“Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.”
Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.

Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.

Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.

Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.

Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.

Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?

Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.

Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?

Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.

Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.

Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.

Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten

Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.

Hvis gælden i dag er på 3 millioner kr. og du har et 0,5% lånetilbud klar, kan de ekstra differencerenter betyde, at provenuet af det nye lån ikke dækker indfrielsen af det gamle lån, fordi der løber ekstra differencerenter på. Så er der 3 muligheder:

• Du finansierer selv underskuddet
• Du bestiller et nyt lånetilbud, som dækker de nye omkostninger
• Du afventer bedre kurser.

De 2 første punkter ændrer ikke ved det faktum, at kurserne er så dårlige, at du ikke ønsker at gennemføre konverteringen før opsigelsesfristen, så derfor er der kun det 3. punkt tilbage.
For at finansiere de ekstra differencerenter med et større provenu, skal kursen stige med 0,49 – 0,62 point, hvis man tager højde for, at differencerenterne kan trækkes fra i skat. Eller 0,65 – 1,36 point, hvis der ikke tages højde for skattefordelen. Men det bringer dig jo kun tilbage til udgangspunktet lige nu, så for at opnå en bedre konvertering end den mulighed, som du har lige nu, skal kurserne stige yderligere.

Halvsløj konvertering, ingen konvertering eller måske et alternativ?

Det er et velkendt dilemma, at kurserne lige mangler det sidste før man vil gennemføre en konvertering. Har man et 2% lån, bør man gøre det, medmindre man har en tidshorisont på under 3 år, eller gælden er for lav. Har man et 1,5% lån afhænger det i endnu større grad af størrelsen på lånet.

Den halvsløje konvertering er når man gennemfører konverteringen til en kurs, som er ”for lav” og giver ekstra lang tid til break-even.

Den alternative er, at man venter på, at kurserne falder med omkring 0,3 point, så den afdragsfri 1%-serie åbner for tilbud. Den kan også bruges, hvis man ønsker at afdrage lånet.

Worst case er, at man venter forgæves på bedre kurser og helt går glip af konverteringsmuligheden. Ikke bare den aktuelle, men også den næste i rækken. F.eks. forventer Realkredit Danmark at 1,5% kan være nede i kurs 99 om 12 måneder og det ville i givet fald betyde, at 0,5% kan være helt nede i kurs 90-91 i forhold til kurs 97 i dag.

Som kunde i RealRåd får du altid overvåget dine lån, og vores løbende sparring tager altid højde for situationer som disse dilemmaer.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere om dine muligheder.

Aktuelt er forudsigelsen at kursen på 1,5% 30 år om 12 måneder er 99,60, og det ville i givet fald åbne for en gylden mulighed for boligejere, som i dag har lån til 1,5% rente. Vi kalder muligheden for en KONVERTERINGSTREKANT ®

Eksempel på en boligejer, som 30.12.2020 har et 1,5% lån på 3 millioner og 28 års restløbetid. Lånet omlægges til 0,5% 29. januar 2021 til kurs 97,75 og omlægges igen til 1,5% 29. januar 2022 til kurs 99,6.

Boligejeren har altså reduceret gælden med 138.045 kr. i forhold til ikke at gennemføre omlægningerne.
Hvis renten IKKE stiger om 12 måneder, vil boligejeren have en nettoydelse, som er 1.021 kr. lavere, men en gæld som er 111.000 kr. større. Den større gæld er finansieret af sparede renter og større afdrag efter 5 år.

Hvis du vil have beregnet dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Det et vigtigt at have et lånetilbud klar inden opsigelsesfristen den 29. januar 2021 så du er klar til at låse kursen, når den er på det niveau, som du ønsker.

Vi kan hjælpe med beslutningen ved at sætte lidt tal på med 2 eksempler, hvor du overvejer at omlægge et 2% lån eller et 1,5% lån. Som eksempel bruges i lån i Totalkredit, som er dyrest med differencerenter.

Hvis du venter en måned med at opsige det gamle lån og kurssikre det nye lån, skal kursen altså kun falde med 0,15 point før satsningen giver underskud.

Dertil kommer at tilbudskursen på 1% lånet er 99,42, hvorfor der ikke er plads til meget kursstigning, før serien lukker for nye tilbud. Sker det, er der dog mulighed for at få et tilbud i serien med mulighed for afdragsfrihed, som p.t. er 0,62 point lavere.

