Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. Og for mange kan det mærkes så meget, at de i stedet overvejer en variabel rente, eller helt undlader at konvertere lånet. Vælger man det første, må man leve med renterisikoen og fravælge fremtidige kursgevinster, hvis renten skulle stige yderligere. Undlader man at konvertere, har man bare fortsat det gode lavt forrentede lån, men man går glip af den aktuelle mulighed for kursgevinst og står tilbage med en højere gæld, når lånet engang skal afdrages, end hvis man konverterede lånet.

Der er dog en 3. løsning som man kan overveje. Man kan bruge en del af kursgevinsten fra konverteringen til at finansiere noget af stigningen i nettoydelsen. I praksis kan det f.eks. ske ved, at man laver omlægningen, så den giver et provenu til udbetaling, som man løbende kan bruge af.

Vi viser her nogle eksempler.

Først konvertering af 1% 2050 til 3,5% 2053 med afdrag som må formodes snart at komme på banen:

Og hvis lånet er afdragsfrit. 1% 2050 til 3,5%:

I eksemplet med afdrag falder rådighedsbeløbet med 333 kr. pr. måned, men hvis lånet er afdragsfrit, falder det med 3.275 kr. pr. måned. Og så kan man lave et eksempel, hvor man vælger at få udbetalt et provenu, så man kan reducere nedgangen i rådighedsbeløbet. I eksemplet her ønskes et provenu på 72.000 kr. som svarer til at man vil have en reserve som svarer til 2.000 kr. pr. måned i 3 år. Og så ser omlægningen sådan ud:

I dette eksempel stiger nettoydelsen med ca. 3.500 kr. pr. måned, men man bruger 2.000 kr. af bufferen og så bliver nedgangen i rådighedsbeløbet 1.500 kr. i stedet for 3.275 kr. hvis det var en ren omlægning.

Hvis renten om f.eks. 2 år er faldet til 2%, kan 3% lånet omlægges, så man får en lavere ydelse. I de følgende eksempler indfries lånene ved betaling af differencerenter i 3 måneder, og 2% lånet udbetales til kurs 99.

Nu er gælden henholdsvis 414.000 kr. og 338.000 kr. lavere, men nettoydelsen er stadig henholdsvis 1.100 kr. og 1.300 kr. højere end på 1% lånet. Man har også stadig muligheden for at omlægge 1% lånet til 2%, men nu er 1% serien blevet så gammel, at indfrielseskursen måske er oppe på 95-96 og så bliver det en sløj konvertering.

Når afdragsfriheden udløber, vil lånene som udgangspunkt skulle afdrages over 20 år. Eller omlægges til et nyt lån på de vilkår der gælder til den tid. Men hvis vi antager, at lånene skal afvikles over 20 år, ser det sådan ud:

I eksemplerne bliver 1% lånet nu henholdsvis 1.300 kr. og 900 kr. dyrere i nettoydelse pr. måned det første år, og over 20 år er 2% lånene henholdsvis 246.000 kr. og 154.000 kr. billigere i nettoydelser.

*Bidragssatserne er for 80% belåning i Totalkredit, og vil formentlig være noget lavere, da ejendomsværdierne generelt er steget og belåningsgraden falder.

Der er flere spørgsmål i disse eksempler:

• Er renten 2% om 2 år?
• Hvad hvis lånet ikke omlægges igen og man løber tør for det lånte provenu?
• Vil banken overhovedet tilbyde en omlægning med provenu, hvis det er for at trække rådighedsbeløbet op?

Det første kan ingen vide, men de 2 andre spørgsmål, kan man tale med banken om.

P.S.

Man kan vælge afdragsfrihed med RealRådmodellen. Den går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og tilknytter en boligkredit, som bruges til at finansiere afdragene. Og i dette tilfælde eventuelt også en del af den stigende nettoydelse.

