Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.

]]> https://realraad.dk/den-30-aarige-rente-er-naesten-fordoblet-siden-nytaar Sun, 24 Apr 2022 13:37:50 +0000 https://realraad.dk/?p=4941 Det går stærkt med renterne i 2022. Hvor renten i starten af januar var 1,67% er den nu oppe på 3,19% og der er noget som tyder på, at renterne fortsætter op. Centralbankerne i Europa og USA taler nu ikke mere om der vil komme rentestigninger, men hvor store og hvor hyppigt rentestigningerne vil være.

Hvis man i starten af 2022 skulle finansiere en ejendom med et lån på 3 millioner kroner, ville nettoydelsen være 10.900 kr. pr. måned det første år, hvoraf 6.400 kr. var afdrag. I dag er nettoydelsen 12.400 kr., hvilket er en stigning på 1.500 kr. Men man afdrager samtidig 1.300 kr. mindre på gælden. Den rene renteudgift er steget med 3.800 kr. eller 91%.

Hvis man optog lånet på 3 millioner kroner i starten af 2022, kan man i dag omlægge det til et 3% lån, og man kan få reduceret gælden med 300.000 kr. og der vil gå ca. 13 år, før de 300.000 kr. er spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Nettoydelsen på det nye lån vil kun stige med 147 kr. pr. måned. Der er meget fokus på rentabiliteten i en konvertering til højere rente (de 13 år). Mange kalder det risikabelt at konvertere til højere rente, hvilket i teorien er rigtigt, men hvor stor er sandsynligheden for, at man ikke har omlagt lånet eller indfriet det igen inden 13 år? Gevinsten på 300.000 kr. svarer i øvrigt til lidt mere end 3 ½ års afdrag på 1,5% lånet. Hvis man undlader at konvertere, skal man altså helt frem til 2025 før gælden er nede på startgælden på det nye 3% lån.

Er man ny boligejer (f.eks. fra starten af 2022) synes vi at det er særlig vigtigt at have fokus på at få reduceret gælden. For med stigende renter og måske stigende boligskatter fra 2024 er der risiko for, at vi også snart vil opleve prisfald på boliger. Måske ikke store prisfald, men hvis man har købt bolig med lavest mulig udbetaling (5%) er der ikke plads til ret store prisfald, før man er teknisk insolvent. Vores anbefaling til nye boligejere er derfor at have ekstra fokus på restgælden og ikke så meget på rentabiliteten af en konvertering.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på telefon 4330 0050.

Vi har adskillige gange skrevet, at tanken om at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet for at afdrage bankgælden hurtigere, kan blive en dyr fornøjelse for boligejeren, men når man 2 gange på samme dag, bliver præsenteret for sådanne forslag, så får jeg lyst til at vende øjnene mod himlen og udbryde oh my God.

Jeg vil kun vise det ene, hvor der skulle lånes 4 mill. i realkreditlån og 600.000 i banklån. Banken foreslog 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Alternativet kunne være at afdrage begge lån over 30 år.

Bankens forslag giver altså boligkøberen et ekstra rådighedsbeløb på 3.305 kr. pr. måned, men til gengæld afdrages der 4.253 kr. mindre. Og det kan sagtens være, at boligkøberen synes at det er bedre at have et større rådighedsbeløb end en lavere gæld, men man bliver mere sårbar overfor prisfald på boliger, hvis man ikke afdrager ”normalt”, hvilket er afdraget med 30 års afvikling. Og der kan også være tale om, at boligkøberen forventer en højere løn på kort sigt og derefter bliver i stand til at sætte afdraget op. Men hvis finansieringen er forudsætningen for, at boligkøberen har råd til boligen (læs: hvis den traditionelle finansiering vælges, lever kundens rådighedsbeløb ikke op til bankens minimumskrav), så har banken en udfordring. Både overfor Finanstilsynet, men især overfor kunden, som kan blive sorteper i sidste ende.

