Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt
– Gæld på det nye lån
=forskel i gæld
+/- forskel i akkumulerede nettoydelser.

Hvis tallet er positivt, er break-even endnu ikke nået.

Der er 3 forhold som påvirker break-even:

• Hvor stor kursgevinsten er (kursspændet)
• Hvor stor renteforskellen er (påvirker rentebetalingen)
• Hvilken løbetid der er på gælden (påvirker afdraget)

Rentesatsen påvirker også afdraget. Ikke det samlede afdrag, men hvordan afdragene fordeles over hele løbetiden. Låner man f.eks. 1.000.000 kr. over 30 år, skal man samlet set betale 1.000.000 i afdrag uanset, hvad renten er, men start- og slutafdraget ser sådan ud:

Konverterer man et lån med afdrag, bliver en del af den højere rentebetaling ”kompenseret” af, at afdraget falder, og hvis kursgevinsten er ”normal”, vil nettoydelsen på lånet derfor ikke blive påvirket her og nu. Konverterer man afdragsfri lån, er der intet afdrag til at regulere nettoydelsen, hvorfor nettoydelsen stiger.

Hvor lang tid der går til break-even, kommer som nævnt an på flere forhold, men især kursspændet mellem nyt og gammelt lån er vigtigt. Her har vi tidligere oplevet et spænd på 6-7 point, men det er i øjeblikket markant lavere. Vil man f.eks. konvertere fra 3% til 4% i årgang 2053 er kursspændet i Totalkredit kun 4,65 point den 17.6.22 og det kan man se på beregningen af break-even som er under 7 år, hvis 3%-lånet er på 3 mill.

Vi er på Facebook blevet spurgt om, hvad der sker, hvis renten bliver ved med at stige, og man derfor ikke kan gennemføre en Konverteringstrekant ®, altså at konvertere tilbage til en lavere rente. Og det er ikke nemt at svare på, for det kommer helt an på, hvor meget renten stiger, hvad kursgevinsterne er, og hvor tit man omlægger.

Vi viser her eksempler på, at der løbende konverteres op én gang om året, og hvor kursspændet er 6 point, som er det “normale”.

Tallene viser break-even for hver enkelt konvertering, og det er formentlig det tal, der løbende vil blive forelagt af banken, hvis du bruger banken som rådgiver. Altså 6 forskellige beregninger, som sammenligner et nuværende lån med et nyt lån. I RealRåd beregner vi også kundernes samlede resultat af en række omlægninger. Det gør banken ikke.
De enkelte rentabilitetstal i tabellen siger intet om, hvad break-even er i forhold til, hvis man havde beholdt sit 2% lån. Break-even har vi i eksemplet  beregnet til 11 år, hvis lånet blev omlagt 1% op i rente hvert år i 6 år.
I banken ville du om 6 år i forbindelse med den sidste konvertering få at vide, at break-even var 9,75 år. Men det er jo fordi der sammenlignes et nyt 8%-lån med et 7% lån. Hvis man sammenlignede slutlånet med startlånet og de løbende betalinger undervejs, er resultatet break-even efter 11 år. Fra i dag vel og mærke. Ikke fra det 6. år hvor der kun er 5 år tilbage til break-even. Derfor er det vigtigt at have hele historikken med, når man laver aktiv gældspleje. Og den kan du ikke få i banken.

Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

“Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.”
Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.

Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.

Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.

Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.

Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.

Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?

Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.

Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?

Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.

Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.

Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.

Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten

Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.

Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, for de kan være et godt udgangspunkt, når man rådgiver. Men man skal også huske at give dem et eftersyn en gang imellem. Så det gør vi nu.

Boligejerne står midt i en kæmpe mulighed for at reducere gælden ved at konvertere lån til højere rente. Det giver en stor kursgevinst her og nu, men også en større renteudgift, og samtidig udgør en mindre del af terminsydelsen afdrag, så gælden falder langsommere, end hvis man beholdt lånet med lavere rente. Derfor vil kursgevinsten langsomt blive spist op at højere renter og lavere afdrag.

Og her kommer vi til tommelfingerreglerne, som vi bruger i RealRåd, men som vi nu vil tage op til revision.

1. Når renten stiger med en procent, falder kurserne med 7 point
2. Der skal gå mere end 10 år før kursgevinsten er blevet spist op af højere renter og lavere afdrag.

