Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 nærmer vi os et punkt, hvor man måske skal træde lidt på bremsen og se om kurserne falder bare lidt mere. For hvis kursen kommer ned på 96, er der meget stor sandsynlighed for, at der bliver åbnet for 2,5% lån, hvor kursen så igen er tæt på 100.

Men hvad sker der egentlig når kursen på 2% falder så hurtigt? Som udgangspunkt betyder det, at man enten får mindre udbetalt i provenu, eller at man skal optage et større lån for at få det samme provenu. Men hvis man omlægger et 1%-lån betyder det ikke så meget om kursen på 2% er 99,00 eller 96,65, for så falder kursen også på 1%-lånet. Hvis man skal omlægge et 1% lån i 2050 serien er kursforskellen på ca. 6,5 point, og så kan man regne lidt på det. Du skal dog være opmærksom på, at kursforskellen kan være noget mindre, lige når der åbner nye obligationsserier. Det skyldes, at “alle” vil sælge 2% obligationer og købe 1% obligationer, og så trykkes kursspændet lidt. Og det kan nok ikke helt udelukkes, at bankerne udnytter muligheden for lidt større kursskæring. Det giver en lavere kursforskel i starten af en konverteringsbølge.

Et 1%-lån 2050 på 3 millioner og 28 års løbetid omlægges til 2% med 28 års løbetid. Afdraget på 1% lånet er 93.300 kr.:

Men hvis kursen på 2% er 96, er der som nævnt stor sandsynlighed for, at man i stedet kan få et 2,5% lån. Men er det så bedre?

Gælden er 100.000 kr. lavere, hvis man vælger et 2,5% lån til kurs 99,50 i stedet for et 2% lån til kurs 96. nettoydelsen på de 2 lån er stort set den samme, men en mindre del af ydelsen er afdrag (7.900), hvis man vælger 2,5% lånet.

Nulpunkt er et udtryk for, hvor lang tid der går før den lavere gæld er blevet spist op at højere renteudgifter og lavere løbende afdrag, og her kan man se, at der ikke er den store forskel på at omlægge til 2% eller 2,5% til kurs 99.

Der er altså ingen grund til panik, fordi kursen nu er nede på 96,65 på det nye 2% lån, for det gør ikke konverteringsmuligheden dårligere. Det kan må måle på, hvor stort det nye lån bliver. Men hvis man i stedet kan få et 2,5% lån, vil det være RealRåds anbefaling. For så kan det maksimalt koste 2.731.000 kr. at indfri lånet igen. Og det er vigtigt, hvis renten falder igen, og man skal konvertere lånet.

Skriv til info@realraad.dk hvis du har fået et tilbud på 2% og kursen nu er faldet og du er blevet i tvivl om du skal konvertere dit lån. Men forvent længere svartid end normalt, da vi er i fuld gang med at omlægge vores kunders lån.

Og jeg skal være helt ærlig. Det er rent volapyk for mig, og formentlig for de fleste. I RealRåd har vi arbejdet med lånekonverteringer i mere end 25 år, og vi har en mere simpel tilgang til begrebet, fordi vi bruger vores erfaringer. ”Hvis renten på en 30-årig obligation stiger med 1%, så falder kurserne med 7 point”.

Det holder ikke i forhold til teorierne, men når markedet heller ikke kender teorien, så er det også lige meget, for det afgørende er jo, hvilken kurs man kan købe og sælge obligationerne til på fondsbørsen. Det såkaldte marked. Og nu bliver det spændende, for er det et reelt marked, eller er det en markedsplads, som er helt igennem styret af udstederne?

I dag (15.4.21) blev gennemsnitskursen på 1,5% 2053 med afdrag 99,98 i Nykredit og det betyder, at man den 16.4.21 kan få lavet et lånetilbud i denne serie.
F.eks. Nordea Bolignyt 14.4.2021 skriver at, ”hvis renten stiger fx 1%-point, vil kursen på 1%-obligationen falde med ca. 10 kurspoint. – det svarer til en skattefri gevinst på op til 100.000 kr. på et lån med en restgæld på 1.000.000 kr.” Og så skulle man jo, ifølge Nordea, kunne indfri sit 1% lån til en kurs, som er 5 point lavere end kursen på et 1,5% lån. Altså kurs 94,98. Men hov. Hvis man vil købe 1% Nordea 2053 er kursen 96,41. En kursforskel på 3,57 point. Eller 7 point, hvis der var tale om en rentestigning på 1%. Og så slår erfaringen pludselig teorien.

