen nu er 69,75%

På de 2 oversigter nederst, kan man f.eks. se at den største forskel på 80% belåningen er på 0,09% eller 2.780 kr. det første år. Hvis belåningen falder til 69,75 %, er forskellen på det nuværende dyrest lån og det billigste nye lån på 0,16% eller 4.795 kr. det første år.

Men det er altså før skattefordel og før omkostningerne ved at flytte lånet, og så kan det umiddelbart ikke betale sig at flytte. Hvis man er lidt grov, kan man måske påstå, at det er en af grundene til, at omkostningerne er så høje. Det som man kalder kundefastholdelse.

Men spørgsmålet er så, om omkostningerne kan reduceres, så rentabiliteten bliver bedre? Eller om andre forhold kan spille ind?

Først og fremmest forudsætter sammenligningen jo, at alle institutter vurderer ejendommen til samme værdi. Og det er slet ikke sikkert, at det er tilfældet, da det er baseret på et skøn. Derfor kan man måske få en højere vurdering i de forskellige institutter, og så falder bidraget endnu mere.
Og så kommer det ellers an på, hvor attraktiv du er som kunde i banken, og hvor gode dine forhandlingsevner er.

RealRåds primære samarbejdspartner gennem mange år er Realkredit Danmark. De vil selvfølgelig gerne have nye gode kunder, og det vil Danske Bank, som ejer Realkredit Danmark, også. Derfor betaler Danske Bank en del af omkostningerne ved at flytte lånet, hvis du bliver kunde i banken og bliver en del af deres kundeprogram. Kursskæring og tinglysningsafgift slipper man ikke for, men resten som i eksemplet udgør ca. 16.300 kr. betaler banken, og så er omkostningen nede på 13.500 kr.

I beregningerne er der kun sammenlignet bidragsbetaling. Hvis man generelt vil flytte sit lån, kan man samtidig forsøge at optimere på anden vis:

• Måske kan man omlægge til højere/lavere rente og opnå lavere gæld/lavere ydelse
• Låne op til 80% igen og indfri bankgæld
• Låne ekstra til forbedringer eller vedligeholdelse af boligen.

RealRåd kan hjælpe dig med at sammenligne bidragssatser, og regne på omlægning af din finansiering i øvrigt. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal hjælpe dig. Det koster ikke noget.

Rentestigning er dårligt nyt for boligkøbere, som skal optage nye lån, men når kurserne falder, bliver det billigere at indfri eksisterende lån, og hvis kurserne falder bare lidt mere og 1,5% lånene kommer i spil igen, kan mange boligejere få reduceret deres gæld.

De fleste 30-årige lån med fast rente er i dag baseret på 1% obligationer. Enten i 2050-serien eller i 2053-serien, og har man lån i disse serier, skal man være klar på aftrækkeren, for hvis kurserne falder med ca. 2 point, opstår muligheden for at omlægge lånet til 1,5% og få reduceret restgælden. Et kursfald på 2 point, kan lyde af meget, men alene i år, er kursen på 1% 2053 allerede faldet med 3,3 point fra toppen.

Når man omlægger lån til højere rente, får man en lavere gæld, men til gengæld en større renteudgift. Derfor er det kun et spørgsmål om tid, før den højere renteudgift overstiger gældsreduktionen. I RealRåd er udgangspunktet, at man skal overveje en konvertering, hvis der går mere end 10 år, før man har betalt mere i renter, end man har fået reduceret gælden. Hvor meget man får reduceret gælden med, afhænger af det såkaldte kursspænd, som er forskellen mellem kursen på det nye og gamle lån, og hvor stort lånet er.

RealRåd kan hjælpe dig med at beregne, hvor meget du kan reducere gælden med, og selvfølgelig også sørge for, at du rent faktisk får omlagt lånet, når muligheden opstår.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

I det følgende viser vi 3 eksempler på, hvor et 2% lån på 3 millioner kr. og 28 års løbetid ændres til et 1% lån med 30 års løbetid. Der regnes med, at kursen på det nye lån er 99 og at der skal betales differencerenter i 90 dage. I eksemplerne er der en række omkostninger, men listen er ikke udtømmende, for der kan godt være flere, hvis der f.eks. omlægges flere lån til et lån, eller hvis der er andre panthavere, som skal respektere det nye lån. Dette eksempel er det vi kalder en ren omlægning.