Der er flere fordele ved at lave afdragsfrihed på denne måde:

• Man sparer den forhøjede bidragsbetaling. I eksemplerne op til 8.500 kr. om året.
• Kursen på et lån med afdrag er typisk 1-1,5 point højere end kursen på et afdragsfrit lån. Man får altså en bedre konvertering.
• En eventuel opsparing kan indsættes på boligkreditten, så man sparer negative renter, og udlånsrenten f.eks. 3,95%.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for omlægning af afdragsfri lån, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. For at lave beregninger, har vi brug for oplysninger om dine nuværende lån. Terminsopkrævningen, hvis det er realkreditlån, og restgæld, rentesats og ydelse, hvis det er banklån. Og så også gerne dit bud på ejendommens værdi.

Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og i givet fald hvornår. Og så ville det jo være ærgerligt, hvis man undlod at konvertere, alene på grund af at man er nervøs for, at renten ikke falder igen, hvis man ikke engang ved hvad man reelt skal være nervøs for.

De bedst konverteringsegnede realkreditlån har i dag en restløbetid på 26-30 år. Det er lån som er baseret på obligationer der løber til enten 2050 eller 2053, og der er ingen tvivl om, at hvis man konverterer til f.eks. 3% i dag og man sammenligner det nuværende lån med det nye lån over 26-30 år, så begynder konverteringen på et tidspunkt at give underskud. Gældsreduktionen bliver modsvaret af højere nettorenter og langsommere afdrag. Typisk sker det efter 8-10 år. Men skal renten så nødvendigvis falde inden 8-10 år? Det er det ikke noget klart svar på, for hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er det en løbende proces med flere konverteringer, og her mister de fleste, også bankrådgiverne, overblikket. Bankernes IT-systemer kan nemlig kun sammenligne lån 1:1.

I RealRåd sammenligner vi alle lånene i kæden:

Restgæld på det oprindelige lån
– restgæld på det nuværende lån
+/- forskel i betalte nettoydelser
+/- udbetalte låneprovenuer
+/- skatteværdi af visse omkostninger.

Når dette regnestykke går i minus, taber man samlet set penge. Men kun indtil det går i plus igen. Enten ved at man realiserer en ny kursgevinst (gælden på det nuværende lån falder) eller med en løbende rentegevinst (nettoydelsen falder).

Vi viser her et eksempel. Hvor et lån løbende omlægges til højere rente. Det vil sige at renten ikke falder.

I eksemplet her forbedres break-even altså efter den 3. og 4. konvertering, men det ændrer selvfølgelig ikke noget ved, at renten skal ned igen inden nu 13,75 år. Så derfor skal man jo forholde sig til, om man tror på at renten falder igen inden 12-13 år i eksemplet. Eller om den stiger yderligere, så break-even forskydes yderligere. Og det er jo en trossag. Der er ingen der ved det, men det mest usandsynlige er nok, at renten hverken skulle falde eller stige.

I RealRåd har vi arbejdet med aktiv gældspleje siden 1995, så vi har et gennemprøvet system som virker. Og renten ændrer sig konstant, så hvorfor skulle den ikke blive ved med det? Hvis du vil i gang med aktiv gældspleje, så send dine låneoplysninger til info@realraad.dk. Så kan vi vise dig de aktuelle muligheder. Det koster ikke noget.

“Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.”
Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.

Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.

Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.

Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.

Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.

Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?

Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.

Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?

Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.

Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.

Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.

Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten

Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.

Hvad sker der, hvis dette scenarie, som Finans.dk beskriver 7.10.2021, bliver til virkelighed?

Hvis den lange rente stiger til 2,5%, som økonomerne i denne artikel advarer om, og renten falder tilbage, som Nationalbanken regner med, så har boligejerne mulighed for at gennemføre en Konverteringstrekant ®_.

Det viser vi med et eksempel, hvor en boligejer i dag har et 1,5% lån i 2053-serien, som omlægges til 2,5% om f.eks. 3 måneder og 1 år efter igen konverteres til 1,5%. Nye lån optages til kurs 99,50.

Resultatet er at gælden nu er 125.018 kr. lavere end hvis man havde beholdt 1,5%-lånet. Men da man i en periode har betalt 2,5% i stedet for 1,5% bliver nettoresultatet 108.755 kr.

