Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.

]]> https://realraad.dk/omg-oh-my-god Fri, 04 Mar 2022 13:19:58 +0000 https://realraad.dk/?p=4885 Med en teenager i huset er jeg vant til at høre dette udtryk og møde himmelvendte øjne, når noget synes fuldstændigt urimeligt, men nu er det altså min tur til at bruge udtrykket.

Vi har adskillige gange skrevet, at tanken om at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet for at afdrage bankgælden hurtigere, kan blive en dyr fornøjelse for boligejeren, men når man 2 gange på samme dag, bliver præsenteret for sådanne forslag, så får jeg lyst til at vende øjnene mod himlen og udbryde oh my God.

Jeg vil kun vise det ene, hvor der skulle lånes 4 mill. i realkreditlån og 600.000 i banklån. Banken foreslog 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Alternativet kunne være at afdrage begge lån over 30 år.

Bankens forslag giver altså boligkøberen et ekstra rådighedsbeløb på 3.305 kr. pr. måned, men til gengæld afdrages der 4.253 kr. mindre. Og det kan sagtens være, at boligkøberen synes at det er bedre at have et større rådighedsbeløb end en lavere gæld, men man bliver mere sårbar overfor prisfald på boliger, hvis man ikke afdrager ”normalt”, hvilket er afdraget med 30 års afvikling. Og der kan også være tale om, at boligkøberen forventer en højere løn på kort sigt og derefter bliver i stand til at sætte afdraget op. Men hvis finansieringen er forudsætningen for, at boligkøberen har råd til boligen (læs: hvis den traditionelle finansiering vælges, lever kundens rådighedsbeløb ikke op til bankens minimumskrav), så har banken en udfordring. Både overfor Finanstilsynet, men især overfor kunden, som kan blive sorteper i sidste ende.

Hvis man ser lidt længere frem end 1 år, f.eks. alle 10 afdragsfri år, ser tallene sådan ud:

Boligkøberen har på 10 haft et ekstra rådighedsbeløb på gennemsnitligt 3.189 kr. pr. måned, men da gælden er 588.884 kr. større, svarer det til at der er lånt 4.907 kr. pr. måned for at finansiere det ekstra rådighedsbeløb.

Vi har indimellem spurgt bankrådgiverne om de selv ville have lavet samme finansiering, og her har forsvaret f.eks. været, at kunden efter de 10 år kunne sætte ydelsen på realkreditlånet op fordi banklånet er indfriet. Men det er desværre ikke rigtigt. I løbet af det 11. år af finansieringen vil ”det afdragsfri lån” skulle afdrages over 20 år, og så bliver nettoydelsen 255.082 kr. På den traditionelle finansiering, hvor der stadig er bankgæld tilbage, vil nettoydelsen det 11. år være 218.033 kr. så boligkøberens nettoydelse bliver altså efter afdragsfrihedens udløb 3.087 kr. større end på finansieringen, hvor der er blevet afdraget.
Nå, men så kan man jo omlægge finansieringen, så gælden i stedet skal afdrages over 30 nye år. Hvis renten er uændret. ville den afdragsfri finansiering starte med en nettoydelse på 190.000 kr. hvoraf 93.000 kr. er afdrag. Omlægges den traditionelle finansiering til 30 år igen efter 10 år, vil nettoydelsen blive 163.000 kr. eller 27.000 kr. mindre.

Men hvad så, hvis man lavede den afdragsfri finansiering, så der ikke var afdragsfrihed i 10 år, men kun i 5,75 år så boligkøberen ikke fik et ekstra rådighedsbeløb, men i stedet afdrager banklånet endnu hurtigere.

I dette tilfælde har boligkøberen både haft en højere nettoydelse og får alligevel en større gæld. I alt er forskellen 102.255 kr. eller 1.482 kr. pr. måned.

RealRåds anbefaling til boligkøbere er at vælge en finansiering, hvor både realkredit- og banklån afdrages fra start. Man får en bedre kurs på realkreditlån og bidragssatsen er lavere. Og vores erfaring er, at der alligevel ikke går mange år, før man har indfriet bankgælden i forbindelse med konverteringer, ved løbende at låne op til 80%, når det er muligt. Det ser vi f.eks. i disse dage, hvor man både kan bruge kursgevinsten ved en opkonvertering og friværdien fra de stigende priser til ny belåning.

