Der er roligt omkring de lange realkreditobligationer. Det er til trods for ganske betydelig uro på de finansielle markeder. Det er komme oven på den pludselige melding om krak i to mindre amerikanske banker – Silicon Valley Bank og Signature Bank – samt pres på bl.a. den schweiziske storbank Credit Suisse har givet nogle voldsomme skvulp på finansmarkederne. Stemningen er flere gange skiftet, og på aktiemarkeder har navnlig europæiske bankaktier været under pres. Den schweiziske centralbank er kommet Credit Suisse til hjælp, og det tyder på at virke.  Men i takt med at investorerne er blevet nervøse har de som så mange gange før søgt i statspapirer med markant faldende statsrenter til følge. Men selvom vi har set store daglige kursudsving på de tiårige statsobligationer, så har de lange realkreditobligationer været forbløffende rolige. Her har renten været svagt faldende, men dog ikke mere end at der stadig er åbent for lånetilbud i 5 procentsobligationer.

Hvis renten på de lange realkreditpapirer skulle have bevæget sig lige så voldsomt som statsrenterne, så skulle vi havde set daglige krusudsving på 2-3 kurspoint, og det har på ingen måde været tilfældet.

En af de ret sandsynlige forklaringer på at realkreditobligationer har bevæget sig mindre end statspapirer er, at når renten er faldet på statsobligationer, så er det pga. frygt hos investorerne, og i den situation er spændet mellem statspapirer og realkreditpapirer forøget, fordi realkreditpapirer trods alt er mindre sikre end statspapirer. Så realkreditpapirerne har fungeret som en slags stødpude, hvor rentespændende til statspapirer er kørt op og ned, men hvor realkreditobligationer kun har haft små kursudsving.  For låntagere betyder de mere rolige bevægelser, at der ikke har været behov for forhastede beslutninger. Det har også den positive effekt, at kurserne er skarpere end de ville være, hvis vi havde meget voldsomme kursbevægelser.

Fleksrenterne er til gengæld faldet markant.  En af de forklaringer der florerer på dette er, at den finansielle krise måske betyder, at centralbankerne hæver de officielle rentesatser mindre end ellers, og det er så med til at sende de korte markedsrenter – f.eks. F1 – en del nedad.

Lidt usikkerhed om hvad centralbankerne nu vil gøre

I den forløbne uge valgte ECB at hæve renten med 0,50 procent, så den nu er hævet med i alt 3,5 procent til at være 3,0 procent. Det passer fuldstændig med de signaler centralbankchef Lagarde tidligere har udsendt, men alligevel var der på selve dagen for rentemødet – torsdag den 16. marts – lidt usikkerhed. Enkelte spekulerede i, at den bankkrise der måske er undervejs, kunne betyde at ECB ville nøjes med en mindre renteforhøjelse. Disse spekulationer blev dog gjort til skamme, og Nationalbanken herhjemme valgte som forventet denne gang at følge ECB med også at forhøje renten med 0,50 procent.

Efter denne renteforhøjelse er der dog nu stor usikkerhed om, hvad næste træk bliver. Her er signalerne fra ECB, at det må komme an på de kommende data. Det betyder altså, at man vil holde øje med udviklingen i de kommende inflationstal, og herunder navnlig kerneinflationen. Falder den fornuftigt, så er det ikke sikkert der kommer flere renteforhøjelser. Men falder den omvendt ikke nok, så er der udsigt til nye renteforhøjelser.

Samlet betyder det at der stadig er ganske stor usikkerhed om, hvor hurtigt inflationen kommer ned igen, og også usikkerhed om, hvorvidt vi undervejs skal ind i en periode med recession, eller vi får en blødere landing. Der er dog en stigende forventning om, at det med høj inflation trækker ud i længere tid end tidligere ventet. Om det så også betyder højere renter i længere tid er ganske åbent.