Nu er spørgsmålet så, hvorfor markedet ikke kender teorien bag kursfølsomheden? Er det fordi det er realkreditinstitutterne og deres banker, der som marketmakere, selv fastsætter kurserne, og på den måde får et større afkast end de i teorien skulle have?

Tilbage til virkeligheden. Hvis kursen er 99,98 er det noget nær optimalt, men så skal man lige huske kursskæringen, som generelt er 0,2 point. Og skal man købe 1% obligationen og kursen er 96,41, skal man som regel betale et kurstillæg på 0,1 point. Og så bliver kursforskellen pludselig kun 3,27 point, hvilket hverken stemmer overens med teori eller vores historiske erfaringer.

Men måske sælger bankerne ikke 1% obligationerne for dyrt. Måske skal årsagen til det lave kursspænd findes et andet sted. Står man foran at skulle købe en ejendom, kan man få den finansieret med et 1% lån. Men her er kursen ca. 96 efter bankens kursskæring, og det synes mange nok er et for stort kurstab. Det er trods alt 40.000 kr. pr. million. Så måske skyldes det lave kursspænd, at der er blevet åbnet lidt for tidligt for 1,5% lånene. For at spare boligkøberne for kurstabet. Men køber bankerne så ikke bare 1,5% obligationerne for billigt?

Så hvem bestemmer egentlig kurserne på fondsbørsen? Er der et reelt frit marked, eller er det domineret af storbankerne, som selv bestemmer deres marginaler?

I det følgende viser vi 3 eksempler på, hvor et 2% lån på 3 millioner kr. og 28 års løbetid ændres til et 1% lån med 30 års løbetid. Der regnes med, at kursen på det nye lån er 99 og at der skal betales differencerenter i 90 dage. I eksemplerne er der en række omkostninger, men listen er ikke udtømmende, for der kan godt være flere, hvis der f.eks. omlægges flere lån til et lån, eller hvis der er andre panthavere, som skal respektere det nye lån. Dette eksempel er det vi kalder en ren omlægning.

Omkostningerne er:

• Almindeligt kurstab, som er forskellen på kurs 100 og den aktuelle spotkurs. Kan dog også være en gevinst, hvis kursen er +100.
• Kursskæring som institutterne beregner sig, f.eks. 0,25 point i Realkredit Danmark som er standard, men også en tidsafhængig kursskæring, når man kurssikrer lån.
• Kurtage som beregnes af kursværdien af lånet. I Realkredit Danmark kaldes det afregningsprovision.
• Lånesagsgebyr som er et fast gebyr. Kan i Totalkredit variere mellem 1.000 og 4.000 kr.
• Ekspeditionsgebyr som bank/realkreditinstitut tager for tinglysningsekspeditionen
• Indfrielsesgebyr som deles op i et gebyr for et indfrielsestilbud og et gebyr for selve indfrielsen.
• Garantiprovision (ofte i Totalkreditsager). Er for en garanti, som stilles, indtil det gamle lån er indfriet og aflyst af tingbogen. I ”gamle dage” kunne garantien løbe i månedsvis, men i dag løber den helt ned til få minutter, fra det nye lån udbetales og indtil det gamle lån indfries og aflyses.
  Garantiprovision kan trækkes fra i skat, hvis den opkræves som en løbende provision. Altså ikke en fast provision, men f.eks. 1,5% p.a. dog minimum 2.500 kr.
• Differencerenter, som er kuponrenter til obligationsejerne og mellemregningsrenter til instituttet indtil den termin, hvor obligationerne udtrækkes. Differencerenterne kan trækkes fra i skat.
• Tinglysningsafgift
• Honorar til RealRåd.

I de 3 eksempler stiger gælden med 84-87.000 kr. og nettoydelsen falder med ca. 16.000 kr. det første år. Det dækker dog over, at der spares ca. 29.000 kr. i renter og at der afdrages ca. 6.000 kr. ekstra på gælden, og så kan man regne ud, at de sparede renter, skattefordele og de ekstra afdrag finansierer den højere gæld efter ca. 3,25 år.

Nogle af omkostningerne kan måske forhandles med banken/instituttet, men de fleste ligger helt fast, og det som regel de største poster. Det er naturligvis en fordel at få reduceret omkostningerne, fordi konverteringens rentabilitet derfor bliver bedre. Man skal dog være opmærksom på, at den ekstra tid der går med at forhandle omkostningerne ned, eller indhente alternative lånetilbud fra andre institutter, kan betyde, at man får et større kurstab, hvis kurserne falder imens forhandlingerne står på. Hvis lånet er på 3.084.000 kr., vil en gebyrbesparelse på 10.000 kr. være væk, hvis kurserne falder med 0,33 point. I januar måned 2021 svingede kursen på f.eks. 0,5% 2053 i niveauet 98,04 – 96,95 eller 1,09 point.