Tallene er efter alle omkostninger gældende for 80% belåning med lån i Realkredit Danmark, og inklusive RealRåds honorar.

RealRåd kan regne på din mulige Konverteringstrekant ®. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Man kan vende og dreje tingende på mange måder. Skal man vælge fast rente, som giver tryghed og løbende muligheder for konvertering, eller skal man vælge variabel rente og bruge besparelsen til pensionsopsparing og/eller aktiespekulation. I dagens Berlinger henviser 2 rådgivere f.eks. til en undersøgelse, som Realkredit Danmark lavede i 2013, og som ifølge kommentaren viste, at boligejerne de seneste 15 år havde været bedre stillet med FlexLån, end løbende at konvertere på de mest optimale tidspunkter. Ifølge kommentaren var gevinsten på mere end 200.000 kr. Vi har ikke regnet efter, for vi kender ikke forudsætningerne for regnestykket.

Vi kan til gengæld vise et eksempel, som IKKE er fiktivt, men som viser resultatet for en kunde, som har fulgt RealRåds anbefalinger de sidste 10,75 år. En samlet gevinst på 625.000 kr. baseret på et 5% startlån på 2,6 mill.

Om kunden også kunne have tjent 625.000 kr. ved at vælge variabel rente og investere løbende, må vi lade svæve som et spørgsmål i luften.

Når vi holder møder med kommende kunder, som vil vide mere om aktiv gældspleje, viser vi dette eksempel og renteudviklingen 10 år tilbage, hvor vi har markeret konverteringsmulighederne. Dem har der været 7 af, hvis man måler på at renten har svinget 1% op eller ned, og endnu flere, hvis man kan konvertere 0,5% op eller ned, men vi understreger også at det kan man som ny kunde ikke bruge til noget, fordi det afgørende er, hvordan renten svinger fremover. Det samme bør man gøre, når man peger på en undersøgelse, som er baseret på den historiske renteudvikling. Så derfor viser vi her renteudviklingen i den periode, som den nævnte undersøgelse skulle dække.

Og her kan man se, at rentepilen har peget nedad, hvis man lige ser bort for en voldsom korrektion i forbindelse med finanskrisen. Og hvis renten løbende er faldet, så har det overordnet ikke givet ydelsesudfordringer at have variabel rente, men hvad nu hvis billedet ændrer sig og renterne begynder at stige. Hvis vi spejlvender kurven, ser det helt anderledes ud. Så bliver det spændende at være boligejer med variabel rente.

Det er umuligt at spå om renten, men jeg vil dog gå så langt at sige, at det nok er mere sandsynligt at renten stiger, end at den falder yderligere. Men hvornår? Da Danmark blev lukket ned i marts 2020, steg renten lynhurtigt til 2% og faldt så tilbage til 1% i løbet af foråret. Og måske kommer en rentestigning af andre grunde end man forventer. I Jyllands-Posten i dag har en tidligere bankdirektør en løsning på erhvervsministerens beklagelser over at bankerne opkræver negativ rente af indlån. Revaluer kronen med 10%. Så har vi en rente på 2% i stedet for negativ rente, lyder det!

Det ville gøre ondt på ydelserne på FlexLån, men så kan man jo skylle det ned med endnu billigere dåseøl købt i Tyskland. For boligejere med fast rente, ville det betyde en reduktion af gælden med 10-15% – OG billigere dåseøl fra Tyskland.