Omkostningerne er:

• Almindeligt kurstab, som er forskellen på kurs 100 og den aktuelle spotkurs. Kan dog også være en gevinst, hvis kursen er +100.
• Kursskæring som institutterne beregner sig, f.eks. 0,25 point i Realkredit Danmark som er standard, men også en tidsafhængig kursskæring, når man kurssikrer lån.
• Kurtage som beregnes af kursværdien af lånet. I Realkredit Danmark kaldes det afregningsprovision.
• Lånesagsgebyr som er et fast gebyr. Kan i Totalkredit variere mellem 1.000 og 4.000 kr.
• Ekspeditionsgebyr som bank/realkreditinstitut tager for tinglysningsekspeditionen
• Indfrielsesgebyr som deles op i et gebyr for et indfrielsestilbud og et gebyr for selve indfrielsen.
• Garantiprovision (ofte i Totalkreditsager). Er for en garanti, som stilles, indtil det gamle lån er indfriet og aflyst af tingbogen. I ”gamle dage” kunne garantien løbe i månedsvis, men i dag løber den helt ned til få minutter, fra det nye lån udbetales og indtil det gamle lån indfries og aflyses.
  Garantiprovision kan trækkes fra i skat, hvis den opkræves som en løbende provision. Altså ikke en fast provision, men f.eks. 1,5% p.a. dog minimum 2.500 kr.
• Differencerenter, som er kuponrenter til obligationsejerne og mellemregningsrenter til instituttet indtil den termin, hvor obligationerne udtrækkes. Differencerenterne kan trækkes fra i skat.
• Tinglysningsafgift
• Honorar til RealRåd.

I de 3 eksempler stiger gælden med 84-87.000 kr. og nettoydelsen falder med ca. 16.000 kr. det første år. Det dækker dog over, at der spares ca. 29.000 kr. i renter og at der afdrages ca. 6.000 kr. ekstra på gælden, og så kan man regne ud, at de sparede renter, skattefordele og de ekstra afdrag finansierer den højere gæld efter ca. 3,25 år.

Nogle af omkostningerne kan måske forhandles med banken/instituttet, men de fleste ligger helt fast, og det som regel de største poster. Det er naturligvis en fordel at få reduceret omkostningerne, fordi konverteringens rentabilitet derfor bliver bedre. Man skal dog være opmærksom på, at den ekstra tid der går med at forhandle omkostningerne ned, eller indhente alternative lånetilbud fra andre institutter, kan betyde, at man får et større kurstab, hvis kurserne falder imens forhandlingerne står på. Hvis lånet er på 3.084.000 kr., vil en gebyrbesparelse på 10.000 kr. være væk, hvis kurserne falder med 0,33 point. I januar måned 2021 svingede kursen på f.eks. 0,5% 2053 i niveauet 98,04 – 96,95 eller 1,09 point.

Og man kan selvfølgelig også fravælge omkostningen til RealRåd. Men så står man helt på egne ben og uden RealRåds rådgiveres store erfaring med lånekonverteringer, herunder især, HVORNÅR man bør konvertere og hvornår man bør vente.

Eksempel 1: Omlægning af lån i Realkredit Danmark – Nyt lån 3.085.000 kr.

Eksempel 2: Omlægning af lån i Totalkredit i Danske Andelskassers Bank (ikke-samarbejdspartner)  Nyt lån 3.087.000 kr.

Eksempel 3: Omlægning af lån i Totalkredit i Totalbanken – Nyt lån 3.084.000 kr.

RealRåd har samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Totalbanken om formidling af lån Totalkredit. Det er Totalbanken som vi laver RealRådmodellen sammen med.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for konvertering af lån, eller ønsker at bruge RealRåd som ekstern rådgiver, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Hvis gælden i dag er på 3 millioner kr. og du har et 0,5% lånetilbud klar, kan de ekstra differencerenter betyde, at provenuet af det nye lån ikke dækker indfrielsen af det gamle lån, fordi der løber ekstra differencerenter på. Så er der 3 muligheder:

• Du finansierer selv underskuddet
• Du bestiller et nyt lånetilbud, som dækker de nye omkostninger
• Du afventer bedre kurser.

