Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet.

Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god del af restgælden.

Når man konverterer et lån med afdrag til højere rente, påvirker det stort set ikke ydelsen efter skat. Det skyldes, at en omlægning fra 0,5% til 1,5% jo medfører en 3-dobling af renten, og da gælden ikke reduceres med 2/3 stiger rentebetalingen. Men til gengæld falder afdraget i starten, når renten stiger og så giver det samlet set en næsten uændret ydelse efter skat.

Sådan forholder det sig ikke, når man konverterer et afdragsfrit lån til højere rente. Her får man den højere renteudgift, men ingen regulering af afdraget, og så stiger den samlede nettoydelse. Det kan man se i Berlingskes grafik ovenfor.

Men siger man afdragsfrihed, må man også sige RealRådmodellen. Det gør vi i hvert fald i RealRåd.

RealRådmodellen går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene, som man ønsker det. Helt, delvist eller slet ikke. Det er der 2 store fordele ved:

1. kursen på obligationerne er højere (+1,26 point – tilbudskurser i totalkredit 14.9.21)
2. bidragssatsen er lavere (-0,33% ved 80% belåning og -0,17% ved 60% belåning).

Med RealRådmodellen skal man altså låne mindre og samtidig betale mindre i bidrag.

Nedenfor viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2050 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

Og her viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2053 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.

I beregningerne har vi regnet med alle omkostninger, herunder RealRåds honorar, hvis vi gennemfører omlægningen. I beregningen med RealRådmodellen, har vi derudover regnet med omkostninger til et ejerpantebrev til sikkerhed for prioritetskreditten. Et eventuelt eksisterende pantebrev kan reducere denne omkostning. Bidragssatserne er ved 80% belåning i Totalkredit.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Banken her nævner i dette indblik fra Berlingske den 15.8.2021, som handler om, hvorvidt Regeringen skal begrænse muligheden for afdragsfrihed, at man kan vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, for i stedet at afvikle anden dyr gæld. Det er der ikke noget nyt i, og det er jo rigtig nok, hvis renten på den dyre gæld er 7-8% eller derover. Ellers kan det ikke betale sig.
Det nye er, at banken også skriver, at ”hele besparelsen sjældent går til hurtigere afvikling på bankgælden”. Det passer, for det har vi ofte erfaret, når vi ser bankernes finansieringsforslag igennem. Og det taler vel for et indgreb? Det systemkritiske Risikoråds anbefaling går netop på frygten for prisfald, og at gælden derfor bør afvikles hurtigere, så boligejerne bedre kan modstå et prisfald.

Køber man en ejendom til 3 millioner kroner med 5% udbetaling og vælger 30-årig afvikling af både realkredit- og banklån, skylder man efter f.eks. 3 år 2.639.000 kr., mens man med 10 års afdragsfrihed og 10 års afvikling af banklånet efter 3 år skylder 2.742.000 kr. Til gengæld har man kunnet forøge forbruget med 2.400 kr. pr. måned i de 3 år. Og det kan jo være godt nok, hvis der er behov for at sparke gang i økonomien, men det er ikke godt for boligejernes robusthed overfor prisfald.

I Børsen den 14.8.2021 sammenlignes afdragsfri lån med 1% eller 1,5% rente, hvor konklusionen ganske rigtig er, at nettoydelsen på 1% lånet er lavere end på 1,5% lånet. Til gengæld bliver restgælden større, fordi kursen på 1% er lavere. Og så har Totalkredit regnet ud, at der går 13 år, før den lavere nettoydelse på 1% lånet har finansieret den ekstra gæld.

RealRåd har et alternativ til traditionelle lån med afdragsfrihed. Vi kalder det RealRådmodellen, hvor man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene. Der er 2 fordele. Gælden bliver lavere, fordi kursen på lånet med afdrag er højere, og man sparer det forhøjede bidrag, som i Totalkredit f.eks. er 0,22%, hvis ejendommen er belånt med 60%.