De anvendte renter og kurser er fra den 3.3.2022

Blandt andet ved at forbyde formidlingsprovisioner. Det er sikkert nemt nok at forbyde det, men så vil bankens indtjening i stedet blive flyttet til bankens egne gebyrlister og blive kaldt noget andet.

Det bliver altså ikke billigere for kunden, men virkningen kan være med til at opfylde en anden af de 10 anbefalinger. Forbrugerrådet Tænk anbefaler nemlig også at forbrugerne skal have gode muligheder for at sammenligne priser i de finansielle supermarkeder. Og det kan man, hvis alle kundernes omkostninger er synlige. Men vi skulle hilse og sige, at det er noget af en opgave at gennemskue bankernes prislister. Selv for en meget trænet læser af disse. Det har vi f.eks. oplevet nogle gange, når vi forsøger at finde ud af, hvordan prisen på kurssikring bliver fastsat. Det står ingen steder.

I RealRåd rådgiver vi kun om boligfinansiering, og vi indrømmer gerne, at vi ikke kender alle bankernes priser. Men vi ved, hvor vi finder dem. Derfor har vi lavet et værktøj, hvor man kan få det fulde overblik over låneomkostninger til realkreditlån, hvis man f.eks. skal købe en ejendom.

Vi kan vise:

• Beregnet bidragssats på de forskellige lånetyper med den konkrete belåningsgrad
• Beregnet bidragsbetaling baseret på satsen
• Etableringsomkostninger i de 4 realkreditinstitutter
• Indfrielsesomkostningerne, når lånet skal indfries igen
• Kursskæringen hvis det er et rentetilpasningslån som skal tilpasses.
• Nettoydelser og afdrag, hvis man vil dele realkreditlånet op i 2 lånetyper.

Se eksempler:

• Bidragssammenligning
• Omkostningssammenligning
• Matrix over nettoydelser og afdrag med 2-lags belåning

Det koster ikke noget at få udarbejdet en sammenligning, hvis man efterfølgende bliver kunde i RealRåd med henblik på løbende overvågning af realkreditlånet.
Vores priser er 100 % transparente og fremgår af vores hjemmeside. Herunder også en specifikation af de formidlingsprovisioner, som RealRåd modtager.
Det skal en låneformidler nemlig oplyse til forbrugeren på forhånd. Vi kan ikke finde samme oplysninger på andre formidleres hjemmesider.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på din finansiering.

• Banklån med variabel rente, kan ændres til realkreditlån med fast rente
• Bidragssatsen kan sættes ned

Vi viser her nogle eksempler med en bolig, som blev købt for 3 millioner kroner i starten af 2019. Udbetalingen var 5%, banklånet var over 30 år med en rente på 4,5% og realkreditlånet var et 2%-lån over 30 år. Undervejs (medio 2019) blev 2%-lånet omlagt til 1%. Restløbetiden på de 2 lån er nu 27,75 år.

Ifølge Nordea skal priserne generelt stige med 12% i 2021 og en stor del af prisstigningerne er allerede slået igennem. Der er naturligvis forskel på hvor i landet ejendommen ligger og om det er en ejerlejlighed eller en villa, men baseret på prisudviklingen, som man kan følge på Boliga.dk og med Nordeas nye prognose, kan vi fremskrive ejendomsværdierne til 2021-niveau.

Ejendommen kan belånes med 80% realkreditlån, så i alle eksemplerne er der nu plads til at optage realkreditlån til indfrielse af bankgælden. Og du har derfor mulighed for at få fast rente 1,5% på hele finansieringen. Vi har regnet på, at 1%-lånet samtidig omlægges til 1,5% og at løbetiden fastholdes på 27,75 år.

Forskellen er måske ikke stor, men du slipper for variabel rente på bankgælden, for hvis renten stiger, påvirker det også ydelserne på banklånet:

Har du i dag finansieret med variabel rente eller har du afdragsfrihed på realkreditlånet for at afvikle bankgælden hurtigere, kan du overveje RealRådmodellen, hvor du kan tilpasse afdragene, så du rammer den nettoydelse der passer dig.

Dine muligheder afhænger naturligvis af en konkret vurdering af din ejendom, men hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Bankerne har systematisk testet markedet. Hvordan reagerer kunderne og konkurrenterne på negative renter? Først ved at fastsætte meget høje grænser for, hvornår der skal betales negativ rente og herefter afvente, hvad konkurrenterne gør, og til sidst, i flere omgange, at sænke grænsen for, hvornår der skal betales for at have penge stående i banken. Og nu er der ved at blive ”enighed” i bankerne om, at der skal betales 0,60%-0,75%, hvis indeståendet overstiger 100.000 – 250.000 kr. Og andelsboligforeninger betaler de fleste steder negativ rente af hele indeståendet.

