Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev nedbragt med 6,6 milliarder. Tallene kan naturligvis dække over andet end konverteringer, men også læses som, at der blev foretaget skrå konverteringer for + 6 milliarder kroner på 3 måneder.

I RealRåd mærker vi også tendensen. Ikke blandt kunderne, men fra boligejere som søger rådgivning om det, hvilket vidner om, at langt fra alle er helt sikre på, hvad de er på vej ind i. Vi fraråder ikke den skrå konvertering, men det er ikke låntyper, som vi arbejder med fremadrettet, så derfor har de ikke den store interesse. Men vi regner naturligvis gerne på muligheden, hvis nogen spørger.

Vi arbejder med de fastforrentede lån, der jo som udgangspunkt har en højere rente her og nu. Og hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er spørgsmålet vel, om ikke man skulle kalde det noget andet end fast rente, hvis man ”hele tiden” konverterer lånene. Måske ”sikker rente”. Siden 1998 har der været mange konverteringsmuligheder. Cirka en om året, hvis man bruger Finansdanmarks ugentlige gennemsnitsrente.

Der er 2 væsentlige forskelle på lån med fast og variabel rente. Den faste rente giver tryghed, fordi man kender ydelsen de næste 30 år. Til gengæld er startydelsen højere end på f.eks. et F-Kort lån, hvor man kun kender ydelsen 6 måneder ad gangen. I eksemplet nedenfor, er ydelsen f.eks. 2.281 kr. højere pr. måned, hvis man omlægger et 1% lån på 3 millioner til enten 4% eller F-Kort hvor renten står til 0,66% fra 1. juli.

Den faste rente giver også mulighed for konvertering, når renten stiger eller falder. Når renten stiger, som tilfældet er nu, kan man få reduceret gælden, og når renten falder igen, kan man få en lavere ydelse. Har man valgt F-Kort, får man automatisk en lavere ydelse, når renten falder, men når renten stiger, så får man ikke reduceret gælden, men kun en højere ydelse og lavere afdrag. Det så vi et godt eksempel på forleden, hvor en nu tidligere kunde, havde valgt at omlægge sit lån i januar måned til F-Kort. Det var et stort lån, så hvis vedkommende havde ventet til nu, kunne gælden have været ca. 1,4 mill. lavere. Ja, det er nemt at være bagklog, men havde vedkommende valgt fast rente i januar, kunne man bare have konverteret op igen.

Nu viser vi et eksempel, som med tydelighed viser, hvorfor F-Kort frister. Et 1% lån 2053 på 3 millioner kan indfries til kurs 79,47 og udskiftes med enten 4% til kurs 99,20 eller et F-Kort, hvor vi antager at renten skifter til 0,66% den 1. juli og kursen derfor er 100. Begge lån afdrages over 28 år. Ved at vælge F-Kort er gælden 20.000 kr. lavere og nettoydelsen er ca. 2.300 kr. lavere.
Så går der 1 år, og renten er enten steget eller faldet* med 1%. Det fastforrentede lån kan omlægges, mens F-Kort bare får en ny rente. Og efter 2 år, er renten igen enten steget eller faldet* med 1% og så omlægges det fastforrentede lån igen. Og sådan kan man blive ved, og man kender jo ikke slutresultatet, fordi ingen,
(heller ikke RealRåd) kan forudsige renteudviklingen. Vi viser også, hvis man omlægger 1% lånet nu, og der ikke sker noget med renten de næste 5 år. I så fald vil gælden på F-Kort være 157.000 kr. lavere, og samtidig har man sparet 127.000 kr. i nettoydelser. Det eneste spørgsmål er bare, hvor meget svinger renten og hvor tit?

Disse spørgsmål behøver man ikke at tænke på, hvis man vælger den faste rente, for så ved man, hvad man har indtil, man selv kan vælge at få en lavere gæld eller en lavere ydelse, hvis renten stiger eller falder. For det er jo bare en valgmulighed, så man kan også lade være, og bare beholde den rente, som man kender. Det kan man ikke med F-Kort. Her fanger bordet.

