Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt
– Gæld på det nye lån
=forskel i gæld
+/- forskel i akkumulerede nettoydelser.

Hvis tallet er positivt, er break-even endnu ikke nået.

Der er 3 forhold som påvirker break-even:

• Hvor stor kursgevinsten er (kursspændet)
• Hvor stor renteforskellen er (påvirker rentebetalingen)
• Hvilken løbetid der er på gælden (påvirker afdraget)

Rentesatsen påvirker også afdraget. Ikke det samlede afdrag, men hvordan afdragene fordeles over hele løbetiden. Låner man f.eks. 1.000.000 kr. over 30 år, skal man samlet set betale 1.000.000 i afdrag uanset, hvad renten er, men start- og slutafdraget ser sådan ud:

Konverterer man et lån med afdrag, bliver en del af den højere rentebetaling ”kompenseret” af, at afdraget falder, og hvis kursgevinsten er ”normal”, vil nettoydelsen på lånet derfor ikke blive påvirket her og nu. Konverterer man afdragsfri lån, er der intet afdrag til at regulere nettoydelsen, hvorfor nettoydelsen stiger.

Hvor lang tid der går til break-even, kommer som nævnt an på flere forhold, men især kursspændet mellem nyt og gammelt lån er vigtigt. Her har vi tidligere oplevet et spænd på 6-7 point, men det er i øjeblikket markant lavere. Vil man f.eks. konvertere fra 3% til 4% i årgang 2053 er kursspændet i Totalkredit kun 4,65 point den 17.6.22 og det kan man se på beregningen af break-even som er under 7 år, hvis 3%-lånet er på 3 mill.

Vi er på Facebook blevet spurgt om, hvad der sker, hvis renten bliver ved med at stige, og man derfor ikke kan gennemføre en Konverteringstrekant ®, altså at konvertere tilbage til en lavere rente. Og det er ikke nemt at svare på, for det kommer helt an på, hvor meget renten stiger, hvad kursgevinsterne er, og hvor tit man omlægger.

Vi viser her eksempler på, at der løbende konverteres op én gang om året, og hvor kursspændet er 6 point, som er det “normale”.

Tallene viser break-even for hver enkelt konvertering, og det er formentlig det tal, der løbende vil blive forelagt af banken, hvis du bruger banken som rådgiver. Altså 6 forskellige beregninger, som sammenligner et nuværende lån med et nyt lån. I RealRåd beregner vi også kundernes samlede resultat af en række omlægninger. Det gør banken ikke.
De enkelte rentabilitetstal i tabellen siger intet om, hvad break-even er i forhold til, hvis man havde beholdt sit 2% lån. Break-even har vi i eksemplet  beregnet til 11 år, hvis lånet blev omlagt 1% op i rente hvert år i 6 år.
I banken ville du om 6 år i forbindelse med den sidste konvertering få at vide, at break-even var 9,75 år. Men det er jo fordi der sammenlignes et nyt 8%-lån med et 7% lån. Hvis man sammenlignede slutlånet med startlånet og de løbende betalinger undervejs, er resultatet break-even efter 11 år. Fra i dag vel og mærke. Ikke fra det 6. år hvor der kun er 5 år tilbage til break-even. Derfor er det vigtigt at have hele historikken med, når man laver aktiv gældspleje. Og den kan du ikke få i banken.

Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

På Facebook debatteres konvertering til højere rente lystigt, og de store gevinster lokker naturligvis, men mange af debattørerne har også hørt ”noget om” at renten skal falde igen, da det ellers er en dårlig forretning at konvertere. Og flere debattører, advarer ligefrem mod omlægningerne af samme grund.

Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer har et 1% lån 2053 med 28 års restløbetid. Lånet har en restgæld på 3.000.000 kr. og kursen er 78,90. Det omlægges til et 4% lån (Realkredit Danmark varslede den 9.5.2022 at dette lån snart bliver udbudt). Det nye lån til kurs 99,50 bliver på 2.405.000 kr. og boligejeren får altså skåret 595.000 kr. af sin gæld. Det svarer til lidt over 6 års afdrag på 1% lånet.