De 2 første punkter ændrer ikke ved det faktum, at kurserne er så dårlige, at du ikke ønsker at gennemføre konverteringen før opsigelsesfristen, så derfor er der kun det 3. punkt tilbage.
For at finansiere de ekstra differencerenter med et større provenu, skal kursen stige med 0,49 – 0,62 point, hvis man tager højde for, at differencerenterne kan trækkes fra i skat. Eller 0,65 – 1,36 point, hvis der ikke tages højde for skattefordelen. Men det bringer dig jo kun tilbage til udgangspunktet lige nu, så for at opnå en bedre konvertering end den mulighed, som du har lige nu, skal kurserne stige yderligere.

Halvsløj konvertering, ingen konvertering eller måske et alternativ?

Det er et velkendt dilemma, at kurserne lige mangler det sidste før man vil gennemføre en konvertering. Har man et 2% lån, bør man gøre det, medmindre man har en tidshorisont på under 3 år, eller gælden er for lav. Har man et 1,5% lån afhænger det i endnu større grad af størrelsen på lånet.

Den halvsløje konvertering er når man gennemfører konverteringen til en kurs, som er ”for lav” og giver ekstra lang tid til break-even.

Den alternative er, at man venter på, at kurserne falder med omkring 0,3 point, så den afdragsfri 1%-serie åbner for tilbud. Den kan også bruges, hvis man ønsker at afdrage lånet.

Worst case er, at man venter forgæves på bedre kurser og helt går glip af konverteringsmuligheden. Ikke bare den aktuelle, men også den næste i rækken. F.eks. forventer Realkredit Danmark at 1,5% kan være nede i kurs 99 om 12 måneder og det ville i givet fald betyde, at 0,5% kan være helt nede i kurs 90-91 i forhold til kurs 97 i dag.

Som kunde i RealRåd får du altid overvåget dine lån, og vores løbende sparring tager altid højde for situationer som disse dilemmaer.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere om dine muligheder.

Ejendommen er solgt til overtagelse den 1. maj, og vi står lige foran en opsigelsesfrist, men i så fald skal lånet indfries 1. april. Vi foreslog, at kunden opsagde lånet, så det kunne indfries 1. april uden betaling af differencerenter, og fik banken til at finansiere indfrielsen fra 1. april til 1. maj.

Besparelsen blev på 7.810 kr.!

Man kan sagtens sammenligne et 30-årigt lån med et 20-årigt lån og regne ud, hvor meget man sparer i renter ved at forkorte løbetiden. Men det er altså de færreste boligejere, som beholder sine boliglån i 20 eller 30 år, og så giver sammenligningen ikke nogen stor mening.

Så giver det nok mere mening at sammenligne om et 0% lån over 20 år er billigere end et 0,5% lån over 20 år, så lad os starte med det.

Kursen på 0% lånet er 96,15 og kursen på 0,5% lånet er 99,39, så hvis lånebehovet er 1 million kr. skal man låne og afdrage 34.000 kr. ekstra med et 0% lån. Over alle 20 år sparer man 51.000 kr. i renter og bidrag med 0% lånet. Det svarer til 38.000 kr. efter skat, så i alt sparer man 4.000 kr. ved at optage et 0% lån. Men hvis kurserne stiger, kan det blive op til 34.000 kroner dyrere at indfri 0% lånet inden man har nået at spare lige så meget i renter og bidrag. Det samme gælder, hvis 0%-serien bliver så lille, at man ikke kan opkøbe obligationerne til markedskurs og bliver nødt til at opsige lånet.

Forkortet løbetid.