Hvis man ser lidt længere frem end 1 år, f.eks. alle 10 afdragsfri år, ser tallene sådan ud:

Boligkøberen har på 10 haft et ekstra rådighedsbeløb på gennemsnitligt 3.189 kr. pr. måned, men da gælden er 588.884 kr. større, svarer det til at der er lånt 4.907 kr. pr. måned for at finansiere det ekstra rådighedsbeløb.

Vi har indimellem spurgt bankrådgiverne om de selv ville have lavet samme finansiering, og her har forsvaret f.eks. været, at kunden efter de 10 år kunne sætte ydelsen på realkreditlånet op fordi banklånet er indfriet. Men det er desværre ikke rigtigt. I løbet af det 11. år af finansieringen vil ”det afdragsfri lån” skulle afdrages over 20 år, og så bliver nettoydelsen 255.082 kr. På den traditionelle finansiering, hvor der stadig er bankgæld tilbage, vil nettoydelsen det 11. år være 218.033 kr. så boligkøberens nettoydelse bliver altså efter afdragsfrihedens udløb 3.087 kr. større end på finansieringen, hvor der er blevet afdraget.
Nå, men så kan man jo omlægge finansieringen, så gælden i stedet skal afdrages over 30 nye år. Hvis renten er uændret. ville den afdragsfri finansiering starte med en nettoydelse på 190.000 kr. hvoraf 93.000 kr. er afdrag. Omlægges den traditionelle finansiering til 30 år igen efter 10 år, vil nettoydelsen blive 163.000 kr. eller 27.000 kr. mindre.

Men hvad så, hvis man lavede den afdragsfri finansiering, så der ikke var afdragsfrihed i 10 år, men kun i 5,75 år så boligkøberen ikke fik et ekstra rådighedsbeløb, men i stedet afdrager banklånet endnu hurtigere.

I dette tilfælde har boligkøberen både haft en højere nettoydelse og får alligevel en større gæld. I alt er forskellen 102.255 kr. eller 1.482 kr. pr. måned.

RealRåds anbefaling til boligkøbere er at vælge en finansiering, hvor både realkredit- og banklån afdrages fra start. Man får en bedre kurs på realkreditlån og bidragssatsen er lavere. Og vores erfaring er, at der alligevel ikke går mange år, før man har indfriet bankgælden i forbindelse med konverteringer, ved løbende at låne op til 80%, når det er muligt. Det ser vi f.eks. i disse dage, hvor man både kan bruge kursgevinsten ved en opkonvertering og friværdien fra de stigende priser til ny belåning.

De anvendte renter og kurser er fra den 3.3.2022

Det er sund fornuft at have et mål for, hvor stor gæld man vil have på et bestemt tidspunkt, f.eks. når man forventer at gå på pension. Men det kan være svært at beregne, hvad der skal til, for det handler ikke kun om, hvor meget man afdrager. Ejendomsværdien kan også ændre sig, og den gør det endda med stor sandsynlighed. Og hvis man både afdrager og ejendommen samtidig stiger i værdi, vokser friværdien hurtigt.

I 2021 er priserne på boliger steget. F.eks. er prisen på villaer steget med 10% på landsplan og 15% i hovedstadsområdet. Det kan man måske udnytte her og nu.

Hvis man købte en villa 1.1.2021 for 5 millioner og finansierede med 80% realkreditlån 1% 30 år og 15% lån i banken 3,75% 30 år, ville startbelåningen være på 95% plus kurstab på realkreditlånet.

Hvis prisstigningen i 2021 indregnes, ser det sådan ud:

I dette tilfælde er realkreditgælden afdraget til 3.885.000 kr. og bankgælden til 736.000 kr., så med en 80% belåning af den nye ejendomsværdi, kan der omlægges henholdsvis 515.000 kr. og 715.000 kr. fra bankgæld til realkreditgæld. Hertil kommer kursgevinsten på indfrielse af 1% lånet, hvis der omlægges til 2%, hvorfor hele bankgælden kan omlægges til realkreditlån. Det er der mange boligkøbere fra 2020-2021 som har mulighed for.