Bankerne har flere forklaringer på nødvendigheden af de negative renter. Den væsentligste er, at bankernes rentemarginal er faldet, fordi de løbende har fået en lavere og lavere rente i Nationalbanken og dermed også en lavere indtjening. Hvad der ikke indgår i fortællingen er, at bankernes gebyrer også har været støt stigende. Netop for at imødegå den lavere rentemarginal. I 2019 offentliggjorde Konkurrencestyrelsen f.eks. at de boliglånsrelaterede gebyrer var steget med 16% siden 2016.

En anden forklaring er, at bankernes aktionærer, ifølge bankerne, har nogle givne forventninger til afkastet. Når man investerer i aktier, er der altid en afvejning af afkastet i forhold til risikoen. Som udgangspunkt kan man tage afkastet på den 10-årige statsobligation, som er helt risikofri, og dertil lægge et tillæg, som afspejler risikoen ved den givne investering, f.eks. 5%. Og så kan man sammenligne dette nødvendige afkast, med den faktiske egenkapitalforrentning. På billedet vises udviklingen i den 10-årige risikofri rente, det nødvendige afkast og 2 eksempler på egenkapitalforrentningen i henholdsvis Jyske Bank og Spar Nord. Man kan i dette tilfælde læse grafen som man vil. Man kan f.eks. sige, at bankerne sagtens kan leve med et lavere afkast end i dag, eller man kan sige, at investering i de 2 banker er forbundet med stor risiko, fordi afkastet er markant over ”normalafkastet”.

Hvad kan man så gøre for at undgå at betale negative renter?

Hvis man spørger sin bankrådgiver, er svaret nok, at man må investere pengene med de risici det indebærer, og ikke mindst med omkostninger, som ofte overstiger udgiften til negative renter. I Danske Banks investeringsforeninger, er de årlige omkostninger således oplyst til 0,24% – 1,74% uden garanti for merafkast. I investeringsforeningen Formuepleje, som ikke er bankejet, oplyses de årlige omkostninger til 0,79% – 2,6%.

Men hvis man har gæld, kan man overveje at (del)indfri denne og dermed spare renteudgiften. Ulempen ved det er, at man så ikke mere kan disponere over opsparingen, fordi pengene nu f.eks. er bundet i boligen, hvis man har indfriet et boliglån. Og hvad gør man så?

Hvis man ikke har aktuelle planer om at bruge pengene, kan løsningen være at etablere en kassekredit, så man kan trække penge ud, hvis man får brug for det. Nu er spørgsmålet så bare, hvad renten er på en kassekredit? De billigste kreditter kan man få, hvis man er boligejer eller andelshaver. For så kan banken få pant i boligen. Det er dog langt fra alle banker, som tilbyder disse kreditter.

Her er dog et par eksempler, hvor den laveste rente fra prislisten i november 2020 er angivet:

Udover rentesatsen, skal man også forvente etableringsomkostninger i en eller anden form, f.eks. tinglysningsafgifter, hvis der ikke eksisterer pantebreve, som kan genbruges. Afgifter er ikke til forhandling, men det er til gengæld bankernes etableringsgebyrer, som afhænger af, hvor god en kunde du er eller bliver. Og lad det være sagt med det samme – denne løsning kræver sandsynligvis et bankskifte*, men er du f.eks. boligejer, og har dit realkreditlån i Totalkredit, kan den nye bank overtage ”ejerskabet” af lånet, uden at det skal omlægges, og på den måde få en attraktiv indtjeningskilde. Og så er der noget at forhandle om.
Hvis du skal delindfri et realkreditlån, vil der også være omkostninger forbundet med det. F.eks. 950 kroner, hvis du delopsiger et obligationslån til en termin.