Forfatteren af denne blog har selv fast rente på realkreditlånet. Jeg deler nemlig holdningen hos forfatterne af kommentaren i Berlingske om, at fast rente giver tryghed om boligøkonomien, men herfra er vi ikke specielt enige. Der er en påstand om, at prisen for konverteringsmuligheden er 30-50.000 kr. pr. million, fordi kursen på obligationerne er 3-5 point for lave på grund af retten til at indfri lånet til kurs 100. Plus de løbende konverteringsomkostninger. Kursen på et 30-årigt 1,5% lån er p.t. 97,75, så hvis man skal låne 3 millioner kr., bliver lånet altså på 3.069.000 kr. Og hvis kursen var 5 point højere, skulle lånet kun være på 2.920.000 kr. Altså skal man låne 149.000 kr. ”for meget”, men er det så prisen for konverteringsretten? Hvis man sammenligner begge lån over 30 år, er de samlede renter 36.305 kr. større altså skal man samlet betale 185.305 kr. mere i løbet af 30 år. Men kan man stille det regnestykke op?
Lånet, som skulle have en kurs, som er 5 point højere, er fiktivt. Et 30-årigt fastforrentet lån uden konverteringsret findes nemlig ikke. Og tanken om at lånene løber i 30 år er ikke fiktiv, men tæt på. I virkelighedens verden løber et realkreditlån maksimalt i 5-10 år. Investorerne køber derfor ikke 30-årige obligationer, men 5-10-årige. Og her er renten i dag henholdsvis 0% og 0,6%.

Derfor kan man sammenligne det fastforrentede lån med FlexLån som løber i henholdsvis 5 og 10 år. Resultatet bliver, i første omgang, vand på FlexLånstilhængernes mølle, for på 5 år betaler man 82.000 kr. mindre i nettoydelse på F5-lånet og man skylder efter 5 år 148.000 kr. mindre, altså i alt 230.000 kr.
På F10-lånet bliver tallene henholdsvis 117.000 kr. og 135.000 kr. eller i alt 252.000 kr.

Man skal altså spare henholdsvis 230.000 kr. og 252.000 kr. på løbende konverteringer i henholdsvis 5 og 10 år og spørgsmålet er så om man kan det? Vi kan kun vise, at man har kunnet tjene penge på konverteringer. 625.000 på lidt over 10 år. I en periode, hvor renten har været faldende, og hvor konverteringerne har de højeste omkostninger. Der er også (store) omkostninger ved konvertering til højere rente, men her er gevinsterne store her og nu, og hvis Regeringen skulle følge anbefalingen om en revaluering på 10% og renten som følge heraf stiger til 3,5%, vil kursværdien af gælden på lånet på 3.069.000 kun være 2,6 millioner kr. eller 400.000 kr. lavere end kursværdien af FlexLånet. Og vælger man at konvertere til 3,5% bliver gælden på det nye lån 370.000 kr. lavere end på FlexLånet. I forhold til 1,5% lånet, ville nettoydelsen kun stige med 120 kr. pr. måned.

Stiger renten med 2% og man har valgt F5-lånet eller F10-lånet, påvirkes nettoydelsen ikke før om 5 eller 10 år, men mon ikke det vil give nogle spekulationer? Om 5 eller 10 år, er gælden blevet afdraget, så den til den tid er 2.500.000 kr. eller 2.537.000 kr. og hvis renten er steget med 2% vil nettoydelsen stige med henholdsvis 1.076 kr. og 1.270 kr. pr. måned. Ikke nogen stor stigning, men samtidig falder afdraget med ca. 1.900 kr. pr. måned i forhold til nu.

En rentestigning på 2% vil også påvirke boligpriserne nedad, og kursværdien af F5 og F10 lån vil kun blive reduceret i beskedent omfang. Hvis vi isoleret ser på, hvordan renteudviklingen kan påvirke boligpriserne, kan man lave et eksempel, hvor der købes en ejendom til 3.750.000 kr., hvor 80% finansieres med realkreditlån, 5% i udbetaling og 15% med et 30-årigt lån i banken til 4,5%. Så kan man beregne nettoydelsen på f.eks. F5-lånet hvor renten er 0% i øjeblikket.

Hvis renten stiger med 2% og boligen stadig kan sælges til en nettoydelse på 146.000 kr., betyder det at prisen skal reduceres fra 3.750.000 kr. til 3.200.000 kr. Altså et prisfald på 550.000 kr.

Og så kan vi vise, hvordan boligejerens friværdi bliver påvirket:

Rentestigningen påvirker altså friværdien med 250.000 kr. mindre i dette eksempel, hvis man vælger fast rente i stedet for variabel rente.

