Hvis gælden i dag er på 3 millioner kr. og du har et 0,5% lånetilbud klar, kan de ekstra differencerenter betyde, at provenuet af det nye lån ikke dækker indfrielsen af det gamle lån, fordi der løber ekstra differencerenter på. Så er der 3 muligheder:

• Du finansierer selv underskuddet
• Du bestiller et nyt lånetilbud, som dækker de nye omkostninger
• Du afventer bedre kurser.

De 2 første punkter ændrer ikke ved det faktum, at kurserne er så dårlige, at du ikke ønsker at gennemføre konverteringen før opsigelsesfristen, så derfor er der kun det 3. punkt tilbage.
For at finansiere de ekstra differencerenter med et større provenu, skal kursen stige med 0,49 – 0,62 point, hvis man tager højde for, at differencerenterne kan trækkes fra i skat. Eller 0,65 – 1,36 point, hvis der ikke tages højde for skattefordelen. Men det bringer dig jo kun tilbage til udgangspunktet lige nu, så for at opnå en bedre konvertering end den mulighed, som du har lige nu, skal kurserne stige yderligere.

Halvsløj konvertering, ingen konvertering eller måske et alternativ?

Det er et velkendt dilemma, at kurserne lige mangler det sidste før man vil gennemføre en konvertering. Har man et 2% lån, bør man gøre det, medmindre man har en tidshorisont på under 3 år, eller gælden er for lav. Har man et 1,5% lån afhænger det i endnu større grad af størrelsen på lånet.

Den halvsløje konvertering er når man gennemfører konverteringen til en kurs, som er ”for lav” og giver ekstra lang tid til break-even.

Den alternative er, at man venter på, at kurserne falder med omkring 0,3 point, så den afdragsfri 1%-serie åbner for tilbud. Den kan også bruges, hvis man ønsker at afdrage lånet.

Worst case er, at man venter forgæves på bedre kurser og helt går glip af konverteringsmuligheden. Ikke bare den aktuelle, men også den næste i rækken. F.eks. forventer Realkredit Danmark at 1,5% kan være nede i kurs 99 om 12 måneder og det ville i givet fald betyde, at 0,5% kan være helt nede i kurs 90-91 i forhold til kurs 97 i dag.

Som kunde i RealRåd får du altid overvåget dine lån, og vores løbende sparring tager altid højde for situationer som disse dilemmaer.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere om dine muligheder.

Men flere af institutterne er allerede begyndt at tilbyde lån i 2053-serien. Så hvis du er boligkøber, kan valget lige nu stå mellem 1% 2050 eller 1,5% 2053. Det sidste er dog baseret på obligationer i serien med mulighed for afdragsfrihed. Og når man både skal sammenligne 2 serier med forskellig rente, og de samtidig er med og uden afdrag, så bliver det pludseligt lidt kompliceret.

1. Normalt siger man, at kursforskellen ved årgangsskifte kan være på ca. 2 point, når man sammenligner ny og gammel serie med samme rente.
2. Men aktuelt er forskellen ”kun” på 1,53 point baseret på Totalkredits tilbudskurser den 26.5.2020, selvom vi sammenligner 1% serien med 1,5% serien og endda i serier med og uden afdrag.
3. Til sammenligning er kursforskellen i 1% 2050-serierne med og uden afdrag kun på 0,92.
4. Markedsprisen for at vælge 2053 i stedet for 2050 er derfor reelt 0,61 point, hvor kursforskellen på 1,5% og 1% normalt burde være 3-4 point.
5. Hvorfor kursforskellen så ikke er større nu, må stå hen i det uvisse, men et bud herfra er, at det er institutterne selv som fastsætter ”børskurserne” og ikke ”markedet”. Vores holdning er, at kursen på 1,5% 2053 er for lav.

Hvorfor overveje 1,5% 2053?

Først og fremmest fordi kursen er højere og kurstabet dermed er mindre. Hvis du optager et 1% lån på 3.000.000 kr. i 2050-serien, skal du alternativt låne 2.954.000 kr. i 2053-serien. Kurstabet er altså 46.000 kr. mindre, og minimering af kurstab er vigtigt, når lånene skal konverteres fremover.

Men fordi renten er 0,5% højere og du kun låner 46.000 kr. mindre, bliver ydelsen på 1,5% større og afdraget mindre:

1. Rente og bidrag på 1% lånet er det første år 51.639 kr. og afdraget er 86.195 kr.
2. Rente og bidrag på 1,5% lånet er det første år 65.512 kr. og afdraget er 78.512 kr.
3. Samlet set er nettoydelsen på 1,5% lånet 2.938 kr. større det første år.
4. Efter 4,5 år skylder du det samme på 1% lånet, når der også tages højde for sparede nettorenter i perioden. 1,5% lånet ville altså set med RealRåds øjne, allerede være egnet til konvertering ned i rente til 1%.

Den generelle risiko ved nye obligationsserier.