Men renten skal jo falde igen, siger fortalerne som ikke synes, at man skal omlægge lånet. Men fælles for debattørerne er, at de ikke siger, hvor meget renten skal falde igen og hvornår, og så må man jo forstå, at renten skal ned på 1% igen. Den historisk lave rente.

Vi viser derfor her eksempler på, at det slet ikke er nødvendigt. Eksemplerne er baseret på, at renten falder efter 2 år og der derfor er 26 år tilbage på lånet. Vi regner med differencerenter i 3 ½ måned.

Renten skal altså bare falde til 3% efter 2 år, før de samlede betalinger er lavere i forhold til at beholde 1% lånet. Og det kan da godt være, at renten IKKE falder til 3% igen, men skulle det ske, vil den samlede ekstranettoydelse være på 756 kr. pr. måned fordelt over 28 år. Medmindre altså at renten stiger endnu mere, for så skal der jo laves et nyt regnestykke. Og det gør vi løbende, når man er kunde i RealRåd.

Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. Og for mange kan det mærkes så meget, at de i stedet overvejer en variabel rente, eller helt undlader at konvertere lånet. Vælger man det første, må man leve med renterisikoen og fravælge fremtidige kursgevinster, hvis renten skulle stige yderligere. Undlader man at konvertere, har man bare fortsat det gode lavt forrentede lån, men man går glip af den aktuelle mulighed for kursgevinst og står tilbage med en højere gæld, når lånet engang skal afdrages, end hvis man konverterede lånet.

Der er dog en 3. løsning som man kan overveje. Man kan bruge en del af kursgevinsten fra konverteringen til at finansiere noget af stigningen i nettoydelsen. I praksis kan det f.eks. ske ved, at man laver omlægningen, så den giver et provenu til udbetaling, som man løbende kan bruge af.

Vi viser her nogle eksempler.

Først konvertering af 1% 2050 til 3,5% 2053 med afdrag som må formodes snart at komme på banen:

Og hvis lånet er afdragsfrit. 1% 2050 til 3,5%:

I eksemplet med afdrag falder rådighedsbeløbet med 333 kr. pr. måned, men hvis lånet er afdragsfrit, falder det med 3.275 kr. pr. måned. Og så kan man lave et eksempel, hvor man vælger at få udbetalt et provenu, så man kan reducere nedgangen i rådighedsbeløbet. I eksemplet her ønskes et provenu på 72.000 kr. som svarer til at man vil have en reserve som svarer til 2.000 kr. pr. måned i 3 år. Og så ser omlægningen sådan ud:

I dette eksempel stiger nettoydelsen med ca. 3.500 kr. pr. måned, men man bruger 2.000 kr. af bufferen og så bliver nedgangen i rådighedsbeløbet 1.500 kr. i stedet for 3.275 kr. hvis det var en ren omlægning.

Hvis renten om f.eks. 2 år er faldet til 2%, kan 3% lånet omlægges, så man får en lavere ydelse. I de følgende eksempler indfries lånene ved betaling af differencerenter i 3 måneder, og 2% lånet udbetales til kurs 99.

Nu er gælden henholdsvis 414.000 kr. og 338.000 kr. lavere, men nettoydelsen er stadig henholdsvis 1.100 kr. og 1.300 kr. højere end på 1% lånet. Man har også stadig muligheden for at omlægge 1% lånet til 2%, men nu er 1% serien blevet så gammel, at indfrielseskursen måske er oppe på 95-96 og så bliver det en sløj konvertering.