Man kan sagtens sige, at mange har råd til at afdrage ekstra på lånet, så man kan forkorte løbetiden fra 30 år t il 20 år. Men så har man også råd til at spare op samtidig med at man afdrager lånet over 30 år.
Og det siger næsten sig selv, at 10 års sparede renter kan blive til mange penge. Hvis man også her sammenligner et lånebehov på 1 million kr. og vælger et 0,5% lån over 20 år i stedet for et 0,5% lån over 30 år, er der 2 fordele ved det 20-årige lån. Kursen er højere, så man skal låne 22.000 kr. mindre og på grund af den kortere løbetid, sparer man i alt 66.000 kr. i renter og bidrag. Over 20 år. I løbet af de 20 år betaler man en højere nettoydelse, som det første år er på 16.000 kr. Et beløb, som man alternativt kunne spare op på anden vis.

Men som nævnt skal man være varsom med at sammenligne lån over længere tid, end man sandsynligvis har lånet. Efter 5 år har man f.eks. kun sparet 4.000 kr. i renter og bidrag ved at vælge 20 år i stedet for 30 år, men man har afdraget 81.000 kr., mere, så man nu skylder 104.000 kr. mindre. Men man har betalt i alt 78.000 kr. mere i nettoydelser, som alternativt kunne stå på f.eks. en bankkonto, så forskellen er reelt på 26.000 kr.

Men hvad nu hvis renten i mellemtiden er steget? Så falder indfrielseskursen, og den burde falde mere på det 30-årige lån end på det 20-årige lån. I teorien falder kursen på et 20-årigt lån med 70% af hvad den falder med på et 30-årigt lån. Når ”teorien” er understreget, er det fordi den teori ikke holdt i marts 2020, hvor kurserne pludselig styrtdykkede, da Danmark blev lukket ned pga. Corona. Her faldt kursen på de 30-årige obligationer kun med 0,3 point mere, men vi vælger dog at tro, at det skyldtes at hele situationen var meget unormal. I december måned svingede kursen på 0,5% 20 år med 1,27 point, mod 1,52 point på 0,5% 30 år. Forskellen var altså på ca. 20%. Så hvis vi antager, at kursfaldet på den 30-årige obligation er 20% større, og renten om 5 år er steget med 1%, så vil kursværdien af det 20-årige lån kun være 60.000 kr. lavere, men du har stadig betalt 78.000 kr. mere i nettoydelse, og så er man pludselig 18.000 kr. bedre stillet med det 30-årige lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

De anvendte kurser er Jyske Realkredits tilbudskurser 11.1.2021

I september 2019 hjalp vi Berlingske Business med at afdække bankernes gebyrer ved optagelse af realkreditlån. Generelt var der ikke den store forskel, men en af undtagelserne var, at nogle af de banker som formidler Totalkreditlån ikke lavede kursskæring, når de handlede obligationer. Og det var interessant, fordi man i Totalkredit kan få udbetalt sit lån ved overførsel af obligationerne til et depot, hvorfra man så kan få banken til at sælge dem. På den måde kunne man spare 0,2% i kursskæring, som er gældende i Totalkredit.

Om det var et wakeupcall for disse banker, skal vi ikke kunne sige, men når vi kigger prislisterne igennem i dag, kan vi konstatere, at der nu er kommet fodslag igen, da standarden nu er 0,2% i bankerne. Vi kan altså konstatere, at den priskonkurrence, som Finans Danmark omtaler som effektiv, fungerer på den måde, at bankerne konkurrerer priserne op. Det samme billede, som vi så i 2016, hvor Totalkredit/Nykredit satte bidragssatserne op, hvorefter de andre institutter fulgte efter.

Ved vores gennemgang af priserne i bankerne, har vi i øvrigt konstateret, at flere af bankerne har hævet kurstillægget for indfrielse af lån. Det har i mange år ellers været på 0,1%, men nu har 6 ud af de 10 undersøgte banker, hævet tillægget til 0,2%. Der er altså 4 banker i undersøgelsen, som har sovet i timen, men mon ikke der bliver rettet op på dette snarest?

