Ved første blik, kunne det se ud til, at der stort set ikke er nogen forskel. Hvis der omlægges et lån på 3 millioner kroner, er forskellen umiddelbart  6.250 kr., med Nordea som vinder i sammenligningen og Jyske Realkredit som nr. 2. For så vidt angår Nordea har vi ikke kunnet finde oplysninger om kurstillæg for indfrielse af lån, hvorfor vi har antaget at det er på 0,1 point.

Helt generelt er visse omkostninger til forhandling, og især for boligejere med lån i Totalkredit, kan der være brug for dette. De 28.250 kr. i eksemplet dækker over omkostningerne i Totalkredits prisliste, med et anslået gebyr til formidlerbanken på 5.000 kr., men i netop formidlerbankerne er der kæmpe forskel på omkostningerne. I gennemsnit er omkostningerne her på 31.836 kr. i de 16 banker som vi har undersøgt prislisterne i. Det dækker over 25.750 kr. hos den billigste og 44.621 hos den dyreste.

Selv for en trænet læser af prislister i bankerne, er det utrolig svært at finde ud af, hvad en konvertering koster. Nogle banker har pakkeløsninger, som indeholder forskellige ydelser, mens andre har fordelsprogrammer som f.eks. kræver at man investerer i banken/sparekassen. I denne sammenligning har vi valgt de højeste satser, og vi medgiver at man måske kan have held til at forhandle sig til en rabat. Men det forudsætter jo, at man ved, hvad udgangspunktet er. For det er jo ikke sådan, at alle gebyrerne står lige ved siden af hinanden. Den væsentligste omkostning er handelsomkostningerne kursskæring og kurtage, og dem finder man ikke under boliglånsgebyrerne, men under fondshandel. Og kursskæringen står ikke altid ved siden af kurtagen, men skal findes som en note et sted i prislisten. Vi tager derfor forbehold for, at vi kan have læst forkert, eller opfattet princippet for beregning af kurtage forkert. For her er der også forskel, med en sats af et beløb, en anden sats at et andet beløb og endelig måske et maksimum.

Når der skal omlægges lån, skal det ofte gå stærkt. Så stærkt at der ikke er tid til at undersøge priserne i de forskellige realkreditinstitutter. I dette tilfælde bidragssatserne, og her kan der også være en større forskel. For til forskel fra konverteringsomkostningerne, så skal administrationsbidraget betales hvert år. Her viser vi et eksempel, hvor en ejendom til 3.750.000 kroner belånes med 3 millioner kroner (80%)

I denne sammenligning skal man huske på, at den forudsætter at alle institutter vurderer ejendommen til 3.750.000 kroner, og det er der en vis sandsynlighed for, at de ikke gør.

I øjeblikket har vi travlt med at omlægge lån for vores kunder, så denne gang vil vi ikke opfordre til at kontakte os. Men når der er ro på renterne igen, skal du være velkommen.

Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet.

Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god del af restgælden.

Når man konverterer et lån med afdrag til højere rente, påvirker det stort set ikke ydelsen efter skat. Det skyldes, at en omlægning fra 0,5% til 1,5% jo medfører en 3-dobling af renten, og da gælden ikke reduceres med 2/3 stiger rentebetalingen. Men til gengæld falder afdraget i starten, når renten stiger og så giver det samlet set en næsten uændret ydelse efter skat.

Sådan forholder det sig ikke, når man konverterer et afdragsfrit lån til højere rente. Her får man den højere renteudgift, men ingen regulering af afdraget, og så stiger den samlede nettoydelse. Det kan man se i Berlingskes grafik ovenfor.

Men siger man afdragsfrihed, må man også sige RealRådmodellen. Det gør vi i hvert fald i RealRåd.

RealRådmodellen går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene, som man ønsker det. Helt, delvist eller slet ikke. Det er der 2 store fordele ved:

1. kursen på obligationerne er højere (+1,26 point – tilbudskurser i totalkredit 14.9.21)
2. bidragssatsen er lavere (-0,33% ved 80% belåning og -0,17% ved 60% belåning).

Med RealRådmodellen skal man altså låne mindre og samtidig betale mindre i bidrag.