2022 og frem:

Danmarks Nationalbank forventer en generel stigning i boligpriserne på 6% i 2022 og 1% i 2023, og hvis det lægges ens til grund for hele landet og hovedstadsområdet, ser det sådan ud ved udgangen af 2023:

Men priserne kan jo også falde. Eksempelvis hvis de nye ejendomsvurderinger og det nye skattesystem medfører højere skatter, eller hvis renten stiger. Hvis vi f.eks. får en ”finanskrise” i 2024 og priserne falder med 15% efter at være steget som Nationalbanken forventer det i 2022 og 2023, ser det sådan ud:

Hvis prisfaldet skyldes stigende renter, kan man redde en stor del af prisfaldet, ved at finansiere med fastforrentede lån. For stiger renten, så falder kursværdien af gælden. Det gør den ikke, hvis man finansierer med rentetilpasningslån.

Det kan vi sammenligne med boligkøberen i hovedstadsområdet som eksempel. Vi sammenligner boligkøbet 1.1.2021:

• Finansieret med 1% fast rente over 30 år og banklånet over 30 år til 3,75% rente. Nettoydelsen er 202.000 kr. I 2024 er renten steget til 3%.
• Finansieret med F3-lån til -0,55% over 30 år og banklånet over 19 år. Nettoydelsen er 202.000 kr.

Finansiering med fast rente giver altså en friværdi, målt på kursværdi af gælden, på 4,69% ekstra, selvom man kan afdrage hurtigere ved at vælge et F3-lån fra starten.

Hvis du har købt bolig i 2020-2021, kan RealRåd gennemgå din finansiering. Måske er din friværdi større end du tror, og i så fald, kan du måske helt slippe af med gæld i banken.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på telefon 4330 0050.

Blandt andet ved at forbyde formidlingsprovisioner. Det er sikkert nemt nok at forbyde det, men så vil bankens indtjening i stedet blive flyttet til bankens egne gebyrlister og blive kaldt noget andet.

Det bliver altså ikke billigere for kunden, men virkningen kan være med til at opfylde en anden af de 10 anbefalinger. Forbrugerrådet Tænk anbefaler nemlig også at forbrugerne skal have gode muligheder for at sammenligne priser i de finansielle supermarkeder. Og det kan man, hvis alle kundernes omkostninger er synlige. Men vi skulle hilse og sige, at det er noget af en opgave at gennemskue bankernes prislister. Selv for en meget trænet læser af disse. Det har vi f.eks. oplevet nogle gange, når vi forsøger at finde ud af, hvordan prisen på kurssikring bliver fastsat. Det står ingen steder.

I RealRåd rådgiver vi kun om boligfinansiering, og vi indrømmer gerne, at vi ikke kender alle bankernes priser. Men vi ved, hvor vi finder dem. Derfor har vi lavet et værktøj, hvor man kan få det fulde overblik over låneomkostninger til realkreditlån, hvis man f.eks. skal købe en ejendom.

Vi kan vise:

• Beregnet bidragssats på de forskellige lånetyper med den konkrete belåningsgrad
• Beregnet bidragsbetaling baseret på satsen
• Etableringsomkostninger i de 4 realkreditinstitutter
• Indfrielsesomkostningerne, når lånet skal indfries igen
• Kursskæringen hvis det er et rentetilpasningslån som skal tilpasses.
• Nettoydelser og afdrag, hvis man vil dele realkreditlånet op i 2 lånetyper.

Se eksempler:

• Bidragssammenligning
• Omkostningssammenligning
• Matrix over nettoydelser og afdrag med 2-lags belåning

Det koster ikke noget at få udarbejdet en sammenligning, hvis man efterfølgende bliver kunde i RealRåd med henblik på løbende overvågning af realkreditlånet.
Vores priser er 100 % transparente og fremgår af vores hjemmeside. Herunder også en specifikation af de formidlingsprovisioner, som RealRåd modtager.
Det skal en låneformidler nemlig oplyse til forbrugeren på forhånd. Vi kan ikke finde samme oplysninger på andre formidleres hjemmesider.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på din finansiering.