*Årsagen til at et bankskifte kan blive nødvendig er bankernes begrundelse for at indføre negative renter. At banken ikke tjener nok på dig. Banken kan ikke låne alt dens indlån ud, og en stor del er nødt til at stå i Nationalbanken til -0,60% rente. Banken siger altså, at dit indlån giver banken en omkostning, og den regning sendes videre til dig.
Så hvis du indfrier et banklån i banken og erstatter det med en kassekredit som buffer, har banken stadig pengene i systemet, og de skal stadig stå i Nationalbanken til -0,60%. Og hvis du samtidig f.eks. indfrier et andelsboliglån på 250.000 kr. med din opsparing og i stedet etablerer en andelsboligkredit, så mister banken renteindtægten af de 250.000 kr. og skal samtidig betale 0,6% til Nationalbanken. Og det er jo en endnu værre forretning, end at lade dig have en uforrentet indlånskonto, så derfor vil banken sikkert sige nej til at tilbyde kassekreditten, eller gøre det på nogle vilkår, som gør ændringen urentabel for dig.
Men hvis pengene på din opsparing går ”ud af huset”, så har banken ikke mere renteudgiften, og så sparer den de 0,60%. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis du delindfrier et realkreditlån.

Hvor meget kan man spare?

Det afhænger af, hvor stort indlån man skal betale negativ rente af, hvor meget man kan spare i rente på gælden som indfries og endelig, hvor meget en kassekredit koster at få oprettet og bruge, når det bliver nødvendigt. Det viser vi nogle eksempler på i det følgende.

Eksempel med en andelsboligforening:

I alle eksempler er der regnet med, at ydelserne på det lån som indfries, bliver nedsat forholdsmæssigt, samt at disse sparede ydelser indsættes på kreditten. Hvis kreditten ikke udnyttes, vil der derfor opstå et nyt indestående, som der skal betales negativ rente af. Hvis kreditten udnyttes, modregnes de sparede ydelser i rentegrundlaget.

Vær opmærksom på:

• Når man indfrier gæld med sin opsparing, kender man ikke prisen, hvis/når gælden skal genetableres igen, og måske kan man måske ikke engang blive kreditgodkendt.
• En kassekredit har variabel rente, så hvis man nedbringer et fastforrentet realkreditlån, stiger renterisikoen, hvis man har udnyttet kassekreditten, og renten stiger.
• Hvis rentestigningen skyldes generelle rentestigninger, kan man dog overveje at konvertere det fastforrentede lån, og i samme forbindelse øge lånet til indfrielse af kassekreditten.
• Andelsboligforeninger behandles som erhvervskunder, og her kan en kassekredit i teorien opsiges uden varsel af banken. I praksis skal der dog særlige omstændigheder til, før det sker. Især når der er tale om en veldrevet andelsboligforening.
• Hvis du delindfrier et realkreditlån med mindst 100.000 kr. nedjusterer de fleste institutter din bidragssats, som kan falde ekstra, hvis ejendomsværdien i mellemtiden er steget.
• Hvis dit realkreditlån er konverteringsmodent, kan det omlægges i samme forbindelse.

RealRåd kan regne på dine muligheder. Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050.

RealRådmodellen går kort fortalt ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag, og tilknytter en prioritetskredit, som kan bruges til at finansiere afdragene på realkreditlånet. Renten på prioritetskreditten svarer til rentesatsen + bidragssatsen på realkreditlånet, f.eks. 1,74%, og denne rente er fast i 5 år.

Mange boligkøbere bliver præsenteret for en finansieringsmodel, hvor realkreditlånet gøres afdragsfrit, og der i stedet afdrages ekstra på boliglånet i banken. Udfordringen med denne model er, at bidragssatsen er højere og kursen er dårligere, og man kan derfor kommer til at betale mere i renter og bidrag, end man sparer i rente på boliglånet. Men ikke desto mindre er det en meget normal finansiering, som stadig anbefales.

Hvis man bruger RealRådmodellen, betaler man IKKE en højere bidragssats, og kursen på realkreditlånet er IKKE dårligere.

Vi viser nu en sammenligning af finansiering af en ejendom, som lige er blevet udbudt til salg i Odense.
Sammenligningen er baseret på, at der betales 250.000 kr. i udbetaling, og i eksemplerne bruges de låneomkostninger, som fremgår af prislisterne i banken og realkreditinstituttet. Renten på boliglånet er gennemsnitsrenten i bankens prisliste. Realkreditlånet er afdragsfrit i 5 år og boliglånet afdrages over 5 år.
Kursen på realkreditlånet er tilbudskursen den 26.10.2020.
Alle rentesatser i bankerne er variable.

Finansiering med RealRådmodellen i Totalbanken forudsætter kreditgodkendelse af banken efter den gældende kreditpolitik. Som udgangspunkt må gældsfaktoren ikke overstige 3,5 gange husstandsindkomsten.

Hvis du har planer om at købe bolig på Fyn, kan RealRåd sammenligne din påtænkte finansiering med RealRådmodellen. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Eksemplet er baseret på denne bolig.

1. På 2 år er boligpriserne steget med 5-6 %.
2. Renten på realkreditlån er lavere.
3. RealRåd kan formidle en billig boligkredit op til 95% af ejendomsværdien.

Prisstigninger.
De gennemsnitlige prisstigninger er på 5-6% både på landsplan og i hovedstadsområdet, så i enkelte områder kan stigningerne være større. Det betyder, at der enten er grundlag for at få en lavere bidragssats, eller måske forøge realkreditbelåningen og indfri bankgæld og spare renter.

Rentefald.
For 2 år siden var den 30-årige rente 2,08% og i dag er den 1,08%. Mange boligejere har allerede benyttet sig af muligheden for at omlægge lån, men endnu flere har endnu ikke gjort det. Måske fordi konverteringen isoleret set ikke var så rentabel pga. omkostningerne. Men hvis det kan kombineres med et større realkreditlån, som kan reducere bankgælden, giver det måske alligevel mening.

Lav rente på boliglån i banken.
De fleste som har købt bolig indenfor de sidste par år, har også et boliglån i banken. Renten på boliglån fastsættes individuelt og afhænger f.eks. af, hvor god boligejeren har været til at forhandle med banken. Eller hvor mange andre forretninger man har med banken.
RealRåd har lavet en aftale med en bank, som tilbyder boliglån op til 95% af vurderingen til 3,75% i rente. Hvis du flytter et lån fra en anden bank, skal du ikke betale etableringsgebyrer til banken, men kun en tinglysningsafgift på 1.730 kr. for at flytte ejerpantebrevet. Hvis lånet flyttes samtidig med at du omlægger dit realkreditlån, er de 1.730 kr. ikke en ekstraudgift.

Boliglån eller boligkredit? (klik på link)
Tilbuddet fra vores bank kan også etableres som en boligkredit på samme vilkår. Vælger du en kredit i stedet for et lån, kan du bruge kreditten som opsparing og på den måde spare 3,75% i rente af opsparingen i stedet for at få 0% i rente af opsparingen.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder kan du skrive til rp@realraad.dk eller ringe på telefon 2271 4006.

Ikke desto mindre støder vi tit på denne finansieringsmodel, og dermed på beklagelig vis, ofte dårlig rådgivning i bankerne.

Vi viser her 2 eksempler:

Boligens pris er 3.000.000 kr. Realkreditlånet er et 1% lån på 80% af købesummen. Boliglånet er på 15% af købesummen. Afdragsfriheden og løbetiden på boliglånet er 10 år.
I det andet eksempel afdrages både realkreditlån og boliglån over 30 år.

I eksemplerne er der regnet med 10 års afdragsfrihed og 10 års afvikling af banklånet. Det giver en kunstig lav nettoydelse, og dermed et højere rådighedsbeløb i starten, men ikke desto mindre, ser vi ofte denne finansiering. Hvis man bruger modellen, bør løbetiden på banklånet tilpasses, så nettoydelsen bliver den samme, som var begge lån med afdrag over 30 år. Med det aktuelle renteniveau betyder det en løbetid på 6-7 år.

Ulempen ved afdragsfrihed er, at man betaler et højt tillæg til bidragssatsen. Det er så højt, at det ikke modsvarer den rente der spares ved at afdrage boliglånet hurtigere. Det viser eksemplerne tydeligt.

Begrundelsen for at vælge afdragsfrihed er netop at afdrage gælden hurtigere, men eksemplerne viser desværre, at man afdrager mindre på gælden på denne måde. Og når afdragsfriheden udløber, vil nettoydelsen i eksemplerne være ca. 40.000 højere, hvis man vælger den afdragsfri model, end hvis man afdrager begge lån. Det er bankerne der tjener mere på den afdragsfri model. Og det er selvfølgelig kunden der betaler. Men når det så er skrevet, så kan det jo sagtens være, at kunden har fået oplyst og accepteret dette faktum. F.eks. hvis man har haft et ønske om et højere rådighedsbeløb i starten på bekostning af en højere ydelse senere. Men har det været nødvendigt for at få et, for banken, acceptabelt rådighedsbeløb på denne måde, har banken reelt finansieret et boligkøb, som køberen ikke havde råd til. Og det kan blive et problem senere.