Til sidst vil vi vende spørgsmålet om den stigende andel af F-Kort er et udtryk for stigende risikovillighed blandt boligejerne. Hvorfor vil boligejere, som før valgte tryghed, pludselig tage en risiko med deres boligudgifter? Vi kan ikke vide det, men vi gætter på, at svaret skal findes i, at mange boligejere også har valgt afdragsfrihed. For har man et afdragsfrit lån, og vil konvertere lånet til højere rente for at få reduceret gælden, så kan det mærkes i budgettet.

Har man f.eks. et 1% lån på 3 millioner, som omlægges til 4%, falder gælden med 637.000 kr. men nettoydelsen stiger med 3.600 kr. pr. måned. Omlægger man til F-Kort falder gælden med 672.000 kr., men nettoydelsen falder samtidig med 1.000 kr. pr. måned. Derfor forstår vi godt, hvorfor mange vælger F-Kort, men om det så er af lyst eller af nød, ved kun boligejeren som gør det. Og måske banken, som jo vurderer at kunden faktisk har råd til den faste rente, men alligevel anbefaler den variable.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, skal du bare skrive til info@realraad.dk. Måske kan vi guide dig, men du må ikke spørge om hvor meget renten kan stige osv. Det aner vi ikke

*Når renten falder, indfries lånet pari-straks, hvor man indfrier til kurs 100 og betaler differencerenter. I eksemplerne har vi regnet med 4 måneders differencerenter, som det er tilfældet, hvis man skulle omlægge nu.

Der er ikke noget at sige til, at det kan være fristende at vælge et lån med variabel rente. I hvert fald på kort sigt, eller hvis man har en forholdsvis lav gæld. Men har man ingen planer om at flytte og er gælden ”høj” så bør man alligevel overveje den faste rente, selvom den er dyrere lige nu. Vælger man den variable rente, kan man enten få en lavere nettoydelse, som kan spares op, eller man kan vælge at afdrage ekstra. Men når renten stiger, så følger ydelsen med op på lån med variabel rente. Det gør den ikke, hvis man vælger fast rente, hvor kursværdien af gælden til gengæld falder.

Vi viser her nogle eksempler, som er baseret på 80% belåning af en ejendom, og hvor kursværdien af gælden er 1 million kroner på starttidspunktet og lånet afdrages over 30 år. Kurserne er fra den 2.7.2021 i Totalkredit.

Hvis du er i tvivl om du skal vælge fast eller variabel rente, så kan RealRåd vise dig konsekvenserne for din gæld og ydelse, med de forudsætninger, som du ønsker. Og har du i dag variabel rente, kan vi regne på, hvad det koster at ændre til fast rente. Send dine oplysninger om lånene til info@realraad.dk.

Først og fremmest giver det større tryghed at kende renten i hele lånets løbetid, men dernæst også at den faste rente i øjeblikket er meget lav, så det er et attraktivt niveau at låse renten på. Og hvis renten stiger, så falder kursværdien af et 30-årigt lån med fast rente ekstra meget med det nuværende lave renteniveau.

I RealRåd har vi fokus på muligheden for at konvertere lån, og den mulighed har man ikke med et rentetilpasningslån.

Nedenfor har vi sammenlignet et rentetilpasningslån på 1 mill. kr. med et 30-årigt fastforrentet 1% lån med samme kursværdi. Vi har brugt de gældende bidragssatser i Realkredit Danmark med 80% belåning. Kursen på 1% lånet og rentesatsen på rentetilpasningslånene er pr. 12.11.2020.

Vi sammenligner kursværdien af gælden, når lånet skal rentetilpasses, og tager højde for, hvor meget boligejeren som vælger et rentetilpasningslån når at spare i nettoydelser indtil rentetilpasningen. Det forudsættes, at renten er 1% højere ved rentetilpasning.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på 4330 0050. Det koster ikke noget.

Det er en reaktion vi ofte hører, når potentielle kunder henvender sig med et ønske om at komme ud af den variable rente. Og vi formoder, at der er et behov for trygheden ved fast rente, da man vel ellers ikke ville overveje det?