Regeringen vil indføre en statsgaranti, når der handles boliger til under 8.000 kr. pr. kvm. som samtidig ligger i et givent postnummer. Men giver det nogen mening? Garantien skal dække finansieringen fra 60-90%, og kunden skal betale 1% i garantiprovision, mens bankens regning endnu er ukendt.

Finans Danmark siger, at institutterne allerede finansierer mange af disse ejendomme. Nykredit har sat tal på. 8 ud af 10 af disse boliger får tilsagn om finansiering, siger de. Men det er jo bare ikke nødvendigvis realkreditlån i Totalkredit der er tale om. For Nykredit har et bankprodukt til formålet. Landdistriktslån som finansierer 70% af købesummen med afvikling over 15 år. En anden Totalkreditformidler, Danske Andelskassers Bank tilbyder Lokal Boliglån, som kan finansiere 95 % over 20 år. Overfor sådanne muligheder står den traditionelle finansiering, hvor man kan finansiere med 80% realkreditlån, 15% banklån og 5 % i udbetaling.

Man kan altså få finansieret 95% af købesummen med traditionel finansiering i f.eks. Totalkredit og Coop Bank, og i Andelskassen, mens man kun kan få finansieret 70% i Nykredit. Så hvis man har behov for at låne 95% og vil finansiere i Nykredit, må man skaffe 25% på anden vis. F.eks. med et forbrugslån i Santander Bank til 6,67% rente og 12 års afvikling.

Vi kan så sammenligne disse 3 muligheder, hvis der købes en ejendom til 500.000 kr.

Finansiering af 95% med traditionel finansiering er altså op til 1.615 kr. billigere end alternativerne, og det skulle jo gøre det muligt for flere at købe boligen. Nettoydelsen med 30% udbetaling falder kun med 571 kr. pr. måned med finansiering i Nykredit i forhold til traditionel finansiering af 95% af købesummen, og det er vel næppe en så lille forskel i rådighedsbeløbet, som medfører afslag på finansieringen?

Mon ikke årsagen skal findes i, at det bare er en dårlig ide at købe en ejendom, hvor udbetalingen kun er 25.000 kroner? For hvad hvis man fortryder og vil sælge boligen igen? Så koster en ejendomsmægler måske 75.000 kr., og de forskellige lovpligtige rapporter 10.000 kr. Altså tæt på 100.000 kr. som langt overstiger friværdien, og så kan man måske slet ikke sælge ejendommen uden tab, medmindre man selv kan dække underskuddet. Så det er nok her det reelle problem med finansieringen er, og så hjælper det ikke at Staten stiller en garanti for tabet. Boligejeren står jo stadig tilbage med et tab, som skal betales.

Men man kan dog stadig undre sig over, hvorfor f.eks. Nykredit tilbyder en bankfinansiering, hvis man som i eksemplet har 150.000 kr. til udbetaling, i stedet for et realkreditlån i Totalkredit. Måske fordi det giver banken 14.605 kr. i renter det første år, i stedet for 3.109 kr. i bidragsindtægter. Kundens rådighedsbeløb ville være 1.106 kr. større.

Bemærk at der kun er regnet på ejendomsværdiskatten, som beregnes af den samlede ejendomsværdi. Der findes også en anden ejendomsskat, som kommunerne opkræver. Det er grundskatten, som beregnes af grundværdien, men til forskel for ejendomsværdierne, som blev ”frosset” i 2001, har kommunerne løbende opskrevet grundværdierne, og dermed også grundlaget for grundskatten. I nogle kommuner er grundværdierne blevet opskrevet så meget, at de ”kun” kan stige med ca. 7% om året, indtil de når maksimum. I det nye boligskattesystem er der lagt op til, at selve skattesatsen  skal sættes ned fra maksimalt 26 promille af grundværdien til det halve. Og det betyder jo, at de samlede skatter kan blive påvirket mindre end i beregningerne fra Mybanker.