Du vil sikkert snart komme til at høre om begrebet ”indlåsningseffekt”. Den risiko opstår altid, når der åbnes for nye obligationsserier.
Så længe der er udstedt under 3-5 milliarder i en obligationsserie, kan der være en risiko for, at markedspriserne på fondsbørsen sættes ud af kraft. Det skyldes, at der kan være risiko for, at en eller få investorer køber alle obligationerne, og derfor selv kan bestemme salgsprisen fremover. Hvis renten f.eks. stiger fra 1,5% til 2%, skal kursen matematisk falde med ca. 4 point, men hvis obligationsejerne ikke vil sælge til den kurs, kan man blive tvunget til at opsige lånet og indfri til kurs 100, selvom kursen burde være 96.
Hvis 1,5% lånet, i en længere periode, er det anbefalede 30-årige lån, vil serien hurtigt komme op på de 3-5 milliarder kroner. Men hvis renten kort tid efter åbningen stiger, så det anbefalede lån i stedet bliver 2% lånet, vil serien forblive lille, og dermed er risikoen for indlåsningseffekt reel.
Hvis renten derimod falder, har det ingen betydning, da lånet så under alle omstændigheder skal indfries til kurs 100.

Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1% 2050.

Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du konvertere lån op i rente. Denne mulighed ser både Nordea og Realkredit inden for de næste 12-19 måneder.
Hvis lånet konverteres op i 2% om et år, vil gælden falde til ca. 2.724.000 kr.

Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1,5% 2053:

Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du også konvertere lån op i rente, og så vil gælden falde til ca. 2.797.000 kr. Ved konvertering op i rente, vil gevinsten altså være større med et 1% lån.

Men hvis du vælger 1,5%-lånet og renten falder, kan du også konvertere ned til 1% rente. Sker det allerede 1. oktober i år og lånet er opsagt inden 31. juli, vil det nye 1% lån blive på 2.966.000 kr.
Men hvis du i stedet vælger 1% lånet fra start, vil gælden den 1. oktober være nedbragt til 2.924.000 kr.

Konklusion.

Baseret på de aktuelle kurser, vil du være bedst stillet med et 1% lån baseret på 2050-obligationer, så længe det er muligt:

1. Ved konvertering op til 2% vil gælden være 73.000 kr. lavere med 1% 2050.
2. Ved konvertering fra 1,5% 2053 til 1% 2053 1.10.2020 vil gælden være 42.000 kr. lavere.
3. Og fra start vil 1% 2050 være billigere på nettoydelsen (ca. 250 kr. pr. måned 1. år)

Beregningerne er baseret på et øjebliksbillede, og kurserne kan ændre sig.

RealRåd kan rådgive dig om valg af lån, og det første møde koster ikke noget.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Hvis du har brug for et lån med en kursværdi på 1 million kroner, kan man med kursen den 22.1.2020 sammenligne de 2 lån:

Hvis vi starter med det matematiske faktum, så er 0,5 % samlet set billigst. Du sparer over 30 år i alt 75.700 kr. i renter og bidrag, hvis du vælger 0,5 % lånet, og hvis man tager højde for at skatteværdien af renter er 24 %, så sparer du netto 57.532 kr. Men da du også skal afdrage 48.000 kr. mere, og så kommer den samlede besparelse ned på 9.532 kr. over 30 år. Eller 27 kr. pr. måned i gennemsnit.

Det er bare sådan, at det er de færreste boligejere, som beholder deres realkreditlån i 30 år. I gennemsnit bliver de indfriet efter 7-8 år, og er man kunde hos RealRåd, bliver de konverteret efter ca. 20 måneder, hvis vi bruger de sidste års historik. Du skal vente i 8,25 år, før nettoydelsen på 0,5 % lånet bliver lavere end nettoydelsen på 1,0 % lånet, og du skal vente i 18,5 år før gælden på 0,5 % lånet er den samme som på 1,0 % lånet, hvis vi også tager højde for forskellen i nettoydelserne i perioden.

Fortalerne for 0,5 % lån siger, at kursfølsomheden er større på 0,5 % lånet end på 1,0 % lånet. Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen ændrer sig, hvis renten stiger med 1 %. Og her er fakta i kurslisterne, at kursfølsomheden (som i kurslisterne kaldes for varighed)  er 1,68 % større på 0,5 % lånet. Og så kan man lave 2 scenarier, hvis man antager at der er gået 1 år:

Renten er steget med 1 %:

Renten er faldet med 1 %:

Konklusion:

1. Du har mulighed for en ekstra kursgevinst på 5.503 kr. hvis renten stiger med 1 % om et år.
2. Du risikerer et ekstra kurstab på 44.048 kr. hvis renten falder om et år.
3. Din samlede gæld vil være lavere, hvis du beholder 0,5 % lånet i 18,5 år.

Vores anbefaling er generelt at vælge lånet med det mindste kurstab.

Hvis du står foran at skulle optage realkreditlån, f.eks. fordi du skal købe en bolig, kan du bruge RealRåd som sparringspartner. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil aftale et møde. Vi kan holde møde på vores kontor, på Skype eller i telefonen.