Hele begrebet kursskæring har længe udfordret vores forståelse for prisdannelsen på realkreditlån. Hvorfor skal boligejerne først betale kursskæring og herefter kurtage? Hvorfor ikke bare sætte kurtagen op og droppe kursskæringen? I vores undersøgelse ser det faktisk ud til, at Sparekassen Sjælland praktiserer dette. Der er ingen informationer om kursskæring i sparekassens prislister, men til gældgæld er kurtagesatserne højere end hos konkurrenterne.
Men tilbage til vores udfordringer med kursskæring. Den beregnes ud fra en spotkurs og hvis man slår spotkurs op i ordbogen, kan man se, at det kommer fra engelsk ”on the spot” eller hvilken kurs et papir kan handles til lige nu. Og så bliver det spændende. F.eks. kan man se på fondsbørsen, at Nykredit 1% 2053 kan sælges til kurs 100,25 og købes til kurs 100,65 og så bliver salgs- og købskursen i f.eks. Lån og Spar Bank henholdsvis 100,05 og 100,85 fordi banken har kursskæring/kurstillæg på 0,2%.

Nu er det gode spørgsmål så bare, om det virkelig kan passe, at der er så stor forskel i kursen på det samme papir? For hvem er det, der vil købe og sælge til kurs 100,25 og 100,65? Kan der virkelig være så stor forskel i opfattelsen af, hvad et værdipapir er værd, når omsætningen kan være på flere milliarder om dagen? Sikkert ikke, for vi er overbeviste om, at det er den samme (en marketmaker) som både vil købe og sælge papiret. Der er nemlig oftest en forskel på 0,4 point og oftest vil vedkommende både købe og sælge 3 millioner. Og hvis nu, det f.eks. er Nykredit selv, som er marketmaker, hvilket vi ikke ved, og som altså både vil købe og sælge papiret med en kursforskel på 0,4 point, er der så ikke noget som ikke stemmer? For så er der jo tale om en ekstra kursskæring et eller andet sted i systemet. Men det kan selvfølgelig være, at bankerne handler med andre end marketmakeren. Det håber vi i hvert fald og vi gør det selv, når det er muligt. Vi bruger en fondsmægler som skal have 0,1 i kursskæring og tillæg.

Bankerne har systematisk testet markedet. Hvordan reagerer kunderne og konkurrenterne på negative renter? Først ved at fastsætte meget høje grænser for, hvornår der skal betales negativ rente og herefter afvente, hvad konkurrenterne gør, og til sidst, i flere omgange, at sænke grænsen for, hvornår der skal betales for at have penge stående i banken. Og nu er der ved at blive ”enighed” i bankerne om, at der skal betales 0,60%-0,75%, hvis indeståendet overstiger 100.000 – 250.000 kr. Og andelsboligforeninger betaler de fleste steder negativ rente af hele indeståendet.

Bankerne har flere forklaringer på nødvendigheden af de negative renter. Den væsentligste er, at bankernes rentemarginal er faldet, fordi de løbende har fået en lavere og lavere rente i Nationalbanken og dermed også en lavere indtjening. Hvad der ikke indgår i fortællingen er, at bankernes gebyrer også har været støt stigende. Netop for at imødegå den lavere rentemarginal. I 2019 offentliggjorde Konkurrencestyrelsen f.eks. at de boliglånsrelaterede gebyrer var steget med 16% siden 2016.

En anden forklaring er, at bankernes aktionærer, ifølge bankerne, har nogle givne forventninger til afkastet. Når man investerer i aktier, er der altid en afvejning af afkastet i forhold til risikoen. Som udgangspunkt kan man tage afkastet på den 10-årige statsobligation, som er helt risikofri, og dertil lægge et tillæg, som afspejler risikoen ved den givne investering, f.eks. 5%. Og så kan man sammenligne dette nødvendige afkast, med den faktiske egenkapitalforrentning. På billedet vises udviklingen i den 10-årige risikofri rente, det nødvendige afkast og 2 eksempler på egenkapitalforrentningen i henholdsvis Jyske Bank og Spar Nord. Man kan i dette tilfælde læse grafen som man vil. Man kan f.eks. sige, at bankerne sagtens kan leve med et lavere afkast end i dag, eller man kan sige, at investering i de 2 banker er forbundet med stor risiko, fordi afkastet er markant over ”normalafkastet”.

Hvad kan man så gøre for at undgå at betale negative renter?