Vi sammenligner her traditionelle afdragsfri lån med 1% og 1,5% rente med RealRådmodellen. Kursværdien er lånene er 1 million kroner:

Banken, som vi laver RealRådmodellen med, tilbyder prioritetskreditten, så den dækker 5 års afdrag, og der skal stilles sikkerhed i ejendommen for kreditten, og hvis der ikke er ubrugte pantebreve, skal der betales 1,45% i tinglysningsafgift. Renten på kreditten er fast i de 5 år og beregnes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet, f.eks. 1% + 0,59% i alt 1,59%.
RealRådmodellen er også fleksible afdrag. Hele ydelsen på lånet hæves på kreditten, og du skal som minimum indbetale renter og bidrag. Det betyder, at du selv kan bestemme afdraget, og du kan ændre afdraget hver termin uden gebyrer.

Hvis du har spørgsmål om valg af afdragsfrihed, skal du bare ringe til 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

RealRådmodellen er et alternativ til traditionel afdragsfrihed, hvor man optager et realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra man kan finansiere afdragene. Renten på prioritetskreditten er den samme som rente- og bidragssatsen på realkreditlånet, så man betaler ikke ekstra, når man låner til afdragene. Til gengæld sparer man det forhøjede bidrag, som er på 0,3250% – 0,3625% hvis ejendommen er belånt med 80%. Og så er kursen på et lån med afdrag generelt højere end kursen på et afdragsfrit lån.

Når vores samarbejdspartner ikke kan tilbyde RealRådmodellen til en boligejer, kan der være flere årsager, men når det sker, henviser vi dem indimellem til boligejerens egen bank, så de kan få et alternativt tilbud på en kredit til afdragene.

Vi har kun ganske få gange oplevet, at banken ville tilbyde en kredit med en attraktiv rente, men til gengæld oplever vi ofte at banken forsøger at overbevise boligejeren om, at RealRådmodellen slet ikke kan betale sig. Banken siger f.eks.:

• Det kan godt være, at kursen på et lån med afdrag er højere, men til gengæld falder kursen mere på den afdragsfri obligation, når renten stiger. Derfor får man en større kursgevinst på et afdragsfrit lån.
• Når man afdrager på realkreditlånet, falder gælden så kursgevinsten bliver forholdsvis mindre.

Begge udsagn er i teorien rigtige, men hvordan ser regnestykket så ud, når man går fra teori til raksis? Indtil marts 2020 havde vi kun teorien at holde os til, men i 2020 har der været flere omlægninger, så nu har vi kunnet se resultatet i praksis.

Når man konverterer et afdragsfrit lån, er der tale om en helt traditionel konvertering, hvor det ene lån bare afløser det andet. Men når man bruger RealRådmodellen, kan der også være en gæld på prioritetskreditten, så derfor skal realkreditlånet forhøjes, så man kan indfri prioritetskreditten. Så processen er lidt mere ”besværlig” fordi der teknisk set bliver tale om en tillægsbelåning og måske ny kreditvurdering osv. Men ellers er der ingen forskel.

Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer med et traditionelt 2%-lån på 3 mill. kr. uden afdrag den 31.7.2019 omlægger lånet til 1%. Den 20.3.2020 omlægges lånet til 2% og allerede den 31.7.2020 omlægges lånet igen til 1%. Det er ikke et udtænkt eksempel, men baseret på faktiske konverteringsmuligheder.

Vi medgiver gerne, at forholdene i marts måned 2020, hvor renten pludselig steg uden varsel, ikke var normale. Men fakta var i hvert fald, at kursen ikke faldt mere på de afdragsfri obligationer, selvom den teoretisk burde have gjort det. Til gengæld var kurstabet på det nye afdragsfri lån i marts 2020 større end på lånet med afdrag, så kursgevinsten samlet set blev større på lånet med afdrag.

Hvis man sammenligner den nuværende finansiering, et traditionelt afdragsfrit 1% lån, som boligejeren fik 31.7.2020 med løsningen med RealRådmodellen, er nettoydelsen på RealRådmodellen 8.298 kr. lavere indtil lånene konverteres igen.