Men her følger lidt fakta, som viser, at renten faktisk ER steget.

Hvis du konverterede et 2 % lån på 3 millioner kroner den 3. september 2019, var kursen 98,8 på et 0,5 % lån og du skulle optage et nyt lån på 3.091.000.
Ventede du med omlægningen til den 7. november, var kursen også 98,8. Men det var på et 1 % lån.
Og hvis du havde opsagt det gamle lån før 31. oktober, skulle du optage et nyt lån på 3.076.000 kr.
Hvis lånet ikke var opsagt, ville gælden stige med yderligere 24.000 kr., på grund af ekstra differencerenter, men nu antager vi, at du satsede og opsagde lånet inden 31. oktober.

Resultat:

Renter og bidrag det første år på 0,5 % lånet er 37.900 kr.
Renter og bidrag det første år på 1 % lånet er 52.900 kr.
Forskel 15.000 kr. på bare 2 måneder.

Startgælden på 1 % lånet er 15.000 kroner lavere, men hvis man tager højde for, at afdraget på 0,5 % lånet er næsten 11.000 kroner større end på 1 % lånet, går der kun lidt over 1 år, før gælden på 0,5 % lånet er lavere.

Timingen er vigtig, når man skal omlægge lån, og med RealRåds overvågning af lån ved du, at du får besked, når der er en konverteringsmulighed.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Mange har været hurtige og hjemtage lån på toppen og andre, som ventede på højere kurser, må nu vente længere. Og måske rumsterer der nu nogle tanker om, hvad der sker, hvis kurserne falder yderligere i stedet? Det ville måske ikke være så tosset, og kursen skal faktisk bare falde med omkring ½ point, før 1 % obligationen kommer i spil igen. Den afdragsfri vel og mærke, men den kan man sagtens bruge, selvom man vil afdrage på lånet.

Og falder kurserne med yderligere ½ point vil en sammenligning se sådan ud:

Målt på nettoydelsen er der stort set ingen forskel, men det sker på bekostning af, at afdraget på 1 % lånet er mindre i starten. Til gengæld er startgælden 37.000 kr. lavere, og der går ca. 12 år før gælden på 0,5 % ville være lavere end på 1 % lånet.

Så hvis du står foran at skulle omlægge et 2 % lån og har fået et tilbud på 0,5 %, er vores anbefaling at du holder øje med kurserne og bestiller et tilbud på 1 %, så snart det bliver muligt. Eller man kan overlade det til RealRåd, hvis man er kunde hos os.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, er du velkommen til at kontakte os. Enten på  telefon 4330 0050 eller pr. e-mail til info@realraad.dk

1% lånet er meget efterspurgt i øjeblikket. Så meget at realkreditten og bankerne har svært ved at følge med, og som så ofte før begynder kurserne at falde, og så begynder tvivlen at opstå. Er kursen stadig god?

Den 5.7.2019 sluttede kursen på 98 efter at have været oppe i 99 i midten af juni måned, og nøgletal fra USA betyder måske, at kursen falder yderligere, f.eks. til 97. Og så har vi noget at regne på.

Når RealRåd vurderer om en omlægning er god eller ej, måler vi på, hvor lang tid det tager at tjene omkostningerne hjem med rentebesparelsen. Omkostningerne er i denne forbindelse forskellen på gælden på det nuværende lån og størrelsen på det nye lån. Kurstabet på det nye lån er derfor en del af omkostningerne.

Hvis man konverterer ned i rente, f.eks. fra 2 % til 1 % vil det give en rentebesparelse, uanset kursen på lånet. Det er kun et spørgsmål om, hvor længe man skal beholde 1 % lånet, før man har tjent omkostningerne. RealRåds rettesnor er, at det skal ske inden 5 år, men det behøver ikke at betyde, at man skal lade være med at omlægge, hvis det tager længere tid. Risikoen er bare, at du kan risikere at tabe penge, hvis du indfrier lånet før omkostningerne er tjent ind.

Hvis du har et 2 % lån på 3 millioner med 28 års løbetid, som omlægges til 1 %, er her nogle eksempler:

Mange vil måske sige, at de ikke gider at omlægge lån og betale måske 136.000 i omkostninger (inklusive kurstab), for at spare 261 kr. pr. måned i nettoydelse, men de skal huske, at de samtidig afdrager 16.000 kr. mere på lånet, og det er derfor, at man ikke bare kan dividere omkostningerne med nettobesparelsen for at regne ud, hvor lang tid der går, før der bliver overskud.

Man skal også huske, at man ved at omlægge til lavere rente, får muligheden for at konvertere tilbage til 2 % hvis renten stiger igen. Hvis det sker om f.eks. 2 år, kan man skære næsten 300.000 kr. af restgælden:

Hvis du har et 2 % lån og vi skal regne på dine muligheder, skal du bare sende en mail til info@realraad.dk med en kopi af din seneste terminsopkrævning.