Fordelen ved et rentetilpasningslån er, at renten er lavere end på et lån med fast rente.
Til gengæld er bidragssatsen højere, men samlet set er din terminsbetaling lige nu lavere, hvis du vælger variabel rente. Og du afdrager endda samtidig mere på din gæld.
Derfor forstår vi i RealRåd godt, at mange er fristet af at vælge den variable rente.

Men siger man A, må man også sige B. For hvis du vælger variabel rente, fravælger du også muligheden for at reducere gælden, hvis renten stiger. Og det gør den.
Spørgsmålet er hvornår det sker, og det ved ingen, men mange gætter på det. F.eks. forudsiger Realkredit Danmark i deres renteprognose fra 14. november 2019 at kursen på det fastforrentede 1 % lån med 30 års løbetid på 12 måneders sigt kan falde til 93,1. Det svarer til en rentestigning på ca. 0,6 %. Men det er et gæt, og når den næste prognose bliver lavet, er resultatet måske et andet, fordi forudsætningerne er ændret.

De variable renter bliver også kaldt korte renter, og derfor kan man godt sige, at man tænker kortsigtet, hvis man vælger variabel rente. Derfor er det relevant at se på, hvad den kortsigtede gevinst er på et lån med variabel rente i stedet for at vælge fast rente. Det kan RealRåd regne på for dig. Skal du rentetilpasse dit lån 1. april kan vi vise dig:

1. Den aktuelle forskel i nettoydelsen
2. Det aktuelle ekstra afdrag ved at vælge variabel rente
3. Sammenligning af gælden 1-5 år frem i tiden
4. Sammenligning af kursværdien af gælden 1-5 år frem i tiden hvis renten stiger
5. Din nye ydelse på lånet hvis renten stiger om 1-5 år.

Her er en smagsprøve, hvor et F3 lån på 3 millioner skal have ny rente 1.4:
Aktuelt kan renten lige nu låses til -0,21 %. Bidragssatsen er 1,06 % med 80 % belåning og restløbetiden er 27 år. Alternativt kan du ændre F3 lånet til fast rente 1 % med 27,75 års løbetid, så nettoydelsen fra start bliver den samme.

Billedet er klart. Hvis renten er 1 % højere om 3 år, vil både nettoydelsen og kursværdien af gælden være lavere på det fastforrentede lån.

Du kan booke et møde på vores hjemmeside.

En af årsagerne til skiftet kan være, at ydelsesforskellen ikke er så stor som tidligere. Stigende bidragssatser på rentetilpasningslån, har nemlig gjort dem markant dyrere end lån med fast rente.

Man kommer dog ikke uden om, at renten på lån med fast rente er højere end den variable rente, så man skal regne med at ydelsen stiger.
Hvor meget vil vi vise i det følgende med eksempler på en gæld på 2.500.000 kroner og 80 % belåning af ejendomsværdien og 25 års restløbetid:

* Omkostningerne for omlægning til fastrente er på 28.000 kr. og kursen på det nye lån er 99,30. Indfrielseskursen er 100. Bidragssatsen er efter kundekroner i Totalkredit.

Hvis man sammenligner F5-lånet med et nyt lån med fast rente stiger nettoydelsen med 633 kr. pr. måned og det er vel ikke en høj pris for at få en fast rente i hele lånets løbetid? Men når stigningen ikke er større, skyldes det også, at afdraget falder med hele 4.750 kr. pr. måned. Det svarer til 57.000 kroner det første år.

Og det er jo nok kombinationen af en stigende nettoydelse og et samtidig faldende afdrag, som gør, at nogle boligejere stadig holder fast i den variable rente. Men de skal huske, at når renten stiger:

1. så stiger ydelsen på rentetilpasningslån også, OG afdraget falder
2. så falder kursværdien af gælden på fastforrentede lån, mens ydelsen er uændret.

Især det sidste er vigtigt, da en faldende kursværdi kan modsvare de mindre afdrag når gælden skal indfries før tid. Har man f.eks. afdraget 57.000 kroner mindre på det fastforrentede lån efter et år, skal kursen på obligationerne kun falde med 2,3 point. Det svarer til at renten skal stige med ca. 0,33 %.

RealRådmodellen kan bruges til at begrænse stigningen i nettoydelsen og faldet i afdraget.

RealRådmodellen giver en meget fleksibel finansiering. Den går i korte træk ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og finansierer afdraget over en prioritetskredit som tilknyttes. Man kan udnytte muligheden for at finansiere afdraget, som man ønsker det og når man ønsker det, så muligheden går lige fra fuldt afdrag og til fuld afdragsfrihed.

Man kan derfor vælge at optage et 20-årigt realkreditlån og finansiere afdraget delvist, men til gengæld spare på renten, fordi den er ca. 0,5 % lavere end på et 30-årigt lån. Hvis man vælger denne model, og betaler samme nettoydelse, som på et 25-årigt lån, så vil afdraget på gælden stige med 746 kr. pr. måned i forhold til på lånet med 25 års afvikling.

Og man kan gå videre, og udnytte RealRådmodellen, så ydelsen bliver den samme som på lånet med variabel rente. Vil man f.eks. betale samme nettoydelse som på F5 lånet, vil afdraget ”bare” falde til 7.017 kr. pr. måned. Altså 1.518 kr. mindre.
Til gengæld får man nu en mulighed for at konvertere lånet, hvis renten stiger. Prisen for at vælge den lavere rente på et 20-årigt lån er dog, at kursfølsomheden er lidt mindre.
Hvor kursen falder med anslået 8-9 point på et 30-årigt lån, når renten stiger med 1 %, falder den med ca. 6 point på et 20-årigt lån.
Men hvis gælden er 2.500.000 vil kursværdien dog falde med 150.000 kr. Det svarer til næsten 1,5 års afdrag på et F5-lån.

Hvis du går med overvejelser om at skifte dit rentetilpasningslån ud med fast rente, så kontakt os, så vi kan regne på konsekvenserne for dig. Det koster ikke noget.

Hvor meget kan du spare?

Det kommer helt an på, hvad renten er på dit nuværende lån, og hvor stort det er. Lån kan i øjeblikket omlægges til nye lån med 2 % eller 1,5 % i rente, og hvis din bolig samtidig er steget i værdi, er der mulighed for, at du også kan få en lavere bidragssats.

Kan ejendommen f.eks. vurderes 10 % højere siden du sidst optog lån, kan bidragssatsen reduceres med ca. 0,10 %, Og hvis du betaler ekstra for afdragsfrihed, kan du spare tillægget ved at bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed. Her er besparelsen op til 0,42 %, altså en samlet besparelse på 0,52 % udover rentebesparelsen.

Har du f.eks. et lån på 3 millioner til 2,5 % rente og afdragsfrihed med en bidragssats på 1,007 %, og ejendomsværdien er steget med 10 %, kan det omlægges til et 1,5 % lån med en bidragssats på 0,52 % efter kundekroner i Totalkredit. En samlet ændring i rente- og bidragssats på 1,487%.

Når der tages højde for omkostningerne kan du spare ca. 2.500 kroner pr. måned efter skat det første år.

Har du rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april skal du også beslutte dig for, hvad du vil inden 31. januar. Her kan vi ikke skaffe dig lavere renter, men vi kan hjælpe dig med at omlægge til fast rente og begrænse ydelsesstigningen ved at bruge RealRådmodellen.

Har du f.eks. et F5 lån uden afdrag på 3 millioner, er den nye rente i øjeblikket 0,17 % og bidragssatsen er op til 1,1815 %. Din månedlige betaling bliver altså op til 2.405 kroner efter skat. Ændrer du i stedet lånet til fast rente med RealRådmodellen stiger ydelsen til 3.757 kr., men til gengæld får du mulighed for at reducere gælden, når renten stiger, i stedet for bare at få en højere ydelse. Hvis gælden er på 3 millioner, kan gælden reduceres med ca. 150.000 kroner. Ifølge Realkredit Danmarks seneste renteprognose, kan det blive aktuelt i løbet af 12 måneder.

Lad os regne på dine muligheder. Og vent ikke for længe, da opsigelsesfristen er tæt på.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]