Ved første blik, kunne det se ud til, at der stort set ikke er nogen forskel. Hvis der omlægges et lån på 3 millioner kroner, er forskellen umiddelbart  6.250 kr., med Nordea som vinder i sammenligningen og Jyske Realkredit som nr. 2. For så vidt angår Nordea har vi ikke kunnet finde oplysninger om kurstillæg for indfrielse af lån, hvorfor vi har antaget at det er på 0,1 point.

Helt generelt er visse omkostninger til forhandling, og især for boligejere med lån i Totalkredit, kan der være brug for dette. De 28.250 kr. i eksemplet dækker over omkostningerne i Totalkredits prisliste, med et anslået gebyr til formidlerbanken på 5.000 kr., men i netop formidlerbankerne er der kæmpe forskel på omkostningerne. I gennemsnit er omkostningerne her på 31.836 kr. i de 16 banker som vi har undersøgt prislisterne i. Det dækker over 25.750 kr. hos den billigste og 44.621 hos den dyreste.

Selv for en trænet læser af prislister i bankerne, er det utrolig svært at finde ud af, hvad en konvertering koster. Nogle banker har pakkeløsninger, som indeholder forskellige ydelser, mens andre har fordelsprogrammer som f.eks. kræver at man investerer i banken/sparekassen. I denne sammenligning har vi valgt de højeste satser, og vi medgiver at man måske kan have held til at forhandle sig til en rabat. Men det forudsætter jo, at man ved, hvad udgangspunktet er. For det er jo ikke sådan, at alle gebyrerne står lige ved siden af hinanden. Den væsentligste omkostning er handelsomkostningerne kursskæring og kurtage, og dem finder man ikke under boliglånsgebyrerne, men under fondshandel. Og kursskæringen står ikke altid ved siden af kurtagen, men skal findes som en note et sted i prislisten. Vi tager derfor forbehold for, at vi kan have læst forkert, eller opfattet princippet for beregning af kurtage forkert. For her er der også forskel, med en sats af et beløb, en anden sats at et andet beløb og endelig måske et maksimum.

Når der skal omlægges lån, skal det ofte gå stærkt. Så stærkt at der ikke er tid til at undersøge priserne i de forskellige realkreditinstitutter. I dette tilfælde bidragssatserne, og her kan der også være en større forskel. For til forskel fra konverteringsomkostningerne, så skal administrationsbidraget betales hvert år. Her viser vi et eksempel, hvor en ejendom til 3.750.000 kroner belånes med 3 millioner kroner (80%)

I denne sammenligning skal man huske på, at den forudsætter at alle institutter vurderer ejendommen til 3.750.000 kroner, og det er der en vis sandsynlighed for, at de ikke gør.

I øjeblikket har vi travlt med at omlægge lån for vores kunder, så denne gang vil vi ikke opfordre til at kontakte os. Men når der er ro på renterne igen, skal du være velkommen.

I sidste uge, kunne nogle hurtige boligejere omlægge deres afdragsfri 1% lån til 2%. Og når det skal gå hurtigt, kan det være en god løsning at låse kurserne med det samme. Det gjorde vi f.eks. med de af vores kunder, som har deres lån i Realkredit Danmark.
Udfordringen er dog, at boligejerne bliver stillet over for et krav om at slå til inden for en meget kort tidsfrist, f.eks. 15 minutter. Man får altså 15 minutter til at læse et ”lånetilbud” igennem før man siger ja eller nej. Og har man ikke lidt hjælp fra sidelinjen, f.eks. fra RealRåd, kan det blive en stor udfordring, for hvordan skal man kunne gennemskue alle de forskellige omkostningsposter, hvis man ikke er vant til det?

Vi blev præsenteret for et eksempel fra en bank som formidler lån fra Totalkredit, hvor der skulle kurssikres et nyt lån på 3.339.000 kr. og kurssikres indfrielsen af et lån på 3.450.000 kr. i 20 dage, og hvor blandt andet disse kurssikringsposter fremgik:

Terminsfradrag er bankens pris for at kurssikre det nye lån, og terminstillæg er prisen for at kurssikre indfrielsen.  I alt kostede kurssikringen 11.163 kr. udover den almindelige kursskæring og kurtagen. Før vi forholder os til prisen for denne kurssikring, er her en hurtig gennemgang af, hvorfor det koster penge at kurssikre.