Hos RealRåd holder vi hele tiden øje med udviklingen, og uanset om renten har toppet, eller om vi får nye stigninger er vi klar til at reagere, når der er fornuft i nye omlægninger.

Her i begyndelsen af marts har vi obligationskurser, der gør konvertering fra 3 procent til 5 procent ganske fornuftig. Er der tale om lån med afdrag, så kan man konvertere lånet til kurser, så der går ca. 8 år før der er break even. Dvs. at den højere rente man betaler efter omlægningen stille og roligt spiser af den besparelse omlægningen giver i form af lavere gæld, og omlægningen er altså så god, at der går ca. 8 år før fordelen er spist op. Forhåbentlig bliver det muligt at lave en ny konvertering inden de ca.8 år er gået. Er der tale om lån uden afdrag, så er der faktisk ca. 9,5 år til break even i øjeblikket. Forudsætningen for at det er en god idé at konvertere op nu er altså, at man enten skal kunne omlægge igen inden break even eller man forventer at sælge boligen inden break even.  Alt taler for at der igen opstår konverteringsmulighed inden break even.

Bag beregningerne over break even ligger de konkrete obligationskurser låntager dels kan opkøbe 3 procentsobligationer til og dels kan få for 5 procentsobligationerne til det nye lån. Et aktuelt kursnedslag 6. marts viser, at når vi taler om lån med afdrag, så kan låntager få afregnet det nye 5 procentslån til kurs 98,36, og det gamle 3 procentslån kan indfries til kurs 88,25. Det giver en kursforskel på 10,11 kurspoint, og i disse kurser er der taget hensyn til de tillæg og fradrag der er på henholdsvis indfrielse og udbetaling. Den tilsvarende kursforskel for fire måneder siden var omkring et halvt kurspoint mindre. Dermed er låntagers gevinst lidt større nu end dengang.

Er der tale om de tilsvarende lån uden afdrag, så er nettokursforskellen for låntager nu på 11,21 kurspoint. For fire måneder siden var denne forskel på 10,39 kurspoint, så her er altså tale om en forbedring på 0,82 kurspoint. Dermed er det i øjeblikket lidt mere attraktivt at konvertere end tilbage i november. Det er dog stadig mindre kursforskelle end i ”gamle dage”, hvor der ved et spring på 2 procent i rentekupon burde være ca. 12 kurspoint i forskel i serien med afdrag . Men de niveauer har vi slet ikke været oppe på under hele forløbet med rentestigning gennem nu noget mere end et år.

Hvorfor stiger renten nu igen?

Manger ”eksperter” talte for bare et par måder siden om, at renten nu var på ved ned igen, og at vi dermed ikke havde udsigt til endnu højere renter. Dermed lå det i kortene, at det der nu skulle holdes øje med i stedet ville være, hvornår man kunne konvertere ned igen.

Men endnu engang viser det sig, at det med at forudsige renten er ganske umuligt. Det bedste man kan gøre er løbende at se, hvad der sker, og når det er attraktivt at konvertere op eller ned, så gøre det. Det er præcis den rolle RealRåd har. Vi holder hele tiden øje med, om det er attraktivt at gøre noget.

De forklaringer der i øjeblikket lyder på hvorfor renten bevæger sig opad er, at der på de finansielle markeder er en stigende bekymring for, at inflationen bider sig mere fast. Det vil så betyde at centralbankerne har udsigt til at forhøje renterne mere end tidligere antaget, og nok holde dem oppe i længere tid. Det er ihvert fald sådan vurderingen og stemningen er her i begyndelsen af marts.

Chefen for den europæiske centralbank, Christine Lagarde har for nylig været fremme med udtalelser om, at det er meget sandsynligt, at ECB hæver renten med 0,50 procent på næste rentemøde den 16. marts. I forvejen har ECB hævet renten med i alt 3,0 procent fra -0,5 procent til nu 2,5 procent over de seneste syv måneder. Baggrunden er en vurdering af at kerneinflationen – inflation renset for bl.a. energi og fødevarer – vil fortsætte på et højt niveau i længere tid end tidligere ventet.

