Aktuelt er forudsigelsen at kursen på 1,5% 30 år om 12 måneder er 99,60, og det ville i givet fald åbne for en gylden mulighed for boligejere, som i dag har lån til 1,5% rente. Vi kalder muligheden for en KONVERTERINGSTREKANT ®

Eksempel på en boligejer, som 30.12.2020 har et 1,5% lån på 3 millioner og 28 års restløbetid. Lånet omlægges til 0,5% 29. januar 2021 til kurs 97,75 og omlægges igen til 1,5% 29. januar 2022 til kurs 99,6.

Boligejeren har altså reduceret gælden med 138.045 kr. i forhold til ikke at gennemføre omlægningerne.
Hvis renten IKKE stiger om 12 måneder, vil boligejeren have en nettoydelse, som er 1.021 kr. lavere, men en gæld som er 111.000 kr. større. Den større gæld er finansieret af sparede renter og større afdrag efter 5 år.

Hvis du vil have beregnet dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Det et vigtigt at have et lånetilbud klar inden opsigelsesfristen den 29. januar 2021 så du er klar til at låse kursen, når den er på det niveau, som du ønsker.

Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er der altså mere end 27.000 boligejere, som kan spare penge med RealRådmodellen.

1. ved at få en lavere rente (1%)
2. ved at spare den forhøjede bidragssats (op til 0,41%)

Har man f.eks. i dag et afdragsfrit 1,5% lån i Nordea på 3 millioner kroner og det omlægges til 1% og RealRådmodellen bruges til afdragsfriheden, vil nettoydelsen falde med ca. 1.600 kr. pr. måned, og det betyder, at du kan afdrage på din gæld, hvis du vælger at betale samme ydelse som i dag. Og så er der endda regnet med kursen på den afdragsfri 1% serie, som er 99,30. Hvis kurserne stiger yderligere, bliver resultatet bedre, og hvis kurserne falder, bliver resultatet også bedre, fordi du så kan bruge 1% serien med afdrag.

Og hvis du omlægger fra 1,5% nu til 1%, vil du forbedre dine konverteringsmuligheder, når renten stiger igen. Stiger renten f.eks. til 2% om et år, vil du kunne reducere din gæld med ca. 195.000 kr. i forhold til de 3 millioner i dag i eksemplet. Og hvis du beholder dit nuværende 1,5% lån, vil reduktionen kun være på 75.000 kr.

Sådan fungerer RealRådmodellen:

1. Du optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet.
2. Hele ydelsen på realkreditlånet (renter, afdrag og bidrag) hæves på prioritetskreditten.
3. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten og bestemmer selv om du vil afdrage. Du får altså mulighed for fleksible afdrag.
4. Prioritetskreditten bevilges til 5 års afdrag og renten fastsættes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet – f.eks. 1%+0,74% = 1,74%. Renten er fast i 5 år eller indtil realkreditlånet konverteres. I så fald laves en ny 5-årig aftale.
5. Banken beregner ikke etableringsgebyrer, men banken skal have pant i ejendommen, så hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev i ejendommen, skal der tinglyses et nyt. Det koster 1,45% i afgift + 1.730 kr.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, kan du ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Husk at næste frist for opsigelse af eksisterende lån er 30. oktober 2020.

1. bestil lånetilbud i 1% serien uden afdrag
2. bestil lånetilbud i de nye 1% serier med mulighed for 30 års afdragsfrihed
3. bestil lånetilbud i 0,5% 30 år.

1%-serien uden afdrag:
Her er kursen stadig under 100 og man kan derfor få lånetilbud. Man skal bare bede om at starte med at betale afdrag. Så slipper man for den forhøjede bidragssats.

1%-serien med afdragsfrihed i op til 30 år:
Denne mulighed eksisterer i Realkredit Danmark, hvis belåningen er under 75%, men kursen er endnu lavere end på den ”almindelige” afdragsfri serie og bidragssatsen er 0,15% højere.
Til gengæld er konverteringsmulighederne ekstra gode, hvis renten stiger, fordi denne obligation er ekstra kursfølsom.

0,5% 30 år:
Her er renten kun det halve, men kursen er ikke specielt attraktiv i øjeblikket.