Kurssikring af nyt lån:

Her sælger banken i eksemplet 2% obligationer og går dermed glip af 2% rente i 20 dage. Hvis kursen på salget er 99,55 får banken 3.324.000 kr. som bliver forrentet med bankens mellemregningsrente i 20 dage. Så kan man regne baglæns og komme frem til, at bankens mellemregningsrente er -1,10 %. Altså noget lavere end den negative rente, som de fleste private bankkunder bliver præsenteret for, og som giver anledning til stor debat og forargelse. Prisen for kurssikringen svarer til, at der bliver trukket 0,17 fra i kursen.

Kurssikring af indfrielse:

Her køber banken i eksemplet 1% obligationer og får derfor 1% rente i 20 dage. Købet finansieres til den rente, som banken kan låne til. Hvis kursen, som banken køber obligationerne til, er 94,40 skal banken låne 3.256.800 kr. Og skal banker låne penge i 20 dage er renten ca. -0,45%.

Og så kan man regne ud, at banken rent faktisk kan tjene 2.693 kr. på denne kurssikring, eller banken kan vælge at reducere kursen med 0,078 så kunden kan indfri sit lån lidt billigere. Men i eksemplet her, får kunden en regning på 5.687 kr. eller et kurstillæg på 0,17. Banken tjener altså 8.380 kr. på denne kurssikring, og det svarer jo til, at bankens lånerente så er omkring 4,25%. Altså langt fra lånerenten på -0,45%. Eller en rentemarginal på 4,7%.

Det rigtig gode spørgsmål er nu, om det er en rimelig pris for kurssikringen, som er helt uden risiko for banken? Hvis kunden ”trykker på knappen” er det vel fordi kunden har accepteret det, men spørgsmålet er, om kunden også har kunnet gennemskue det på 15 minutter? Og er det ikke lidt mærkeligt, at banken bruger samme tillæg på indfrielsen, som den bruger i fradrag på udbetalingen? Vi synes, at det er langt over stregen, for samlet set har banken haft indtægter på i alt 40.912 kroner på denne låneomlægning.

Bankrådgiverne påpeger ofte overfor deres kunder, at eksterne rådgivere som f.eks. RealRåd er et fordyrende led, men spørgsmålet er om det kan betale sig, at have en rådgiver, som kan gennemskue bankernes lånetilbud.

Hvis du vil have en rådgiver med på sidelinjen, som samtidig holder øje med, hvornår du kan omlægge dit lån, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail info@realraad.dk.

Men omkostningerne er måske til forhandling. For mange af dem fastsættes af banken, som formidler realkreditlånet. Vi har undersøgt, hvad en låneomlægning koster i et udvalg af bankerne. Men lad det være sagt med det samme. Det er en jungle at finde rundt i bankernes priser. Nogen har pakker, hvor forskellige gebyrer er lagt sammen, og andre har kundeprogrammer, hvor priserne afhænger af forretningsomfanget eller om man har investeret kapital i banken/sparekassen. Men det bliver først rigtig svært at finde prisen, når det kommer til handelsomkostninger, som består af kurtage og kursskæring. Især den sidste oplysning, skal man ofte lede længe efter, da den ofte står oplyst som en note, selvom det er en af de største omkostninger. Omkostningerne består oftest af:

• Gebyr til realkreditinstituttet
• Ekspeditionsgebyr til banken
• Kurtage ved køb og salg
• Kursskæring ved køb og salg
• Indfrielsesgebyr
• Garantiprovision
• Fastkursaftale
• Andre gebyrer, f.eks. vurdering af ejendom.

Vi har sammenlignet de 10 største banker og et udvalg af de mindre banker med et eksempel, hvor der omlægges et lån på 3 millioner som indfries ved køb af obligationer. Den gennemsnitlige omkostning er på 28.560 kr. Billigst er Lægernes Bank med 14.000 kr., men hvis man ikke er læge, er forskellen mellem dyreste og billigste bank 24.100 kr.

Vi skal på forhånd beklage, hvis vi ikke har fundet alle omkostninger i prislisterne.

Hvor meget kan man så spare i bidrag, hvis belåningsgraden er faldet?

Vi viser her 2 oversigter over bidragssatser i realkreditinstitutterne. Vi forudsætter at priserne er 13% højere, som Regeringen forventer ved årets udgang, og at der er betalt afdrag i et år.

• Lån på 3 millioner kroner, hvor belåningen var 80%, da lånet blev optaget.
• Lån på 3 millioner, hvor belåningen nu er 69,75%

På de 2 oversigter nederst, kan man f.eks. se at den største forskel på 80% belåningen er på 0,09% eller 2.780 kr. det første år. Hvis belåningen falder til 69,75 %, er forskellen på det nuværende dyrest lån og det billigste nye lån på 0,16% eller 4.795 kr. det første år.