Hvis man spørger sin bankrådgiver, er svaret nok, at man må investere pengene med de risici det indebærer, og ikke mindst med omkostninger, som ofte overstiger udgiften til negative renter. I Danske Banks investeringsforeninger, er de årlige omkostninger således oplyst til 0,24% – 1,74% uden garanti for merafkast. I investeringsforeningen Formuepleje, som ikke er bankejet, oplyses de årlige omkostninger til 0,79% – 2,6%.

Men hvis man har gæld, kan man overveje at (del)indfri denne og dermed spare renteudgiften. Ulempen ved det er, at man så ikke mere kan disponere over opsparingen, fordi pengene nu f.eks. er bundet i boligen, hvis man har indfriet et boliglån. Og hvad gør man så?

Hvis man ikke har aktuelle planer om at bruge pengene, kan løsningen være at etablere en kassekredit, så man kan trække penge ud, hvis man får brug for det. Nu er spørgsmålet så bare, hvad renten er på en kassekredit? De billigste kreditter kan man få, hvis man er boligejer eller andelshaver. For så kan banken få pant i boligen. Det er dog langt fra alle banker, som tilbyder disse kreditter.

Her er dog et par eksempler, hvor den laveste rente fra prislisten i november 2020 er angivet:

Udover rentesatsen, skal man også forvente etableringsomkostninger i en eller anden form, f.eks. tinglysningsafgifter, hvis der ikke eksisterer pantebreve, som kan genbruges. Afgifter er ikke til forhandling, men det er til gengæld bankernes etableringsgebyrer, som afhænger af, hvor god en kunde du er eller bliver. Og lad det være sagt med det samme – denne løsning kræver sandsynligvis et bankskifte*, men er du f.eks. boligejer, og har dit realkreditlån i Totalkredit, kan den nye bank overtage ”ejerskabet” af lånet, uden at det skal omlægges, og på den måde få en attraktiv indtjeningskilde. Og så er der noget at forhandle om.
Hvis du skal delindfri et realkreditlån, vil der også være omkostninger forbundet med det. F.eks. 950 kroner, hvis du delopsiger et obligationslån til en termin.

*Årsagen til at et bankskifte kan blive nødvendig er bankernes begrundelse for at indføre negative renter. At banken ikke tjener nok på dig. Banken kan ikke låne alt dens indlån ud, og en stor del er nødt til at stå i Nationalbanken til -0,60% rente. Banken siger altså, at dit indlån giver banken en omkostning, og den regning sendes videre til dig.
Så hvis du indfrier et banklån i banken og erstatter det med en kassekredit som buffer, har banken stadig pengene i systemet, og de skal stadig stå i Nationalbanken til -0,60%. Og hvis du samtidig f.eks. indfrier et andelsboliglån på 250.000 kr. med din opsparing og i stedet etablerer en andelsboligkredit, så mister banken renteindtægten af de 250.000 kr. og skal samtidig betale 0,6% til Nationalbanken. Og det er jo en endnu værre forretning, end at lade dig have en uforrentet indlånskonto, så derfor vil banken sikkert sige nej til at tilbyde kassekreditten, eller gøre det på nogle vilkår, som gør ændringen urentabel for dig.
Men hvis pengene på din opsparing går ”ud af huset”, så har banken ikke mere renteudgiften, og så sparer den de 0,60%. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis du delindfrier et realkreditlån.

Hvor meget kan man spare?

Det afhænger af, hvor stort indlån man skal betale negativ rente af, hvor meget man kan spare i rente på gælden som indfries og endelig, hvor meget en kassekredit koster at få oprettet og bruge, når det bliver nødvendigt. Det viser vi nogle eksempler på i det følgende.

Eksempel med en andelsboligforening:

I alle eksempler er der regnet med, at ydelserne på det lån som indfries, bliver nedsat forholdsmæssigt, samt at disse sparede ydelser indsættes på kreditten. Hvis kreditten ikke udnyttes, vil der derfor opstå et nyt indestående, som der skal betales negativ rente af. Hvis kreditten udnyttes, modregnes de sparede ydelser i rentegrundlaget.