56 % af boligejerne har lån med variabel rente, og de har haft nogle gode år, fordi renten har været markant lavere end den faste rente. Selvom bidragssatserne er højere på lån med variabel rente. På det seneste er renterne raslet ned, så man nu kan låse et 30-årigt lån med fast rente til 1 % på et fornuftigt kursniveau. Det svarer til ca. 1,5 % mere i rente end et tilsvarende lån med variabel rente.

Men hvad får så boligejerne til at holde igen med at omlægge til fast rente? Vi ser 2 årsager:

1. Ydelsen stiger
2. Gælden stiger

Hvor meget ydelsen stiger, afhænger naturligvis af, hvad rente- og bidragssatsen er på det nuværende lån, og hvor meget gælden stiger, afhænger af hvilken lånetype der omlægges fra og hvor lang tid der er til næste rentetilpasning.
Har man f.eks. et F5 lån, som blev optaget for 2,5 år siden, er der et kurstab på indfrielsen på ca. 1,5 % og et tilsvarende kurstab på det nye lån. Altså 3 % i alt, hvortil kommer andre omkostninger på ca. 0,7 %. Gælden stiger altså med ca. 3,7 % eller 37.000 kroner pr. million i gæld.

Det er en evig diskussion, om man skal vælge variabel eller fast rente. Skal man gå fra variabel til fast rente, og i givet fald hvornår? Og beslutningsgrundlaget gør det ikke nemmere, for hvordan skal man kunne sammenligne en kendt fast rente med en ukendt fremtidig rente?

Lad os bare igen slå fast, at både ydelse og restgæld stiger, hvis man omlægger fra variabel til fast rente. Det er stensikkert, men skal det så afholde boligejere fra at gøre det? Eller skulle man også sammenligne den stigende ydelse og gæld med, hvad man har sparet i den tid, man har haft variabel rente og bare glæde sig over den gevinst?

Vi har netop regnet på en boligejers lån. Det er et F5 lån som blev optaget for ca. 2,5 år siden og som derfor har 2,5 år til næste rentetilpasning. Renten er 0,15 % og bidragssatsen er 1,17 %. Startgælden var 2,5 mill. og hvis boligejeren i stedet havde valgt en fast rente, ville renten have været på 2,5 % stort set uden kurstab.

Vi kan nu regne på besparelserne i de 2,5 år der er gået, og sammenligne med omkostningerne og de nye ydelser, hvis lånet i dag omlægges til fast rente 1 % 30 år.

Man skal her huske, at der i nettoydelsen også er indregnet, at man afdrager mere, hvis renten er lav, så derfor kan man lave regnestykket:

Sparede nettoydelser i alt 39.000 kr.
+ Lavere gæld på F5 lånet 56.000 kr.
= ramme til kurstab og stigende ydelser ved omlægning 95.000 kr.

Hvis F5 lånet skal indfries i dag vil gælden stige med ca. 96.000 kroner og nettoydelsen vil stige med ca. 2.000 kr. det første år, hvis restløbetiden fastholdes på 27,5 år. Vælger man 30 år, falder nettoydelsen med ca. 5.000 kr. det første år.

Besparelserne fra de 2,5 år der er gået bliver altså nu spist af nye kurstab og omkostninger. Til gengæld har man nu et lån med gode muligheder for en senere kursgevinst ved omlægning til højere rente, hvilket man ikke vil have, hvis man holder fast i lånet med variabel rente.

Om renten så faktisk stiger igen ved vi selvfølgelig ikke, men mod dog ikke at det sker på et tidspunkt?

Der er ingen tvivl om, at fordelen ved variabel rente er en lavere ydelse her og nu. Og som en ekstra gevinst afdrager man mere på gælden. Det sidste gør dog at ydelsesbesparelsen efter skat ikke er så stor, som rentebesparelsen. Det skyldes også, at bidragssatsen er markant højere på et lån med variabel rente.

I skemaet neden for, kan du se forskellen på forskellige lån:

Den største besparelse i nettoydelsen får du med et F-Kort, hvor ydelsen er 954 kroner lavere pr. måned, og samtidig afdrager du ekstra 2.170 kr. pr. måned. Til gengæld kender du kun renten i 6 måneder, og dermed både ydelse og afdrag.