Hvornår næste konverteringsmulighed opstår, og til hvilken rente, er uvist, men hvis vi antager, at det sker om 1, 2 eller 3 år, vil kursværdierne se sådan ud, hvis kursfølsomheden teoretisk er 1 point større på et traditionelt afdragsfrit lån, og kursen på det nye lån med afdrag er 0,8 point højere, og 1 % lånet omlægges  til 2 %:

Så selvom gælden på et afdragsfrit realkreditlån er konstant, og højere end gælden på lånet bag RealRådmodellen, og kursen samtidig falder mere på det afdragsfri lån, får man ikke samlet en ekstra konverteringsgevinst, som overstiger de sparede nettoydelser indtil man konverterer lånet.

Men som i marts 2020, hvor kurserne ikke ændrede sig, som forventet i teorien, kan det gentage sig, så kurserne falder endnu mere på den afdragsfri serie, eller måske er kursen på obligationerne med afdrag ikke højere. Det kan RealRåd ikke forudse, men vi anser det ikke for sandsynligt.

Hvis du vil have regnet på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på telefon 4330 0050.

Banken som vi laver RealRådmodellen med, tilbyder p.t. ikke muligheden, hvis man også har boliglån udover realkreditlånet, med mindre at man bor på Fyn.

Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er der altså mere end 27.000 boligejere, som kan spare penge med RealRådmodellen.

1. ved at få en lavere rente (1%)
2. ved at spare den forhøjede bidragssats (op til 0,41%)

Har man f.eks. i dag et afdragsfrit 1,5% lån i Nordea på 3 millioner kroner og det omlægges til 1% og RealRådmodellen bruges til afdragsfriheden, vil nettoydelsen falde med ca. 1.600 kr. pr. måned, og det betyder, at du kan afdrage på din gæld, hvis du vælger at betale samme ydelse som i dag. Og så er der endda regnet med kursen på den afdragsfri 1% serie, som er 99,30. Hvis kurserne stiger yderligere, bliver resultatet bedre, og hvis kurserne falder, bliver resultatet også bedre, fordi du så kan bruge 1% serien med afdrag.

Og hvis du omlægger fra 1,5% nu til 1%, vil du forbedre dine konverteringsmuligheder, når renten stiger igen. Stiger renten f.eks. til 2% om et år, vil du kunne reducere din gæld med ca. 195.000 kr. i forhold til de 3 millioner i dag i eksemplet. Og hvis du beholder dit nuværende 1,5% lån, vil reduktionen kun være på 75.000 kr.

Sådan fungerer RealRådmodellen:

1. Du optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet.
2. Hele ydelsen på realkreditlånet (renter, afdrag og bidrag) hæves på prioritetskreditten.
3. Du skal som minimum indbetale renter og bidrag på prioritetskreditten og bestemmer selv om du vil afdrage. Du får altså mulighed for fleksible afdrag.
4. Prioritetskreditten bevilges til 5 års afdrag og renten fastsættes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet – f.eks. 1%+0,74% = 1,74%. Renten er fast i 5 år eller indtil realkreditlånet konverteres. I så fald laves en ny 5-årig aftale.
5. Banken beregner ikke etableringsgebyrer, men banken skal have pant i ejendommen, så hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev i ejendommen, skal der tinglyses et nyt. Det koster 1,45% i afgift + 1.730 kr.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, kan du ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Husk at næste frist for opsigelse af eksisterende lån er 30. oktober 2020.

Selvom indfrielseskursen er højere nu, kan det være en overvejelse værd at omlægge til fast rente. Det viser vi med et eksempel, hvor vi bruger RealRådmodellen:

Et afdragsfrit F5 lån i Realkredit Danmark blev optaget 1.1.2017 og næste rentetilpasning er 1.1.2021.
Den nuværende rente på lånet er 0,39%. Men fordi renten er faldet siden, er indfrielseskursen nu 101,75, så sammen med de øvrige omkostninger og kurstab på et nyt 1% lån, bliver det nye lån på 3.109.000 kr.

