Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet.

Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god del af restgælden.

Når man konverterer et lån med afdrag til højere rente, påvirker det stort set ikke ydelsen efter skat. Det skyldes, at en omlægning fra 0,5% til 1,5% jo medfører en 3-dobling af renten, og da gælden ikke reduceres med 2/3 stiger rentebetalingen. Men til gengæld falder afdraget i starten, når renten stiger og så giver det samlet set en næsten uændret ydelse efter skat.

Sådan forholder det sig ikke, når man konverterer et afdragsfrit lån til højere rente. Her får man den højere renteudgift, men ingen regulering af afdraget, og så stiger den samlede nettoydelse. Det kan man se i Berlingskes grafik ovenfor.

Men siger man afdragsfrihed, må man også sige RealRådmodellen. Det gør vi i hvert fald i RealRåd.

RealRådmodellen går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene, som man ønsker det. Helt, delvist eller slet ikke. Det er der 2 store fordele ved:

1. kursen på obligationerne er højere (+1,26 point – tilbudskurser i totalkredit 14.9.21)
2. bidragssatsen er lavere (-0,33% ved 80% belåning og -0,17% ved 60% belåning).

Med RealRådmodellen skal man altså låne mindre og samtidig betale mindre i bidrag.

Nedenfor viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2050 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

Og her viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2053 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

I beregningerne har vi regnet med alle omkostninger, herunder RealRåds honorar, hvis vi gennemfører omlægningen. I beregningen med RealRådmodellen, har vi derudover regnet med omkostninger til et ejerpantebrev til sikkerhed for prioritetskreditten. Et eventuelt eksisterende pantebrev kan reducere denne omkostning. Bidragssatserne er ved 80% belåning i Totalkredit.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

I løbet af sommerferien kunne vi læse i medierne, at Realkredit Danmark nu automatisk sænker bidragssatsen på afdragsfri lån, hvis de stigende ejendomsværdier havde fået belåningsgraden ned under 60%. Det skal de berørte kunder være glade for, da det ikke er småpenge der er tale om.
I Realkredit Danmark beregner de nemlig tillægget for afdragsfrihed på en anden måde end i de andre institutter. Hvis den samlede belåning er større end 60%, er tillægget til 0,3250 % af hele lånet men kun 0,1% af hele lånet, hvis belåningen er under 60%. I de andre institutter beregnes tillægget i intervaller.

Og omsat i kroner ser forskellen sådan ud med belåning af hver million i ejendomsvurdering:

Den største forskel i betaling for afdragsfrihed for belåning af hver million i ejendomsvurdering er:

Vi vil denne gang ikke skrive nærmere om RealRådmodellen, som jo er en model for afdragsfrihed, hvor der slet ikke betales ekstra. Altså op til 2.900 kr. mindre i forhold til i eksemplerne.

De stigende ejendomspriser har som nævnt givet anledning til at Realkredit Danmark har reguleret bidragstillægget ned, hvis lånene har afdragsfrihed og belåningen er kommet under 60%. Det synes vi er et godt initiativ, men det samme gør sig desværre ikke gældende for standardbidraget, som kun reguleres, hvis der samtidig omlægges lån eller optages nye lån.

Men så kan man jo regne på, om der er mulighed for omlægning af lånene og i samme forbindelse få et alternativt tilbud fra en anden udbyder.

Siden starten af 2020 er priserne steget markant. F.eks. er en ejerlejlighed i hovedstadsområdet steget med mere end 20% ifølge Boligsiden.dk. Det vil sige, at en bolig, som blev købt for 4.000.000 kr. 1.1.2020 nu koster 4.800.000 kr. En 80% belåning 1.1.2020 er derfor nu en 67% belåning, og det giver anledning til at få en lavere bidragssats. Eller et større realkreditlån til samme bidragssats, så man kan afvikle anden gæld.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder, så ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er der altså mere end 27.000 boligejere, som kan spare penge med RealRådmodellen.

