Formidling af attraktiv boligfinansiering

Boliglån eller Boligkredit

Indtil for få år siden, var det helt normalt, at bankerne tilbød en kassekredit, når et boligkøb skulle finansieres. I dag er der langt mellem tilbuddene, og hvis de findes, er de oftest et alternativ til realkreditlån, altså mod pant indenfor 80 % af ejendomsværdien. Tilbuddene findes også til den yderste belåning, men her er rentevilkårene også nogle andre.

Danske Bank tilbyder slet ikke boligkredit til den yderste belåning, Nordea vil have 4,35 – 7,45% rente og Nykredit vil udover en rente på 4,5 – 8,5% også have en løbende provision på 0,5% af kredittens maksimum. Og så er der Pensam Bank, som RealRåd netop har lavet en samarbejdsaftale med, som tilbyder RealRåds kunder en rente på 3,75%.

Fordelen ved en boligkredit fremfor et boliglån er helt overordnet, at den giver boligejeren fleksibilitet.
På et boliglån aftales en fast månedlig ydelse til lånet, og så falder gælden løbende. Vælger man en boligkredit i stedet, kan man stadig vælge at indbetale en fast månedlig ydelse, så gælden falder, men kreditmaksimum falder ikke, og så får man et økonomisk sikkerhedsnet.
Derudover kan man opnå rentebesparelser, hvis boligkreditten samtidig bruges som lønkonto, budgetkonto og opsparingskonto. I stedet for at få 0% i rente af indlånskonti, eller måske endda betale rente, sparer man 3,75%, når man modregner opsparingen i gælden på kreditten.

Valg af finansiering

Den traditionelle finansieringsform er et realkreditlån med afdrag over 30 år og et supplerende banklån som f.eks. også afdrages over 30 år. Vi har dog flere gange skrevet om bankernes ”finte” med at tilbyde afdragsfrihed på realkreditlånet i f.eks. 10 år for i stedet at afdrage banklånet over 10 år. Det giver en lavere ydelse i de 10 år, men i det lange løb er det en dyrere løsning, fordi du samlet betaler mere i rente og bidrag. Alligevel oplever vi ofte, at boligkøbere gerne vil betale mere i det lange løb, fordi de hellere vil have et større rådighedsbeløb her og nu, hvor der måske er ekstra udgifter til børnenes uddannelse osv. I RealRåd blander vi os ikke i valget, men vi synes, at man som minimum skal vide, hvad prisen for det større rådighedsbeløb er. Så er det herefter op til boligkøberen at vurdere, om den daglige værdi af det større rådighedsbeløb overstiger merprisen i det lange løb.

Men uanset om man vælger den ene eller den anden finansiering, kan der være mange penge at spare ved at få flere tilbud på finansieringen. Det viser vi her med nogle eksempler, hvor en ejendom til 3 millioner kr. købes med 5% i udbetaling. Vi sammenligner den finansiering, som Pensam Bank tilbyder RealRåds kunder, med en tilsvarende finansiering i 3 storbanker. Priserne er hentet i bankernes beregnere, som bruger priser, som er repræsentativt for, hvad kunderne får tilbudt. I beregning af banklånet indgår kun bankernes stiftelsesgebyrer, som varierer mellem 3.880 kr. og 12.000 kr., mens tinglysningsafgifterne er udeladt, da de kan variere fra ejendom til ejendom og i øvrigt er ens i alle banker. Der regnes med 80% realkreditlån til 1% rente.

10 år uden afdrag Netto 1. år Netto over 10 år Rente/bidrag i 10 år
Pensam Bank 3,75% 87.419 891.419 563.717
Danske Bank 5,25% 91.287 937.047 625.062
Nykredit Bank 5,00% 88.460 907.365 595.218
Nordea 5,25% 90.226 926.012 621.226
Forskel høj og lav 3.868 45.628 61.345
30 års afdrag Netto 1. år Netto over 30 år Rente/bidrag i 30 år
Pensam Bank 3,75% 120.444 3.593.234 923.334
Danske Bank 5,25% 125.329 3.730.558 1.105.998
Nykredit Bank 5,00% 122.718 3.672.385 1.038.665
Nordea 5,25% 124.687 3.713.039 1.093.631
Forskel høj og lav 4.885 137.324 182.664

Kommentarer til sammenligningen:

  1. Vilkårene i Danske Bank, Nykredit Bank og Nordea fastsættes individuelt, og renten og gebyrerne, kan derfor blive tilbudt lavere. F.eks. hvis disse tal forelægges bankrådgiveren.
  2. Man skal passe på med at sammenligne lån over flere år af flere grunde. Renten på banklån er variable og kan derfor ændres undervejs, og realkreditlån med fast rente kan konverteres hver gang renten ændrer sig med 1%, og det kan give anledning til også at ændre den øvrige finansiering. Men sammenligningerne kan dog godt bruges til at få et overblik over prisen på finansieringen.
  3. RealRåd anbefaler som udgangspunkt ikke afdragsfrihed på realkreditlånet, og kreditvurderingen i banken skal som udgangspunkt ske ud fra, at økonomien kan bære afvikling af realkreditlånet. Bankerne kan derfor som udgangspunkt kun bevilge afdragsfrihed, hvis rådighedsbeløbet uden afdragsfrihed er tilstrækkeligt i forhold til Finanstilsynets vejledning. Men som nævnt, kan der være tilfælde, hvor det alligevel giver mening.

Hvis du allerede har finansieret dit boligkøb, og du har eksisterende boliglån i banken, kan de overføres uden at du skal betale nye etableringsgebyrer til banken. Dog skal du betale en tinglysningsafgift på 1.730 kr. Og måske er din ejendom allerede steget i værdi, så der er mulighed for en omlægning med større realkreditlån.

Hvis du vil have RealRåd til at gennemgå dine kommende eller nuværende finansieringsmuligheder, skal du bare skrive til rp@realraad.dkeller ringe på  telefon 2271 4006.

X