Køber du boligen før det nye skattesystem iværksættes, vil ejendomsværdiskatten være som på købstidspunktet, men hvis du skal sælge boligen, efter de nye regler er trådt i kraft, er det de nye regler der gælder, og så kan priserne blive påvirket.

Og selvom der stadig er stor usikkerhed om det nye boligskattesystem, viser vi her, hvordan stigningerne, som Mybanker har beregnet, kan påvirke boligpriserne, hvis man alene ser på nettoydelsen. Og hvis renten er uændret.

Tallene fra Berlingske/Mybanker:

Normalt tilbyder vi altid at regne på dine muligheder, men i dette tilfælde, er der så mange usikkerheder forbundet med det nye boligskattesystem, at vi ikke skal nyde noget. Vi ser flere forhold med usikkerhed:

• Bliver vurderingerne ”rigtige” selvom der trækkes en forsigtighedsbuffer på 20% fra?
• Hvor meget bliver grundværdierne reguleret? Hvordan vurderer man f.eks. værdien af en byggegrund på Frederiksberg?
• Hvordan vil grundværdierne for ejerlejligheder blive beregnet?

I mange tilfælde, har økonomien hængt sammen, så købet stort set ikke påvirkede rådighedsbeløbet, men nu er skattereglerne for forældrekøbte boliger blevet ændret, så renteudgifter ikke mere kan trækkes fra som underskud af virksomhed, men som ”almindelige” renteudgifter, og det betyder reelt, at skatteværdien af renterne er faldet med bundskatten på 12,11% og eventuel topskat 15%.

Vi viser her konsekvensen på en vilkårlig udvalgt 3V-lejlighed på Frederiksberg på 68 kvm. til 3.595.000 kr. I beregningen er markedslejen sat til 1.500 kr. pr. kvm. og det forudsættes, at udbetalingen er på 5%, et realkreditlån til 1,5% + bidrag og et banklån til 4,5% rente. Eventuelle afdrag på gælden afholdes separat. Ejeren beskattes også i Frederiksberg Kommune.

Skatteændringerne medfører altså en forringelse på mellem 494 kr. og 1.975 kr. pr. måned afhængig af forældrenes indkomst. I 2021 indtræder topskatten, når indkomsten overstiger 544.000 kr. efter arbejdsmarkedsbidrag og f.eks. fradrag for pensionsindbetalinger.

I RealRåd kan vi hjælpe dig med at vælge den optimale finansiering, og efterfølgende overvågning af finansieringen. Skriv til info@realraad.dk eller ring til 4330 0050 hvis vi skal se på din finansiering.

Og det kan ikke bestrides, men spørgsmålet er bare, hvornår den anden gæld er dyrere end afdragsfriheden? Når du vælger afdragsfrihed på et realkreditlån med fast rente, betaler du nemlig for afdragsfriheden på 2 måder:

• Kursen på obligationerne er lavere. Cirka 1,20 point den 29.6.2021 på et 1,5% lån.
• Du betaler en forhøjet bidragssats, som afhænger belåningsgraden.

Og når du kender prisen på afdragsfriheden, kan man lave en beregning, hvor du i stedet for at afdrage realkreditlånet, afdrager ekstra på et lån, som er dyrere. F.eks. kan man regne på et boligkøb, hvor der vælges afdragsfrihed og der i stedet afdrages ekstra på et boliglån, som udgør 15% af købesummen.

Når du skal godkendes til et boligkøb, skal økonomien kunne holde til at både realkreditlån og banklån afdrages, og hvis den kan det, kan du få bevilget afdragsfrihed og i stedet afdrage banklånet hurtigere.

Eksempel, hvor der købes en bolig til 4 millioner med 5% i udbetaling.

Det kan altså ikke betale sig at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, hvis renten på banklånet er 4,00%. I eksemplet er bidragstillægget for afdragsfrihed 0,33% som er prisen i Totalkredit.