Og man kan selvfølgelig også fravælge omkostningen til RealRåd. Men så står man helt på egne ben og uden RealRåds rådgiveres store erfaring med lånekonverteringer, herunder især, HVORNÅR man bør konvertere og hvornår man bør vente.

Eksempel 1: Omlægning af lån i Realkredit Danmark – Nyt lån 3.085.000 kr.

Eksempel 2: Omlægning af lån i Totalkredit i Danske Andelskassers Bank (ikke-samarbejdspartner)  Nyt lån 3.087.000 kr.

Eksempel 3: Omlægning af lån i Totalkredit i Totalbanken – Nyt lån 3.084.000 kr.

RealRåd har samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Totalbanken om formidling af lån Totalkredit. Det er Totalbanken som vi laver RealRådmodellen sammen med.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for konvertering af lån, eller ønsker at bruge RealRåd som ekstern rådgiver, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen på 1% 2050 ca. 98,50, som er lidt under, hvad vi normalt venter på, før vi generelt anbefaler en omlægning fra 2%. Men der kan være forskel på den generelle anbefaling og en individuel anbefaling, fordi den enkelte kunde kan have forskellige forventninger og udgangspunkt.

Hvis man i dag har et 2% lån på 3 millioner, skal det omlægges til et nyt 1% lån på 3.109.000 kr. hvis kursen er 98,50. Rentebesparelsen er på ca. 28.000 kr. det første år, og hvis man tager højde for skat, vil det tage 4,75 år, før de 109.000 kr. er tjent ind, og det er under RealRåds generelle målepunkt, som er maksimalt 5 år. I RealRåd har vi dog også meget fokus på gælden og vi kan konstatere, at gælden her stiger med 109.000 kr. men efter 4,75 år er det ren besparelse hver eneste dag. Det burde derfor være en nem beslutning at omlægge fra 2% til 1%, hvis man har en tidshorisont på over 4,75 år.

Men mange af vores kunder, som har 2% lån, konverterede fra 1% i april måned, så derfor ser vi også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet konverteret. Situationen i april måned var helt ekstraordinær. Obligationskurserne faldt meget hurtigt, og efter 3-4 dage var muligheden væk igen. Samtidig var forskellen i kursen på 1%-lån og 2%-lån mindre end normalt, og derfor var nogle af disse konverteringer ikke så optimale som normalt, men dog gode konverteringer med reduceret gæld til følge.

Vi ser derfor også på, hvad gælden ville have været på 1% lånet, hvis det ikke var blevet omlagt i april måned og sammenligner med gælden på det nye 1% lån. Det er forskellen her, der viser den reelle gevinst. Det kalder vi i RealRåd for en Konverteringstrekant.

Og måske er den samlede gevinst ikke imponerende, men den skal jo ses på baggrund af en periode på kun 2-3 måneder.

Udover at forholde sig til den konkrete gevinst af en Konverteringstrekant, skal man også se fremad mod den næste konvertering. Og her er det gode spørgsmål, som der ikke findes et sikkert svar på, hvad vej går renten?
Hvis den går ned, kan man stadig omlægge til 1% til en god kurs, og afhængig af hvornår det måtte ske, kan man være heldig at spare en måneds differencerenter i forhold til i dag.
Men hvis renten stiger til 2%, hvilket både Realkredit Danmark og Nordea ser som en mulighed indenfor 12-18 måneder, skal man ned i 1% inden da, hvis man vil have konverteringsmuligheden.

Hvis man om 12 måneder kan konvertere 1% lånet til 2%, vil den nye gæld blive på 2.831.000 kr. Hvis man beholder 2% lånet på 3.000.000 kr. vil gælden om et år være 2.923.000 kr.
Gevinsten ved endnu en Konverteringstrekant vil altså være 92.000 kr. på et år.

Hvis du er kunde i RealRåd, kan du til enhver tid se din samlede gevinst af dine omlægninger. Ikke kun den aktuelle.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre om dine muligheder.

I dag er 30-årige lån baseret på obligationer med udløb i 2050, men fra 1. september bruges obligationer med udløb i 2053. Det betyder normalt, at kursen falder mærkbart, og indimellem kan man læse, at kursen forventes at blive 2-3 point lavere på de nye serier. Men indtil nu ser det ikke ud til, at det bliver så slemt. De nye obligationer bliver nemlig allerede handlet i dag, og aktuelt er kursforskellen på 1% 2050 og 1% 2053 i Nykredit ”kun” på ca. 1 point.

