Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.

]]> https://realraad.dk/viden-er-den-eneste-effektive-forbrugerbeskyttelse Fri, 19 Nov 2021 08:54:08 +0000 https://realraad.dk/?p=4768 Forbrugerrådet Tænk er i dagens avis ude med riven efter finanssektoren, og kommer med 10 anbefalinger til at forbedre konkurrencen.

Blandt andet ved at forbyde formidlingsprovisioner. Det er sikkert nemt nok at forbyde det, men så vil bankens indtjening i stedet blive flyttet til bankens egne gebyrlister og blive kaldt noget andet.

Det bliver altså ikke billigere for kunden, men virkningen kan være med til at opfylde en anden af de 10 anbefalinger. Forbrugerrådet Tænk anbefaler nemlig også at forbrugerne skal have gode muligheder for at sammenligne priser i de finansielle supermarkeder. Og det kan man, hvis alle kundernes omkostninger er synlige. Men vi skulle hilse og sige, at det er noget af en opgave at gennemskue bankernes prislister. Selv for en meget trænet læser af disse. Det har vi f.eks. oplevet nogle gange, når vi forsøger at finde ud af, hvordan prisen på kurssikring bliver fastsat. Det står ingen steder.

I RealRåd rådgiver vi kun om boligfinansiering, og vi indrømmer gerne, at vi ikke kender alle bankernes priser. Men vi ved, hvor vi finder dem. Derfor har vi lavet et værktøj, hvor man kan få det fulde overblik over låneomkostninger til realkreditlån, hvis man f.eks. skal købe en ejendom.

Vi kan vise:

• Beregnet bidragssats på de forskellige lånetyper med den konkrete belåningsgrad
• Beregnet bidragsbetaling baseret på satsen
• Etableringsomkostninger i de 4 realkreditinstitutter
• Indfrielsesomkostningerne, når lånet skal indfries igen
• Kursskæringen hvis det er et rentetilpasningslån som skal tilpasses.
• Nettoydelser og afdrag, hvis man vil dele realkreditlånet op i 2 lånetyper.

Se eksempler:

• Bidragssammenligning
• Omkostningssammenligning
• Matrix over nettoydelser og afdrag med 2-lags belåning

Det koster ikke noget at få udarbejdet en sammenligning, hvis man efterfølgende bliver kunde i RealRåd med henblik på løbende overvågning af realkreditlånet.
Vores priser er 100 % transparente og fremgår af vores hjemmeside. Herunder også en specifikation af de formidlingsprovisioner, som RealRåd modtager.
Det skal en låneformidler nemlig oplyse til forbrugeren på forhånd. Vi kan ikke finde samme oplysninger på andre formidleres hjemmesider.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på din finansiering.

Ikke desto mindre støder vi tit på denne finansieringsmodel, og dermed på beklagelig vis, ofte dårlig rådgivning i bankerne.

Vi viser her 2 eksempler:

Boligens pris er 3.000.000 kr. Realkreditlånet er et 1% lån på 80% af købesummen. Boliglånet er på 15% af købesummen. Afdragsfriheden og løbetiden på boliglånet er 10 år.
I det andet eksempel afdrages både realkreditlån og boliglån over 30 år.

I eksemplerne er der regnet med 10 års afdragsfrihed og 10 års afvikling af banklånet. Det giver en kunstig lav nettoydelse, og dermed et højere rådighedsbeløb i starten, men ikke desto mindre, ser vi ofte denne finansiering. Hvis man bruger modellen, bør løbetiden på banklånet tilpasses, så nettoydelsen bliver den samme, som var begge lån med afdrag over 30 år. Med det aktuelle renteniveau betyder det en løbetid på 6-7 år.

Ulempen ved afdragsfrihed er, at man betaler et højt tillæg til bidragssatsen. Det er så højt, at det ikke modsvarer den rente der spares ved at afdrage boliglånet hurtigere. Det viser eksemplerne tydeligt.