Men det er altså før skattefordel og før omkostningerne ved at flytte lånet, og så kan det umiddelbart ikke betale sig at flytte. Hvis man er lidt grov, kan man måske påstå, at det er en af grundene til, at omkostningerne er så høje. Det som man kalder kundefastholdelse.

Men spørgsmålet er så, om omkostningerne kan reduceres, så rentabiliteten bliver bedre? Eller om andre forhold kan spille ind?

Først og fremmest forudsætter sammenligningen jo, at alle institutter vurderer ejendommen til samme værdi. Og det er slet ikke sikkert, at det er tilfældet, da det er baseret på et skøn. Derfor kan man måske få en højere vurdering i de forskellige institutter, og så falder bidraget endnu mere.
Og så kommer det ellers an på, hvor attraktiv du er som kunde i banken, og hvor gode dine forhandlingsevner er.

RealRåds primære samarbejdspartner gennem mange år er Realkredit Danmark. De vil selvfølgelig gerne have nye gode kunder, og det vil Danske Bank, som ejer Realkredit Danmark, også. Derfor betaler Danske Bank en del af omkostningerne ved at flytte lånet, hvis du bliver kunde i banken og bliver en del af deres kundeprogram. Kursskæring og tinglysningsafgift slipper man ikke for, men resten som i eksemplet udgør ca. 16.300 kr. betaler banken, og så er omkostningen nede på 13.500 kr.

I beregningerne er der kun sammenlignet bidragsbetaling. Hvis man generelt vil flytte sit lån, kan man samtidig forsøge at optimere på anden vis:

• Måske kan man omlægge til højere/lavere rente og opnå lavere gæld/lavere ydelse
• Låne op til 80% igen og indfri bankgæld
• Låne ekstra til forbedringer eller vedligeholdelse af boligen.

RealRåd kan hjælpe dig med at sammenligne bidragssatser, og regne på omlægning af din finansiering i øvrigt. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal hjælpe dig. Det koster ikke noget.

Det er faktisk en meget gammel ide, som blev født i BG Bank i starten af 90´erne, da realkreditlån blev finansieret med Mazda-obligationer (6% 2026). Kort fortalt gik forslaget ud på, at alle realkreditinstitutterne skulle udstede en fælles obligation, altså en kæmpestor serie, i stedet for, at dengang 6 forskellige realkreditinstitutter, udstedte 6 mindre likvide serier. Formålet med forslaget var at gøre obligationsserien mere interessant for udenlandske investorer og give bedre kurser.
Hvorfor forslaget ikke blev til noget, ved jeg ikke, men mon ikke det skyldtes at alle 6 institutter mente, at de kunne gøre det bedre selv. Det kunne de ikke, og nu er der reelt kun 4 institutter tilbage.

I dag, 30 år efter, er tanken med forslaget ikke at sikre bedre kurser, men bedre konkurrence. For en af de helt store forhindringer for konkurrence, er de store omkostninger, der er forbundet med at flytte et realkreditlån. Herunder køb og salg af obligationer.

Og selvom det ikke er helt det samme, så findes der faktisk en lignende løsning i dag. Alle Totalkreditlån er baseret på obligationer, som udstedes af Nykredit, og bag hvert Totalkreditlån står en formidlerbank, som hæfter for en del af lånet. Disse banker kan, med kundens samtykke, flytte ejerskabet af Totalkreditlånet og kunden kan opnå forskellige fordele i den nye bank. Flytter man f.eks. et Totalkreditlån fra Lån og Spar Bank til Coop Bank er bidragssatsen den samme, men Coop Bank giver kunden bonus, som kan bruges i Coop-forretningerne. Bonussen er på 750 kr. årligt pr. million kr. Totalkreditlån. Og flytter man lånet til Arbejdernes Landsbank, gives en bonus på 5% af bidragsbetalingen. Og dertil kommer så de andre fordele, som man kan forhandle sig frem til i den nye bank.

Teknisk set, kan det altså sagtens lade sig gøre, så hvorfor ikke gå skridtet videre, og lade de toneangivende obligationsserier være fælles serier, f.eks. de 30-årige lån med fast rente? Tænk hvis man bare kunne skifte realkreditinstitut uden at skulle indfri det gamle lån og optage et nyt? Så ville realkreditlånene for alvor blive udsat for konkurrence.