Ganske vist er selve inflationstallene faldende i moderat tempo, men de seneste måneder har vi ikke set kerneinflationen falde, og det skaber nervøsitet for at det bliver noget sværere at få inflationen ned igen end man ventede for bare et halvt år siden.  Det betyder så er der er ved at brede sig en forventning i markedet om, at centralbankene vil holde en længere periode med højere renter, og måske også hæve renterne mere end tidligere ventet.

Stemninger styrer rentebevægelserne

En ting er så hvad centralbankerne gør. Noget andet er hvad der sker på de finansielle markeder, hvor markedsrenterne fastsættes. Her er det i højere grad stemninger der styrer, og selvfølgelig er der en vis forbindelse til de officielle renter, men ikke en til en.

Og det er markedsrenterne rigtig mange eksperter hele tiden prøver at forudsige, og det er så her de bliver overrasket den ene gang efter den anden.

Hos RealRåd har vi for længst erkendt, at man ikke kan forudsige hvad der sker med markedsrenterne, og derfor må vi løbende forholde os til, hvilke omlægninger der er relevante.  Lige nu er det så omlægning fra 3 procent til 5 procent. Hvorvidt der senere bliver tale om konverteringer yderligere op til 6 eller 7 procent, eller om det i stedet bliver nedkonverteringer til 4 eller 3 procent er i øjeblikket helt åbent.  Uanset hvilken vej det bliver, er vi klar.

Der tales og skrives ganske meget om muligheden for at vi bevæger os ind i en recession. Rentemarkederne peger i den retning, og forventningerne til hvor voldsomt det økonomiske tilbageslag bliver bølger frem og tilbage. Spørgsmålet er, hvad det egentlig vil betyde for Danmark og for boligejerne. Noget kan man komme med kvalificerede bud på, og noget vil være rent gætteri.

I øjeblikket virker obligationsmarkederne lidt usikre på hvilken vej renterne skal bevæge sig. Vi har i en periode siden nytår haft tendens til faldende renter, og det betyder at vi holder øje med muligheden for at konvertere ned i rente fra 5 til 4 procent. Samtidig er vi ikke langt fra, at nogle af dem der ikke konverterede op til 5 procent med RealRådsmodellen måske i stedet kan konvertere op til 4 procent.

Men de allerseneste dage har tendensen til faldende renter lidt tabt pusten, og renten er igen steget lidt, og det betyder samlet at vi lige nu er noget afventende.

Bag dette ligger der nogle lidt større usikkerheder om økonomiernes udvikling. Får vi et hårdt økonomisk tilbageslag med recession, eller kan vi i stedet nøjes med en ”blød landing”.

Går vi et skridt længere tilbage, så er baggrunden for de mange spekulationer den massive inflationsstigning i både USA og Europa. Det har fået centralbankerne på banen med ganske aggressive modsvar i form af renteforhøjelser. Og vi kan da også se at det har effekt.

Væksten skal dæmpes for at få inflationen ned

De seneste inflationstal i både USA og Europa peger nu nedad, men dog med en enkelt ganske vigtig forskel. Det der betegnes som kerneinflationen, og svarer til inflationen renset for fødevarer og energi er i USA også på vej ned, men i Europa stadig på vej opad. Det fortæller noget om, hvor godt inflationen har bidt sig fast.

For at illustrere de niveauer vi taler om i øjeblikket, så viste de amerikanske tal for december, at inflationen faldt fra 7,1 procent i november til 6,5 procent i december. Den del der udgør kerneinflationen faldt fra 6,0 procent til 5,7 procent. Det passede ret godt med markedets forventninger, og det tilskrives i høj grad, at den amerikanske centralbank har været ret aggressiv med at forhøje renterne. Traditionelt er amerikanerne foran europæerne, og det viser sig nu i form af at den amerikanske centralbank allerede har hævet renten til 4,00-4,25 procent mod 2,00 procent i ECB.

