Hvis man i starten af 2022 skulle finansiere en ejendom med et lån på 3 millioner kroner, ville nettoydelsen være 10.900 kr. pr. måned det første år, hvoraf 6.400 kr. var afdrag. I dag er nettoydelsen 12.400 kr., hvilket er en stigning på 1.500 kr. Men man afdrager samtidig 1.300 kr. mindre på gælden. Den rene renteudgift er steget med 3.800 kr. eller 91%.

Hvis man optog lånet på 3 millioner kroner i starten af 2022, kan man i dag omlægge det til et 3% lån, og man kan få reduceret gælden med 300.000 kr. og der vil gå ca. 13 år, før de 300.000 kr. er spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Nettoydelsen på det nye lån vil kun stige med 147 kr. pr. måned. Der er meget fokus på rentabiliteten i en konvertering til højere rente (de 13 år). Mange kalder det risikabelt at konvertere til højere rente, hvilket i teorien er rigtigt, men hvor stor er sandsynligheden for, at man ikke har omlagt lånet eller indfriet det igen inden 13 år? Gevinsten på 300.000 kr. svarer i øvrigt til lidt mere end 3 ½ års afdrag på 1,5% lånet. Hvis man undlader at konvertere, skal man altså helt frem til 2025 før gælden er nede på startgælden på det nye 3% lån.

Er man ny boligejer (f.eks. fra starten af 2022) synes vi at det er særlig vigtigt at have fokus på at få reduceret gælden. For med stigende renter og måske stigende boligskatter fra 2024 er der risiko for, at vi også snart vil opleve prisfald på boliger. Måske ikke store prisfald, men hvis man har købt bolig med lavest mulig udbetaling (5%) er der ikke plads til ret store prisfald, før man er teknisk insolvent. Vores anbefaling til nye boligejere er derfor at have ekstra fokus på restgælden og ikke så meget på rentabiliteten af en konvertering.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på telefon 4330 0050.

Det er sund fornuft at have et mål for, hvor stor gæld man vil have på et bestemt tidspunkt, f.eks. når man forventer at gå på pension. Men det kan være svært at beregne, hvad der skal til, for det handler ikke kun om, hvor meget man afdrager. Ejendomsværdien kan også ændre sig, og den gør det endda med stor sandsynlighed. Og hvis man både afdrager og ejendommen samtidig stiger i værdi, vokser friværdien hurtigt.

I 2021 er priserne på boliger steget. F.eks. er prisen på villaer steget med 10% på landsplan og 15% i hovedstadsområdet. Det kan man måske udnytte her og nu.

Hvis man købte en villa 1.1.2021 for 5 millioner og finansierede med 80% realkreditlån 1% 30 år og 15% lån i banken 3,75% 30 år, ville startbelåningen være på 95% plus kurstab på realkreditlånet.

Hvis prisstigningen i 2021 indregnes, ser det sådan ud:

I dette tilfælde er realkreditgælden afdraget til 3.885.000 kr. og bankgælden til 736.000 kr., så med en 80% belåning af den nye ejendomsværdi, kan der omlægges henholdsvis 515.000 kr. og 715.000 kr. fra bankgæld til realkreditgæld. Hertil kommer kursgevinsten på indfrielse af 1% lånet, hvis der omlægges til 2%, hvorfor hele bankgælden kan omlægges til realkreditlån. Det er der mange boligkøbere fra 2020-2021 som har mulighed for.

2022 og frem:

Danmarks Nationalbank forventer en generel stigning i boligpriserne på 6% i 2022 og 1% i 2023, og hvis det lægges ens til grund for hele landet og hovedstadsområdet, ser det sådan ud ved udgangen af 2023:

Men priserne kan jo også falde. Eksempelvis hvis de nye ejendomsvurderinger og det nye skattesystem medfører højere skatter, eller hvis renten stiger. Hvis vi f.eks. får en ”finanskrise” i 2024 og priserne falder med 15% efter at være steget som Nationalbanken forventer det i 2022 og 2023, ser det sådan ud:

Hvis prisfaldet skyldes stigende renter, kan man redde en stor del af prisfaldet, ved at finansiere med fastforrentede lån. For stiger renten, så falder kursværdien af gælden. Det gør den ikke, hvis man finansierer med rentetilpasningslån.

Det kan vi sammenligne med boligkøberen i hovedstadsområdet som eksempel. Vi sammenligner boligkøbet 1.1.2021:

• Finansieret med 1% fast rente over 30 år og banklånet over 30 år til 3,75% rente. Nettoydelsen er 202.000 kr. I 2024 er renten steget til 3%.
• Finansieret med F3-lån til -0,55% over 30 år og banklånet over 19 år. Nettoydelsen er 202.000 kr.

Finansiering med fast rente giver altså en friværdi, målt på kursværdi af gælden, på 4,69% ekstra, selvom man kan afdrage hurtigere ved at vælge et F3-lån fra starten.

Hvis du har købt bolig i 2020-2021, kan RealRåd gennemgå din finansiering. Måske er din friværdi større end du tror, og i så fald, kan du måske helt slippe af med gæld i banken.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på telefon 4330 0050.

• Banklån med variabel rente, kan ændres til realkreditlån med fast rente
• Bidragssatsen kan sættes ned

Vi viser her nogle eksempler med en bolig, som blev købt for 3 millioner kroner i starten af 2019. Udbetalingen var 5%, banklånet var over 30 år med en rente på 4,5% og realkreditlånet var et 2%-lån over 30 år. Undervejs (medio 2019) blev 2%-lånet omlagt til 1%. Restløbetiden på de 2 lån er nu 27,75 år.

Ifølge Nordea skal priserne generelt stige med 12% i 2021 og en stor del af prisstigningerne er allerede slået igennem. Der er naturligvis forskel på hvor i landet ejendommen ligger og om det er en ejerlejlighed eller en villa, men baseret på prisudviklingen, som man kan følge på Boliga.dk og med Nordeas nye prognose, kan vi fremskrive ejendomsværdierne til 2021-niveau.

Ejendommen kan belånes med 80% realkreditlån, så i alle eksemplerne er der nu plads til at optage realkreditlån til indfrielse af bankgælden. Og du har derfor mulighed for at få fast rente 1,5% på hele finansieringen. Vi har regnet på, at 1%-lånet samtidig omlægges til 1,5% og at løbetiden fastholdes på 27,75 år.

Forskellen er måske ikke stor, men du slipper for variabel rente på bankgælden, for hvis renten stiger, påvirker det også ydelserne på banklånet:

Har du i dag finansieret med variabel rente eller har du afdragsfrihed på realkreditlånet for at afvikle bankgælden hurtigere, kan du overveje RealRådmodellen, hvor du kan tilpasse afdragene, så du rammer den nettoydelse der passer dig.

Dine muligheder afhænger naturligvis af en konkret vurdering af din ejendom, men hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.