• Banklån med variabel rente, kan ændres til realkreditlån med fast rente
• Bidragssatsen kan sættes ned

Vi viser her nogle eksempler med en bolig, som blev købt for 3 millioner kroner i starten af 2019. Udbetalingen var 5%, banklånet var over 30 år med en rente på 4,5% og realkreditlånet var et 2%-lån over 30 år. Undervejs (medio 2019) blev 2%-lånet omlagt til 1%. Restløbetiden på de 2 lån er nu 27,75 år.

Ifølge Nordea skal priserne generelt stige med 12% i 2021 og en stor del af prisstigningerne er allerede slået igennem. Der er naturligvis forskel på hvor i landet ejendommen ligger og om det er en ejerlejlighed eller en villa, men baseret på prisudviklingen, som man kan følge på Boliga.dk og med Nordeas nye prognose, kan vi fremskrive ejendomsværdierne til 2021-niveau.

Ejendommen kan belånes med 80% realkreditlån, så i alle eksemplerne er der nu plads til at optage realkreditlån til indfrielse af bankgælden. Og du har derfor mulighed for at få fast rente 1,5% på hele finansieringen. Vi har regnet på, at 1%-lånet samtidig omlægges til 1,5% og at løbetiden fastholdes på 27,75 år.

Forskellen er måske ikke stor, men du slipper for variabel rente på bankgælden, for hvis renten stiger, påvirker det også ydelserne på banklånet:

Har du i dag finansieret med variabel rente eller har du afdragsfrihed på realkreditlånet for at afvikle bankgælden hurtigere, kan du overveje RealRådmodellen, hvor du kan tilpasse afdragene, så du rammer den nettoydelse der passer dig.

Dine muligheder afhænger naturligvis af en konkret vurdering af din ejendom, men hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er der altså mere end 27.000 boligejere, som kan spare penge med RealRådmodellen.

1. ved at få en lavere rente (1%)
2. ved at spare den forhøjede bidragssats (op til 0,41%)

Har man f.eks. i dag et afdragsfrit 1,5% lån i Nordea på 3 millioner kroner og det omlægges til 1% og RealRådmodellen bruges til afdragsfriheden, vil nettoydelsen falde med ca. 1.600 kr. pr. måned, og det betyder, at du kan afdrage på din gæld, hvis du vælger at betale samme ydelse som i dag. Og så er der endda regnet med kursen på den afdragsfri 1% serie, som er 99,30. Hvis kurserne stiger yderligere, bliver resultatet bedre, og hvis kurserne falder, bliver resultatet også bedre, fordi du så kan bruge 1% serien med afdrag.

Og hvis du omlægger fra 1,5% nu til 1%, vil du forbedre dine konverteringsmuligheder, når renten stiger igen. Stiger renten f.eks. til 2% om et år, vil du kunne reducere din gæld med ca. 195.000 kr. i forhold til de 3 millioner i dag i eksemplet. Og hvis du beholder dit nuværende 1,5% lån, vil reduktionen kun være på 75.000 kr.

Sådan fungerer RealRådmodellen:

1. Du optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet.
2. Hele ydelsen på realkreditlånet (renter, afdrag og bidrag) hæves på prioritetskreditten.
3. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten og bestemmer selv om du vil afdrage. Du får altså mulighed for fleksible afdrag.
4. Prioritetskreditten bevilges til 5 års afdrag og renten fastsættes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet – f.eks. 1%+0,74% = 1,74%. Renten er fast i 5 år eller indtil realkreditlånet konverteres. I så fald laves en ny 5-årig aftale.
5. Banken beregner ikke etableringsgebyrer, men banken skal have pant i ejendommen, så hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev i ejendommen, skal der tinglyses et nyt. Det koster 1,45% i afgift + 1.730 kr.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, kan du ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Husk at næste frist for opsigelse af eksisterende lån er 30. oktober 2020.