Det som springer i øjnene her, er nok at gælden stiger med 109.000 kr., som er omkostningen i værste fald, hvis indfrielseskursen senere stiger til 100 på det nye lån. Den aktuelle kurs på 1% lånet er 99,12, og hvis den falder til 96,5 efterfølgende falder kursværdien til 3.000.000 kr.

Formålet ved at ændre et F5 lån nu, er primært at sikre renten i 30 år. Det kan man gøre ved at betale 137 kroner mere om måneden i nettoydelse. Men man får også muligheden for at realisere en kursgevinst, hvis renten efterfølgende stiger. Den mulighed har man ikke med F5 lån.

Hvis renten den 1.1.2021 f.eks. er steget til 2 %, vil man kunne reducere gælden med ca. 250.000 kr. ved at konvertere et 1% lån til 2 %.

Lad os regne på dine muligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

En af årsagerne til skiftet kan være, at ydelsesforskellen ikke er så stor som tidligere. Stigende bidragssatser på rentetilpasningslån, har nemlig gjort dem markant dyrere end lån med fast rente.

Man kommer dog ikke uden om, at renten på lån med fast rente er højere end den variable rente, så man skal regne med at ydelsen stiger.
Hvor meget vil vi vise i det følgende med eksempler på en gæld på 2.500.000 kroner og 80 % belåning af ejendomsværdien og 25 års restløbetid:

* Omkostningerne for omlægning til fastrente er på 28.000 kr. og kursen på det nye lån er 99,30. Indfrielseskursen er 100. Bidragssatsen er efter kundekroner i Totalkredit.

Hvis man sammenligner F5-lånet med et nyt lån med fast rente stiger nettoydelsen med 633 kr. pr. måned og det er vel ikke en høj pris for at få en fast rente i hele lånets løbetid? Men når stigningen ikke er større, skyldes det også, at afdraget falder med hele 4.750 kr. pr. måned. Det svarer til 57.000 kroner det første år.

Og det er jo nok kombinationen af en stigende nettoydelse og et samtidig faldende afdrag, som gør, at nogle boligejere stadig holder fast i den variable rente. Men de skal huske, at når renten stiger:

1. så stiger ydelsen på rentetilpasningslån også, OG afdraget falder
2. så falder kursværdien af gælden på fastforrentede lån, mens ydelsen er uændret.

Især det sidste er vigtigt, da en faldende kursværdi kan modsvare de mindre afdrag når gælden skal indfries før tid. Har man f.eks. afdraget 57.000 kroner mindre på det fastforrentede lån efter et år, skal kursen på obligationerne kun falde med 2,3 point. Det svarer til at renten skal stige med ca. 0,33 %.

RealRådmodellen kan bruges til at begrænse stigningen i nettoydelsen og faldet i afdraget.

RealRådmodellen giver en meget fleksibel finansiering. Den går i korte træk ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og finansierer afdraget over en prioritetskredit som tilknyttes. Man kan udnytte muligheden for at finansiere afdraget, som man ønsker det og når man ønsker det, så muligheden går lige fra fuldt afdrag og til fuld afdragsfrihed.

Man kan derfor vælge at optage et 20-årigt realkreditlån og finansiere afdraget delvist, men til gengæld spare på renten, fordi den er ca. 0,5 % lavere end på et 30-årigt lån. Hvis man vælger denne model, og betaler samme nettoydelse, som på et 25-årigt lån, så vil afdraget på gælden stige med 746 kr. pr. måned i forhold til på lånet med 25 års afvikling.