Her kan du se en sammenligning, baseret på en kursværdi på 1 million kroner:

Hvis du er i tvivl om, hvad du skal vælge, er du velkommen til at skrive til RealRåd på info@realraad.dk

Vi kan hjælpe med beslutningen ved at sætte lidt tal på med 2 eksempler, hvor du overvejer at omlægge et 2% lån eller et 1,5% lån. Som eksempel bruges i lån i Totalkredit, som er dyrest med differencerenter.

Hvis du venter en måned med at opsige det gamle lån og kurssikre det nye lån, skal kursen altså kun falde med 0,15 point før satsningen giver underskud.

Dertil kommer at tilbudskursen på 1% lånet er 99,42, hvorfor der ikke er plads til meget kursstigning, før serien lukker for nye tilbud. Sker det, er der dog mulighed for at få et tilbud i serien med mulighed for afdragsfrihed, som p.t. er 0,62 point lavere.

2053-serierne er forholdsvis nye, så med forbehold for lav omsætning i serien, kan du her se kursudviklingen de sidste 3 måneder:

RealRåd kan regne på dine muligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Den sidste måned er kursen på 1% 2053 (den nye serie) steget med næsten 1,5 point og nærmer sig nu kurs 100. Hvis det sker, skal der holdes øje med 0,5% 2053, for der skal ikke meget til, før en konvertering kan blive aktuel. Desværre er timingen, for så vidt angår pari-straks indfrielser, ikke optimal lige nu, da vi lige har passeret en opsigelsesfrist, men ikke desto mindre, kan en omlægning blive aktuel.

Der findes p.t. ingen kurser på 0,5% 2053, men baseret på forskellen på 1% 2050, 1 % 2053 og 0,5% 2050 anslår vi en aktuel kurs på ca. 96. Hvis kursen den 1. oktober er 98, kunne en konvertering se sådan ud:

Et lån på 3 millioner optaget den 1.7.2019, kan omlægges til et nyt 0,5% lån på 3.085.000 kr.

Mange vil måske afvise tanken om en omlægning, hvor gælden stiger med 102.000 og man ”kun” sparer 4.929 kr. netto, men den forholdsvise lille nettobesparelse dækker over at man sparer over 30.000 kr. i rente og bidrag og samtidig afdrager 16.000 kr. mere på gælden. Derfor går der kun 4,75 år før den øgede gæld er finansieret med renter og ekstra afdrag. Herfra sparer man penge hver dag. Næsten 70 kr. om dagen før skat.

Og har du først omlagt til 0,5%, ligger vejen også åben til en ny konvertering til højere rente og dermed en væsentlig gældsreduktion.

RealRåd kan regne på dine muligheder, hvis du har et 1,5% lån. Og vi sørger automatisk for at bestille lånetilbud, når vi mener, at tiden er til det.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Denne gang er der flere forhold, som man skal være opmærksom på:

1. Der kommer nye obligationsserier med dårligere kurs
2. Der er forskel på om det er billigst at kurssikre eller betale differencerenter i de forskellige institutter.

Nye obligationsserier.
I øjeblikket er 30-årige lån baseret på obligationer som udløber i 2050,  men sidste frist for at få udbetalt 1% lån i denne serie er ved udgangen af august måned. Herefter vil lån blive baseret på obligationer, som udløber i 2053,  og i øjeblikket er kursen ca. 1, 20 point lavere i denne serie. Derfor bør man overveje at gennemføre omlægningen inden 1. september.

Differencerenter og kurssikring.
Hvis du omlægger et 2% lån, som ikke er blevet opsagt 30. april, skal realkreditinstituttet betale obligationsejerne 2% rente frem til 1. oktober. Og hvis du vælger at indfri lånet til kurs 100 i dag, skal pengene placeres i realkreditinstituttet indtil 1. oktober, det skal du også betale for:

1. I Realkredit Danmark koster det 1, 10% p.a.
2. I Nordea Kredit koster det 1, 10% p.a.
3. I Totalkredit koster det 1, 25% p.a.
4. I Jyske Realkredit koster det 0, 95% p.a.