2053-serierne er forholdsvis nye, så med forbehold for lav omsætning i serien, kan du her se kursudviklingen de sidste 3 måneder:

RealRåd kan regne på dine muligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Den sidste måned er kursen på 1% 2053 (den nye serie) steget med næsten 1,5 point og nærmer sig nu kurs 100. Hvis det sker, skal der holdes øje med 0,5% 2053, for der skal ikke meget til, før en konvertering kan blive aktuel. Desværre er timingen, for så vidt angår pari-straks indfrielser, ikke optimal lige nu, da vi lige har passeret en opsigelsesfrist, men ikke desto mindre, kan en omlægning blive aktuel.

Der findes p.t. ingen kurser på 0,5% 2053, men baseret på forskellen på 1% 2050, 1 % 2053 og 0,5% 2050 anslår vi en aktuel kurs på ca. 96. Hvis kursen den 1. oktober er 98, kunne en konvertering se sådan ud:

Et lån på 3 millioner optaget den 1.7.2019, kan omlægges til et nyt 0,5% lån på 3.085.000 kr.

Mange vil måske afvise tanken om en omlægning, hvor gælden stiger med 102.000 og man ”kun” sparer 4.929 kr. netto, men den forholdsvise lille nettobesparelse dækker over at man sparer over 30.000 kr. i rente og bidrag og samtidig afdrager 16.000 kr. mere på gælden. Derfor går der kun 4,75 år før den øgede gæld er finansieret med renter og ekstra afdrag. Herfra sparer man penge hver dag. Næsten 70 kr. om dagen før skat.

Og har du først omlagt til 0,5%, ligger vejen også åben til en ny konvertering til højere rente og dermed en væsentlig gældsreduktion.

RealRåd kan regne på dine muligheder, hvis du har et 1,5% lån. Og vi sørger automatisk for at bestille lånetilbud, når vi mener, at tiden er til det.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Det gode spørgsmål er så om kurserne bliver bedre, så man kan få en bedre konvertering? Når RealRåd anbefaler en omlægning, er udgangspunktet en beregning af, hvor lang tid der går, før omkostningerne (den højere gæld) er tjent hjem. Normalt er vores anbefaling, at man skal omlægge, hvis det tager under 5 år. I tabellen kan man se, hvor lang tid det tager, hvis man omlægger i Realkredit Danmark med standardomkostningerne her.

Man kan også overveje omlægning, selvom det tager lidt mere end 5 år. F.eks. hvis man foretrækker en mindre gevinst end slet ingen gevinst. Det sidste bliver tilfældet, hvis man venter forgæves på højere kurser og slet ikke får konverteret til 1%. Og her skal man huske, at det ikke kun er den aktuelle konverteringsmulighed man mister, men også den næste, som f.eks. kan opstå, hvis renten igen stiger til 2%. Normalt reducerer man gælden med ca. 5-6% når man konverterer fra 1% til 2%.

Hvis du er i tvivl, kan du sammenligne det nye 1% lån med den restgæld, som dit “gamle” 1%-lån ville have haft i dag, uden konvertering. Forskellen er din gevinst, som skal sættes i forhold til den korte periode de 2 konverteringer er sket over.

RealRåd kan regne på dine aktuelle muligheder og vise, hvor meget din gæld falder, hvis du senere kan konvertere til 2% igen.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen på 1% 2050 ca. 98,50, som er lidt under, hvad vi normalt venter på, før vi generelt anbefaler en omlægning fra 2%. Men der kan være forskel på den generelle anbefaling og en individuel anbefaling, fordi den enkelte kunde kan have forskellige forventninger og udgangspunkt.

Hvis man i dag har et 2% lån på 3 millioner, skal det omlægges til et nyt 1% lån på 3.109.000 kr. hvis kursen er 98,50. Rentebesparelsen er på ca. 28.000 kr. det første år, og hvis man tager højde for skat, vil det tage 4,75 år, før de 109.000 kr. er tjent ind, og det er under RealRåds generelle målepunkt, som er maksimalt 5 år. I RealRåd har vi dog også meget fokus på gælden og vi kan konstatere, at gælden her stiger med 109.000 kr. men efter 4,75 år er det ren besparelse hver eneste dag. Det burde derfor være en nem beslutning at omlægge fra 2% til 1%, hvis man har en tidshorisont på over 4,75 år.

Men mange af vores kunder, som har 2% lån, konverterede fra 1% i april måned, så derfor ser vi også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet konverteret. Situationen i april måned var helt ekstraordinær. Obligationskurserne faldt meget hurtigt, og efter 3-4 dage var muligheden væk igen. Samtidig var forskellen i kursen på 1%-lån og 2%-lån mindre end normalt, og derfor var nogle af disse konverteringer ikke så optimale som normalt, men dog gode konverteringer med reduceret gæld til følge.