Nedenfor viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2050 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

Og her viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2053 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

I beregningerne har vi regnet med alle omkostninger, herunder RealRåds honorar, hvis vi gennemfører omlægningen. I beregningen med RealRådmodellen, har vi derudover regnet med omkostninger til et ejerpantebrev til sikkerhed for prioritetskreditten. Et eventuelt eksisterende pantebrev kan reducere denne omkostning. Bidragssatserne er ved 80% belåning i Totalkredit.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Men omkostningerne er måske til forhandling. For mange af dem fastsættes af banken, som formidler realkreditlånet. Vi har undersøgt, hvad en låneomlægning koster i et udvalg af bankerne. Men lad det være sagt med det samme. Det er en jungle at finde rundt i bankernes priser. Nogen har pakker, hvor forskellige gebyrer er lagt sammen, og andre har kundeprogrammer, hvor priserne afhænger af forretningsomfanget eller om man har investeret kapital i banken/sparekassen. Men det bliver først rigtig svært at finde prisen, når det kommer til handelsomkostninger, som består af kurtage og kursskæring. Især den sidste oplysning, skal man ofte lede længe efter, da den ofte står oplyst som en note, selvom det er en af de største omkostninger. Omkostningerne består oftest af:

• Gebyr til realkreditinstituttet
• Ekspeditionsgebyr til banken
• Kurtage ved køb og salg
• Kursskæring ved køb og salg
• Indfrielsesgebyr
• Garantiprovision
• Fastkursaftale
• Andre gebyrer, f.eks. vurdering af ejendom.

Vi har sammenlignet de 10 største banker og et udvalg af de mindre banker med et eksempel, hvor der omlægges et lån på 3 millioner som indfries ved køb af obligationer. Den gennemsnitlige omkostning er på 28.560 kr. Billigst er Lægernes Bank med 14.000 kr., men hvis man ikke er læge, er forskellen mellem dyreste og billigste bank 24.100 kr.

Vi skal på forhånd beklage, hvis vi ikke har fundet alle omkostninger i prislisterne.

Hvor meget kan man så spare i bidrag, hvis belåningsgraden er faldet?

Vi viser her 2 oversigter over bidragssatser i realkreditinstitutterne. Vi forudsætter at priserne er 13% højere, som Regeringen forventer ved årets udgang, og at der er betalt afdrag i et år.

• Lån på 3 millioner kroner, hvor belåningen var 80%, da lånet blev optaget.
• Lån på 3 millioner, hvor belåningen nu er 69,75%

På de 2 oversigter nederst, kan man f.eks. se at den største forskel på 80% belåningen er på 0,09% eller 2.780 kr. det første år. Hvis belåningen falder til 69,75 %, er forskellen på det nuværende dyrest lån og det billigste nye lån på 0,16% eller 4.795 kr. det første år.

Men det er altså før skattefordel og før omkostningerne ved at flytte lånet, og så kan det umiddelbart ikke betale sig at flytte. Hvis man er lidt grov, kan man måske påstå, at det er en af grundene til, at omkostningerne er så høje. Det som man kalder kundefastholdelse.

Men spørgsmålet er så, om omkostningerne kan reduceres, så rentabiliteten bliver bedre? Eller om andre forhold kan spille ind?

Først og fremmest forudsætter sammenligningen jo, at alle institutter vurderer ejendommen til samme værdi. Og det er slet ikke sikkert, at det er tilfældet, da det er baseret på et skøn. Derfor kan man måske få en højere vurdering i de forskellige institutter, og så falder bidraget endnu mere.
Og så kommer det ellers an på, hvor attraktiv du er som kunde i banken, og hvor gode dine forhandlingsevner er.

RealRåds primære samarbejdspartner gennem mange år er Realkredit Danmark. De vil selvfølgelig gerne have nye gode kunder, og det vil Danske Bank, som ejer Realkredit Danmark, også. Derfor betaler Danske Bank en del af omkostningerne ved at flytte lånet, hvis du bliver kunde i banken og bliver en del af deres kundeprogram. Kursskæring og tinglysningsafgift slipper man ikke for, men resten som i eksemplet udgør ca. 16.300 kr. betaler banken, og så er omkostningen nede på 13.500 kr.

I beregningerne er der kun sammenlignet bidragsbetaling. Hvis man generelt vil flytte sit lån, kan man samtidig forsøge at optimere på anden vis:

• Måske kan man omlægge til højere/lavere rente og opnå lavere gæld/lavere ydelse
• Låne op til 80% igen og indfri bankgæld
• Låne ekstra til forbedringer eller vedligeholdelse af boligen.

RealRåd kan hjælpe dig med at sammenligne bidragssatser, og regne på omlægning af din finansiering i øvrigt. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal hjælpe dig. Det koster ikke noget.

I løbet af sommerferien kunne vi læse i medierne, at Realkredit Danmark nu automatisk sænker bidragssatsen på afdragsfri lån, hvis de stigende ejendomsværdier havde fået belåningsgraden ned under 60%. Det skal de berørte kunder være glade for, da det ikke er småpenge der er tale om.
I Realkredit Danmark beregner de nemlig tillægget for afdragsfrihed på en anden måde end i de andre institutter. Hvis den samlede belåning er større end 60%, er tillægget til 0,3250 % af hele lånet men kun 0,1% af hele lånet, hvis belåningen er under 60%. I de andre institutter beregnes tillægget i intervaller.

Og omsat i kroner ser forskellen sådan ud med belåning af hver million i ejendomsvurdering:

Den største forskel i betaling for afdragsfrihed for belåning af hver million i ejendomsvurdering er:

Vi vil denne gang ikke skrive nærmere om RealRådmodellen, som jo er en model for afdragsfrihed, hvor der slet ikke betales ekstra. Altså op til 2.900 kr. mindre i forhold til i eksemplerne.

De stigende ejendomspriser har som nævnt givet anledning til at Realkredit Danmark har reguleret bidragstillægget ned, hvis lånene har afdragsfrihed og belåningen er kommet under 60%. Det synes vi er et godt initiativ, men det samme gør sig desværre ikke gældende for standardbidraget, som kun reguleres, hvis der samtidig omlægges lån eller optages nye lån.

Men så kan man jo regne på, om der er mulighed for omlægning af lånene og i samme forbindelse få et alternativt tilbud fra en anden udbyder.

Siden starten af 2020 er priserne steget markant. F.eks. er en ejerlejlighed i hovedstadsområdet steget med mere end 20% ifølge Boligsiden.dk. Det vil sige, at en bolig, som blev købt for 4.000.000 kr. 1.1.2020 nu koster 4.800.000 kr. En 80% belåning 1.1.2020 er derfor nu en 67% belåning, og det giver anledning til at få en lavere bidragssats. Eller et større realkreditlån til samme bidragssats, så man kan afvikle anden gæld.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder, så ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

• Banklån med variabel rente, kan ændres til realkreditlån med fast rente
• Bidragssatsen kan sættes ned

Vi viser her nogle eksempler med en bolig, som blev købt for 3 millioner kroner i starten af 2019. Udbetalingen var 5%, banklånet var over 30 år med en rente på 4,5% og realkreditlånet var et 2%-lån over 30 år. Undervejs (medio 2019) blev 2%-lånet omlagt til 1%. Restløbetiden på de 2 lån er nu 27,75 år.

Ifølge Nordea skal priserne generelt stige med 12% i 2021 og en stor del af prisstigningerne er allerede slået igennem. Der er naturligvis forskel på hvor i landet ejendommen ligger og om det er en ejerlejlighed eller en villa, men baseret på prisudviklingen, som man kan følge på Boliga.dk og med Nordeas nye prognose, kan vi fremskrive ejendomsværdierne til 2021-niveau.

Ejendommen kan belånes med 80% realkreditlån, så i alle eksemplerne er der nu plads til at optage realkreditlån til indfrielse af bankgælden. Og du har derfor mulighed for at få fast rente 1,5% på hele finansieringen. Vi har regnet på, at 1%-lånet samtidig omlægges til 1,5% og at løbetiden fastholdes på 27,75 år.

Forskellen er måske ikke stor, men du slipper for variabel rente på bankgælden, for hvis renten stiger, påvirker det også ydelserne på banklånet:

Har du i dag finansieret med variabel rente eller har du afdragsfrihed på realkreditlånet for at afvikle bankgælden hurtigere, kan du overveje RealRådmodellen, hvor du kan tilpasse afdragene, så du rammer den nettoydelse der passer dig.

Dine muligheder afhænger naturligvis af en konkret vurdering af din ejendom, men hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Arbejdernes Landsbank har haft stor kundetilgang de seneste år og er desuden blevet kåret som Danmarks bedste bank de sidste 12 år, og valg af bank handler langt fra altid om priserne. Især når det gælder realkreditlån er tilgængelighed meget vigtig, da bare få dages forsinkelse, kan have stor betydning, når man konverterer lån. Det så vi senest i marts 2020, hvor ”konverteringsvinduet” kun var åbent i 3-4 dage.