Når afdragsfriheden udløber, vil lånene som udgangspunkt skulle afdrages over 20 år. Eller omlægges til et nyt lån på de vilkår der gælder til den tid. Men hvis vi antager, at lånene skal afvikles over 20 år, ser det sådan ud:

I eksemplerne bliver 1% lånet nu henholdsvis 1.300 kr. og 900 kr. dyrere i nettoydelse pr. måned det første år, og over 20 år er 2% lånene henholdsvis 246.000 kr. og 154.000 kr. billigere i nettoydelser.

*Bidragssatserne er for 80% belåning i Totalkredit, og vil formentlig være noget lavere, da ejendomsværdierne generelt er steget og belåningsgraden falder.

Der er flere spørgsmål i disse eksempler:

• Er renten 2% om 2 år?
• Hvad hvis lånet ikke omlægges igen og man løber tør for det lånte provenu?
• Vil banken overhovedet tilbyde en omlægning med provenu, hvis det er for at trække rådighedsbeløbet op?

Det første kan ingen vide, men de 2 andre spørgsmål, kan man tale med banken om.

P.S.

Man kan vælge afdragsfrihed med RealRådmodellen. Den går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og tilknytter en boligkredit, som bruges til at finansiere afdragene. Og i dette tilfælde eventuelt også en del af den stigende nettoydelse.

Der er flere fordele ved at lave afdragsfrihed på denne måde:

• Man sparer den forhøjede bidragsbetaling. I eksemplerne op til 8.500 kr. om året.
• Kursen på et lån med afdrag er typisk 1-1,5 point højere end kursen på et afdragsfrit lån. Man får altså en bedre konvertering.
• En eventuel opsparing kan indsættes på boligkreditten, så man sparer negative renter, og udlånsrenten f.eks. 3,95%.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for omlægning af afdragsfri lån, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. For at lave beregninger, har vi brug for oplysninger om dine nuværende lån. Terminsopkrævningen, hvis det er realkreditlån, og restgæld, rentesats og ydelse, hvis det er banklån. Og så også gerne dit bud på ejendommens værdi.

Hvis man i starten af 2022 skulle finansiere en ejendom med et lån på 3 millioner kroner, ville nettoydelsen være 10.900 kr. pr. måned det første år, hvoraf 6.400 kr. var afdrag. I dag er nettoydelsen 12.400 kr., hvilket er en stigning på 1.500 kr. Men man afdrager samtidig 1.300 kr. mindre på gælden. Den rene renteudgift er steget med 3.800 kr. eller 91%.

Hvis man optog lånet på 3 millioner kroner i starten af 2022, kan man i dag omlægge det til et 3% lån, og man kan få reduceret gælden med 300.000 kr. og der vil gå ca. 13 år, før de 300.000 kr. er spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Nettoydelsen på det nye lån vil kun stige med 147 kr. pr. måned. Der er meget fokus på rentabiliteten i en konvertering til højere rente (de 13 år). Mange kalder det risikabelt at konvertere til højere rente, hvilket i teorien er rigtigt, men hvor stor er sandsynligheden for, at man ikke har omlagt lånet eller indfriet det igen inden 13 år? Gevinsten på 300.000 kr. svarer i øvrigt til lidt mere end 3 ½ års afdrag på 1,5% lånet. Hvis man undlader at konvertere, skal man altså helt frem til 2025 før gælden er nede på startgælden på det nye 3% lån.

Er man ny boligejer (f.eks. fra starten af 2022) synes vi at det er særlig vigtigt at have fokus på at få reduceret gælden. For med stigende renter og måske stigende boligskatter fra 2024 er der risiko for, at vi også snart vil opleve prisfald på boliger. Måske ikke store prisfald, men hvis man har købt bolig med lavest mulig udbetaling (5%) er der ikke plads til ret store prisfald, før man er teknisk insolvent. Vores anbefaling til nye boligejere er derfor at have ekstra fokus på restgælden og ikke så meget på rentabiliteten af en konvertering.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på telefon 4330 0050.

I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse.