Hvis vi sammenligner til inflationsudviklingen i de EU-lande der har euro, så viste december-tallene også her en faldende inflation, nemlig fra 10,1 procent til 9,2 procent. Men kerneinflationen steg fra 5,0 procent til 5,2 procent. Også de danske tal viste stigende kerneinflation i december. Her faldt inflationen fra 8,9 procent i november til 8,7 procent i december. Men kerneinflationen steg fra 6,0 procent til 6,6 procent.

Summer man de tendenser sammen, så er den udbredte holdning nu, at inflationen har toppet og er pænt på vej nedad – når det gælder USA. For EU og herunder Danmark er der også stor tro på at inflationen har toppet, men det er ganske bekymrende, at kerneinflationen ikke er på vej nedad endnu. Det er nemlig tegn på at det vil trække ud med for alvor at få inflationen ned igen. Det er med til at der stadig er forventninger om at ECB – og Nationalbanken vil hæve renten yderligere.

Hele idéen med at centralbankerne hæver renten, når inflationen er høj går ud på at tage luft ud af økonomien. Det skal altså være dyrere at investere, og man forsøger på den måde at dæmpe både investeringer og forbrug i håb om at priserne så holder op med at stige så meget. Usikkerheden lige i øjeblikket er, om vi bare er nogle måneder bagud i forhold til USA, eller om inflationen har nået at bide sig mere fast i Europa.

Inverse renter er et signal om recession

Parallelt med at centralbankerne har hævet renten har vi fået en invers rentestruktur. Det betyder ganske simpelt, at den korte rente er højere end de lange renter. Og når man i den forbindelse taler om renter er det typisk statsrenter der menes, og de to løbetider man traditionelt sammenligner, er 2 år og 10 år. Vi har siden foråret 2022 haft inverse renter i USA. Den aktuelle rentestruktur kan man se på grafikken. Aktuelt er den 10-årige amerikanske rente på 3,49 procent mens den 2-årige rente er på 4,22 procent. Der er altså en forskel på 0,73 procentpoint ”den forkerte vej” mellem de to renter. Det er typisk noget man kan observere som en forventning om at centralbankerne sætter renten ned, fordi der er en økonomisk nedtur på vej i form af en periode med recession. Historien viser at der kan gå et sted mellem seks måneder og op til et par år før de økonomiske nøgletal så rent faktisk viser at der er recession.

Der er dog ikke helt enighed mellem økonomerne om hvorvidt der overhovedet kommer en periode med recession, selvom renterne i øjeblikket peger i den retning. Men der er enighed om, at vi nok ikke skal forvente at centralbankerne meget hurtigt sænker renten igen, sådan som det eller er indbygget i rentekurven. Gør de det for hurtigt, så er der stor risiko for at inflationen blomstrer op igen.

Skulle der komme en periode med recession er det ikke verdens undergang. Faktisk er det et ganske normalt element i økonomien,

Kilde: ustreasuryyieldcurve.com/                     at der indimellem – måske en eller to gange på et årti – optræder recession, som teknisk er defineret som to kvartaler i træk med negativ økonomisk vækst. Det vil givetvis føre til at beskæftigelsen falder, men da den i øjeblikket er tårnhøj behøver det ikke at blive en alvorlig situation med massearbejdsløshed.

Hvad betyder det for realkreditrenten?

Al erfaring viser at forudsigelser af realkreditrenten er ganske vanskelig – eller rettere sagt umulig. Man kan dog godt med nogen rimelighed sige, at det var forventeligt, at realkreditrenten i 2022 ville stige, fordi inflationen allerede inden årets begyndelse var kraftigt på vej opad – så meget at vi havde betydelig negativ realrente i begyndelsen af 2022. Men hvor meget den så skulle stige, og hvad der nu ligger i kortene er meget usikkert. En af de ubekendte er, hvad der fremover vil ske med udenlandske investorers lyst til at købe lange danske realkreditobligationer. Denne lyst har i en periode været meget lille, og det har været med til at skubbe renterne ekstra opad. Men man kan godt med rimelighed sige, at hvis inflationen kommer markant nedad, så vil der være mindre pres opad realkreditrenterne.