Vi ser derfor også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet omlagt i april måned og sammenligner med gælden på det nye 1% lån. Det er forskellen her, der viser den reelle gevinst. Det kalder vi i RealRåd for en Konverteringstrekant.

Og måske er den samlede gevinst ikke imponerende, men den skal jo ses på baggrund af en periode på kun 2-3 måneder.

Udover at forholde sig til den konkrete gevinst af en Konverteringstrekant, skal man også se fremad mod den næste konvertering. Og her er det gode spørgsmål, som der ikke findes et sikkert svar på, hvad vej går renten?
Hvis den går ned, kan man stadig omlægge til 1% til en god kurs, og afhængig af hvornår det måtte ske, kan man være heldig at spare en måneds differencerenter i forhold til i dag.
Men hvis renten stiger til 2%, hvilket både Realkredit Danmark og Nordea ser som en mulighed indenfor 12-18 måneder, skal man ned i 1% inden da, hvis man vil have konverteringsmuligheden.

Hvis man om 12 måneder kan konvertere 1% lånet til 2%, vil den nye gæld blive på 2.831.000 kr. Hvis man beholder 2% lånet på 3.000.000 kr. vil gælden om et år være 2.923.000 kr.
Gevinsten ved endnu en Konverteringstrekant vil altså være 92.000 kr. på et år.

Hvis du er kunde i RealRåd, kan du til enhver tid se din samlede gevinst af dine omlægninger. Ikke kun den aktuelle.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre om dine muligheder.

Denne gang er der flere forhold, som man skal være opmærksom på:

1. Der kommer nye obligationsserier med dårligere kurs
2. Der er forskel på om det er billigst at kurssikre eller betale differencerenter i de forskellige institutter.

Nye obligationsserier.
I øjeblikket er 30-årige lån baseret på obligationer som udløber i 2050,  men sidste frist for at få udbetalt 1% lån i denne serie er ved udgangen af august måned. Herefter vil lån blive baseret på obligationer, som udløber i 2053,  og i øjeblikket er kursen ca. 1, 20 point lavere i denne serie. Derfor bør man overveje at gennemføre omlægningen inden 1. september.

Differencerenter og kurssikring.
Hvis du omlægger et 2% lån, som ikke er blevet opsagt 30. april, skal realkreditinstituttet betale obligationsejerne 2% rente frem til 1. oktober. Og hvis du vælger at indfri lånet til kurs 100 i dag, skal pengene placeres i realkreditinstituttet indtil 1. oktober, det skal du også betale for:

1. I Realkredit Danmark koster det 1, 10% p.a.
2. I Nordea Kredit koster det 1, 10% p.a.
3. I Totalkredit koster det 1, 25% p.a.
4. I Jyske Realkredit koster det 0, 95% p.a.

Og er lånet, som indfries på 3.000.000 kr.,  koster det f.eks. 36.329 kr. i Totalkredit og 34.652 kr. i Realkredit Danmark,  men da udgiften kan trækkes fra i skat, er beløbet henholdsvis 27.610 kr. og 26.336 kr.

Det ville måske være billigere at kurssikre det nye lån til 1. oktober,  men da lån som udbetales efter august måned er baseret i 2053-obligationer, er det ikke et godt alternativ, fordi det koster et ekstra kurstab på p.t. 37.000 kr.

Derfor kan man overveje en kombination, hvor man kurssikrer det nye lån til 31. august, opsiger 2% lånet inden 31. juli, og betaler differencerenter fra 31. august til 1. oktober. Men det skal beregnes i hvert enkelt tilfælde.

I Realkredit Danmark vil kombinationen koste 28.811 kr.,  og kan altså ikke betale sig i forhold til at betale differencerenter for hele perioden.
I Totalkredit vil kombinationen koste 22.520 kr. hvis man gør det via RealRåd og vores samarbejdspartnere, så her kan man spare 5.090 kr. i forhold til at betale differencerenter for hele perioden.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Hvis du er en af dem, bør du starte året med en gennemgang af dine muligheder. Og husk, at fristen for at opsige lån allerede er den 31. januar. Så det er nu, at forarbejdet skal gøres.

