Der er roligt omkring de lange realkreditobligationer. Det er til trods for ganske betydelig uro på de finansielle markeder. Det er komme oven på den pludselige melding om krak i to mindre amerikanske banker – Silicon Valley Bank og Signature Bank – samt pres på bl.a. den schweiziske storbank Credit Suisse har givet nogle voldsomme skvulp på finansmarkederne. Stemningen er flere gange skiftet, og på aktiemarkeder har navnlig europæiske bankaktier været under pres. Den schweiziske centralbank er kommet Credit Suisse til hjælp, og det tyder på at virke.  Men i takt med at investorerne er blevet nervøse har de som så mange gange før søgt i statspapirer med markant faldende statsrenter til følge. Men selvom vi har set store daglige kursudsving på de tiårige statsobligationer, så har de lange realkreditobligationer været forbløffende rolige. Her har renten været svagt faldende, men dog ikke mere end at der stadig er åbent for lånetilbud i 5 procentsobligationer.

Hvis renten på de lange realkreditpapirer skulle have bevæget sig lige så voldsomt som statsrenterne, så skulle vi havde set daglige krusudsving på 2-3 kurspoint, og det har på ingen måde været tilfældet.

En af de ret sandsynlige forklaringer på at realkreditobligationer har bevæget sig mindre end statspapirer er, at når renten er faldet på statsobligationer, så er det pga. frygt hos investorerne, og i den situation er spændet mellem statspapirer og realkreditpapirer forøget, fordi realkreditpapirer trods alt er mindre sikre end statspapirer. Så realkreditpapirerne har fungeret som en slags stødpude, hvor rentespændende til statspapirer er kørt op og ned, men hvor realkreditobligationer kun har haft små kursudsving.  For låntagere betyder de mere rolige bevægelser, at der ikke har været behov for forhastede beslutninger. Det har også den positive effekt, at kurserne er skarpere end de ville være, hvis vi havde meget voldsomme kursbevægelser.

Fleksrenterne er til gengæld faldet markant.  En af de forklaringer der florerer på dette er, at den finansielle krise måske betyder, at centralbankerne hæver de officielle rentesatser mindre end ellers, og det er så med til at sende de korte markedsrenter – f.eks. F1 – en del nedad.

Lidt usikkerhed om hvad centralbankerne nu vil gøre

I den forløbne uge valgte ECB at hæve renten med 0,50 procent, så den nu er hævet med i alt 3,5 procent til at være 3,0 procent. Det passer fuldstændig med de signaler centralbankchef Lagarde tidligere har udsendt, men alligevel var der på selve dagen for rentemødet – torsdag den 16. marts – lidt usikkerhed. Enkelte spekulerede i, at den bankkrise der måske er undervejs, kunne betyde at ECB ville nøjes med en mindre renteforhøjelse. Disse spekulationer blev dog gjort til skamme, og Nationalbanken herhjemme valgte som forventet denne gang at følge ECB med også at forhøje renten med 0,50 procent.

Efter denne renteforhøjelse er der dog nu stor usikkerhed om, hvad næste træk bliver. Her er signalerne fra ECB, at det må komme an på de kommende data. Det betyder altså, at man vil holde øje med udviklingen i de kommende inflationstal, og herunder navnlig kerneinflationen. Falder den fornuftigt, så er det ikke sikkert der kommer flere renteforhøjelser. Men falder den omvendt ikke nok, så er der udsigt til nye renteforhøjelser.

Samlet betyder det at der stadig er ganske stor usikkerhed om, hvor hurtigt inflationen kommer ned igen, og også usikkerhed om, hvorvidt vi undervejs skal ind i en periode med recession, eller vi får en blødere landing. Der er dog en stigende forventning om, at det med høj inflation trækker ud i længere tid end tidligere ventet. Om det så også betyder højere renter i længere tid er ganske åbent.

Hos RealRåd holder vi hele tiden øje med udviklingen, og uanset om renten har toppet, eller om vi får nye stigninger er vi klar til at reagere, når der er fornuft i nye omlægninger.

”Siden F1-lånene blev introduceret i slutningen af 1990-erne, har de været billigere end fastforrentede lån” og ”her har vi altså over 20 års erfaring og historik med FlexLån. De er billigere”.

Hvordan avisen er kommet frem til konklusionen vides ikke. Måske har man blot fra år til år sammenlignet den faste rente med den korte rente, eller måske har man sammenlignet et fastforrentet lån til 7,35% rente, som var niveauet for 20 år siden, med et F1-lån, hvor renten over tiden er faldet fra 5,17% til nu minus 0,48%.

Hvor mange boligejere der optog et 7% lån for 20 år siden, og har holdt fast i det, ved vi ikke, men tro det eller ej. De findes måske. I Nykredit og Realkredit Danmark cirkulerer der stadig i alt 67 millioner kroner i serien 7% 2032. Kursen er 121 selvom lånene kan indfries til kurs 100. Jeg gad vide, hvem der har finansieret ejendomme med disse lån?

Men det var et sidespring. Tilbage til konklusionen om, at ”FlexLån er billigst”.
Skulle regnestykket vise sig at være lavet og vise at løbende rentetilpasning har givet lavere gæld/formue end fastforrentede lån, som løbende er blevet konverteret, så skal man huske, at hvis man skal vælge lån i dag, så er det ikke klogt at skue bagud på en historisk renteudvikling, som har været nedadgående. Kunne det tænkes, at vi er på vej ind i en periode, hvor renterne også på lang sigt vil stige til et mere normalt renteniveau end i dag? Altså at kurven vender.

Hvad sker der med renten,

• når inflationen i EU rammer de ønskede 2%, og centralbanken lukker ned for opkøbsprogrammerne?
• når USA iværksætter de vedtagne genopretningspakker på næsten 80.000 milliarder kroner? Og EU og resten af verden gør det samme?
• hvis japanske pensionskasser begynder at sælge ud af danske realkreditobligationer for i stedet at købe amerikanske, hvor afkastet allerede nu er 0,25% højere? Foreløbig har de standset opkøbene af danske obligationer.

Bliver FlexLån så ved med at være billigere end fastforrentede realkreditlån?

Hvis man har fastforrentede realkreditlån, kan man udnytte fordelen af stigende renter, og få en lavere gæld. Det kan godt være, at der nu er 20 års erfaring med FlexLån, men RealRåd har 25 års gode erfaringer med fastforrentede lån.