1. ved at få en lavere rente (1%)
2. ved at spare den forhøjede bidragssats (op til 0,41%)

Har man f.eks. i dag et afdragsfrit 1,5% lån i Nordea på 3 millioner kroner og det omlægges til 1% og RealRådmodellen bruges til afdragsfriheden, vil nettoydelsen falde med ca. 1.600 kr. pr. måned, og det betyder, at du kan afdrage på din gæld, hvis du vælger at betale samme ydelse som i dag. Og så er der endda regnet med kursen på den afdragsfri 1% serie, som er 99,30. Hvis kurserne stiger yderligere, bliver resultatet bedre, og hvis kurserne falder, bliver resultatet også bedre, fordi du så kan bruge 1% serien med afdrag.

Og hvis du omlægger fra 1,5% nu til 1%, vil du forbedre dine konverteringsmuligheder, når renten stiger igen. Stiger renten f.eks. til 2% om et år, vil du kunne reducere din gæld med ca. 195.000 kr. i forhold til de 3 millioner i dag i eksemplet. Og hvis du beholder dit nuværende 1,5% lån, vil reduktionen kun være på 75.000 kr.

Sådan fungerer RealRådmodellen:

1. Du optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet.
2. Hele ydelsen på realkreditlånet (renter, afdrag og bidrag) hæves på prioritetskreditten.
3. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten og bestemmer selv om du vil afdrage. Du får altså mulighed for fleksible afdrag.
4. Prioritetskreditten bevilges til 5 års afdrag og renten fastsættes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet – f.eks. 1%+0,74% = 1,74%. Renten er fast i 5 år eller indtil realkreditlånet konverteres. I så fald laves en ny 5-årig aftale.
5. Banken beregner ikke etableringsgebyrer, men banken skal have pant i ejendommen, så hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev i ejendommen, skal der tinglyses et nyt. Det koster 1,45% i afgift + 1.730 kr.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, kan du ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Husk at næste frist for opsigelse af eksisterende lån er 30. oktober 2020.

1. Lavere bidragssats.
2. Lavere gæld.
3. Fleksible afdrag.

Lavere bidragssats:
Når du ønsker afdragsfrihed på dit realkreditlån, betaler du, udover den normale bidragssats, også et tillæg, og det er i de 4 store institutter minimum på 0,1 %, hvis belåningen er under 40 %, og det højeste er på 1 %.
I øjeblikket er der udstedt ”afdragsfri” obligationer med rente 1 % – 2,5 % for i alt 289 milliarder kroner. Det betyder, at boligejerne som minimum betaler 289 millioner kroner ekstra i bidrag for afdragsfriheden, men det mest sandsynlige er, at der betales mellem 289 og 950 millioner kroner ekstra.
Hvis du har et afdragsfrit lån på 3 millioner kroner og 80 % belåning, betaler du ca. 9.900 kroner ekstra om året i bidrag for afdragsfriheden.

Lavere gæld:
RealRådmodellen er baseret på, at du optager realkreditlånet med afdrag og finansierer afdragene fra en prioritetskredit. Kursen på lån med afdrag er højere end på et traditionelt lån med afdragsfrihed, så derfor skal du låne mindre.
I øjeblikket kan man kun optage 30-årige lån til 0,5 % rente. Her er kursforskellen i dag 1,2 point, så hvis du optager et afdragsfrit lån på 3 millioner, skal du kun optage et lån på 2.963.000 kroner for at få det samme beløb udbetalt. Din startgæld bliver altså 37.000 kroner lavere i eksemplet.

Fleksibilitet:
Hvis du bruger RealRådmodellen til afdragsfrihed, hæves hele din terminsydelse på prioritetskreditten. Renter, afdrag og bidrag. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten. Men du kan også vælge at indbetale lidt mere. I så fald er det afdrag, men du bestemmer selv hvor meget. Afdraget på et 0,5 % lån på 3 millioner kroner er i starten ca. 7.700 kroner pr. måned. I dette eksempel kan du altså vælge at indbetale mellem 0 og 7.700 kroner, og du behøver ikke at indbetale det samme beløb hver gang.

Når der er gået et stykke tid, og du har brugt prioritetskreditten til afdrag, kan du også vælge at indbetale et ekstra beløb. Har du f.eks. brugt prioritetskreditten til afdrag i et år på lånet i eksemplet, er trækket på kreditten 118.000 kroner og gælden på realkreditlånet er faldet med 118.000 kroner, så netto skylder du ikke mere. Men du kan frit nedbringe kreditten med et større beløb, hvis du ønsker det. Helt uden omkostninger og uden varsler.

Hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.