Hvis man går benhårdt efter prisen på realkreditlån, er der flere metoder til at få testet bidragssatsen:

• Coop Bank tilbyder en generel rabat på 0,075% af gælden, altså 750 kr. pr. million i gæld. Hvis man har lånet i Totalkredit.
• Ejendomsværdierne er de fleste stedet steget og dermed også belåningsgraderne. En ny vurdering kan derfor udløse en lavere bidragssats, men det kræver normalt, at man flytter lånet, så derfor er denne metode kun brugbar, hvis man samtidig konverterer lånet. Eller at man ønsker en tillægsbelåning til indfrielse af bankgæld.
• Afdragsfrihed på fastforrentede lån med RealRådmodellen betyder, at man betaler bidrag, som var realkreditlånet med afdrag. Er ejendommen 80% belånt i Totalkredit, kan man spare 0,33% eller 3.300 kr. pr. million, og er ejendommen 60% belånt er besparelsen 0,22% eller 2.200 kr. pr. million.

RealRåd kan regne på dine muligheder. Også hvis du ikke har din finansiering i Arbejdernes Landsbank. Du skal bare skrive til rp@realraad.dk.

Hvis en boligejer har et realkreditlån med fast rente, hvor ejendommen er belånt med 80%, f.eks. en ny boligkøber, er bidragssatsen 0,74%, og hvis lånet er på 3.000.000 kr., bliver bonussen i 2020 3.600 kr. og i 2021 og frem 1.110 kr. Bankens kunde får altså her 2.490 kr. mindre i bonus fra 2021.

Når man også tager højde for Totalkredits kundekroner, som er en bidragsrabat på p.t 0,15% har et realkreditlån i Totalkredit med Arbejdernes Landsbank været klart det billigste tilbud på markedet:

Bidragssats i Totalkredit 0,74%
– kundekroner 0,15%
– boligbonus 0,12%
=netto betaling 0,47% (13.648) (fra 2021:16.412)

Til sammenligning er bidragssatsen hos konkurrenterne:
Realkredit Danmark 0,68% (20.181)
Jyske Realkredit 0,61% (18.103)
Nordea Kredit 0,68% (20.181)
Totalkredit før kundekroner 0,74% (21.961)
Totalkredit efter kundekroner 0,59%. (17.510)

Tallene er før skat og når der tages højde for skattefradraget, bliver forskellen mindre.

Beløbene overfor tager udgangspunkt i et boligkøb, og her er ejendomsvurderingen lig med købesummen, så her er der ikke plads til skøn. Men har du haft ejendommen i et par år, skal der laves en skønnet vurdering af ejendommens værdi, og her kan der være forskel i de forskellige institutter. Så selvom et institut ifølge prislisten er dyrere, kan den faktiske bidragsbetaling godt være lavere. Det kan du læse mere om i dette indlæg.

RealRåd kan som udgangspunkt ikke tilbyde dig lavere bidragssatser, med mindre du ønsker afdragsfrihed med RealRådmodellen, men vi kan med vores kursovervågning sikre, at du får mulighed for at konvertere dit lån, hver gang der er en mulighed. Mulighederne afhænger af renteudviklingen, som ingen kan forudsige, men vi kan nu konstatere, at der de sidste 10 år har været 7 konverteringsmuligheder, hvor renten er steget eller faldet med 1 procent.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk for at aftale et møde. Det koster ikke noget.

1. Lavere bidragssats.
2. Lavere gæld.
3. Fleksible afdrag.

Lavere bidragssats:
Når du ønsker afdragsfrihed på dit realkreditlån, betaler du, udover den normale bidragssats, også et tillæg, og det er i de 4 store institutter minimum på 0,1 %, hvis belåningen er under 40 %, og det højeste er på 1 %.
I øjeblikket er der udstedt ”afdragsfri” obligationer med rente 1 % – 2,5 % for i alt 289 milliarder kroner. Det betyder, at boligejerne som minimum betaler 289 millioner kroner ekstra i bidrag for afdragsfriheden, men det mest sandsynlige er, at der betales mellem 289 og 950 millioner kroner ekstra.
Hvis du har et afdragsfrit lån på 3 millioner kroner og 80 % belåning, betaler du ca. 9.900 kroner ekstra om året i bidrag for afdragsfriheden.

