Realkredit kan være vanskeligt at forstå. Derfor har vi samlet og besvaret de spørgsmål, som oftest dukker op.

Hvis man spørger Finanstilsynet betyder det ” et krav om, at værdipapirhandlere, der udfører ordrer på vegne af deres kunder, skal tage alle rimelige skridt for at opnå de bedst mulige resultater for deres kunder”.

 

Lovteksten:

 §3. En virksomhed skal ved udførelse af ordrer træffe alle tilstrækkelige foranstaltninger for at opnå det efter omstændighederne bedst mulige resultat for virksomhedens kunder med hensyn til pris, omkostninger, hurtighed, gennemførelses- og afregningssandsynlighed, omfang, art og andre forhold, der er relevante for udførelsen af ordren, jf. dog stk. 4.

Stk. 2. Udfører virksomheden en ordre på vegne af en detailkunde, jf. § 2, stk. 9, i bekendtgørelse om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel, er det bedst mulige resultat dét, som giver det mindst mulige samlede vederlag, med mindre formålet med udførelsen af ordren tilsiger, at de øvrige elementer nævnt i stk. 1 er af større relevans. Ved det samlede vederlag forstås prisen for det finansielle instrument og alle udgifter, som er direkte knyttet til udførelsen af ordren, herunder gebyrer afholdt i forbindelse med handelsstedet, clearing og afvikling, andre gebyrer til tredjemand, der er involveret i udførelsen af ordren, samt virksomhedens egne provisioner og omkostninger ved at udføre ordren gennem handelssystemet.

Stk. 3. Er der flere handelssystemer, hvorpå der kan udføres en ordre vedrørende et finansielt instrument, tages der i vurderingen af det bedst mulige resultat for virksomhedens kunde hensyn til virksomhedens egne provisioner og omkostninger for at udføre ordren gennem hvert af de godkendte handelssystemer.

Stk. 4. Modtager en virksomhed en specifik ordre fra en kunde, har virksomheden ved udførelsen heraf ikke pligt til at iagttage kravene i stk. 1-3.

Stk. 5. En virksomhed, der har gennemført en transaktion på kundens vegne, skal oplyse kunden det handelssted, hvor ordren blev udført.

 

Hvordan skal lovteksten forstås i relation til realkreditlån? 

I RealRåd er vi ikke i tvivl om, at formålet med loven er at sikre kunden det størst mulige provenu, når der udbetales lån (salg af obligationer), og den lavest mulige betaling, når der indfries lån (køb af obligationer).

 

Det er skåret ud i pap, at selve prisen på det finansielle instrument, det som vi kalder spotkursen, er en del af det samlede beløb, som er omfattet af reglerne.

 

Spotkursen er helt afgørende punkt, da den er basis for beregning af kursskæring og kurtage, som værdipapirhandleren til gengæld selv kan fastsætte, da det er en del af værdipapirhandlerens prispolitik, som kunderne kan til- og fravælge. Spotkursen derimod er en sag mellem køber og sælger af obligationerne.

 

Men hvorfor kan spotkursen så variere, og hvorfor får kunden ikke altid den højeste spotkurs?
Det er et spørgsmål, som man bør rette til kreditforeningen, men i RealRåd har vi en idé om, hvad svaret kunne være.

Alle kreditforeningerne har for nylig tilpasset deres forretningsbetingelser. Det er sket på forskellig vis, men budskabet er ikke til at tage fejl af. Obligationerne bliver ikke handlet mere, og derfor må man forstå, at låneafregninger ikke mere er omfattet af lovgivningens regler. Om Finanstilsynet er enige, ved vi ikke.

 

RealRåd praktiserer stadig best execution.

Når vores kunder får udbetalt lån, og når det er muligt at få overført obligationerne, så vi kan formidle salget, sælges obligationerne på fondsbørsen, og her kan vi konstatere at kurserne er bedre. Det er ikke usædvanligt at kursforskellen er 0,3 – 0,4 point eller 3-4.000 kroner pr. million.

Når du optager et obligationslån, får du i teorien obligationer, som du herefter sælger og modtager det beløb, du låner, retur. Kursen på lånet afgør, hvor mange penge du får til udbetaling. Obligationslån benyttes, hvis man ønsker aktiv gældspleje, da du ikke bliver beskattet af kursgevinster.

En obligation er et gældsbevis. Når du optager et realkreditlån, bliver der samtidig udstedt obligationer, som købes af investorer. Obligationer udstedes af kreditforeningen, så det er kreditforeningen, som skylder investorerne penge. Samtidig udsteder du et gældsbrev (pantebrev) til kreditforeningen, hvor du skylder kreditforeningen penge. Kreditforeningens sikkerhed for lånet er pantet i boligen og din evne til at betale lånet tilbage. Investorernes sikkerhed er, at kreditforeningen kan betale renter og afdrag til dem.

Når du optager et fastforrentet lån, kender du rentesatsen i hele lånets løbetid. Optager du et variabelt forrentet lån, ændres renten med forskellige intervaller fra 3 måneder til 5 år.

Der er altså en risiko for, at renten stiger, men også en mulighed for, at den falder.

En konvertering er, når man omlægger et realkreditlån til et andet realkreditlån. Det kaldes også en låneomlægning, men betydningen er den samme. Man kan konvertere fra en rentesats til en anden, eller man kan konvertere fra en løbetid til en anden. Eller man kan gøre begge dele.

En låneomlægning er, når man omlægger et realkreditlån til et andet realkreditlån. Det kaldes også en konvertering, men betydningen er den samme. Man kan omlægge fra en rentesats til en anden, eller man kan omlægge fra en løbetid til en anden. Eller man kan gøre begge dele.

Den samlede betaling til kreditforeningen er ydelsen, som er delt op i renter, bidrag og afdrag. Renter og afdrag betales videre til obligationsejerne, mens bidraget er betalingen til kreditforeningen.

Der betales rente samt bidrag til realkredit- og pengeinstitutter fra det tidspunkt, hvor realkreditlånet bliver udbetalt. Rentesatsen og bidragssatsen afhænger af, hvilket realkreditlån der er valgt. Renten videresendes til ejerne af obligationerne. Bidraget er til kreditforeningen til dækning af omkostninger og overskud. Renten er fradragsberettiget, og det er bidraget også.

Den del af terminsydelsen, som går til kreditforeningens administration og overskud. Bidraget kan trækkes fra i skat. Fradraget indberettes automatisk af kreditforeningen. Bidraget beregnes løbende af restgælden.

Historisk har der været mulighed for at konvertere ca. en gang om året. Dette er meget individuelt, og afhænger af flere faktorer blandt andet renteniveauet, kurserne på obligationer og din lånestørrelse.

En oversigt over alle dine konverteringer (omlægninger) gennem tiden, hvor du kan se din samlede fortjeneste. Det er kun RealRåd, som løbende beregner en resultatopgørelse.

X