I stedet for at følge bankens råd om afdragsfrihed, kan man overveje RealRåds nyeste finansieringsløsning, som vi laver med vores nye samarbejdspartner. Her tilbydes bankfinansieringen som en boligkassekredit. På den måde kan man spare den forhøjede bidragssats, da kreditten også kan bruges til at finansiere de løbende afdrag i det omfang du ønsker det. Og en boligkredit kan også være løsningen på det, for mange, irriterende faktum, at man ikke får rente af opsparingen i banken. Hvis du indsætter opsparingen på boligkreditten, eller bruger den som lønkonto, svarer det til at du får 3,75 % i rente, som er den aktuelle rente på boligkreditten.
Der kan finansieres op til 95% af købesummen. Og man kan også vælge traditionel afvikling af boligkreditten med månedlige ydelser over f.eks. 30 år.

Læs mere på vores hjemmeside om muligheden, eller skriv til rp@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

1. Udbetaling 200.000 kr.
2. Banklån 600.000 kr.
3. Realkreditlån 3.200.000 kr.

Den 20. marts 2020 omlægges 0,5 % lånet til et 2 % lån hvor gælden reduceres.

Alternativt kan man søge om at fastholde hovedstolen på realkreditlånet og bruge overskuddet til at nedbringe banklånet.

Og hvis krisen udvikler sig positivt og renten om ½ år falder til 1% på 30-årige realkreditlån:

Nettoydelsen er altså reduceret med 10.400 kroner men man afdrager 16.400 mindre på gælden, som til gengæld er 188.700 kroner lavere. Det svarer til næsten 5 % af købesummen.

Hvis du lige har købt bolig, så lad os regne på, om din finansiering kan optimeres.

Skriv til info@realraad.dk med dine oplysninger om lånesammensætningen.

Hvis du har brug for et lån med en kursværdi på 1 million kroner, kan man med kursen den 22.1.2020 sammenligne de 2 lån:

Hvis vi starter med det matematiske faktum, så er 0,5 % samlet set billigst. Du sparer over 30 år i alt 75.700 kr. i renter og bidrag, hvis du vælger 0,5 % lånet, og hvis man tager højde for at skatteværdien af renter er 24 %, så sparer du netto 57.532 kr. Men da du også skal afdrage 48.000 kr. mere, og så kommer den samlede besparelse ned på 9.532 kr. over 30 år. Eller 27 kr. pr. måned i gennemsnit.

Det er bare sådan, at det er de færreste boligejere, som beholder deres realkreditlån i 30 år. I gennemsnit bliver de indfriet efter 7-8 år, og er man kunde hos RealRåd, bliver de konverteret efter ca. 20 måneder, hvis vi bruger de sidste års historik. Du skal vente i 8,25 år, før nettoydelsen på 0,5 % lånet bliver lavere end nettoydelsen på 1,0 % lånet, og du skal vente i 18,5 år før gælden på 0,5 % lånet er den samme som på 1,0 % lånet, hvis vi også tager højde for forskellen i nettoydelserne i perioden.

Fortalerne for 0,5 % lån siger, at kursfølsomheden er større på 0,5 % lånet end på 1,0 % lånet. Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen ændrer sig, hvis renten stiger med 1 %. Og her er fakta i kurslisterne, at kursfølsomheden (som i kurslisterne kaldes for varighed)  er 1,68 % større på 0,5 % lånet. Og så kan man lave 2 scenarier, hvis man antager at der er gået 1 år:

Renten er steget med 1 %:

Renten er faldet med 1 %:

Konklusion:

1. Du har mulighed for en ekstra kursgevinst på 5.503 kr. hvis renten stiger med 1 % om et år.
2. Du risikerer et ekstra kurstab på 44.048 kr. hvis renten falder om et år.
3. Din samlede gæld vil være lavere, hvis du beholder 0,5 % lånet i 18,5 år.

Vores anbefaling er generelt at vælge lånet med det mindste kurstab.

Hvis du står foran at skulle optage realkreditlån, f.eks. fordi du skal købe en bolig, kan du bruge RealRåd som sparringspartner. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil aftale et møde. Vi kan holde møde på vores kontor, på Skype eller i telefonen.