Hvis en bolig til 4 millioner finansieres med 80% realkreditlån til 1% og et banklån på 600.000 kr. til 3,95% ser regnestykket sådan ud, hvis man sammenligner den afdragsfri model, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 5,75 år og banklånet afdrages over samme periode, med en model, hvor både realkreditlån og banklån afdrages over 30 år:

Boligkøbere som bliver præsenteret for den afdragsfri model, bør bede rådgiveren om at lave dette regnestykke. Men man kan også bede banken om et tilbud, hvor man bruger RealRådmodellen, som går ud på, at man vælger et realkreditlån med afdrag over 30 år, men bruger en kassekredit til at finansiere afdragene. På den måde kan man stadig afvikle banklånet over 5,75 år, men man slipper for at betale en højere bidragssats på realkreditlånet og kursen på realkreditlånet er lidt højere.

Hvor stor gevinsten ved RealRådmodellen er, kommer an på, hvor høj renten er på den tilbudte kassekredit. I eksemplet ovenfor, er bidragssatsen 0,33% højere på grund af afdragsfriheden. Det svarer til, at man i starten betaler 11.218 kr. mere i bidrag pr. år. Det skal du sammenligne med, hvad det koster at låne de ca. 93.000 kr. om året, som du afdrager på realkreditlånet. Break-even for rentesatsen, før renteudgiften overstiger bidragsbesparelsen, er:

Vi har lavet RealRådmodellen i næsten 3 år, og vores erfaring er, at kreditten har en begrænset udnyttelse. Det skyldes primært, at den bliver nulstillet, når Realkreditlånet bliver konverteret (man laver en tillægsbelåning svarende til de betalte afdrag), men også at kunderne har et ønske om ikke at udnytte afdragsfriheden fuldt ud.

Den største udfordring er i praksis, at dit forslag til din rådgiver sandsynligvis bliver mødt på denne måde:

Der er mange forklaringer på, hvorfor banken ikke vil tilbyde dig finansieringen. På trods af, at du afdrager din gæld hurtigere, og bankens sikkerhed for kreditten bliver bedre og bedre i takt med, at du afdrager realkreditlånet:

1. ”Det får jeg aldrig bevilget af kreditafdelingen”.
2. ”Det er i strid med de skærpede kreditkrav til boligkøbere”.
3. ”Vi får større hensættelser til tab, hvis vi også bevilger en kredit”.

Det første punkt er en ærlig sag. Det er bankens kreditpolitik som gælder, og passer dine ønsker ikke ind i rådgiverens tjekskema, bliver det sikkert et nej, men så kan man jo spørge en anden bank.

Det andet punkt er, efter vores mening, en overfortolkning af Finanstilsynets vejledning til bankerne. Kravet til boligkøbere er, at udbetalingen skal være mindst 5%, og at den samlede gæld som udgangspunkt højest må være 3,5 – 4 gange årsindkomsten, men der er et overordnet formål med reglerne. Og det er ganske enkelt, at sikre boligkøberne mod at købe for dyrt og dermed at sikre, at bankerne ikke tager for stor risiko.

Vi hører indimellem den begrundelse, at hvis man bevilger en kassekredit udover 15% boliglån, så kommer man på kant med reglen om 5% udbetaling, men det er her vi mener, at der bliver overfortolket i bankerne. Hvis boligkøberen inden købet selv indbetaler 5% af købesummen plus omkostninger til banken, så er kravet opfyldt. Kassekreditten, som etableres efterfølgende, bruges ikke til finansieringen af boligkøbet, men bruges tværtimod til at afdrage gælden hurtigere, fordi nettobesparelsen kan bruges til ekstra afdrag.

Og når kundens samlede gæld bliver lavere, og bankens sikkerhed bliver bedre, så kan Finanstilsynet ikke give en dårligere rating af kundens engagement. Især ikke hvis realkreditlånet har fast rente.

Det er korrekt at bankerne efter regnskabsreglerne løbende skal hensætte til tab. Og logisk er det sådan at jo større engagementet er, jo større hensættelser skal der laves. Men i den forbindelse skal man også huske på, at hvis kunden, som i eksemplet, efter et år har lånt 93.000 kr. til finansiering af afdrag, så er bankens sikkerhed også blevet forbedret med 93.000 kr. i forhold til, hvis realkreditlånet var afdragsfrit. Og der jo ingen som siger, at banken på forhånd skal bevilge en kassekredit til 5,75 års afdrag. 2 år ad gangen burde være nok, hvis man bruger RealRåds konverteringshistorik som udgangspunkt.