For at vende tilbage til det indledende spørgsmål om, hvad der er sket, så er svaret ABSOLUT INTET. Ordførerne, som fik forslaget, har som maksimum kunnet sende et autosvar tilbage. Dog har en enkelt givet en personlig kvittering for modtagelsen.

Hele forslaget, som blev sendt til politikerne, kan læses her.

I det følgende viser vi 3 eksempler på, hvor et 2% lån på 3 millioner kr. og 28 års løbetid ændres til et 1% lån med 30 års løbetid. Der regnes med, at kursen på det nye lån er 99 og at der skal betales differencerenter i 90 dage. I eksemplerne er der en række omkostninger, men listen er ikke udtømmende, for der kan godt være flere, hvis der f.eks. omlægges flere lån til et lån, eller hvis der er andre panthavere, som skal respektere det nye lån. Dette eksempel er det vi kalder en ren omlægning.

Omkostningerne er:

• Almindeligt kurstab, som er forskellen på kurs 100 og den aktuelle spotkurs. Kan dog også være en gevinst, hvis kursen er +100.
• Kursskæring som institutterne beregner sig, f.eks. 0,25 point i Realkredit Danmark som er standard, men også en tidsafhængig kursskæring, når man kurssikrer lån.
• Kurtage som beregnes af kursværdien af lånet. I Realkredit Danmark kaldes det afregningsprovision.
• Lånesagsgebyr som er et fast gebyr. Kan i Totalkredit variere mellem 1.000 og 4.000 kr.
• Ekspeditionsgebyr som bank/realkreditinstitut tager for tinglysningsekspeditionen
• Indfrielsesgebyr som deles op i et gebyr for et indfrielsestilbud og et gebyr for selve indfrielsen.
• Garantiprovision (ofte i Totalkreditsager). Er for en garanti, som stilles, indtil det gamle lån er indfriet og aflyst af tingbogen. I ”gamle dage” kunne garantien løbe i månedsvis, men i dag løber den helt ned til få minutter, fra det nye lån udbetales og indtil det gamle lån indfries og aflyses.
  Garantiprovision kan trækkes fra i skat, hvis den opkræves som en løbende provision. Altså ikke en fast provision, men f.eks. 1,5% p.a. dog minimum 2.500 kr.
• Differencerenter, som er kuponrenter til obligationsejerne og mellemregningsrenter til instituttet indtil den termin, hvor obligationerne udtrækkes. Differencerenterne kan trækkes fra i skat.
• Tinglysningsafgift
• Honorar til RealRåd.

I de 3 eksempler stiger gælden med 84-87.000 kr. og nettoydelsen falder med ca. 16.000 kr. det første år. Det dækker dog over, at der spares ca. 29.000 kr. i renter og at der afdrages ca. 6.000 kr. ekstra på gælden, og så kan man regne ud, at de sparede renter, skattefordele og de ekstra afdrag finansierer den højere gæld efter ca. 3,25 år.

Nogle af omkostningerne kan måske forhandles med banken/instituttet, men de fleste ligger helt fast, og det som regel de største poster. Det er naturligvis en fordel at få reduceret omkostningerne, fordi konverteringens rentabilitet derfor bliver bedre. Man skal dog være opmærksom på, at den ekstra tid der går med at forhandle omkostningerne ned, eller indhente alternative lånetilbud fra andre institutter, kan betyde, at man får et større kurstab, hvis kurserne falder imens forhandlingerne står på. Hvis lånet er på 3.084.000 kr., vil en gebyrbesparelse på 10.000 kr. være væk, hvis kurserne falder med 0,33 point. I januar måned 2021 svingede kursen på f.eks. 0,5% 2053 i niveauet 98,04 – 96,95 eller 1,09 point.

Og man kan selvfølgelig også fravælge omkostningen til RealRåd. Men så står man helt på egne ben og uden RealRåds rådgiveres store erfaring med lånekonverteringer, herunder især, HVORNÅR man bør konvertere og hvornår man bør vente.

Eksempel 1: Omlægning af lån i Realkredit Danmark – Nyt lån 3.085.000 kr.

Eksempel 2: Omlægning af lån i Totalkredit i Danske Andelskassers Bank (ikke-samarbejdspartner)  Nyt lån 3.087.000 kr.

Eksempel 3: Omlægning af lån i Totalkredit i Totalbanken – Nyt lån 3.084.000 kr.

RealRåd har samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Totalbanken om formidling af lån Totalkredit. Det er Totalbanken som vi laver RealRådmodellen sammen med.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for konvertering af lån, eller ønsker at bruge RealRåd som ekstern rådgiver, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.