Og hvad betyder det så?

Skal du låne 1 million kr., skal 2050-lånet være på 1.018.000 kr. mens 2053-lånet skal være på 1.028.000 kr.
Du skal altså låne 10.000 kr. mere, hvis lånet skal udbetales efter 1. september, og din nettoydelse stiger med 34 kr. pr. måned, hvoraf de 13 kr. er ekstra renter og bidrag.

Du kan dog også udnytte den ”dårligere” kurs til at optage et 1,5% lån i stedet. Her er kursen p.t. 99,6, så du kan låne næsten uden kurstab, og så skal du låne 1.004.000 kr. i stedet for 1.018.000 kr.
Her stiger nettoydelsen kun med 90 kr. pr. måned, selvom renten er højere, men det dækker over, at du afdrager 211 kr. mindre på gælden.

Med den forholdsvis begrænsede aktuelle kursforskel, sker der ikke den store skade, hvis lånet først skal udbetales efter 1. september i de nye serier. Gælden bliver ganske vist større, men hvis du senere skal konvertere lånet til f.eks. 2%, som både Nordea og Realkredit Danmark ser ske om 12-19 måneder, er det en fordel at have lånet i 2053-serierne.

Ifølge kurslisterne er kursfølsomheden nemlig 5,5% større på 2053-serierne. Kursen vil altså falde mere, når renten stiger. Falder kursen 8 point på 2050-serien, vil kursen altså falde med ca. 8,5 point på 2053-serien.

Hvis renten er 2% om et år, vil gæld/kursværdi på 2050-lånet være 988.751/909.650 kr., og på 2053-lånet vil gæld/kursværdi være 998.464/913.594 kr.

Det nye 2% lån, bliver altså 4.000 kr. større, hvis du konverterer til 2% om et år. Og så bliver nettoydelsen 15 kr. større.

Hvis vi kun sammenligner lånene på ydelsen, er der ikke den store forskel, men pas altid på med nye obligationsserier, eller den såkaldte indlåsningseffekt. Nykredit har indtil nu udstedt i alt 102 milliarder kr. i 1% 2050-serien. I 1% 2053-serien er der indtil nu udstedt 24 millioner kr.
Risikoen ved nye serier er, at en enkelt eller få investorer systematisk kan opkøbe alle obligationerne, og på den måde sætte markedsprisen ud af kraft, når du engang skal indfri lånet. Hvis der ikke er en investor, som vil sælge obligationerne til dig, vil du i yderste konsekvens blive nødt til at indfri lånet til kurs 100, hvor kursen i eksemplet ovenfor burde være 91,50. Du skulle altså i eksemplet indfri lånet for 998.464 kr. i stedet for 913.594 kr.
Man siger normalt, at risikoen for indlåsning er væk, når der er udstedt 3-5 milliarder kr. i en serie, og indtil da vil der altså være en risiko. Men om den så er reel, er en anden sag. Og hvis renten ikke ændrer sig radikalt, er der stor sandsynlighed for, at 2053-serien hurtigt vil få en passende masse. Men ændrer renten sig, så f.eks. 0,5% eller 1,5% bliver det foretrukne lån, kan problemet opstå.

RealRåd kan rådgive dig om valg af realkreditlån. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Mange har været hurtige og hjemtage lån på toppen og andre, som ventede på højere kurser, må nu vente længere. Og måske rumsterer der nu nogle tanker om, hvad der sker, hvis kurserne falder yderligere i stedet? Det ville måske ikke være så tosset, og kursen skal faktisk bare falde med omkring ½ point, før 1 % obligationen kommer i spil igen. Den afdragsfri vel og mærke, men den kan man sagtens bruge, selvom man vil afdrage på lånet.

Og falder kurserne med yderligere ½ point vil en sammenligning se sådan ud:

Målt på nettoydelsen er der stort set ingen forskel, men det sker på bekostning af, at afdraget på 1 % lånet er mindre i starten. Til gengæld er startgælden 37.000 kr. lavere, og der går ca. 12 år før gælden på 0,5 % ville være lavere end på 1 % lånet.

Så hvis du står foran at skulle omlægge et 2 % lån og har fået et tilbud på 0,5 %, er vores anbefaling at du holder øje med kurserne og bestiller et tilbud på 1 %, så snart det bliver muligt. Eller man kan overlade det til RealRåd, hvis man er kunde hos os.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, er du velkommen til at kontakte os. Enten på  telefon 4330 0050 eller pr. e-mail til info@realraad.dk