Lavere gæld:
RealRådmodellen er baseret på, at du optager realkreditlånet med afdrag og finansierer afdragene fra en prioritetskredit. Kursen på lån med afdrag er højere end på et traditionelt lån med afdragsfrihed, så derfor skal du låne mindre.
I øjeblikket kan man kun optage 30-årige lån til 0,5 % rente. Her er kursforskellen i dag 1,2 point, så hvis du optager et afdragsfrit lån på 3 millioner, skal du kun optage et lån på 2.963.000 kroner for at få det samme beløb udbetalt. Din startgæld bliver altså 37.000 kroner lavere i eksemplet.

Fleksibilitet:
Hvis du bruger RealRådmodellen til afdragsfrihed, hæves hele din terminsydelse på prioritetskreditten. Renter, afdrag og bidrag. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten. Men du kan også vælge at indbetale lidt mere. I så fald er det afdrag, men du bestemmer selv hvor meget. Afdraget på et 0,5 % lån på 3 millioner kroner er i starten ca. 7.700 kroner pr. måned. I dette eksempel kan du altså vælge at indbetale mellem 0 og 7.700 kroner, og du behøver ikke at indbetale det samme beløb hver gang.

Når der er gået et stykke tid, og du har brugt prioritetskreditten til afdrag, kan du også vælge at indbetale et ekstra beløb. Har du f.eks. brugt prioritetskreditten til afdrag i et år på lånet i eksemplet, er trækket på kreditten 118.000 kroner og gælden på realkreditlånet er faldet med 118.000 kroner, så netto skylder du ikke mere. Men du kan frit nedbringe kreditten med et større beløb, hvis du ønsker det. Helt uden omkostninger og uden varsler.

Hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Når en andelsboligforening omlægger lån, falder renteudgiften og samtidig stiger afdraget på gælden. Begge dele gør, at foreningens formue stiger og dermed andelsværdierne.

I det følgende viser vi forskellen på at optage et traditionelt kontantlån på 10 millioner kr. med forkortet løbetid og 2 kontantlån, som giver den samme vægtede løbetid. Vi viser hvor meget:

1. Udgiften til renter og bidrag er lavere 1. år
2. Afdraget er større 1. år
3. Den samlede forskel er i rente og bidragsbetalinger i lånets løbetid.

Sammenligningen er altså mellem 2 forskellige nye finansieringer, som bruges til omlægning af foreningens nuværende lån med højere rente, hvorfor det er ekstra besparelser udover besparelsen fra selve låneomlægningen, som skal beregnes individuelt.

Hvis det traditionelle lån baseret på 30-årige obligationer med forkortet løbetid:

Hvis det traditionelle lån baseret på 20-årige obligationer med forkortet løbetid:

Hvis det traditionelle lån baseret på 15-årige obligationer med forkortet løbetid:

Opsplitning af finansieringen i 2 lån medfører ekstra omkostninger. Som minimum skal der betales tinglysningsafgift 1.660 kr. for 2 pantebreve i stedet for kun 1 pantebrev. Det kan også tænkes, at realkreditinstituttet/banken vil tage et ekstra ekspeditionsgebyr, fordi der i teorien er tale om 2 lånesager, men det kan jo så passende være anledning til også at bede om tilbud hos andre udbydere.

Så kan foreningen i samme anledning også få testet bidragssatsen af. Boligejernes bidragssatser fastsættes alene ud fra belåningsgraden i ejendommen, mens andelsboligforeninger får fastsat bidragssatsen individuelt ud fra en samlet risikobetragtning. Og her tæller det på plussiden, at økonomien i foreningen forbedres på grund af konverteringen.

RealRåd har netop formidlet finansiering for en stor andelsboligforening, hvor bidragssatsen faldt fra 0,9 % til 0,48 %. Med til historien hører dog, at noget af finansieringen blev ændret fra variabel rente til fast rente. En sund andelsboligforening, som afdrager gæld med fast rente, og som har begrænsede indtægter fra erhvervsudlejning, bør efter vores vurdering ikke betale mere end 0,5 % i bidrag.
Hver gang bidragssatsen reduceres med 0,1 %, er besparelsen 1. år på ca. 1.000 kr. pr. million i gæld.

Hvis du bor i en andelsboligforening og ønsker et forslag til optimering af finansieringen, regner vi gerne på mulighederne. Det koster ikke noget. Det er en rigtig god idé at det sker i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse.

Ring på 2271 4006 (René Poulsen) eller skriv til rp@realraad.dk for at høre mere.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.