RealRåd kan viser dig forskellen på at finansiere din bolig med fast og variabel rente. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

”Siden F1-lånene blev introduceret i slutningen af 1990-erne, har de været billigere end fastforrentede lån” og ”her har vi altså over 20 års erfaring og historik med FlexLån. De er billigere”.

Hvordan avisen er kommet frem til konklusionen vides ikke. Måske har man blot fra år til år sammenlignet den faste rente med den korte rente, eller måske har man sammenlignet et fastforrentet lån til 7,35% rente, som var niveauet for 20 år siden, med et F1-lån, hvor renten over tiden er faldet fra 5,17% til nu minus 0,48%.

Hvor mange boligejere der optog et 7% lån for 20 år siden, og har holdt fast i det, ved vi ikke, men tro det eller ej. De findes måske. I Nykredit og Realkredit Danmark cirkulerer der stadig i alt 67 millioner kroner i serien 7% 2032. Kursen er 121 selvom lånene kan indfries til kurs 100. Jeg gad vide, hvem der har finansieret ejendomme med disse lån?

Men det var et sidespring. Tilbage til konklusionen om, at ”FlexLån er billigst”.
Skulle regnestykket vise sig at være lavet og vise at løbende rentetilpasning har givet lavere gæld/formue end fastforrentede lån, som løbende er blevet konverteret, så skal man huske, at hvis man skal vælge lån i dag, så er det ikke klogt at skue bagud på en historisk renteudvikling, som har været nedadgående. Kunne det tænkes, at vi er på vej ind i en periode, hvor renterne også på lang sigt vil stige til et mere normalt renteniveau end i dag? Altså at kurven vender.

Hvad sker der med renten,

• når inflationen i EU rammer de ønskede 2%, og centralbanken lukker ned for opkøbsprogrammerne?
• når USA iværksætter de vedtagne genopretningspakker på næsten 80.000 milliarder kroner? Og EU og resten af verden gør det samme?
• hvis japanske pensionskasser begynder at sælge ud af danske realkreditobligationer for i stedet at købe amerikanske, hvor afkastet allerede nu er 0,25% højere? Foreløbig har de standset opkøbene af danske obligationer.

Bliver FlexLån så ved med at være billigere end fastforrentede realkreditlån?

Hvis man har fastforrentede realkreditlån, kan man udnytte fordelen af stigende renter, og få en lavere gæld. Det kan godt være, at der nu er 20 års erfaring med FlexLån, men RealRåd har 25 års gode erfaringer med fastforrentede lån.

Men i dag har vi effektueret de første af en række lån med konverteringsmuligheder, hvor vi for 2 uger siden udnyttede muligheden for at bestille lånetilbud på lån med 1,5% rente til udvalgte boligejere, selvom kursspændet endnu ikke var, hvor vi ønskede det. Det kom det i dag, og så fik vi effektueret sagerne.

Vi kan stadig ikke fortælle, hvor tit man kan omlægge lån, men nu kan vi gøre status over det seneste år, ved at bruge en konkret kunde, med en gæld på ca. 3,5 millioner kroner, som eksempel.

Da Danmark blev lukket ned i marts 2020, steg renten pludselig helt uventet til 2% og det gav mulighed for den første ud af nu 4 konverteringer på kun et år.
Kunden havde for et år siden en gæld på 3.530.000 kr. og nu er gælden på 3.279.000 kr. Gælden er altså faldet med 251.000 kr. men heraf har kunden selv afdraget 180.000 kr., så gevinsten er på 71.000 kr.

Men i forbindelse med de 4 konverteringer, er der blevet udbetalt ialt 125.000 kr. i låneprovenu, og derfor er nettogevinsten på 196.000 kr. På et år og en måned. Efter skat.

Den seneste konvertering er fra et 1% lån med afdrag til et 1,5% lån med afdrag, så hvis du har et 1% lån med afdrag, er der altså en konverteringsmulighed nu. Hvis lånet er på ca. 3,5 million kr. og derover.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare sende os informationer om dit lån, f.eks. terminsopkrævningen for marts måned til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Udgangspunktet for artiklen er, at en konvertering til højere rente, først bliver en god forretning, når man efterfølgende konverterer ned igen. Det er helt korrekt, og det fortæller vi allerede vores kunder på første møde. Vi fortæller, at vi som udgangspunkt kun anbefaler en konvertering til højere rente, hvis det tager mere end 10 år, før kursgevinsten er blevet spist af de højere renter. Har man i dag et 1% lån på 3,5 mill. som er gennemsnittet hos vores kunder, og lånet bliver omlagt til 2%, vil der således gå ca. 13 år før gevinsten er blevet spist op. Derfor skal renten altså falde igen, inden der er gået 13 år. Eller man skal indfri lånet af andre grunde.

Spørgsmålet er så, om renten falder fra 2% igen inden der er gået 13 år? Hvis vi ser tilbage i tiden, er renten jo faldet støt og roligt. Det kan man tjekke på Finans Danmarks hjemmeside, som viser denne renteudvikling på den 30-årige rente.

Billedet viser tydeligt en faldende rente, som er helt i bund, og derfor er det nok mere sandsynligt at renten stiger, end at den falder, og er det ikke en udfordring, hvis forudsætningen for en rentabel konvertering til 2% er, at renten falder igen? Og skal man så lade være med at benytte sig af muligheden for at realisere kursgevinster, fordi det måske bliver en dårlig forretning om 13 år? Og er det sandsynligt, at man ikke får flere konverteringsmuligheder inden?

Man kan jo prøve at vende den historiske renteudvikling om, og bruge det som et scenarie. Billedet er på ingen måde en garanti for den fremtidige udvikling, men renten ændrer sig altid i cyklusser af forskellig varighed, og derfor skulle det være mærkeligt, at renten ikke både stiger og falder igen de næste 13 år.

Hvis lånet har en vis størrelse, kan man konvertere, hvis blot renten ændrer sig med 0,5%, hvilket sker når kurven bryder en linje i billedet.

Hvis du vil have lavet scenarier baseret på dine lån, skal du bare kontakte os på 4330 0050 eller info@realraad.dk. Det koster ikke noget

I september 2019 hjalp vi Berlingske Business med at afdække bankernes gebyrer ved optagelse af realkreditlån. Generelt var der ikke den store forskel, men en af undtagelserne var, at nogle af de banker som formidler Totalkreditlån ikke lavede kursskæring, når de handlede obligationer. Og det var interessant, fordi man i Totalkredit kan få udbetalt sit lån ved overførsel af obligationerne til et depot, hvorfra man så kan få banken til at sælge dem. På den måde kunne man spare 0,2% i kursskæring, som er gældende i Totalkredit.

Om det var et wakeupcall for disse banker, skal vi ikke kunne sige, men når vi kigger prislisterne igennem i dag, kan vi konstatere, at der nu er kommet fodslag igen, da standarden nu er 0,2% i bankerne. Vi kan altså konstatere, at den priskonkurrence, som Finans Danmark omtaler som effektiv, fungerer på den måde, at bankerne konkurrerer priserne op. Det samme billede, som vi så i 2016, hvor Totalkredit/Nykredit satte bidragssatserne op, hvorefter de andre institutter fulgte efter.

Ved vores gennemgang af priserne i bankerne, har vi i øvrigt konstateret, at flere af bankerne har hævet kurstillægget for indfrielse af lån. Det har i mange år ellers været på 0,1%, men nu har 6 ud af de 10 undersøgte banker, hævet tillægget til 0,2%. Der er altså 4 banker i undersøgelsen, som har sovet i timen, men mon ikke der bliver rettet op på dette snarest?

Hele begrebet kursskæring har længe udfordret vores forståelse for prisdannelsen på realkreditlån. Hvorfor skal boligejerne først betale kursskæring og herefter kurtage? Hvorfor ikke bare sætte kurtagen op og droppe kursskæringen? I vores undersøgelse ser det faktisk ud til, at Sparekassen Sjælland praktiserer dette. Der er ingen informationer om kursskæring i sparekassens prislister, men til gældgæld er kurtagesatserne højere end hos konkurrenterne.
Men tilbage til vores udfordringer med kursskæring. Den beregnes ud fra en spotkurs og hvis man slår spotkurs op i ordbogen, kan man se, at det kommer fra engelsk ”on the spot” eller hvilken kurs et papir kan handles til lige nu. Og så bliver det spændende. F.eks. kan man se på fondsbørsen, at Nykredit 1% 2053 kan sælges til kurs 100,25 og købes til kurs 100,65 og så bliver salgs- og købskursen i f.eks. Lån og Spar Bank henholdsvis 100,05 og 100,85 fordi banken har kursskæring/kurstillæg på 0,2%.