Begrundelsen for at vælge afdragsfrihed er netop at afdrage gælden hurtigere, men eksemplerne viser desværre, at man afdrager mindre på gælden på denne måde. Og når afdragsfriheden udløber, vil nettoydelsen i eksemplerne være ca. 40.000 højere, hvis man vælger den afdragsfri model, end hvis man afdrager begge lån. Det er bankerne der tjener mere på den afdragsfri model. Og det er selvfølgelig kunden der betaler. Men når det så er skrevet, så kan det jo sagtens være, at kunden har fået oplyst og accepteret dette faktum. F.eks. hvis man har haft et ønske om et højere rådighedsbeløb i starten på bekostning af en højere ydelse senere. Men har det været nødvendigt for at få et, for banken, acceptabelt rådighedsbeløb på denne måde, har banken reelt finansieret et boligkøb, som køberen ikke havde råd til. Og det kan blive et problem senere.

I stedet for at følge bankens råd om afdragsfrihed, kan man overveje RealRåds nyeste finansieringsløsning, som vi laver med vores nye samarbejdspartner. Her tilbydes bankfinansieringen som en boligkassekredit. På den måde kan man spare den forhøjede bidragssats, da kreditten også kan bruges til at finansiere de løbende afdrag i det omfang du ønsker det. Og en boligkredit kan også være løsningen på det, for mange, irriterende faktum, at man ikke får rente af opsparingen i banken. Hvis du indsætter opsparingen på boligkreditten, eller bruger den som lønkonto, svarer det til at du får 3,75 % i rente, som er den aktuelle rente på boligkreditten.
Der kan finansieres op til 95% af købesummen. Og man kan også vælge traditionel afvikling af boligkreditten med månedlige ydelser over f.eks. 30 år.

Læs mere på vores hjemmeside om muligheden, eller skriv til rp@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Men flere af institutterne er allerede begyndt at tilbyde lån i 2053-serien. Så hvis du er boligkøber, kan valget lige nu stå mellem 1% 2050 eller 1,5% 2053. Det sidste er dog baseret på obligationer i serien med mulighed for afdragsfrihed. Og når man både skal sammenligne 2 serier med forskellig rente, og de samtidig er med og uden afdrag, så bliver det pludseligt lidt kompliceret.

1. Normalt siger man, at kursforskellen ved årgangsskifte kan være på ca. 2 point, når man sammenligner ny og gammel serie med samme rente.
2. Men aktuelt er forskellen ”kun” på 1,53 point baseret på Totalkredits tilbudskurser den 26.5.2020, selvom vi sammenligner 1% serien med 1,5% serien og endda i serier med og uden afdrag.
3. Til sammenligning er kursforskellen i 1% 2050-serierne med og uden afdrag kun på 0,92.
4. Markedsprisen for at vælge 2053 i stedet for 2050 er derfor reelt 0,61 point, hvor kursforskellen på 1,5% og 1% normalt burde være 3-4 point.
5. Hvorfor kursforskellen så ikke er større nu, må stå hen i det uvisse, men et bud herfra er, at det er institutterne selv som fastsætter ”børskurserne” og ikke ”markedet”. Vores holdning er, at kursen på 1,5% 2053 er for lav.

Hvorfor overveje 1,5% 2053?

Først og fremmest fordi kursen er højere og kurstabet dermed er mindre. Hvis du optager et 1% lån på 3.000.000 kr. i 2050-serien, skal du alternativt låne 2.954.000 kr. i 2053-serien. Kurstabet er altså 46.000 kr. mindre, og minimering af kurstab er vigtigt, når lånene skal konverteres fremover.

Men fordi renten er 0,5% højere og du kun låner 46.000 kr. mindre, bliver ydelsen på 1,5% større og afdraget mindre:

1. Rente og bidrag på 1% lånet er det første år 51.639 kr. og afdraget er 86.195 kr.
2. Rente og bidrag på 1,5% lånet er det første år 65.512 kr. og afdraget er 78.512 kr.
3. Samlet set er nettoydelsen på 1,5% lånet 2.938 kr. større det første år.
4. Efter 4,5 år skylder du det samme på 1% lånet, når der også tages højde for sparede nettorenter i perioden. 1,5% lånet ville altså set med RealRåds øjne, allerede være egnet til konvertering ned i rente til 1%.

Den generelle risiko ved nye obligationsserier.