Bankens pantesikkerhed ser i eksemplet sådan ud:

Selve banklånet som dækker de 15% af finansieringen, er i begge tilfælde blevet afdraget med en løbetid på 5,75 år, så her er risikoen for banken den samme. Og kundens rådighedsbeløb er bedre, fordi besparelsen på bidragsbetalingen er ca. 1.000 kr. pr. måned. Det er måske her, bankens egentlige udfordring er!!!

Afslutningsvis skal det nævnes, at banken som vi laver RealRådmodellen med, desværre ikke ønsker at finansiere bolighandler, medmindre ejendommene ligger på Fyn.

Lån med afdrag.
Et lån på 3.000.000 kroner kan med de nuværende kurser få reduceret gælden med 91.000 kroner efter omkostninger. Nettoydelsen er uændret, men afdraget falder med ca. 9.000 kroner om året. Derfor vil kursgevinsten være spist op på 10 år, hvis ikke lånet omlægges igen inden da. Og 10 år er netop RealRåds rettesnor for, hvornår vi anbefaler en låneomlægning til højere rente.

Lån uden afdrag.
Her kan du med fordel bruge RealRådmodellen, som både giver dig en højere kurs på det nye lån, men også en lavere bidragssats. Hvis du bruger RealRådmodellen til omlægning fra 0,5 % til 1 %, kan du reducere gælden med 111.000 kroner, hvis lånet er på 3 millioner kroner.

Har du optaget lån til 0,5 % rente, kan vi regne på dine muligheder. Du skal bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Selvom indfrielseskursen er højere nu, kan det være en overvejelse værd at omlægge til fast rente. Det viser vi med et eksempel, hvor vi bruger RealRådmodellen:

Et afdragsfrit F5 lån i Realkredit Danmark blev optaget 1.1.2017 og næste rentetilpasning er 1.1.2021.
Den nuværende rente på lånet er 0,39%. Men fordi renten er faldet siden, er indfrielseskursen nu 101,75, så sammen med de øvrige omkostninger og kurstab på et nyt 1% lån, bliver det nye lån på 3.109.000 kr.

Det som springer i øjnene her, er nok at gælden stiger med 109.000 kr., som er omkostningen i værste fald, hvis indfrielseskursen senere stiger til 100 på det nye lån. Den aktuelle kurs på 1% lånet er 99,12, og hvis den falder til 96,5 efterfølgende falder kursværdien til 3.000.000 kr.

Formålet ved at ændre et F5 lån nu, er primært at sikre renten i 30 år. Det kan man gøre ved at betale 137 kroner mere om måneden i nettoydelse. Men man får også muligheden for at realisere en kursgevinst, hvis renten efterfølgende stiger. Den mulighed har man ikke med F5 lån.

Hvis renten den 1.1.2021 f.eks. er steget til 2 %, vil man kunne reducere gælden med ca. 250.000 kr. ved at konvertere et 1% lån til 2 %.

Lad os regne på dine muligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Normalt kan der være store omkostninger forbundet med låneomlægning, men vi har i en periode nu skåret de fleste omkostninger væk, herunder vores eget honorar, bankens ekspeditionsgebyr og kurtagen.

RealRådmodellen er en kombination af et realkreditlån med afdrag og en prioritetskredit, hvorfra man kan finansiere afdragene i den udstrækning man ønsker det. Hele ydelsen på realkreditlånet trækkes på kreditten, og du skal som minimum indbetale renter og bidrag. Renten på prioritetskreditten er den samme som rente- og bidragssatsen på realkreditlånet, og den er fast i 5 år. Prioritetskreditten dækker 5 års afdrag på realkreditlånet.

Nedenfor kan du se 2 eksempler på vandrette konverteringer, baseret på en kursforskel på 1 point.

