Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.

]]> https://realraad.dk/fast-eller-variabel-rente-hvad-er-forskellen Mon, 05 Jul 2021 08:28:59 +0000 https://realraad.dk/?p=4539 Selvom kurserne på de 30-årige obligationer siden starten af juni måned er steget fra kurs 97,49 til i dag 99,68 er der udsigt til stigende renter. Det skyldes, at renterne fortsat bliver holdt nede af centralbankerne, som selv styrer de korte renter, og foretager store opkøb af obligationer med lang løbetid. Det gør de for at få gang i økonomien, og når det sker, så får renterne lov til at stige igen. Det er derfor ikke et spørgsmål OM renterne stiger, men HVORNÅR.

Der er ikke noget at sige til, at det kan være fristende at vælge et lån med variabel rente. I hvert fald på kort sigt, eller hvis man har en forholdsvis lav gæld. Men har man ingen planer om at flytte og er gælden ”høj” så bør man alligevel overveje den faste rente, selvom den er dyrere lige nu. Vælger man den variable rente, kan man enten få en lavere nettoydelse, som kan spares op, eller man kan vælge at afdrage ekstra. Men når renten stiger, så følger ydelsen med op på lån med variabel rente. Det gør den ikke, hvis man vælger fast rente, hvor kursværdien af gælden til gengæld falder.

Vi viser her nogle eksempler, som er baseret på 80% belåning af en ejendom, og hvor kursværdien af gælden er 1 million kroner på starttidspunktet og lånet afdrages over 30 år. Kurserne er fra den 2.7.2021 i Totalkredit.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, så kan RealRåd vise dig konsekvenserne for din gæld og ydelse, med de forudsætninger, som du ønsker. Og har du i dag variabel rente, kan vi regne på, hvad det koster at ændre til fast rente. Send dine oplysninger om lånene til info@realraad.dk.

Først og fremmest giver det større tryghed at kende renten i hele lånets løbetid, men dernæst også at den faste rente i øjeblikket er meget lav, så det er et attraktivt niveau at låse renten på. Og hvis renten stiger, så falder kursværdien af et 30-årigt lån med fast rente ekstra meget med det nuværende lave renteniveau.

I RealRåd har vi fokus på muligheden for at konvertere lån, og den mulighed har man ikke med et rentetilpasningslån.

Nedenfor har vi sammenlignet et rentetilpasningslån på 1 mill. kr. med et 30-årigt fastforrentet 1% lån med samme kursværdi. Vi har brugt de gældende bidragssatser i Realkredit Danmark med 80% belåning. Kursen på 1% lånet og rentesatsen på rentetilpasningslånene er pr. 12.11.2020.

Vi sammenligner kursværdien af gælden, når lånet skal rentetilpasses, og tager højde for, hvor meget boligejeren som vælger et rentetilpasningslån når at spare i nettoydelser indtil rentetilpasningen. Det forudsættes, at renten er 1% højere ved rentetilpasning.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på 4330 0050. Det koster ikke noget.

Hvis du har brug for et lån med en kursværdi på 1 million kroner, kan man med kursen den 22.1.2020 sammenligne de 2 lån:

Hvis vi starter med det matematiske faktum, så er 0,5 % samlet set billigst. Du sparer over 30 år i alt 75.700 kr. i renter og bidrag, hvis du vælger 0,5 % lånet, og hvis man tager højde for at skatteværdien af renter er 24 %, så sparer du netto 57.532 kr. Men da du også skal afdrage 48.000 kr. mere, og så kommer den samlede besparelse ned på 9.532 kr. over 30 år. Eller 27 kr. pr. måned i gennemsnit.

Det er bare sådan, at det er de færreste boligejere, som beholder deres realkreditlån i 30 år. I gennemsnit bliver de indfriet efter 7-8 år, og er man kunde hos RealRåd, bliver de konverteret efter ca. 20 måneder, hvis vi bruger de sidste års historik. Du skal vente i 8,25 år, før nettoydelsen på 0,5 % lånet bliver lavere end nettoydelsen på 1,0 % lånet, og du skal vente i 18,5 år før gælden på 0,5 % lånet er den samme som på 1,0 % lånet, hvis vi også tager højde for forskellen i nettoydelserne i perioden.

Fortalerne for 0,5 % lån siger, at kursfølsomheden er større på 0,5 % lånet end på 1,0 % lånet. Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen ændrer sig, hvis renten stiger med 1 %. Og her er fakta i kurslisterne, at kursfølsomheden (som i kurslisterne kaldes for varighed)  er 1,68 % større på 0,5 % lånet. Og så kan man lave 2 scenarier, hvis man antager at der er gået 1 år:

Renten er steget med 1 %:

Renten er faldet med 1 %:

Konklusion:

1. Du har mulighed for en ekstra kursgevinst på 5.503 kr. hvis renten stiger med 1 % om et år.
2. Du risikerer et ekstra kurstab på 44.048 kr. hvis renten falder om et år.
3. Din samlede gæld vil være lavere, hvis du beholder 0,5 % lånet i 18,5 år.

Vores anbefaling er generelt at vælge lånet med det mindste kurstab.