Men hvornår bliver renten på banklånet så høj nok, til at det kan betale sig at vælge afdragsfrihed i sammenligningen ovenfor, før du betaler mindre i renter og bidrag i en afdragsfri periode på 6,25 år?

Og hvad med gælden, når afdragsfriheden udløber. Har du afdraget mere på din gæld? Svaret er nej.

Man kan også lave regnestykket med et realkreditlån med variabel rente, men her er reglerne for kreditgodkendelse, at din økonomi skal kunne holde til, at renten på realkreditlånet er 4% OG afdrages over 30 år. Det giver en nettoydelse, som er 2.800 kr. større end på et 1,5% lån. Dit rådighedsbeløb skal altså kunne tåle at falde med 2.800 kr. pr. måned, hvis du vil have variabel rente.

Hvis du skal købe bolig og får foreslået afdragsfrihed og hurtigere afvikling af dyrere gæld, så lad RealRåd regne efter. Skriv til info@realraad.dk eller ring til 4330 0050.

Brug af afdragsfrihed på realkreditlån til hurtigere afvikling af banklån oversælges nemlig igen og igen af bankerne. Senest af boligøkonomen i Nordea (ikke Curt Liliegreen på billedet), som i dag den 22.6.2021 på TV2 News anfører, at en begrænsning af brugen af afdragsfrihed, vil afskære boligkøbernes mulighed for at komme hurtigere af med bankgælden.
Det er en desværre kun en halv sandhed, for ser man på det samlede billede, får boligejeren en samlet større gæld, ved at vælge afdragsfrihed og boligejeren kommer til at betale mere i renter og bidrag.

Et eksempel kunne være, at der købes en bolig til 4 millioner kroner med 5% i udbetaling. Banklånet på 15% af købesummen har i Nordea en rente på 3,95%, hvis man kan få den laveste sats.
Vi sammenligner her en standardfinansiering, hvor boligkøberen vælger at afdrage både realkreditlån og banklån over 30 år, og en afdragsfri finansiering, hvor banklånet i stedet afdrages over 6 år, hvilket giver nogenlunde samme nettoydelse på begge lån.

Af alle tallene, vil vi fremhæve disse:

– Startgælden på den afdragsfri finansiering er 41.000 kr. større fordi kursen på obligationerne er lavere.
– Det første år betaler man 11.154 kr. ekstra i bidrag men sparer kun 1.172 kr. i renter på banklånet.
– Efter 6 år har boligkøberen betalt 44.730 kr. mere i renter og bidrag på begge lån, hvis der vælges afdragsfrihed.
– Efter 6 år har boligkøberen betalt 75.878 kr. mere i bidrag, men har kun sparet 57.631 kr. i renter på banklånet.
– Efter 6 år er banklånet indfriet, men samlet set er gælden 48.798 kr. større, hvis man vælger afdragsfrihed i 6 år
og afdrager banklånet over 6 år, i stedet for at afdrage begge lån over 30 år.

Det store spørgsmål er, hvorfor Nordea (og andre banker) stadig anbefaler at tage afdragsfrihed for at afvikle bankgæld hurtigere? Er det fordi banken ikke har gjort sig den ulejlighed at lave regnestykket her, eller handler det om at reducere bankens risiko i stedet for at sikre boligejeren den bedste finansiering?

Måske vil Nordea nu sige, at renten på banklån er variabel og derfor udgør en risiko, hvis renten skulle stige. Og det er rigtigt, men hvis renten stiger, kan man konvertere realkreditlånet og fastholde restgælden og eventuelt belåne værdistigningen. Det vil udløse et låneprovenu, som kan nedbringe bankgælden. Men det er jo en helt anden historie. Og bankerne, f.eks. Nordea er jo tilbageholdende med at anbefale konvertering til højere rente, fordi det er forbundet med risiko. RealRåd har 25 års erfaring med dette, og vi har en anden holdning.