Når man konverterer til højere rente, så falder gælden, men til gengæld skal man betale en højere rente og man afdrager langsommere. Derfor kan man regne ud, hvornår den lavere startgæld, bliver overhalet af ekstra renter efter skat og mindre afdrag på den nye gæld. Når det regnestykke går i nul, har man konverteringens rentabilitet.

I RealRåd anbefaler vi som udgangspunkt at konvertere, hvis nulpunktet opstår efter mindst 8-10 år. Det viser vi med et eksempel, hvor 1% 2050 og 28 års løbetid omlægges til 3% 2053 med 28 års løbetid.
Indfrielseskursen er 86,9 og kursen på det nye lån er 99,1.

• Det nuværende 1% lån er på 3.000.000 kr.
• Det nye lån bliver på 2.660.000 kr.
• Renter og bidrag stiger det 1. år med 3.755 kr. pr. måned.
• Afdragene falder det 1. år med 2.689 kr. pr. måned.
• Nettoydelsen stiger derfor med 127 kr. pr. måned.

Nulpunktet opstår i dette eksempel efter 11 år. Det vil sige, at man inden da, skal konvertere ned i rente igen. Helst helt til 1% for helt at standse reduktionen af rentabiliteten, eller til 2% eller +3 % for at forbedre rentabiliteten. Eller man skal indfri lånet i anden anledning, f.eks. i forbindelse med salg af boligen.

Men hvis vi nu antager, at renten er flad som en pandekage de næste 11 år, og man ikke får omlagt tilbage til lavere rente, eller konverterer videre op og forlænger rentabiliteten, hvad sker der så? Ingen af fortalerne for at lade være med at konvertere, har sat tal på risikoen og den, i så fald, fejlagtige konvertering. De siger bare, at det er risikabelt. Derfor har vi regnet videre, og viser her, hvor meget de ekstra renter og bidrag stiger efter skat i de enkelte efterfølgende år. Altså fra det 12. år og frem til det 20. år:

Tallene her viser altså den konkrete risiko, som er en ekstra nettorenteudgift på 1-2.000 kr. pr. måned. Det kan man forholde sig til, i stedet for bare at læse, at en konvertering op i rente er risikabel, uden at komme nærmere end på den konkrete risiko.

Risikoen kan man så sammenligne med andre ukendte faktorer i privatøkonomien.

Man kan f.eks. beregne, hvor meget renten skal stige på et F-Kort på 2.685.000 kr. hvis man måtte ønske at konvertere 1% lånet til dette lån. For at få en stigning i nettorenteudgiften på 2.105 kr. pr. måned, skal renten kun stige med 1,25% på F-Kort.

Man kan også sammenligne med et RenteMax i Totalkredit, hvor renten lige nu er 0,07% og hvor man i 10 år kan få en maksimalrente på 1,5%. Kursen er helt nede på 95,80 og hvis kursværdien på RenteMax er den samme som kursværdien på 3% lånet i konverteringen ovenover, kan man beregne renterisikoen om 10 år, hvor der ikke mere er loft over renten. Hvis renten er 0,07% i alle 10 år, hvilket man jo må forudsætte, når man også forudsætter at kurserne ikke ændrer sig på 3% lånet, og startløbetiden er 28 år, så er gælden efter 10 år nede på 2.001.000 kr. Og så kan man beregne, hvor meget renteudgiften på RenteMax stiger, hvis renten stiger.

• Hvis renten er 1,5% stiger nettorenteudgiften med 1.755 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 2,5% stiger nettorenteudgiften med 2.988 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 3,5% stiger nettorenteudgiften med 4.225 kr. pr. måned.

I øvrigt er gælden på 3% lånet efter 10 år nede på 1.952.000 kr. mod 2.001.000 kr. på RenteMax.

Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og i givet fald hvornår. Og så ville det jo være ærgerligt, hvis man undlod at konvertere, alene på grund af at man er nervøs for, at renten ikke falder igen, hvis man ikke engang ved hvad man reelt skal være nervøs for.

De bedst konverteringsegnede realkreditlån har i dag en restløbetid på 26-30 år. Det er lån som er baseret på obligationer der løber til enten 2050 eller 2053, og der er ingen tvivl om, at hvis man konverterer til f.eks. 3% i dag og man sammenligner det nuværende lån med det nye lån over 26-30 år, så begynder konverteringen på et tidspunkt at give underskud. Gældsreduktionen bliver modsvaret af højere nettorenter og langsommere afdrag. Typisk sker det efter 8-10 år. Men skal renten så nødvendigvis falde inden 8-10 år? Det er det ikke noget klart svar på, for hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er det en løbende proces med flere konverteringer, og her mister de fleste, også bankrådgiverne, overblikket. Bankernes IT-systemer kan nemlig kun sammenligne lån 1:1.

I RealRåd sammenligner vi alle lånene i kæden:

Restgæld på det oprindelige lån
– restgæld på det nuværende lån
+/- forskel i betalte nettoydelser
+/- udbetalte låneprovenuer
+/- skatteværdi af visse omkostninger.

Når dette regnestykke går i minus, taber man samlet set penge. Men kun indtil det går i plus igen. Enten ved at man realiserer en ny kursgevinst (gælden på det nuværende lån falder) eller med en løbende rentegevinst (nettoydelsen falder).

Vi viser her et eksempel. Hvor et lån løbende omlægges til højere rente. Det vil sige at renten ikke falder.

I eksemplet her forbedres break-even altså efter den 3. og 4. konvertering, men det ændrer selvfølgelig ikke noget ved, at renten skal ned igen inden nu 13,75 år. Så derfor skal man jo forholde sig til, om man tror på at renten falder igen inden 12-13 år i eksemplet. Eller om den stiger yderligere, så break-even forskydes yderligere. Og det er jo en trossag. Der er ingen der ved det, men det mest usandsynlige er nok, at renten hverken skulle falde eller stige.

I RealRåd har vi arbejdet med aktiv gældspleje siden 1995, så vi har et gennemprøvet system som virker. Og renten ændrer sig konstant, så hvorfor skulle den ikke blive ved med det? Hvis du vil i gang med aktiv gældspleje, så send dine låneoplysninger til info@realraad.dk. Så kan vi vise dig de aktuelle muligheder. Det koster ikke noget.

“Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.”
Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.

Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.

Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.

Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.

Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.

Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?

Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.

Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?

Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.

Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.

Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.

Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten

Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.

Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, for de kan være et godt udgangspunkt, når man rådgiver. Men man skal også huske at give dem et eftersyn en gang imellem. Så det gør vi nu.

Boligejerne står midt i en kæmpe mulighed for at reducere gælden ved at konvertere lån til højere rente. Det giver en stor kursgevinst her og nu, men også en større renteudgift, og samtidig udgør en mindre del af terminsydelsen afdrag, så gælden falder langsommere, end hvis man beholdt lånet med lavere rente. Derfor vil kursgevinsten langsomt blive spist op at højere renter og lavere afdrag.

Og her kommer vi til tommelfingerreglerne, som vi bruger i RealRåd, men som vi nu vil tage op til revision.

1. Når renten stiger med en procent, falder kurserne med 7 point
2. Der skal gå mere end 10 år før kursgevinsten er blevet spist op af højere renter og lavere afdrag.

Falder kurserne med 7 point, når renten stiger med en procent?
Det har tiden vist, at de ikke har gjort gennem et stykke tid. Ved første blik kunne det sagtens se sådan ud, for hvis man går ind på f.eks. Realkredit Danmarks hjemmeside, kan man se, at kursen den 25.2.22 på 1,5% 30 år er 91,46, mens kursen på 2,5% 30 år er 98,37. Forskellen er her 6,91 point, altså tæt på de 7 point.