Falder kurserne med 7 point, når renten stiger med en procent?
Det har tiden vist, at de ikke har gjort gennem et stykke tid. Ved første blik kunne det sagtens se sådan ud, for hvis man går ind på f.eks. Realkredit Danmarks hjemmeside, kan man se, at kursen den 25.2.22 på 1,5% 30 år er 91,46, mens kursen på 2,5% 30 år er 98,37. Forskellen er her 6,91 point, altså tæt på de 7 point.

Men når man så vil omlægge sit lån, så vil man finde ud af, at kursen på 1,5% alligevel ikke er 91,46 men 91,91 fordi de 91,46 er udbetalingskursen, hvis man skulle have et nyt lån. Ved indfrielse ser det sådan ud:

Og hvis 1,50% lånet så er optaget i årgang 2050 i stedet for 2053, kan man lægge yderligere 1,5 point til og så er kursen oppe på 93,31. I dette tilfælde bliver forskellen på udbetalingskursen og indfrielseskursen (kursspændet) altså kun 5,06 point og det kan man se resultatet af, når vi beregner rentabiliteten af omlægningen.

Hvis lånet der indfries, er på 3 millioner kroner med 29 års restløbetid ser det sådan ud:

Og så er spørgsmålet om man skal anbefale omlægningen, eller om man skal anbefale at vente på at kursspændet ændrer sig, f.eks. hvis renten stiger til 3% i stedet? Hvis kursen på 3% er 99,50 kunne det se sådan ud:

Der er ingen tvivl om, at omlægning til 3% er bedre end omlægning til 2,5%. Men der er en væsentlig forskel. Omlægning til 3% lige nu er en fiktiv omlægning, mens muligheden for omlægning til 2,5% er en realitet. Man kan altså vælge at vente på en ekstra kursgevinst på 102.000 kr. med risiko for, at muligheden for at omlægge til 2,5% glipper fordi renten falder i stedet for at stige. Men man skal jo også betale 0,5% ekstra i rente, så derfor vinder man ”kun” henholdsvis 1,25 år eller 2 år ekstra før omlægningen bliver urentabel.

Hvorfor er tingene ikke mere som de plejer at være?

Kursdannelsen på obligationer er som udgangspunkt et spørgsmål om udbud og efterspørgsel og man kan jo vælge at tage mod et tilbud eller lade være.
I RealRåd har vi længe slået på tromme for større gennemsigtighed på området, men vi har simpelthen opgivet at forstå markedet. Og især at vinde gehør for at ændre på det.
Realkredit Danmark fastsætter selv udbetalingskurserne, da de afregner lånene direkte med låntager. Kunden laver i juridisk forstand ikke en fondshandel, så derfor gælder best execution reglerne ikke. Tidligere kunne man få overført obligationerne til sit depot, og lade banken prøve at sælge til bedre kurser. Det havde RealRåd (og kunderne) stor succes med i mange år.
I Totalkredit kan man stadig få overført obligationerne og lade banken sælge dem, men samtlige formidlerbanker har i 2021 mere eller mindre ensrettet kursskæringen til 0,2 point i prislisterne, og da det er Nykredit som er marketmaker på kurserne, skal man nok ikke forvente at kunne opnå bedre kurser end disse, hvis banken skulle finde på at sælge til andre.

Rentabiliteten er der derimod en matematisk forklaring på. Som tidligere nævnt er regningen for en konvertering til højere rente, at man får en forholdsmæssig større renteudgift og et lavere løbende afdrag i starten, så det kan kaste lidt lys over sagen. For jo lavere renten er og man konverterer en procent op, jo større er den forholdsmæssige rentestigning, og jo højere renten er, jo mindre bliver startafdraget. Det viser vi med eksempler, hvor kursspændet er 6 point.

Renterne kan man trække fra i skat, så her er virkningen lidt mindre end ændringen i afdraget. Vi har regnet med standardomkostninger, herunder RealRåds honorar, men opfindsomheden er stor i bankerne, når der skal opkræves gebyrer. I stedet for bare at opkræve et samlet gebyr, som er til af forstå, splittes de op i mange små, så det ser ud som om, man får mere for pengene. Udover standardgebyrerne er vi stødt på:

• Gebyr for indfrielse
• Gebyr for indfrielsestilbud
• Gebyr for fastkursaftale
• Gebyr for notering af fastkursaftale
• Garantiprovision
• Vurderingsgebyr
• Gebyr for VP-overførsel.