Du vil sikkert snart komme til at høre om begrebet ”indlåsningseffekt”. Den risiko opstår altid, når der åbnes for nye obligationsserier.
Så længe der er udstedt under 3-5 milliarder i en obligationsserie, kan der være en risiko for, at markedspriserne på fondsbørsen sættes ud af kraft. Det skyldes, at der kan være risiko for, at en eller få investorer køber alle obligationerne, og derfor selv kan bestemme salgsprisen fremover. Hvis renten f.eks. stiger fra 1,5% til 2%, skal kursen matematisk falde med ca. 4 point, men hvis obligationsejerne ikke vil sælge til den kurs, kan man blive tvunget til at opsige lånet og indfri til kurs 100, selvom kursen burde være 96.
Hvis 1,5% lånet, i en længere periode, er det anbefalede 30-årige lån, vil serien hurtigt komme op på de 3-5 milliarder kroner. Men hvis renten kort tid efter åbningen stiger, så det anbefalede lån i stedet bliver 2% lånet, vil serien forblive lille, og dermed er risikoen for indlåsningseffekt reel.
Hvis renten derimod falder, har det ingen betydning, da lånet så under alle omstændigheder skal indfries til kurs 100.

Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1% 2050.

Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du konvertere lån op i rente. Denne mulighed ser både Nordea og Realkredit inden for de næste 12-19 måneder.
Hvis lånet konverteres op i 2% om et år, vil gælden falde til ca. 2.724.000 kr.

Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1,5% 2053:

Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du også konvertere lån op i rente, og så vil gælden falde til ca. 2.797.000 kr. Ved konvertering op i rente, vil gevinsten altså være større med et 1% lån.

Men hvis du vælger 1,5%-lånet og renten falder, kan du også konvertere ned til 1% rente. Sker det allerede 1. oktober i år og lånet er opsagt inden 31. juli, vil det nye 1% lån blive på 2.966.000 kr.
Men hvis du i stedet vælger 1% lånet fra start, vil gælden den 1. oktober være nedbragt til 2.924.000 kr.

Konklusion.

Baseret på de aktuelle kurser, vil du være bedst stillet med et 1% lån baseret på 2050-obligationer, så længe det er muligt:

1. Ved konvertering op til 2% vil gælden være 73.000 kr. lavere med 1% 2050.
2. Ved konvertering fra 1,5% 2053 til 1% 2053 1.10.2020 vil gælden være 42.000 kr. lavere.
3. Og fra start vil 1% 2050 være billigere på nettoydelsen (ca. 250 kr. pr. måned 1. år)

Beregningerne er baseret på et øjebliksbillede, og kurserne kan ændre sig.

RealRåd kan rådgive dig om valg af lån, og det første møde koster ikke noget.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

Kursen på 1,5 % 30 år er nu rekordhøj og vi anbefaler alle med 2,5 % på over 1,2 mill. kr. at omlægge lånet, hvis tidshorisonten er 5 år.

Vi går også skridtet videre og anbefaler kunder med 2 % lån som er optaget for mere end 2 år siden at omlægge lånet, hvis gælden er større end 2 mill. Jo større gæld desto større er anbefalingen.

Et eksempel:

2 % lån med 27 års løbetid på 2.500.000 kr. omlægges  til 1,5 % 27 år til kurs 99,15.
Det nye lån bliver på 2.564.000 kr. og ydelsen efter skat falder med 2.377 kr.

Det er ikke imponerende, men hvis renten om 2 år er steget til 3 %, er gælden nedbragt til 2.407.000 kr. og kan omlægges til et nyt lån på 2.149.000 kr., hvor nettoydelsen falder med yderligere 2.475 kr.

Alternativet er at holde fast i 2 % lånet, som om 2 år vil være nedbragt til 2.355.000 kr. og omlægge det til et nyt 3 % lån på 2.292.000 og en stigning i nettoydelsen på 4.100 kr.

Forskellen er altså en lavere gæld på 143.000 kr. og en nettoydelse som er 8.952 kr. lavere ved først at konvertere til 1,5 %.

Spørgsmålet er så, om renten stiger til 3 % om 2 år? Gør den ikke det, må du leve med en nettoydelse som er ca. 200 kr. lavere hver måned.

Det er vel nogenlunde ekstraktet af talen fra Finans Danmarks formand på årsmødet den 3.12.2018.