Men når man så vil omlægge sit lån, så vil man finde ud af, at kursen på 1,5% alligevel ikke er 91,46 men 91,91 fordi de 91,46 er udbetalingskursen, hvis man skulle have et nyt lån. Ved indfrielse ser det sådan ud:

Og hvis 1,50% lånet så er optaget i årgang 2050 i stedet for 2053, kan man lægge yderligere 1,5 point til og så er kursen oppe på 93,31. I dette tilfælde bliver forskellen på udbetalingskursen og indfrielseskursen (kursspændet) altså kun 5,06 point og det kan man se resultatet af, når vi beregner rentabiliteten af omlægningen.

Hvis lånet der indfries, er på 3 millioner kroner med 29 års restløbetid ser det sådan ud:

Og så er spørgsmålet om man skal anbefale omlægningen, eller om man skal anbefale at vente på at kursspændet ændrer sig, f.eks. hvis renten stiger til 3% i stedet? Hvis kursen på 3% er 99,50 kunne det se sådan ud:

Der er ingen tvivl om, at omlægning til 3% er bedre end omlægning til 2,5%. Men der er en væsentlig forskel. Omlægning til 3% lige nu er en fiktiv omlægning, mens muligheden for omlægning til 2,5% er en realitet. Man kan altså vælge at vente på en ekstra kursgevinst på 102.000 kr. med risiko for, at muligheden for at omlægge til 2,5% glipper fordi renten falder i stedet for at stige. Men man skal jo også betale 0,5% ekstra i rente, så derfor vinder man ”kun” henholdsvis 1,25 år eller 2 år ekstra før omlægningen bliver urentabel.

Hvorfor er tingene ikke mere som de plejer at være?

Kursdannelsen på obligationer er som udgangspunkt et spørgsmål om udbud og efterspørgsel og man kan jo vælge at tage mod et tilbud eller lade være.
I RealRåd har vi længe slået på tromme for større gennemsigtighed på området, men vi har simpelthen opgivet at forstå markedet. Og især at vinde gehør for at ændre på det.
Realkredit Danmark fastsætter selv udbetalingskurserne, da de afregner lånene direkte med låntager. Kunden laver i juridisk forstand ikke en fondshandel, så derfor gælder best execution reglerne ikke. Tidligere kunne man få overført obligationerne til sit depot, og lade banken prøve at sælge til bedre kurser. Det havde RealRåd (og kunderne) stor succes med i mange år.
I Totalkredit kan man stadig få overført obligationerne og lade banken sælge dem, men samtlige formidlerbanker har i 2021 mere eller mindre ensrettet kursskæringen til 0,2 point i prislisterne, og da det er Nykredit som er marketmaker på kurserne, skal man nok ikke forvente at kunne opnå bedre kurser end disse, hvis banken skulle finde på at sælge til andre.

Rentabiliteten er der derimod en matematisk forklaring på. Som tidligere nævnt er regningen for en konvertering til højere rente, at man får en forholdsmæssig større renteudgift og et lavere løbende afdrag i starten, så det kan kaste lidt lys over sagen. For jo lavere renten er og man konverterer en procent op, jo større er den forholdsmæssige rentestigning, og jo højere renten er, jo mindre bliver startafdraget. Det viser vi med eksempler, hvor kursspændet er 6 point.

Renterne kan man trække fra i skat, så her er virkningen lidt mindre end ændringen i afdraget. Vi har regnet med standardomkostninger, herunder RealRåds honorar, men opfindsomheden er stor i bankerne, når der skal opkræves gebyrer. I stedet for bare at opkræve et samlet gebyr, som er til af forstå, splittes de op i mange små, så det ser ud som om, man får mere for pengene. Udover standardgebyrerne er vi stødt på:

• Gebyr for indfrielse
• Gebyr for indfrielsestilbud
• Gebyr for fastkursaftale
• Gebyr for notering af fastkursaftale
• Garantiprovision
• Vurderingsgebyr
• Gebyr for VP-overførsel.