Vær opmærksom på:

• Når man indfrier gæld med sin opsparing, kender man ikke prisen, hvis/når gælden skal genetableres igen, og måske kan man måske ikke engang blive kreditgodkendt.
• En kassekredit har variabel rente, så hvis man nedbringer et fastforrentet realkreditlån, stiger renterisikoen, hvis man har udnyttet kassekreditten, og renten stiger.
• Hvis rentestigningen skyldes generelle rentestigninger, kan man dog overveje at konvertere det fastforrentede lån, og i samme forbindelse øge lånet til indfrielse af kassekreditten.
• Andelsboligforeninger behandles som erhvervskunder, og her kan en kassekredit i teorien opsiges uden varsel af banken. I praksis skal der dog særlige omstændigheder til, før det sker. Især når der er tale om en veldrevet andelsboligforening.
• Hvis du delindfrier et realkreditlån med mindst 100.000 kr. nedjusterer de fleste institutter din bidragssats, som kan falde ekstra, hvis ejendomsværdien i mellemtiden er steget.
• Hvis dit realkreditlån er konverteringsmodent, kan det omlægges i samme forbindelse.

RealRåd kan regne på dine muligheder. Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050.

Vi kan hjælpe med beslutningen ved at sætte lidt tal på med 2 eksempler, hvor du overvejer at omlægge et 2% lån eller et 1,5% lån. Som eksempel bruges i lån i Totalkredit, som er dyrest med differencerenter.

Hvis du venter en måned med at opsige det gamle lån og kurssikre det nye lån, skal kursen altså kun falde med 0,15 point før satsningen giver underskud.

Dertil kommer at tilbudskursen på 1% lånet er 99,42, hvorfor der ikke er plads til meget kursstigning, før serien lukker for nye tilbud. Sker det, er der dog mulighed for at få et tilbud i serien med mulighed for afdragsfrihed, som p.t. er 0,62 point lavere.

2053-serierne er forholdsvis nye, så med forbehold for lav omsætning i serien, kan du her se kursudviklingen de sidste 3 måneder:

RealRåd kan regne på dine muligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

1. På 2 år er boligpriserne steget med 5-6 %.
2. Renten på realkreditlån er lavere.
3. RealRåd kan formidle en billig boligkredit op til 95% af ejendomsværdien.

Prisstigninger.
De gennemsnitlige prisstigninger er på 5-6% både på landsplan og i hovedstadsområdet, så i enkelte områder kan stigningerne være større. Det betyder, at der enten er grundlag for at få en lavere bidragssats, eller måske forøge realkreditbelåningen og indfri bankgæld og spare renter.

Rentefald.
For 2 år siden var den 30-årige rente 2,08% og i dag er den 1,08%. Mange boligejere har allerede benyttet sig af muligheden for at omlægge lån, men endnu flere har endnu ikke gjort det. Måske fordi konverteringen isoleret set ikke var så rentabel pga. omkostningerne. Men hvis det kan kombineres med et større realkreditlån, som kan reducere bankgælden, giver det måske alligevel mening.

Lav rente på boliglån i banken.
De fleste som har købt bolig indenfor de sidste par år, har også et boliglån i banken. Renten på boliglån fastsættes individuelt og afhænger f.eks. af, hvor god boligejeren har været til at forhandle med banken. Eller hvor mange andre forretninger man har med banken.
RealRåd har lavet en aftale med en bank, som tilbyder boliglån op til 95% af vurderingen til 3,75% i rente. Hvis du flytter et lån fra en anden bank, skal du ikke betale etableringsgebyrer til banken, men kun en tinglysningsafgift på 1.730 kr. for at flytte ejerpantebrevet. Hvis lånet flyttes samtidig med at du omlægger dit realkreditlån, er de 1.730 kr. ikke en ekstraudgift.

Boliglån eller boligkredit? (klik på link)
Tilbuddet fra vores bank kan også etableres som en boligkredit på samme vilkår. Vælger du en kredit i stedet for et lån, kan du bruge kreditten som opsparing og på den måde spare 3,75% i rente af opsparingen i stedet for at få 0% i rente af opsparingen.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder kan du skrive til rp@realraad.dk eller ringe på telefon 2271 4006.