*  Hvis nettobesparelsen bruges til afdrag
** Efter 0,15 % kundekroner i Totalkredit. Gælder til og med 2020, hvorefter ny sats fastsættes.

Udover den kontante fordel ved lavere startgæld og lavere nettoydelse, er der en ekstra lille fordel, hvis du omlægger 0,5 % lånet. Vi har før skrevet om indlåsningseffekt, som er risikoen for ikke at kunne indfri lån til dagskurs, hvis den cirkulerende obligationsmængde er for lille. Normalt siger man, at størrelsen på en obligationsserie skal være på 3-5 milliarder før man er sikker på at undgå Indlåsningseffekt.

Den 13.9.2019 cirkulerer der i de afdragsfri 0,5 % serier:

Til sammenligning er der udstedt i alt 7,3 mia. i Nykredits 0,5 % serie med afdrag.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare sende os oplysninger om dit afdragsfri lån til info@realraad.dk

1. Omlægning af lånet til 0,5 % rente
2. Lavere bidragssats med RealRådmodellen
3. Højere kurs med RealRådmodellen.

Når du laver afdragsfriheden med RealRådmodellen, optager du et realkreditlån med afdrag i Totalkredit, og etablerer ved siden af en prioritetskredit til finansiering af afdragene.
Det giver dig 2 økonomiske fordele.

1. Kursen er p.t. 1 point højere, så du skal låne 10.000 kr. mindre pr. million.
2. Du sparer det forhøjede bidrag for afdragsfrihed.

Nedenfor kan du se nogle eksempler på bidragssatser:

Hvis du omlægger et afdragsfrit lån på 2 millioner kr. på traditionel vis, falder nettoydelsen med ca. 1.150 kr. pr. måned.
Hvis du i stedet bruger RealRådmodellen falder nettoydelsen yderligere med:

Hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare ringe til os på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk og vedhæfte oplysninger om dine nuværende lån. Det koster ikke noget.

Læs mere om RealRådmodellen på vores hjemmeside, hvor der er en lang række spørgsmål og svar.

Noter:
RD = Realkredit Danmark
NDA = Nordea Kredit
JR = Jyske Realkredit
TK = Totalkredit
* bidragssatserne er efter 0,15 % i kundekroner

1. Lavere bidragssats.
2. Lavere gæld.
3. Fleksible afdrag.

Lavere bidragssats:
Når du ønsker afdragsfrihed på dit realkreditlån, betaler du, udover den normale bidragssats, også et tillæg, og det er i de 4 store institutter minimum på 0,1 %, hvis belåningen er under 40 %, og det højeste er på 1 %.
I øjeblikket er der udstedt ”afdragsfri” obligationer med rente 1 % – 2,5 % for i alt 289 milliarder kroner. Det betyder, at boligejerne som minimum betaler 289 millioner kroner ekstra i bidrag for afdragsfriheden, men det mest sandsynlige er, at der betales mellem 289 og 950 millioner kroner ekstra.
Hvis du har et afdragsfrit lån på 3 millioner kroner og 80 % belåning, betaler du ca. 9.900 kroner ekstra om året i bidrag for afdragsfriheden.

Lavere gæld:
RealRådmodellen er baseret på, at du optager realkreditlånet med afdrag og finansierer afdragene fra en prioritetskredit. Kursen på lån med afdrag er højere end på et traditionelt lån med afdragsfrihed, så derfor skal du låne mindre.
I øjeblikket kan man kun optage 30-årige lån til 0,5 % rente. Her er kursforskellen i dag 1,2 point, så hvis du optager et afdragsfrit lån på 3 millioner, skal du kun optage et lån på 2.963.000 kroner for at få det samme beløb udbetalt. Din startgæld bliver altså 37.000 kroner lavere i eksemplet.

Fleksibilitet:
Hvis du bruger RealRådmodellen til afdragsfrihed, hæves hele din terminsydelse på prioritetskreditten. Renter, afdrag og bidrag. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten. Men du kan også vælge at indbetale lidt mere. I så fald er det afdrag, men du bestemmer selv hvor meget. Afdraget på et 0,5 % lån på 3 millioner kroner er i starten ca. 7.700 kroner pr. måned. I dette eksempel kan du altså vælge at indbetale mellem 0 og 7.700 kroner, og du behøver ikke at indbetale det samme beløb hver gang.

Når der er gået et stykke tid, og du har brugt prioritetskreditten til afdrag, kan du også vælge at indbetale et ekstra beløb. Har du f.eks. brugt prioritetskreditten til afdrag i et år på lånet i eksemplet, er trækket på kreditten 118.000 kroner og gælden på realkreditlånet er faldet med 118.000 kroner, så netto skylder du ikke mere. Men du kan frit nedbringe kreditten med et større beløb, hvis du ønsker det. Helt uden omkostninger og uden varsler.

Hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Nu har vi snart lavet RealRådmodellen i 2 år, og mange af vores kunder har benyttet sig at muligheden for at få en lavere bidragssats på denne måde.

Hvis du har et traditionelt lån med afdragsfrihed, betaler du et tillæg til den normale bidragssats:

Hvis du bruger RealRådmodellen, skal du ikke betale tillæggene. Det skyldes, at du bruger en prioritetskredit til at betale afdrag på realkreditlånet. Og vilkårene på prioritetskreditten er, at den dækker 5 års afdrag på realkreditlånet, samt at renten på kreditten er fast i de 5 år.
Renten fastsættes som rentesatsen på realkreditlånet + bidragssatsen på realkreditlånet.
F.eks. 1 % + 0,74 % = 1,74 %.

Hvis du har et almindeligt afdragsfrit realkreditlån på 1.000.000 kroner i f.eks. Totalkredit betaler du det første år 1 % i rente + 1,07 % i bidrag eller 20.700 kroner på et år.

Med RealRådmodellen betaler du:

Den årlige besparelse er altså 3.235 kroner om året, som du i stedet kan indbetale på prioritetskreditten og dermed spare endnu mere i rente.

Samtidig omlægning fra 2 % uden afdrag til afdragsfrihed med RealRådmodellen:

Omlægning fra 1,5 % uden afdrag til afdragsfrihed med RealRådmodellen:

Der er regnet med et nyt 1 % lån til kurs 99,10, kundekroner på lån i Totalkredit og 29 % skattefordel.
Indfrielse sker med differencerenter frem til 31.12.2019 og øvrige standardomkostninger.

Hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare sende dine låneoplysninger til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Det er et spørgsmål, som vi ofte hører, og vi er overbeviste om, at nogen fravælger at blive kunde hos os af samme grund. Desværre.

I øjeblikket oplever vi en situation, som ganske fint forklarer, hvorfor kunder skal betale kontingent. Vi er nemlig blevet ramt af en konverteringsbølge, som næsten alle med 2 % lån gerne vil med på. Helt forståeligt, da der er store rentebesparelser i sigte.

Men hvad sker der, når det går op for boligejerne? Banker, realkreditinstitutter OG f.eks. RealRåd får rigtig travlt med at omlægge lån for kunderne. Så travlt, at der desværre ikke er tid til de boligejere, som ikke er blevet kunder endnu, fordi vores resurser er tilpasset efter antallet af kunder.

Og det er ærgerligt, for låneomlægning er et spørgsmål om timing, og forkert timing kan betyde mindre besparelser og større gæld end nødvendigt. Eller i værste fald at boligejeren går glip af en konvertering og dermed også den næste konvertering, som forudsætter den første.

Helt konkret betaler vores kunder 250 kroner i kontingent pr. måned. Det svarer til 3.000 kroner om året.
Vi ved, at en rådgiver kan håndtere ca. 150 kunder, som altså betaler 450.000 kroner til RealRåd, som lige præcis passer med udgiften til en rådgivers løn og lønsumsafgift.

Så hvis RealRåd får 150 nye kunder, bliver der råd til at ansætte endnu en rådgiver, som så er klar, når kunderne skal konvertere deres lån. Og som sørger for, at det sker.

Hvis du vil være kunde, og være sikker på, at vi har tid til din konvertering, så læs mere om fordelene på vores hjemmeside.

 [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]