Hvert enkelt ekstra gebyr reducerer gevinsten og gør dermed rentabiliteten dårligere. Det er meget simpelt, og så må den enkelte gøre op med sig selv, hvor god rentabiliteten skal være, før man vil gennemføre en omlægning. Husk at rentabiliteten er et udtryk for, hvornår man senest skal omlægge tilbage til lavere rente, før omlægningen giver underskud. Og husk også, at man ikke bare skal forholde sig til den konkrete konvertering. I RealRåd ser vi på den samlede rentabilitet af flere omlægninger. Vi kalder det resultatopgørelsen. Dem har vi mange gode eksempler på, og de er ikke fiktive.

Hvis du vil have RealRåd til at overvåge dine realkreditlån og have professionel sparring om konverteringer, så kontakt os for at høre mere. Du må dog godt vente et par uger, da vi lige nu har travlt med at omlægge lån for vores kunder.

Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 nærmer vi os et punkt, hvor man måske skal træde lidt på bremsen og se om kurserne falder bare lidt mere. For hvis kursen kommer ned på 96, er der meget stor sandsynlighed for, at der bliver åbnet for 2,5% lån, hvor kursen så igen er tæt på 100.

Men hvad sker der egentlig når kursen på 2% falder så hurtigt? Som udgangspunkt betyder det, at man enten får mindre udbetalt i provenu, eller at man skal optage et større lån for at få det samme provenu. Men hvis man omlægger et 1%-lån betyder det ikke så meget om kursen på 2% er 99,00 eller 96,65, for så falder kursen også på 1%-lånet. Hvis man skal omlægge et 1% lån i 2050 serien er kursforskellen på ca. 6,5 point, og så kan man regne lidt på det. Du skal dog være opmærksom på, at kursforskellen kan være noget mindre, lige når der åbner nye obligationsserier. Det skyldes, at “alle” vil sælge 2% obligationer og købe 1% obligationer, og så trykkes kursspændet lidt. Og det kan nok ikke helt udelukkes, at bankerne udnytter muligheden for lidt større kursskæring. Det giver en lavere kursforskel i starten af en konverteringsbølge.

Et 1%-lån 2050 på 3 millioner og 28 års løbetid omlægges til 2% med 28 års løbetid. Afdraget på 1% lånet er 93.300 kr.:

Men hvis kursen på 2% er 96, er der som nævnt stor sandsynlighed for, at man i stedet kan få et 2,5% lån. Men er det så bedre?

Gælden er 100.000 kr. lavere, hvis man vælger et 2,5% lån til kurs 99,50 i stedet for et 2% lån til kurs 96. nettoydelsen på de 2 lån er stort set den samme, men en mindre del af ydelsen er afdrag (7.900), hvis man vælger 2,5% lånet.

Nulpunkt er et udtryk for, hvor lang tid der går før den lavere gæld er blevet spist op at højere renteudgifter og lavere løbende afdrag, og her kan man se, at der ikke er den store forskel på at omlægge til 2% eller 2,5% til kurs 99.

Der er altså ingen grund til panik, fordi kursen nu er nede på 96,65 på det nye 2% lån, for det gør ikke konverteringsmuligheden dårligere. Det kan må måle på, hvor stort det nye lån bliver. Men hvis man i stedet kan få et 2,5% lån, vil det være RealRåds anbefaling. For så kan det maksimalt koste 2.731.000 kr. at indfri lånet igen. Og det er vigtigt, hvis renten falder igen, og man skal konvertere lånet.

Skriv til info@realraad.dk hvis du har fået et tilbud på 2% og kursen nu er faldet og du er blevet i tvivl om du skal konvertere dit lån. Men forvent længere svartid end normalt, da vi er i fuld gang med at omlægge vores kunders lån.