Nu er det gode spørgsmål så bare, om det virkelig kan passe, at der er så stor forskel i kursen på det samme papir? For hvem er det, der vil købe og sælge til kurs 100,25 og 100,65? Kan der virkelig være så stor forskel i opfattelsen af, hvad et værdipapir er værd, når omsætningen kan være på flere milliarder om dagen? Sikkert ikke, for vi er overbeviste om, at det er den samme (en marketmaker) som både vil købe og sælge papiret. Der er nemlig oftest en forskel på 0,4 point og oftest vil vedkommende både købe og sælge 3 millioner. Og hvis nu, det f.eks. er Nykredit selv, som er marketmaker, hvilket vi ikke ved, og som altså både vil købe og sælge papiret med en kursforskel på 0,4 point, er der så ikke noget som ikke stemmer? For så er der jo tale om en ekstra kursskæring et eller andet sted i systemet. Men det kan selvfølgelig være, at bankerne handler med andre end marketmakeren. Det håber vi i hvert fald og vi gør det selv, når det er muligt. Vi bruger en fondsmægler som skal have 0,1 i kursskæring og tillæg.

Hvis du har brug for et lån med en kursværdi på 1 million kroner, kan man med kursen den 22.1.2020 sammenligne de 2 lån:

Hvis vi starter med det matematiske faktum, så er 0,5 % samlet set billigst. Du sparer over 30 år i alt 75.700 kr. i renter og bidrag, hvis du vælger 0,5 % lånet, og hvis man tager højde for at skatteværdien af renter er 24 %, så sparer du netto 57.532 kr. Men da du også skal afdrage 48.000 kr. mere, og så kommer den samlede besparelse ned på 9.532 kr. over 30 år. Eller 27 kr. pr. måned i gennemsnit.

Det er bare sådan, at det er de færreste boligejere, som beholder deres realkreditlån i 30 år. I gennemsnit bliver de indfriet efter 7-8 år, og er man kunde hos RealRåd, bliver de konverteret efter ca. 20 måneder, hvis vi bruger de sidste års historik. Du skal vente i 8,25 år, før nettoydelsen på 0,5 % lånet bliver lavere end nettoydelsen på 1,0 % lånet, og du skal vente i 18,5 år før gælden på 0,5 % lånet er den samme som på 1,0 % lånet, hvis vi også tager højde for forskellen i nettoydelserne i perioden.

Fortalerne for 0,5 % lån siger, at kursfølsomheden er større på 0,5 % lånet end på 1,0 % lånet. Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen ændrer sig, hvis renten stiger med 1 %. Og her er fakta i kurslisterne, at kursfølsomheden (som i kurslisterne kaldes for varighed)  er 1,68 % større på 0,5 % lånet. Og så kan man lave 2 scenarier, hvis man antager at der er gået 1 år:

Renten er steget med 1 %:

Renten er faldet med 1 %:

Konklusion:

1. Du har mulighed for en ekstra kursgevinst på 5.503 kr. hvis renten stiger med 1 % om et år.
2. Du risikerer et ekstra kurstab på 44.048 kr. hvis renten falder om et år.
3. Din samlede gæld vil være lavere, hvis du beholder 0,5 % lånet i 18,5 år.

Vores anbefaling er generelt at vælge lånet med det mindste kurstab.

Hvis du står foran at skulle optage realkreditlån, f.eks. fordi du skal købe en bolig, kan du bruge RealRåd som sparringspartner. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil aftale et møde. Vi kan holde møde på vores kontor, på Skype eller i telefonen.