Og er lånet, som indfries på 3.000.000 kr.,  koster det f.eks. 36.329 kr. i Totalkredit og 34.652 kr. i Realkredit Danmark,  men da udgiften kan trækkes fra i skat, er beløbet henholdsvis 27.610 kr. og 26.336 kr.

Det ville måske være billigere at kurssikre det nye lån til 1. oktober,  men da lån som udbetales efter august måned er baseret i 2053-obligationer, er det ikke et godt alternativ, fordi det koster et ekstra kurstab på p.t. 37.000 kr.

Derfor kan man overveje en kombination, hvor man kurssikrer det nye lån til 31. august, opsiger 2% lånet inden 31. juli, og betaler differencerenter fra 31. august til 1. oktober. Men det skal beregnes i hvert enkelt tilfælde.

I Realkredit Danmark vil kombinationen koste 28.811 kr.,  og kan altså ikke betale sig i forhold til at betale differencerenter for hele perioden.
I Totalkredit vil kombinationen koste 22.520 kr. hvis man gør det via RealRåd og vores samarbejdspartnere, så her kan man spare 5.090 kr. i forhold til at betale differencerenter for hele perioden.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Desværre er der ikke en oplagt konverteringsmulighed lige nu, fordi kursen på 1% lån stadig er lige i underkanten, men vi er tæt på, så måske er det alligevel en overvejelse værd at slå til. For hvis du venter til efter 30. april, bliver indfrielsesomkostningerne endnu større, og så er du måske lige vidt, selvom kursen stiger.

Aktuelt er udbetalingskursen på 1 % 2050 97,25, og hvis du omlægger et 2% lån på 3 mill. kr. i dag, vil det nye 1 % lån blive på ca. 3.125.000 kr. og din ydelse efter skat vil falde med ca. 400 kr. pr. måned, men dit afdrag vil stige med 1.300 kr. pr. md.

Hvis du f.eks. venter på at kursen stiger til 98 og det først sker i maj måned, vil udgiften til differencerenter stige med ca. 23.000 kr. og så vil det nye lån kun blive 3.000 kr. mindre.

Hvis du alligevel vil vente på en bedre kurs, f.eks. 99 vil det naturligvis blive en bedre konvertering, men risikoen ved at vente, er at kursen ikke stiger til 99, og så mister du ikke bare én mulig konverteringsgevinst, men måske 2, hvis renten efterfølgende stiger til 2% igen, hvilket Nordea i deres nyeste renteprognose forventer vil ske i slutningen af 2021. Du kan se prognosen nedenfor

Hvis Nordea får ret, vil konsekvensen af ikke at konvertere fra 2% til 1% nu, være at du betaler 400 kroner mere i nettoydelse, end du behøver, og at du går glip af en eventuel konverteringsgevinst i slutningen af 2021. I så fald ville du slutte med et 2% lån på 2.741.000 kr., mens det nuværende 2% ville være nedbragt til 2.872.000 kr. Samtidig ville nettoydelsen være ca. 500 kr. lavere.

Hvis du har et 2% lån og er i tvivl om dine muligheder, så kan RealRåd regne på dem. Men husk opsigelsesfristen 30. april.
Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Sidste frist for at opsige realkreditlån er den 30. april, og selvom der stadig er 25 dage til, så huske at du først skal have lavet et nyt lånetilbud.
Især hvis du samtidig vil skifte til et realkreditinstitut med en lavere bidragssats, skal du i gang nu.

Når du skifter realkreditinstitut, skal du nemlig først kreditvurderes, og ejendommen skal vurderes, og da mange har fået den samme gode idé, kan der være ventetid.

Hvis du kommer for sent, kan du stadig omlægge lån, men omkostningen til differencerenter stiger markant, fordi du så skal betale for 3 måneder ekstra.
Er dit lån f.eks. på 3 millioner kroner til 2,5 % rente, stiger udgiften med op til 27.375 kroner, selvom du kun kommer en dag for sent.

Med den aktuelle kurs i dag (98,85), er din besparelse på at omlægge et 2,5 % lån på 3 millioner uden afdrag til et nyt afdragsfrit 1,5 % lån med RealRådmodellen, på ca. 2.400 kroner pr. måned efter skat.

Vent ikke for længe. Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk