Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

Det har sat gang i konverteringerne, som dog lige p.t. er sat på hold, fordi kursspændene er meget lave. RealRåds kunder omlægger naturligvis til nye lån med fast rente, fordi det er forudsætningen for at praktisere gældspleje. Men på forskellige debatfora, er der mange, som er fristet af at omlægge fra 1% til et F-Kort lån, som er et lån med halvårlig rentetilpasning. Lige nu står valget mellem et 2,5%-lån til kurs 97,36 eller et F-Kort, hvor renten indtil 1.juli er 0% og kursen er 100,45. Det er derfor forståeligt, at nogle boligejere kan blive fristet af at få reduceret restgælden ekstra, og samtidig kan få en lavere rente end 1% som på det nuværende lån, i stedet for at omlægge til et lån, hvor renten er 1,5% højere.

Ældre boligejere kan godt huske, at renten kan blive høj. Meget højere end aktuelle 2,5-3%. Men vi vil her lige genopfriske, hvordan renten har udviklet sig de sidste 10-15 år.

Renterne bevæger sig i cyklusser med en nedtrend, en bund og en optrend. Undervejs sker der nogle justeringer både op og ned. Den sidste fulde rentecyklus (fra 8% til 4% til 7%) vi oplevede, var i perioden fra 2000 til 2008. Nedtrenden tog 5 år, mens optrenden kun tog 3 år. Den nuværende cyklus startede i 2008 fra 7% og endte i 2020 i bunden med en rente på kun 0,5-1%. Det er en meget lang nedtrend, men den er også blevet grundigt understøttet af centralbankernes ønske om at holde renten nede for at få gang i væksten. Dels ved at holde styrerenterne nede, men også ved at foretage meget store obligationsopkøb, som skulle få inflationen op på 2%. Det sidste har ECB gjort siden 2015. Det store spørgsmål er nu ikke om renterne stiger, men snarere, hvor hurtigt og til hvor meget? Før invasionen af Ukraine, var der udsigt til stigende inflation og stigende renter. Nu er spørgsmålet, hvordan urolighederne påvirker renteudviklingen. Foreløbig har de medført en forøgelse af den i forvejen stigende inflation. Og med stigende inflation følger også stigende renter.

Hvis renterne skal op til toppen i 2008, taler vi om at F-Kort skal op i 6% og den 30-årige rente skal op i 7,5%, så hvis du overvejer at omlægge til F-Kort skal du kende disse væsentlige forskelle:

• Når renten stiger på F-Kort, stiger din renteudgift, og afdraget på gælden falder.
• Hvis renten på F-Kort stiger til f.eks. 2,5% som den nuværende faste rente, og du ønsker at komme tilbage i fast rente, vil renten her være endnu højere. Hvis forskellen på kort og lang rente er 2,5% som i dag, vil renten altså være 5% på 30-årige lån med fast rente.
• Når renten stiger, ændres ydelsen ikke på dit lån med fast rente, men kursværdien falder, så du har muligheden for at omlægge lånet og realisere kursgevinsten.

Hvis man konverterer fastforrentede lån til højere rente, får man en kursgevinst, som langsomt bliver spist op af højere renteudgifter og lavere afdrag på gælden. Derfor skal man på et tidspunkt ned i rente igen, før den endelige gevinst kan beregnes. Men man kan også omlægge til endnu højere rente, og få endnu en kursgevinst, som så indgår i regnestykket. RealRåds anbefaling er at omlægge til højere rente, hver gang det er muligt. Også selvom flere konverteringer medfører flere omkostninger, men ved at konvertere hver gang det er muligt, risikerer man ikke at gå glip af muligheden, hvis renterne falder, og hvis de gør det, så konverterer man lånet ned i rente igen.

Vi viser her, hvordan et F-Kort lån udvikler sig, hvis renten stiger med 1% om året og sammenligner med et fastforrentet lån, som konverteres 1% op i rente én gang om året, indtil vi når den gamle rentetop.

Det står enhver frit for at synes, at scenariet er usandsynligt. Men det er blot et eksempel, og formentlig stiger renten ikke én gang om året, men der er stor sandsynlighed for at renten stiger. Måske mere eller mindre i perioder, og med tilbagefald undervejs, så man også skal konvertere ned i rente igen. Det sidste er kun godt, hvis man vælger den faste rente.

Vi viser et eksempel, hvor der omlægges et 1% lån til kurs 88,32. Det nye lån er enten et F-kort over 30 år eller et 2,5%-lån over 30 år. De sparede nettoydelser ved at vælge F-Kort spares op til samme rente som renten på F-Kort. Altså 0% i øjeblikket. Opsparingen modregnes i gælden på F-Kort, så den samlede gæld på F-Kort bliver lavere end selve restgælden.

Som man kan se i sammenligningen, bliver gælden allerede efter den 1. konvertering fra 2,5% til 3,5% lavere end nettogælden på F-Kort. Til gengæld vil nettoydelsen på F-Kort være lavere indtil renten er steget til 6%, men til den tid (i 2028), vil gælden så være næsten ½ million større på F-Kort.

Man kan selvfølgelig også vælge den helt sikre mulighed, nemlig at beholde 1% lånet. Efter 6 år vil gælden på det lån være 2.468.000 kr. med en samlet nettoydelse i perioden på 783.000 kr.
Hvad kursen så er på 1% 2050 i 2029 med en rente på 8,50% er ikke godt at vide. Men den falder formentlig ikke med 6 point pr. renteprocent, for så skulle kursen være omkring 52.

Hvis du foretrækker løsningen med fast rente, kan RealRåd sørge for at du får besked hver gang der er en konverteringsmulighed. Det har vi gjort for vores kunder siden 1995.

Ring på 330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere.

Groft sagt, kan man sige at man skifter fra en langsigtet lånestrategi til en kortsigtet lånestrategi, hvis man laver en skrå konvertering.

Langsigtet strategi. Her kender du renten i hele lånets løbetid, og kan konvertere lånet til højere rente/lavere gæld eller lavere rente/lavere ydelse, når muligheden opstår.

Kortsigtet strategi. Her kender du kun renten til næste rentetilpasning, og vil ved renteændringer få en højere eller lavere ydelse. Til gengæld er renten her og nu lavere end den faste rente.

Den 20.8.2021 er forskellen på de 2 lånetyper i hver ende af risikoskalaen, fast rente i 30 år og F-kort hvor renten tilpasses hver 6. måned:

Det var som nævnt de 2 lån i hver sin ende af risikoskalaen, og derimellem findes forskellige varianter af lån, hvor der er længere mellem rentetilpasningen. Hvert år, hvert 3. år og hvert 5. år.

Det er klart, at muligheden for en lavere nettoydelse her og nu kan friste. Er lånebehovet f.eks. 3 millioner kroner, er nettoydelsen 1.620 kr. lavere og samtidig afdrages der 576 kr. mere på gælden, og endelig så slipper man for et kurstab på 93.000 kr. Men besparelsen kender man kun i 6 måneder, for herefter får man en ny rente og ydelserne tilpasses også.

Graferne nedenfor viser tydeligt, at det de sidste 10-12 år kan have været et heldigt valg at vælge den korte rente, for i perioden har rentepilen, med korte justeringer, kun peget nedad, så man løbende har fået justeret ydelserne ned, mens man med fast rente, har måttet konvertere lånene for at få samme fordel. Men læg mærke til, at den korte rente kommer fra et niveau på ca. 6% for kun 12 år siden.

Når renten stiger, ikke hvis, så vil ydelserne på F-Kort blive justeret op, mens ydelserne på de fastforrentede lån vil være uændrede. Og har man et fastforrentet lån, får man muligheden for at konvertere lånet og få en lavere restgæld. Har man variabel rente, får man ikke muligheden for at reducere restgælden.

Det er ikke gratis at konvertere til højere rente.

Når man konverterer til højere rente, f.eks. fra 1% til 2%, fordobler man renten, men man halverer ikke gælden, så derfor stiger renteudgiften. Hvis kursen på 2% lånet er 100, er kursen på 1% lånet 92-93, hvis obligationsserierne har samme udløbsår, og ser man bort fra omkostningerne, kan man sammenligne et 2%-lån på 930.000 kr. med 1%-lånet på 1 million:

Når man både betaler mere i rente og afdrager mindre, vil kursgevinsten på 70.000 løbende blive spist op, og derfor vil en konvertering til højere rente på et tidspunkt blive urentabel. Så hvis ikke man indfrier lånet inden da, f.eks. i forbindelse med endnu en konvertering, vil omlægningen give underskud.

Og så kommer vi til det, som det handler om. Den fristende skrå konvertering, hvor man omlægger fra en fast rente til et lån med variabel rente. Hvis den faste rente er 2% og kursen på 1% er 93, skal man have finansieret 930.000 kr. til 2% i fast rente. Det svarer til, at renten er steget med ca. 0,6% i forhold til i dag, og så kan vi forudsætte, at renten på F-Kort nu er +0,31%, og lave en ekstra kolonne:

En skrå konvertering er altså, her og nu, på alle parametre bedre end konvertering til 2%. Men tallene gælder kun 6 måneder frem indtil den nye rente fastsættes. Og valg af variabel rente er også et fravalg af fremtidige konverteringsmuligheder, og stiger renten om et år igen med 1%, kan 2% lånet omlægges til 3% med endnu lavere gæld, mens man kun får en højere ydelse på F-Kort, hvor renten nu er 1,31%:

Her er F-Kort stadig billigst målt på ydelserne, men gælden er nu 35.000 kr. større, hvis man har valgt
F-Kort. Og sådan kan man blive ved med at sammenligne, hvis renten f.eks. stiger med 1% om året, indtil renten på F-Kort er 6%, og man alternativt har konverteret det fastforrentede lån op 4 gange mere til 7%:

Sammenligningen er ren matematik. Der er ikke taget hensyn til, om det er sandsynligt, at renten stiger med 1% om året, men den viser et godt eksempel på, at fast rente på lang sigt er en god finansiering, hvis der er udsigt til stigende renter. For forholdsvise nye boligejere, som kun har oplevet faldende renter, kan det måske godt forekomme usandsynligt, men renterne kan faktisk godt stige .

Og som en ekstra information, så ville restgælden på et 30-årigt F5-lån på 1 million til -0,10% rente være 786.000 kr. efter 6 år med samlede nettoydelser på 231.000 kr.

Hører du til dem, som er fristet af variabel rente, f.eks. fordi økonomerne siger, at de ser lave renter ”i lang tid endnu”, eller har du i dag variabel rente, og overvejer fast rente, så kan vi regne på, hvordan en eller flere rentestigninger vil påvirke din finansiering.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.