Vi påstår ikke, at RealRådmodellen ikke er et lån, men det er et billigt lån, hvis du får brug for det.
Med RealRådmodellen bestemmer du nemlig selv, hvordan du vil afdrage dit realkreditlån, og hvis du får brug for at låne, kan du bare hæve nogle af afdragene igen.
Uden gebyrer og til en markant lavere rente, end man normalt låner til i banken.

RealRådmodellen kan bruges i mange situationer:

• Lønnen udebliver i en periode eller er uregelmæssig
• Børnene skal på efterskole
• Bilen skal på værksted
• Varmeanlægget står af
• Vinduerne skal udskiftes
• Osv. osv. osv.

Kontakt os, hvis du vil høre mere om RealRådmodellen, som vi nu laver sammen med 2 banker.

Du kan ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Eller læs mere på vores hjemmeside.

Det er vel nogenlunde ekstraktet af talen fra Finans Danmarks formand på årsmødet den 3.12.2018.

En opfordring herfra er, at spørge om, det virkelig er nødvendigt at tilbyde kunderne realkreditlignende banklån, når koncernen kan tilbyde bedre realkreditlån? Kan det forklares med andet end at det er bedst for bankerne?

Vi ved godt, at finansielle virksomheder lover afkast på 12-15 % til aktionærerne, men måske er det her, at alle problemerne starter. Forventninger om så høje afkast i finanssektoren er uholdbart i en verden, hvor renten er NUL.

Afkastet bør afspejle risikoen, og derfor tager man normalt udgangspunkt i en risikofri investering.
Det kunne være investering i statsobligationer, og her er renten -0,2 % på en 5-årig investering.
I 2009 da finanskrisen rasede, og bankerne skulle polstres med midler fra bankpakke 2, kunne de få et statsligt lån til 9-11 % i rente.
Dengang var den risikofri rente 3 % og Staten mente, at risikotillægget skulle være 6 %. Vel og mærke i en tid, hvor der var meget stor usikkerhed og dermed også risiko.
I mellemtiden er bankerne blevet bedre polstret, og renten er faldet med 3 %, og dermed også bankernes mulighed for at tjene penge på rentemarginalen, men bankernes egne forventninger til afkast uændrede, måske endda højere.
Det giver ingen mening, kun et stort indtjeningspres, og resultatet ser vi nu tydeligt i form af tvivlsomme metoder til indtægter, og stor risikovillighed i bankerne. Ikke på udlån, men på alternative indtjeningsmetoder:

• Kursskæring på realkreditlån
• Tvungen brug af banken til afregning af realkreditlån
• Undladelse af at bruge fondsbørsen som handelsplads og dermed mulighed for yderligere kursskæring før den officielle kursskæring
• Gebyr for unormalt store pengeoverførsler
• Gebyr for refusion af udbytteskat, som aldrig er blevet betalt.

Aktionærerne, f.eks. pensionskasserne er ukritisk tilfredse med udsigten til afkast på 12-15 %, men lige pludselig kollapser indtjeningsmaskinen. Det viser sig, at dele af forretningsmodellen ikke har været lovlig, og der venter nu store bøder og erstatningskrav forude, med det resultat at kursen på aktien falder voldsomt.
Så hvor meget har pensionskassernes kunder egentlig fået i afkast?

Hvis man investerede 100.000 kroner i en af de store danske finanskoncerner for 5 år siden, og tager højde for modtagne udbytter i 5 år, og den aktuelle kursværdi, så ville resultatet være et afkast på ca. 5,75 % om året. Ikke dårligt, men langt fra 12-15 %.

Boligejernes Realkredit er på kapitaljagt i øjeblikket.
Vi forventer et afkast på 5-6 % over den risikofri rente, og indtil videre har vi desværre kun mødt nedadvendte tommelfingre, hvilket vel er forståeligt, hvis man regner med at få 12-15 % ved at investere i en anden finansiel virksomhed? Men spørgsmålet er, om man reelt kan opnå sådanne afkast?
Og hvad med risikoen? Er der forskel på at investere i et ”gammeldags” realkreditselskab, som kun tjener sine penge på realkreditudlån, eller på investering i banker, som har en helt anden og kompleks forretningsmodel?