Hvert enkelt ekstra gebyr reducerer gevinsten og gør dermed rentabiliteten dårligere. Det er meget simpelt, og så må den enkelte gøre op med sig selv, hvor god rentabiliteten skal være, før man vil gennemføre en omlægning. Husk at rentabiliteten er et udtryk for, hvornår man senest skal omlægge tilbage til lavere rente, før omlægningen giver underskud. Og husk også, at man ikke bare skal forholde sig til den konkrete konvertering. I RealRåd ser vi på den samlede rentabilitet af flere omlægninger. Vi kalder det resultatopgørelsen. Dem har vi mange gode eksempler på, og de er ikke fiktive.

Hvis du vil have RealRåd til at overvåge dine realkreditlån og have professionel sparring om konverteringer, så kontakt os for at høre mere. Du må dog godt vente et par uger, da vi lige nu har travlt med at omlægge lån for vores kunder.

Hvad sker der, hvis dette scenarie, som Finans.dk beskriver 7.10.2021, bliver til virkelighed?

Hvis den lange rente stiger til 2,5%, som økonomerne i denne artikel advarer om, og renten falder tilbage, som Nationalbanken regner med, så har boligejerne mulighed for at gennemføre en Konverteringstrekant ®_.

Det viser vi med et eksempel, hvor en boligejer i dag har et 1,5% lån i 2053-serien, som omlægges til 2,5% om f.eks. 3 måneder og 1 år efter igen konverteres til 1,5%. Nye lån optages til kurs 99,50.

Resultatet er at gælden nu er 125.018 kr. lavere end hvis man havde beholdt 1,5%-lånet. Men da man i en periode har betalt 2,5% i stedet for 1,5% bliver nettoresultatet 108.755 kr.

Tallene er efter alle omkostninger gældende for 80% belåning med lån i Realkredit Danmark, og inklusive RealRåds honorar.

RealRåd kan regne på din mulige Konverteringstrekant ®. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Kun 2 måneder efter er obligationskurserne igen i top, og RealRåd har derfor gennemført konvertering af de samme 2 % lån, medmindre særlige forhold har spillet ind.

Vores kunder har altså på kun 2 måneder gennemført en vaskeægte Konverteringstrekant

Da Coronavirussen ramte Danmark, opstod der kortvarigt panik på de finansielle markeder. Kursen på obligationer styrtdykkede kortvarigt, og det blev muligt at optage realkreditlån til 2% rente.
De af RealRåds kunder, som med fordel kunne udnytte muligheden, fik konverteret deres lån selvom muligheden reelt kun var åben i 2-3 dage, hvorefter kursspændet igen blev indsnævret.

Kun 2 måneder efter er obligationskurserne igen i top, og RealRåd har derfor gennemført konvertering af de samme 2 % lån, medmindre særlige forhold har spillet ind.

Vores kunder har altså på kun 2 måneder gennemført en vaskeægte Konverteringstrekant®

På billedet kan du se Resultatopgørelsen, som alle RealRåds kunder kan se. Den viser det samlede resultat af samtlige konverteringer, som er gennemført. I dette tilfælde dog kun 2, fordi der kun er lavet 2 konverteringer. Vi beregner resultatet hver eneste dag, og tager således også højde for, om du i en periode har betalt mere i rente (f.eks. da du konverterede fra 1% til 2%), og om du i en periode har afdraget ekstra (som er tilfældet, når du konverterer fra 2% til 1%). Udover forskydning af rente- og afdragsbetalinger, tager vi også højde for, om du har fået udbetalt et provenu og om du har fået et ekstra skattefradrag for f.eks. differencerenter.

I eksemplet har vores kunde fået en samlet skattefri fortjeneste på 80.000 kr. på kun 2 måneder, og det har mange andre boligejere måske også. Men endnu flere er gået glip af de 2 konverteringsmuligheder, fordi de ikke har en effektiv låneovervågning og/eller en rådgiver som handler når muligheden opstår. I RealRåd laver vi ikke andet end at overvåge vores kunders lån, og handle når muligheden opstår. F.eks. i de 2-3 dage i marts måned.

Hvis du vil udnytte de kommende konverteringsmuligheder, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Så aftaler vi et møde, hvor vi gennemgår dine muligheder.