Hvordan påvirker rentestigninger ydelsen?
Ydelsen på et lån består af rente, afdrag og bidrag. Når renten eller bidraget stiger, så stiger også ydelsen. Men når renten stiger, så falder afdraget. Hvis du har lån med variabel rente, sparer du altså mindre op, når renten stiger.

Beregningerne nedenfor viser ændringerne, hvis rentestigningen sker ved den førstkommende rentetilpasning, altså efter 3 og 5 år ved henholdsvis F3 og F5 lån. For F-Kort sker ændringerne efter 1 år.

En ting er stigningen i ydelserne, men hvad med friværdien? – Hvordan påvirker rentestigninger gælden?
Beregningerne ovenfor var på en gæld på 3 millioner, som udgør 80 % af ejendomsværdien, altså 3.750.000 kroner.
Friværdien er forskellen på værdien af ejendommen og værdien af lånet. Vi kan derfor regne på, hvad det vil koste af indfri de 4 lån, når renten er steget. I beregningerne tager vi både højde for, hvor meget der er afdraget på lånene og hvor meget der løbende er sparet i ydelser efter skat. Besparelserne, forudsætter vi, er sparet op.
Og så tager vi selvfølgelig højde for den væsentlige fordel der er ved at vælge lån med fast rente.
Når renten stiger, så falder indfrielseskursen og dermed også kursværdien.
Denne fordel har man ikke med lån med variabel rente. Her får man kun en højere ydelse.

Rentestigninger påvirker som udgangspunkt også ejendomsværdien negativt, men der kan være andre forhold, som trækker den modsatte vej. Men ejendomsværdien er den samme, uanset hvilken finansiering man vælger. Derfor er det vigtigere at se på kursværdien af gælden end på friværdien, som i dette tilfælde kun viser forskellen i kursværdien og de akkumulerede besparelser/ekstrabetalinger på lånene.

Hvad skal man så vælge?

37 % af boligejerne har i første halvår af 2018 valgt et lån med variabel rente. Tallet er stærkt nedadgående. I 2016 og 2017 var andelen oppe på 45 %. Om stigningen skyldes frygt for stigende renter eller det faktum at bidragssatserne på lån med variabel rente er markant højere, er svært at sige.

Vi kan se et billede, som viser at mange boligejere ønsker at udskifte deres lån med variabel rente til fastforrentede lån. Vi kan dog også se, at mange ikke gør det alligevel. Sikkert fordi de synes, at ydelsesstigningen er for stor. De vælger altså en kortsigtet vurdering af deres finansiering.
Andre vælger en mere langsigtet vurdering, hvor der både tages højde for, at lån med variabel rente på et tidspunkt bliver dyrere, og man får en mulighed for at reducere gælden ved konvertering af fastforrentede lån.

Den kortsigtede vurdering i eksemplet er jo, at man foretrækker, at nettoydelsen er op til 468 kroner lavere om måneden på en gæld på 3 millioner kr., eller at man her og nu afdrager op til 2.270 kr. ekstra om måneden. Overfor står dette den langsigtede vurdering, hvor en rentestigning kan reducere kursværdien af gælden med 212.000 – 581.000 kr., hvis renten stiger med henholdsvis 1 % eller 3 %.

Vi er overbeviste om, at renten stiger. Men vi kan desværre ikke fortælle, hvornår det sker. Man siger jo, at renten stiger, når der kommer gang i væksten. Den Europæiske Centralbanken ønsker at fastholde den nuværende inflation på 2 %. Når inflationen stiger, vil den begynde at hæve renterne. I Danmark er inflationen kun på 1,1 % og den korte rente i Danmark er derfor lavere. Man kan sige, at de danske renter har et ekstra rentestigningspotentiale i forhold til resten af EU.

Realkredit Danmark udgiver hver måned en renteprognose. På 12 måneders sigt mener RD, at F3 renten kan komme op på 0,5 % mod – 0,08 i dag. Og prognosen for 2 % 30 år viser, at kursen kan komme ned på 94,1, hvilket er meget tæt på, en konvertering til 3 %.

Hvis du vil vide, hvad rentestigninger kan betyde for din finansiering, er du velkommen til at kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail til info@realraad.dk.