I 2019 oplevede vi også at det blev dyrere at indfri sine lån med den såkaldte pari-straks metode, hvor man indfrier sine lån her og nu til kurs 100, mod at betale differencerenter. Når realkreditinstitutterne konkurrerer på priserne, sker det mærkeligt nok ved, at et af institutterne vælger at sætte prisen op, hvorefter de andre også gør det. Så derfor bruger alle institutter nu den samme rente, når man beregner differencerenterne. Vi taler faktisk om prisstigninger på op til 31,5 %, og nu er det blevet så dyrt at betale differencerenter, at kurssikring i nogle tilfælde kan være billigere.

I stedet for at indfri med pari-straks metoden og betale differencerenter til 31.3.2020, kan det måske bedre betale sig at opsige lånet og kurssikre det nye lån til 31.3.2020.

Eksempel fra Jyske Bank:

Et 2 % lån på 3 millioner kan omlægges til et nyt 1 % lån til kurs 98,85 den 7. januar 2020 eller til kurs 98,4 pr. den 31. marts 2020.
Hvis lånet omlægges 7. januar 2020, bliver udgiften til differencerenter 22.768 kroner, men da de kan trækkes fra i skat, bliver netto udgiften på 16.160 kroner.
Vælger du i stedet at opsige 2 % lånet til indfrielse 31. marts 2020, og kurssikre 1 % lånet, bliver kursen i stedet 98,40. Dit kurstab stiger med 13.743 kroner, men du sparer 16.160 til differencerenter, så netto sparer du 2.857 kroner.
Hvis renten på dit nuværende lån er højere end 2 % bliver besparelsen endnu større.

Skal dine boliglån have et nytårseftersyn, som skriv til info@realraad.dk eller ring til os på telefon 4330 0050 og aftal et møde med os.

P.S.
Rentebesparelsen ved at omlægge lånet i eksemplet er 28.500 kroner det første år.

Med en øjeblikkelig udbetalingskurs på 96,8 er kursen kommet under det generelle kursmål, som vi bruger i RealRåd. Vores udgangspunkt er, at omkostningerne, herunder kurstabet, skal tjenes hjem på maksimalt 5 år med rentebesparelsen. Og hvis 2 % lånet, som skal omlægges, er på 2 millioner, vil det nu tage 7,25 år. Jo større gælden er desto lavere kurs, kan man tåle og omvendt.

Hvis gælden er på 2 millioner, er kursmålet 98, hvis omkostningerne skal finansieres på 5 år. Kurserne skal altså stige med ca. 1,2 point.
Og så er vi faktisk tættere på, at 1,5 % obligationen kommer under kurs 100 og dermed er en mulighed. Det kræver blot at det nye lån optages i et institut, hvor det er muligt at bruge en afdragsfri obligation, selvom man ønsker at afdrage lånet fra starten. Totalkredit er desværre ikke med i det felt.
Kursen på 1,5 % er p.t. 100,6 og hvis den falder med mere end 0,6 point åbnes der igen for udstedelse af lånetilbud.

Hvad er så forskellen på de 2 lån?

* Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen falder, hvis renten stiger med 1 %. Man skal være opmærksom på, at tallet ikke er udtryk for de faktiske kursfald, men alene viser at der er forskel i kursfølsomheden, og her vil kursen på de afdragsfri 1,5 % obligationer være mere følsom end 1 % med afdrag.

For at vende tilbage til det indledende spørgsmål, så er der stadig 2 uger til den endelige beslutning skal træffes, da 2 % lånet skal opsiges senest 31. juli.

1. Hvis kursen på 1 % stiger til over kursmålet er det løsningen
2. Hvis kursen på 1,5 % falder, kan det være løsningen
3. Eller man kan se i øjnene, at man missede omlægningsmuligheden denne gang**

Hvis 2 % lånet ikke er opsagt 1.8 kan man stadig omlægge lånet. Men så stiger omkostningerne til differencerenter, da der i så fald skal betales for 3 måneder ekstra (til 1. januar). Det svarer til at kursen skal stige yderligere med ca. 0,75 point for at finansiere ekstraomkostningen.

** Timing er vigtig og hele udgangspunktet for en lånekonvertering er, at man har fået et lånetilbud. Det er der desværre mange, som endnu ikke har. Måske fordi de ikke har været så opmærksomme som andre og nu pænt må vente på at banken/realkreditinstituttet har tid. En af fordelene ved at være kunde hos RealRåd er, at vi sørger for at bestille tilbud, når tiden er inde for den enkelte kunde. Derfor har RealRåds kunder fået omlagt deres lån.