Hvis du står foran at skulle optage realkreditlån, f.eks. fordi du skal købe en bolig, kan du bruge RealRåd som sparringspartner. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil aftale et møde. Vi kan holde møde på vores kontor, på Skype eller i telefonen.

Der er ingen tvivl om, at fordelen ved variabel rente er en lavere ydelse her og nu. Og som en ekstra gevinst afdrager man mere på gælden. Det sidste gør dog at ydelsesbesparelsen efter skat ikke er så stor, som rentebesparelsen. Det skyldes også, at bidragssatsen er markant højere på et lån med variabel rente.

I skemaet neden for, kan du se forskellen på forskellige lån:

Den største besparelse i nettoydelsen får du med et F-Kort, hvor ydelsen er 954 kroner lavere pr. måned, og samtidig afdrager du ekstra 2.170 kr. pr. måned. Til gengæld kender du kun renten i 6 måneder, og dermed både ydelse og afdrag.

Hvordan påvirker rentestigninger ydelsen?
Ydelsen på et lån består af rente, afdrag og bidrag. Når renten eller bidraget stiger, så stiger også ydelsen. Men når renten stiger, så falder afdraget. Hvis du har lån med variabel rente, sparer du altså mindre op, når renten stiger.

Beregningerne nedenfor viser ændringerne, hvis rentestigningen sker ved den førstkommende rentetilpasning, altså efter 3 og 5 år ved henholdsvis F3 og F5 lån. For F-Kort sker ændringerne efter 1 år.

En ting er stigningen i ydelserne, men hvad med friværdien? – Hvordan påvirker rentestigninger gælden?
Beregningerne ovenfor var på en gæld på 3 millioner, som udgør 80 % af ejendomsværdien, altså 3.750.000 kroner.
Friværdien er forskellen på værdien af ejendommen og værdien af lånet. Vi kan derfor regne på, hvad det vil koste af indfri de 4 lån, når renten er steget. I beregningerne tager vi både højde for, hvor meget der er afdraget på lånene og hvor meget der løbende er sparet i ydelser efter skat. Besparelserne, forudsætter vi, er sparet op.
Og så tager vi selvfølgelig højde for den væsentlige fordel der er ved at vælge lån med fast rente.
Når renten stiger, så falder indfrielseskursen og dermed også kursværdien.
Denne fordel har man ikke med lån med variabel rente. Her får man kun en højere ydelse.

Rentestigninger påvirker som udgangspunkt også ejendomsværdien negativt, men der kan være andre forhold, som trækker den modsatte vej. Men ejendomsværdien er den samme, uanset hvilken finansiering man vælger. Derfor er det vigtigere at se på kursværdien af gælden end på friværdien, som i dette tilfælde kun viser forskellen i kursværdien og de akkumulerede besparelser/ekstrabetalinger på lånene.

Hvad skal man så vælge?

37 % af boligejerne har i første halvår af 2018 valgt et lån med variabel rente. Tallet er stærkt nedadgående. I 2016 og 2017 var andelen oppe på 45 %. Om stigningen skyldes frygt for stigende renter eller det faktum at bidragssatserne på lån med variabel rente er markant højere, er svært at sige.

Vi kan se et billede, som viser at mange boligejere ønsker at udskifte deres lån med variabel rente til fastforrentede lån. Vi kan dog også se, at mange ikke gør det alligevel. Sikkert fordi de synes, at ydelsesstigningen er for stor. De vælger altså en kortsigtet vurdering af deres finansiering.
Andre vælger en mere langsigtet vurdering, hvor der både tages højde for, at lån med variabel rente på et tidspunkt bliver dyrere, og man får en mulighed for at reducere gælden ved konvertering af fastforrentede lån.

Den kortsigtede vurdering i eksemplet er jo, at man foretrækker, at nettoydelsen er op til 468 kroner lavere om måneden på en gæld på 3 millioner kr., eller at man her og nu afdrager op til 2.270 kr. ekstra om måneden. Overfor står dette den langsigtede vurdering, hvor en rentestigning kan reducere kursværdien af gælden med 212.000 – 581.000 kr., hvis renten stiger med henholdsvis 1 % eller 3 %.

Vi er overbeviste om, at renten stiger. Men vi kan desværre ikke fortælle, hvornår det sker. Man siger jo, at renten stiger, når der kommer gang i væksten. Den Europæiske Centralbanken ønsker at fastholde den nuværende inflation på 2 %. Når inflationen stiger, vil den begynde at hæve renterne. I Danmark er inflationen kun på 1,1 % og den korte rente i Danmark er derfor lavere. Man kan sige, at de danske renter har et ekstra rentestigningspotentiale i forhold til resten af EU.

Realkredit Danmark udgiver hver måned en renteprognose. På 12 måneders sigt mener RD, at F3 renten kan komme op på 0,5 % mod – 0,08 i dag. Og prognosen for 2 % 30 år viser, at kursen kan komme ned på 94,1, hvilket er meget tæt på, en konvertering til 3 %.

Hvis du vil vide, hvad rentestigninger kan betyde for din finansiering, er du velkommen til at kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail til info@realraad.dk.