Og man kan gå videre, og udnytte RealRådmodellen, så ydelsen bliver den samme som på lånet med variabel rente. Vil man f.eks. betale samme nettoydelse som på F5 lånet, vil afdraget ”bare” falde til 7.017 kr. pr. måned. Altså 1.518 kr. mindre.
Til gengæld får man nu en mulighed for at konvertere lånet, hvis renten stiger. Prisen for at vælge den lavere rente på et 20-årigt lån er dog, at kursfølsomheden er lidt mindre.
Hvor kursen falder med anslået 8-9 point på et 30-årigt lån, når renten stiger med 1 %, falder den med ca. 6 point på et 20-årigt lån.
Men hvis gælden er 2.500.000 vil kursværdien dog falde med 150.000 kr. Det svarer til næsten 1,5 års afdrag på et F5-lån.

Hvis du går med overvejelser om at skifte dit rentetilpasningslån ud med fast rente, så kontakt os, så vi kan regne på konsekvenserne for dig. Det koster ikke noget.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Vi påstår ikke, at RealRådmodellen ikke er et lån, men det er et billigt lån, hvis du får brug for det.
Med RealRådmodellen bestemmer du nemlig selv, hvordan du vil afdrage dit realkreditlån, og hvis du får brug for at låne, kan du bare hæve nogle af afdragene igen.
Uden gebyrer og til en markant lavere rente, end man normalt låner til i banken.

RealRådmodellen kan bruges i mange situationer:

• Lønnen udebliver i en periode eller er uregelmæssig
• Børnene skal på efterskole
• Bilen skal på værksted
• Varmeanlægget står af
• Vinduerne skal udskiftes
• Osv. osv. osv.

Kontakt os, hvis du vil høre mere om RealRådmodellen, som vi nu laver sammen med 2 banker.

Du kan ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Eller læs mere på vores hjemmeside.

Se eksempler på årlige rente- og bidragsbesparelser nedenfor:

Hvordan kan du spare pengene?

Du betaler et forhøjet bidrag, når du har afdragsfrihed. Helt op til 0,3625 % eller 3.625 kr. pr. million i gæld.
Når du tager din afdragsfrihed med RealRådmodellen slipper du for dette tillæg, og din bidragssats kan maksimalt blive på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit.
Forskellen på det dyreste lån med afdragsfrihed og afdragsfrihed med RealRådmodellen kan være op til 0,42 % eller 4.200 kr. pr. million i gæld.
Hvis det samtidig er et par år siden, at du fik vurderet din ejendom, er værdien muligvis steget, og så falder din belåningsgrad og dermed bidragssatsen yderligere.

Hvordan gør vi?

Du skal omlægge dit nuværende lån til et nyt 2 % lån i Totalkredit og bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed.
En låneomlægning vil normalt være forbundet med store omkostninger, men RealRåd har forhandlet omkostningerne helt i bund, så der er en fast pris på 5.270 kroner.
I beregningerne har vi brugt en kursskæring på 0,05 på udbetaling af det nye lån og indfrielse af dit nuværende lån.
RealRåd formidler obligationshandel direkte på fondsbørsen via en fondsmægler.
Vi lever altså op til reglerne om best execution som er den forbrugerbeskyttelse, som politikerne ønsker, men som forbrugerne ikke får, når kreditforeningerne selv afregner lån.
Banken laver en prioritetskredit, som kan finansiere afdragene i op til 5 år.
Banken skal have sikkerhed i et ejerpantebrev i ejendommen, så hvis du ikke har et eksisterende pantebrev, som kan bruges, skal der laves et nyt.

Ekstra fordele med RealRådmodellen.

Udover billigere afdragsfrihed, er RealRådmodellen også fleksible afdrag. Du kan nemlig vælge at afdrage din gæld delvist uden ekstra gebyrer, og uden varsler.
Hvis dit nuværende realkreditlån er baseret på 2050-obligationer kan du også få reduceret din gæld. Den aktuelle kursforskel er på 1,25 point.
Er din nuværende gæld 3.000.000 kr. kan du reducere realkreditlånet med 33.000 kroner.

Hvordan kommer jeg videre?

Ring 4330 0050 eller skriv til os på info@realraad.dk. Så laver vi en aftale, hvor vi regner på dine muligheder. Det koster ikke noget.