Ser man på den tyske statsrente de seneste ca. 2 år, så får man et billede af, at der har været flere skift i forventningerne. Det gælder også danske realkreditrenter. Alene siden jul har renteudviklingen skiftet retning to gang. Hos RealRåd holder vi hele tiden øje med udviklingen, og når relevante muligheder opstår, siger vi til.

Kilde: investing.com

Men det andet element vi ser på er, hvor store kursspænd der er mellem det lån der skal indfries og det nye lån. Denne forskel betyder mere end de præcise kursniveauer. Her har det bølget lidt frem og tilbage, når vi ser på en omlægning fra 3 pct. til 5 pct. Kursforskellen har de seneste uger svinget omkring 10 kurspoint. 10 kurspoint er absolut i underkanten, mens 12 kurspoint i forskel er fint. Den 7. november var forskellen således på 10,07 kurspoint mellem kurs 87,54 på 3 pct. og kurs 97,61 på 5 pct. Det gælder for lån med afdrag, mens kursforskellen var 10,84 point for lån uden afdrag. Man skal dog være opmærksom på, at ved omlægning af lånene, så er der dels indfrielseskurs på det gamle lån og udbetalingskurs på det nye lån, og her betyder de fradrag og tillæg der benyttes, at den kursforskel låntager oplever mellem det gamle og nye lån er lidt mindre. Så omlægning fra 3 til 5 pct. vil give en kursforskel på 9,61 kurspoint for lån med afdrag og 10,39 kurspoint for lån uden afdrag.

Kommer man fra et lån med 2 pct. obligationer, så har vi her primo november en kursforskel op til 5 pct. lånet på omkring 16 kurspoint for lån med afdrag, og 17-18 point for lån med 10 års afdragsfrihed. Det tilstrækkeligt til at vi anbefaler denne omlægning på de aktuelle kursniveauer. Denne omlægning giver gevinst i 10 år før fordelen er spist op, og det er lang nok tid til at vi anbefaler omlægningen.

Vi holder hele tiden skarpt øje, og hvis man er helt afklaret med at man vil omlægge andre lån end dem vi i øjeblikket anbefaler, og ikke vil vente på bedre kursforskelle, så kan man bede os sætte processen i gang. Man skal i hvert fald ikke længere tænke på at serierne er for små.

Det er selvsagt umuligt at vide, om det bliver bedre. Det der dog er en ret klar tendens til at, at når det lån man skifter over til – 5 pct. – kommer en stykke under kurs 100, så er kursspændene i forhold til det lån der skal indfriet bedre. Dermed er der en rimelig sandsynlighed for at lidt højere renter gør kursspændet bedre, men til gengæld kommer det nye lån også længere under kurs 100. Så det er hele tiden en afvejning.

Her i begyndelse af november er kursspændene mellem 2 og 3 pct. godt 6,6 point og mellem 3 og 4 pct. er det 6,2 point. Går vi fra 4 pct. og op til 5 pct. er spændet kun 3,9 kurspoint, og fra 5 pct. – til 6 pct. helt neden på 1,7 kurspoint. Alle disse spænd er i den lave ende. Kun et sted er der til gengæld et ekstremt stort kursspænd, og det gælder mellem 1 pct. og 2 pct. Her er spændet 9,9 kurspoint.  Alle de nævnte spænd er for lån med afdrag, mens spændene er større for lån uden afdrag.

Glem 6 pct. foreløbig

En ting synes i øjeblikket ganske klart. Det er ikke attraktivt at omlægge til 6 pct. lån selvom de indimellem er åbne for lånetilbud. Der er alt for lille kursforskel mellem 5 og 6 pct. lånene til at der er nogen som helst idé i 6 pct. lån.  Det gælder uanset hvilket lån man kommer fra. Kommer der yderligere betydelig rentestigning, så kan det billede ændre sig, men foreløbig er 6 pct. lån helt uinteressante.

Hyppige stemningsskift

Vi har inden for de seneste par uger set en stribe renteforhøjelser fra centralbankerne. ECB med 0,75 procent, så renten på få måneder er gået fra -0,5 pct. til nu 1,5 pct. Nationalbanken fulgt kun delvis ved at forhøje med 0,60 pct. Det betyder at renten på indskudsbeviser nu er 1,25 procent, og baggrunden for ikke at følge helt med ECB er, at der gennem oktober har været pres på kronen i opadgående retning. For at svække kronen lidt i forhold til Euro valgte Nationalbanken altså en mindre renteforhøjelse. Den amerikanske centralbank FED hævede i den forløbne uge renten med 0,75 pct. til intervallet 3,75-4,00 pct. Det var sjette forhøjelse i år.

Men det er ikke disse forhøjelser, der har særlig effekt for realkreditmarkedet. Det er derimod forventningerne til de næste ændringer, for dem vi så i slutningen af oktober og primo november var forventet. Nu handler det om næste rentemøde i december, og her er der generelt forventning om at ECB forhøjer renten med 0,5 pct.  Men det kan ændre sig – navnlig afhængig af de nøgletal der når at komme inden. Det gælder både vækst og inflationstal. Også fra amerikansk side er der nu forventning om at det næste rentemøde vil betyde en forhøjelse på 0,5 pct. De mange skift der har været i renterne den seneste periode hænger altså sammen med forventninger. Der er stort fokus på at få inflationen ned igen, og det er årsagen til at centralbankerne forhøjer renten. Samtidig er der nogen nervøsitet for at det hele bliver sat så meget i stå, at der kommer recession. Sker det vil det tale for at renterne igen vil falde noget tilbage.

For boligejerne handler det løbende at se på, hvornår det kan betale sig at omlægge lånene, og det kan det, når kursspændene er tilstrækkeligt store. Det kan man derfor holde øje med, mens det er tæt på umuligt at forudsige renten.

Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.

]]> https://realraad.dk/afdragsfrihed-med-realraadmodellen-igen Wed, 29 Jun 2022 17:14:07 +0000 https://realraad.dk/?p=5063 I april måned skrev vi om, at det kan mærkes på rådighedsbeløbet, når man konverterer afdragsfri lån til højere rente, for at realisere den aktuelle mulighed for at reducere restgælden.

Vi skrev også om RealRådmodellen i den forbindelse, men alligevel vil vi gentage budskabet. Når man vælger afdragsfrihed med RealRådmodellen, skal man betale en lavere bidragssats, men i øjeblikket, kan man også udnytte de meget små kursforskelle på nye lån.

Det viser vi med et eksempel, hvor et afdragsfrit 1% lån på 3 millioner indfries til kurs 73,15 og omlægges til et nyt afdragsfrit 5% lån til kurs 99,10*.
Der er 29 års løbetid tilbage, og de 9 år er afdragsfri.

Gælden falder til 2.242.000 kr. altså en reduktion på 758.000 kr. Til gengæld stiger nettoydelsen med 4.135 kr. pr. måned, og det får måske nogen til at genoverveje omlægningen.

Vælger man RealRådmodellen, kan man i stedet omlægge til 4% til kurs 97,55*, så bliver den nye gæld på 2.285.000 kr. Gældsreduktionen er altså 43.000 kr. mindre, men til gengæld sparer man:

• 23.914 kr. i renter og bidrag det første år
• 125.395 kr. i renter og bidrag på 5 år.

Så i stedet for at nettoydelsen stiger med 4.135 kr. pr. måned, kan man ”nøjes” med 2.640 kr.
Det er en besparelse på 1.495 kr. pr. måned.

Her kan du se forskellen på de 2 muligheder.

*Totalkredits oplyste kurs den 29.6.22 kl. 18.00

Vi kan regne på, hvor meget du kan spare med RealRådmodellen. Skriv til os på info@realraad.dk, men forvent lidt længere svartid end normalt.

Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt
– Gæld på det nye lån
=forskel i gæld
+/- forskel i akkumulerede nettoydelser.

Hvis tallet er positivt, er break-even endnu ikke nået.

Der er 3 forhold som påvirker break-even:

• Hvor stor kursgevinsten er (kursspændet)
• Hvor stor renteforskellen er (påvirker rentebetalingen)
• Hvilken løbetid der er på gælden (påvirker afdraget)

Rentesatsen påvirker også afdraget. Ikke det samlede afdrag, men hvordan afdragene fordeles over hele løbetiden. Låner man f.eks. 1.000.000 kr. over 30 år, skal man samlet set betale 1.000.000 i afdrag uanset, hvad renten er, men start- og slutafdraget ser sådan ud:

Konverterer man et lån med afdrag, bliver en del af den højere rentebetaling ”kompenseret” af, at afdraget falder, og hvis kursgevinsten er ”normal”, vil nettoydelsen på lånet derfor ikke blive påvirket her og nu. Konverterer man afdragsfri lån, er der intet afdrag til at regulere nettoydelsen, hvorfor nettoydelsen stiger.

Hvor lang tid der går til break-even, kommer som nævnt an på flere forhold, men især kursspændet mellem nyt og gammelt lån er vigtigt. Her har vi tidligere oplevet et spænd på 6-7 point, men det er i øjeblikket markant lavere. Vil man f.eks. konvertere fra 3% til 4% i årgang 2053 er kursspændet i Totalkredit kun 4,65 point den 17.6.22 og det kan man se på beregningen af break-even som er under 7 år, hvis 3%-lånet er på 3 mill.

Vi er på Facebook blevet spurgt om, hvad der sker, hvis renten bliver ved med at stige, og man derfor ikke kan gennemføre en Konverteringstrekant ®, altså at konvertere tilbage til en lavere rente. Og det er ikke nemt at svare på, for det kommer helt an på, hvor meget renten stiger, hvad kursgevinsterne er, og hvor tit man omlægger.

Vi viser her eksempler på, at der løbende konverteres op én gang om året, og hvor kursspændet er 6 point, som er det “normale”.

Tallene viser break-even for hver enkelt konvertering, og det er formentlig det tal, der løbende vil blive forelagt af banken, hvis du bruger banken som rådgiver. Altså 6 forskellige beregninger, som sammenligner et nuværende lån med et nyt lån. I RealRåd beregner vi også kundernes samlede resultat af en række omlægninger. Det gør banken ikke.
De enkelte rentabilitetstal i tabellen siger intet om, hvad break-even er i forhold til, hvis man havde beholdt sit 2% lån. Break-even har vi i eksemplet  beregnet til 11 år, hvis lånet blev omlagt 1% op i rente hvert år i 6 år.
I banken ville du om 6 år i forbindelse med den sidste konvertering få at vide, at break-even var 9,75 år. Men det er jo fordi der sammenlignes et nyt 8%-lån med et 7% lån. Hvis man sammenlignede slutlånet med startlånet og de løbende betalinger undervejs, er resultatet break-even efter 11 år. Fra i dag vel og mærke. Ikke fra det 6. år hvor der kun er 5 år tilbage til break-even. Derfor er det vigtigt at have hele historikken med, når man laver aktiv gældspleje. Og den kan du ikke få i banken.

Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

Forklaringen skal findes i Finanstilsynets Rapport om realkredittens priskomponenter fra maj 2021. Her blev realkreditinstitutterne bedt om at beskrive de forskellige omkostninger, så de afspejlede de faktiske forhold. F.eks. ved at undlade at kalde et gebyr for kurtage, når der ikke blev gennemført en fondshandel.

Helt overordnet er det jo fløjtende ligegyldigt, hvad et gebyr bliver kaldt. Det afgørende er, hvor stort gebyret er, og om man som kunde kan gennemskue det og sammenligne det med konkurrenternes.

Det som rapporten også afslører er, at realkreditinstitutterne nu melder klart ud, at låntagerne ikke mere er part i en obligationshandel, og at man af denne grund har ændret ordlyden i prislisterne.

Kurtage er omdøbt til afregningsprovision og kursskæring er omdøbt til kursfradrag, men satserne er de samme, så derfor har det ingen betydning for låneprovenuet, og virker derfor ligegyldigt. Men når låntagerne ikke mere er part i en obligationshandel, betyder det også at MiFid-reglerne, som er forbrugerbeskyttelsesregler er sat ud af kraft, og at realkreditinstitutterne i realiteten kan fastsætte udbetalingskurserne på realkreditlån, som det passer dem. Det fremgår nemlig også af rapporten. Det er ikke mere en børshandel, som bestemmer kursen på lånet, men hvad realkreditinstituttet fastsætter kursen til.

Rapporten omtaler også, at realkreditinstitutterne stadig skal optræde redeligt og loyalt overfor kunderne ifølge god skik reglerne for boligkredit, og det gør de naturligvis også, men man kan undre sig over, hvorfor nogle ret gode forbrugerbeskyttelsesregler uden videre tillades sat ud af kraft. Og samtidig er det svært ikke at tænke på, om der er en sammenhæng mellem oplysningerne i rapporten og de nuværende meget lave kursspænd, når boligejerne konverterer lån.

For god ordens skyld, skal det nævnes, at MiFid-reglerne ikke er sat ud af kraft, når der købes obligationer til indfrielse af lån, og at de stadig gælder, når låneudbetalingen sker ved, at obligationerne overføres til kundens VP-depot og formidlerbank forestår salget for låntageren. Så gælder det gode princip om best execution stadig.

På Facebook debatteres konvertering til højere rente lystigt, og de store gevinster lokker naturligvis, men mange af debattørerne har også hørt ”noget om” at renten skal falde igen, da det ellers er en dårlig forretning at konvertere. Og flere debattører, advarer ligefrem mod omlægningerne af samme grund.

Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer har et 1% lån 2053 med 28 års restløbetid. Lånet har en restgæld på 3.000.000 kr. og kursen er 78,90. Det omlægges til et 4% lån (Realkredit Danmark varslede den 9.5.2022 at dette lån snart bliver udbudt). Det nye lån til kurs 99,50 bliver på 2.405.000 kr. og boligejeren får altså skåret 595.000 kr. af sin gæld. Det svarer til lidt over 6 års afdrag på 1% lånet.

Men renten skal jo falde igen, siger fortalerne som ikke synes, at man skal omlægge lånet. Men fælles for debattørerne er, at de ikke siger, hvor meget renten skal falde igen og hvornår, og så må man jo forstå, at renten skal ned på 1% igen. Den historisk lave rente.

Vi viser derfor her eksempler på, at det slet ikke er nødvendigt. Eksemplerne er baseret på, at renten falder efter 2 år og der derfor er 26 år tilbage på lånet. Vi regner med differencerenter i 3 ½ måned.

Renten skal altså bare falde til 3% efter 2 år, før de samlede betalinger er lavere i forhold til at beholde 1% lånet. Og det kan da godt være, at renten IKKE falder til 3% igen, men skulle det ske, vil den samlede ekstranettoydelse være på 756 kr. pr. måned fordelt over 28 år. Medmindre altså at renten stiger endnu mere, for så skal der jo laves et nyt regnestykke. Og det gør vi løbende, når man er kunde i RealRåd.