Måske skulle pensionskasserne overveje at gå lidt videre og tænke på medlemmernes afkast ved at kunne optage billigere realkreditlån? Ligesom når de begrunder ejendomsinvesteringer med, at medlemmerne får adgang til boliger.

Men hvem står så bag stramningerne? Når bankerne giver kunder afslag på finansiering, henvises tit til Finanstilsynet. Det er nemt og kunderne kan sjældent argumentere imod.

Der er, og har altid eksisteret, et krav om, at kunden skal have et vist rådighedsbeløb tilbage, når de faste udgifter er betalt, men som noget forholdsvis nyt, er der dukket ord som ”gearing” og ”gældsfaktor” op, og her opstår udfordringerne, når kunden står i banken og vil godkendes til at købe en bolig, eller vil optage et nyt lån.

Finanstilsynet har nemlig indført regler for god skik for boligkreditformidlere, og samtidig hermed er der lavet en vejledning til reglerne og yderligere en præcisering af, hvornår et lån er risikabelt. Reglerne gælder kun for realkreditlån og boliglån. Det er lidt uklart om reglerne er lavet for at beskytte boligejerne mod at låne mere end de har råd til, eller for at undgå for store tab i bankerne.
Men det er i hvert fald klart, at hvis der er tale om forbrugslån i de afskygninger de nu findes, så er der frit slag for kunden til at låne sig for sans og samling i en grad, så der kan laves TV-underholdning om det.

I RealRåd støder vi jævnligt på, at kunder som ønsker en bedre boligfinansiering ikke kan få lov til det. Det er f.eks. kunder som har afdragsfri lån, lån med variabel rente eller begge dele, men som ønsker at få en mere sikker finansiering, som vi kan tilbyde med RealRådmodellen. Kunderne kan få billigere afdragsfrihed og/eller større sikkerhed mod rentestigninger. Ingen er i tvivl om, at det er fornuftigt, men alligevel kan svaret blive nej. Fordi gældsfaktoren er ”for høj”.

Finanstilsynet siger generelt, at en gældsfaktor er høj, når den er over 4. Det betyder, at tjener man 100.000 kroner, er gælden høj, hvis man skylder 400.000 kroner. Der er dog forskellige undtagelser:

1. Hvis belåningen er under 60 % er finansieringen ikke risikabel ifølge Finanstilsynet
2. Man kan se helt bort fra gældsfaktoren, hvis belåningen er under 60 % og formålet er nedsparing
3. Gældsfaktoren kan være op til 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 10 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 90 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.
4. Gældsfaktoren kan være højere end 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 25 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 75 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.

Og disse undtagelser er efter vores mening rimeligt fleksible. Der står f.eks. intet i Finanstilsynets vejledning om en absolut øvre grænse for gæld, hvis den samlede belåning er under 75 %. Og det burde jo betyde, at kunden kan låne lige så meget, som kunden har råd til at betale tilbage, uden at rådighedsbeløbet falder til mindre end, hvad der er nødvendigt for den pågældende kunde.

Så spørgsmålet er, om ikke det er for let købt for bankrådgiveren at sige, at Finanstilsynet er årsagen til afslaget? Svaret skal reelt findes i bankens egen kreditpolitik, som tager udgangspunkt i Finanstilsynets vejledninger. Så det er altså banken selv, som bestemmer om den vil have en strammere kreditpolitik end nødvendigt i forhold til Finanstilsynet.

Og det er der mange banker der vælger. Hvorfor skal vi ikke kunne sige.

Når vi skriver banker, tænker vi også på realkreditlån, som jo formidles af banker. Med Totalkredit som undtagelse er realkreditinstitutterne ejet af banker, som dermed også bestemmer kreditpolitikken. I Totalkredit er det anderledes. Her fastsætter Totalkredit kravene til, hvem der kan godkendes til realkreditlån, og bankerne skal garantere for en del af lånet. Derfor bliver kunderne her både ”ramt” af Totalkredits kreditpolitik, og formidlerbankens kreditpolitik.

Lån til ejendomme i yderområderne også kaldet Udkants Danmark

Af naturlige årsager (størrelsen på lånene) er RealRåds kunder ikke omfattet af den følgende problemstilling. Men derfor kan vi jo godt forsøge at sætte fokus på problemet. For det kan være svært at få realkreditbelåning i disse ejendomme, selvom Finans Danmark siger det modsatte. En vending i et af realkreditinstitutternes kreditpolitik som følgende siger alt: ”Ejendomme, der godkendes til belåning i xxx, skal være normale, markedskonforme ejerboliger med god omsættelighed og prisstabilitet. Ejendomme der er svært omsættelige og prisustabile som følge af deres beliggenhed, type, indretning og vedligeholdelsesstand, skal afslås til belåning eller belånes efter regelsættet for risikosager”.

Hvad regelsættet for risikosager indeholder ved vi ikke, men et kvalificeret gæt kunne være, at lånene er dyrere, i hvert fald så dyre, at det åbner op for alternative finansieringsmuligheder, som her er i 2 eksempler:

1. Pantebrevsselskab, hvor renten er 8,5 % med en maksimal løbetid på 25 år.
2. En større dansk bank, som tilbyder særlige lån til ejendomme i provinsen. Rente 4,75 %. 20 års løbetid på lån fra 0-60 % og 10 års løbetid på lån fra 60-95 %.

Afslag på finansiering eller i bedste fald dårligere finansieringsvilkår, har store negative konsekvenser for disse boligejere. Ejendomsværdierne er markant lavere og boligejernes rådighedsbeløb er markant lavere. Det kan ses i følgende oversigter, hvor udgangspunktet er at prisen på en ejendom er 1 million, hvis ejendommen kan finansieres helt traditionelt med 80 % realkreditlån, 15 % banklån og 5 % udbetaling.[/vc_column_text][vc_single_image image=”1895″ img_size=”full”][vc_column_text]

Hvis vi nu forudsætter, at en boligkøber kun vil betale den ”normale” ydelse, altså den ydelse ejendommen koster med en normal finansiering, så er man nødt til at reducere prisen på ejendommen, så ydelsen med de alternative vilkår bliver den samme, som med normal finansiering. Men inden vi ser på den nødvendige prisreduktion, skal vi lige vise, hvad ydelsen ville blive, hvis man kunne få normal finansiering, bare med 60 % realkreditbelåning og 35 % pantebrevslån?[/vc_column_text][vc_single_image image=”1896″ img_size=”full”][vc_column_text]Vi kan altså sige, at en forbedret finansieringsmulighed med bare 60 % realkreditlån kunne betyde 2 ting:

1. Enten op til 155.000 højere ejendomsværdi, som svarer til + 26 %
2. Eller op til 2.306 kroner mere i rådighedsbeløb pr. måned.

Begge dele vil sætte gang i økonomien i yderområderne.

Det sidste spørgsmål er nu, hvorfor der gives afslag på realkreditfinansiering i yderområderne, men ikke på anden finansiering. Hvor store tab vil der blive for realkreditinstitutterne, hvis alle fik tilbudt mindst 60 % lån? Kan priserne på boliger falde med mere end 40 %. Ja måske, hvis boligen er helt usælgelig. Og hvis det sker, så vil tabet blive på op til 447.000 kr. for realkreditinstituttet (60 % af 745.000). Det svarer til et tab på under 5 % på en 80 % finansieret villa i Nordsjælland til 10 millioner kr.

Men vil det tiltrække flere boligkøbere, hvis finansieringen bliver billigere? Er et forbedret rådighedsbeløb på 2.306 kroner tiltrækkende for nye boligejere?[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]