Intelligent realkredit overvågning
Du kan ikke selv overvåge dit realkreditlån, med mindre du har et IT-system. Det har vi brugt mere end 15 millioner kr. på at udvikle. Det havde vi ikke gjort, hvis det ikke var nødvendigt.
Realkreditovervågning er komplekst, fordi det er et samspil mellem kurser, tid, renter og historiske konverteringer.
En væsentlig del af realkreditovervågning er at en konvertering ikke står alene. Den skal opfølges af flere, og her er tiden en afgørende faktor. Hvis du i en periode har betalt 3% i stedet for tidligere 2%, skal der selvfølgelig tages højde for dette. Og så har du i øvrigt ikke betalt 3%, da du har haft en gældsreduktion, hvilket giver en anden effektiv rente. Er du forvirret nu? Det er præcis derfor du har brug for en rådgiver og et IT-system. Du skal jo heller ikke kunne bygge din bil selv, men bare køre den.
Nedenfor introducerer vi dig til teorien bag realkreditovervågning gennem konverteringstrekanten. For at gøre det forståeligt, har vi undladt tiden som faktor.
Konverteringstrekanten®
Renten bevæger sig hele tiden, og det kan du udnytte. Når renten stiger, kan du få en kursgevinst, og når renten falder, kan du få en rentegevinst. Så når du konverterer både op og ned, så får du begge dele. Lavere gæld og lavere ydelse. Vi kalder det en konverteringstrekant®.
Konverteringstrekanten® i praksis
Lad os kigge på et eksempel på, hvordan konverteringstrekanten® fungerer i praksis:
En boligkøber optager et lån på 3 millioner kr. til 2 % i rente og 30 års afvikling. Nettoydelsen er 10.967 kr. pr. måned uanset kursen.
Når du optager et obligationslån, får du i teorien obligationer, som du herefter sælger og modtager det beløb, du låner, retur. Kursen på lånet afgør, hvor mange penge du får til udbetaling.
Seks måneder senere er renten steget, og lånet konverteres til 3 % i rente og 29,5 års afvikling. Lånet bliver på 2.784.000 kr., og nettoydelsen er nu 11.079 kr. pr. måned.
Når renten stiger, falder kurserne. På en 30 årig obligation er der et fald på ca. syv kurspoint pr. procent rentestigning. Det betyder, at du kan indfri – altså tilbagebetale – dit 2 % lån billigere ved at købe obligationerne tilbage til en lavere kurs. Til betaling af indfrielsen af dit 2% lån sælger du nye 3% obligationer. Du reducerer hermed gælden.
Efter endnu et år er renten faldet, og lånet konverteres tilbage til 2 % i rente og 28,5 års afvikling. Lånet bliver på 2.787.000 kr., og nettoydelsen er nu 10.584 kr. pr. måned.
Her udnytter du muligheden for at indfri dit 3 % lån til kurs 100, selvom obligationskursen er langt højere. Du optager nu et 2 % lån ved at sælge nye 2 % obligationer tæt på kurs 100. Du reducerer dermed rentebetalingen.
Hvis boligkøberen havde beholdt det oprindelige 2 % lån, ville gælden være på 2.889.000 kr., og nettoydelsen ville være 10.971 kr. pr. måned. I eksemplet ovenfor er gælden reduceret med 102.000 kr. (2.889.000 – 2.787.000), og nettoydelsen med 387 kr. pr. måned – efter alle omkostninger. Gældsreduktionen på 102.000 kr. svarer til en opsparing på 5.666 kr. pr. måned. Eksemplet er lavet uden omkostninger, som afhænger af tidspunkt for konvertering mm.
Når du konverterer op i rente, reducerer du gælden. Når du konverterer ned i rente, reducerer du renteudgiften. Når du gennemfører en konverteringstrekant®, gør du begge dele.
Forhold ved en konvertering
Der er flere forhold, som spiller ind, når man skal vurdere, om man vil konvertere:
Hvor længe man forventer at beholde lånet (omkostningerne ved konverteringen skal kunne tjenes hjem i den forventede periode)
Jo større lån, des mindre renteændringer kræves der
Jo færre omkostninger, des mindre renteændringer kræves. Vi arbejder konstant på at reducere omkostningerne. For jo lavere omkostninger der er, jo oftere kan du konvertere lån.
Kursen skal være så tæt på 100 som muligt ned i renten, så dit kurstab bliver så lille som muligt.
Spændet (forskellen), på lånet der indfries, og lånet der optages, skal være så stort som muligt. Typisk ca. 6 kurspoint for lån med afdrag og typisk ca. 7 kurspoint for lån uden afdrag.
Lånestørrelsen er afgørende
Vi anbefaler generelt aktiv gældspleje, hvis lånet er større end 2 millioner. Så forventer vi, at du kan konvertere, når renten ændres med 1 %. Er lånet større end 5 millioner, er konvertering mulig, hvis renten ændres med bare 0,5 %. Lån under 2 millioner kan også konverteres, men det kræver større renteændringer. Jo lavere gæld, des større renteændringer.
For at komme i gang med aktiv gældspleje er det vigtigt at forstå, hvilke trin der skal gennemgås, før en konvertering bør gennemføres. Læs mere her.
Kontakt os, hvis du er i tvivl, om det kan betale sig for dig.