En opfordring herfra er, at spørge om, det virkelig er nødvendigt at tilbyde kunderne realkreditlignende banklån, når koncernen kan tilbyde bedre realkreditlån? Kan det forklares med andet end at det er bedst for bankerne?

Vi ved godt, at finansielle virksomheder lover afkast på 12-15 % til aktionærerne, men måske er det her, at alle problemerne starter. Forventninger om så høje afkast i finanssektoren er uholdbart i en verden, hvor renten er NUL.

Afkastet bør afspejle risikoen, og derfor tager man normalt udgangspunkt i en risikofri investering.
Det kunne være investering i statsobligationer, og her er renten -0,2 % på en 5-årig investering.
I 2009 da finanskrisen rasede, og bankerne skulle polstres med midler fra bankpakke 2, kunne de få et statsligt lån til 9-11 % i rente.
Dengang var den risikofri rente 3 % og Staten mente, at risikotillægget skulle være 6 %. Vel og mærke i en tid, hvor der var meget stor usikkerhed og dermed også risiko.
I mellemtiden er bankerne blevet bedre polstret, og renten er faldet med 3 %, og dermed også bankernes mulighed for at tjene penge på rentemarginalen, men bankernes egne forventninger til afkast uændrede, måske endda højere.
Det giver ingen mening, kun et stort indtjeningspres, og resultatet ser vi nu tydeligt i form af tvivlsomme metoder til indtægter, og stor risikovillighed i bankerne. Ikke på udlån, men på alternative indtjeningsmetoder:

• Kursskæring på realkreditlån
• Tvungen brug af banken til afregning af realkreditlån
• Undladelse af at bruge fondsbørsen som handelsplads og dermed mulighed for yderligere kursskæring før den officielle kursskæring
• Gebyr for unormalt store pengeoverførsler
• Gebyr for refusion af udbytteskat, som aldrig er blevet betalt.

Aktionærerne, f.eks. pensionskasserne er ukritisk tilfredse med udsigten til afkast på 12-15 %, men lige pludselig kollapser indtjeningsmaskinen. Det viser sig, at dele af forretningsmodellen ikke har været lovlig, og der venter nu store bøder og erstatningskrav forude, med det resultat at kursen på aktien falder voldsomt.
Så hvor meget har pensionskassernes kunder egentlig fået i afkast?

Hvis man investerede 100.000 kroner i en af de store danske finanskoncerner for 5 år siden, og tager højde for modtagne udbytter i 5 år, og den aktuelle kursværdi, så ville resultatet være et afkast på ca. 5,75 % om året. Ikke dårligt, men langt fra 12-15 %.

Boligejernes Realkredit er på kapitaljagt i øjeblikket.
Vi forventer et afkast på 5-6 % over den risikofri rente, og indtil videre har vi desværre kun mødt nedadvendte tommelfingre, hvilket vel er forståeligt, hvis man regner med at få 12-15 % ved at investere i en anden finansiel virksomhed? Men spørgsmålet er, om man reelt kan opnå sådanne afkast?
Og hvad med risikoen? Er der forskel på at investere i et ”gammeldags” realkreditselskab, som kun tjener sine penge på realkreditudlån, eller på investering i banker, som har en helt anden og kompleks forretningsmodel?

Måske skulle pensionskasserne overveje at gå lidt videre og tænke på medlemmernes afkast ved at kunne optage billigere realkreditlån? Ligesom når de begrunder ejendomsinvesteringer med, at medlemmerne får adgang til boliger.

Men hvem står så bag stramningerne? Når bankerne giver kunder afslag på finansiering, henvises tit til Finanstilsynet. Det er nemt og kunderne kan sjældent argumentere imod.

Der er, og har altid eksisteret, et krav om, at kunden skal have et vist rådighedsbeløb tilbage, når de faste udgifter er betalt, men som noget forholdsvis nyt, er der dukket ord som ”gearing” og ”gældsfaktor” op, og her opstår udfordringerne, når kunden står i banken og vil godkendes til at købe en bolig, eller vil optage et nyt lån.

Finanstilsynet har nemlig indført regler for god skik for boligkreditformidlere, og samtidig hermed er der lavet en vejledning til reglerne og yderligere en præcisering af, hvornår et lån er risikabelt. Reglerne gælder kun for realkreditlån og boliglån. Det er lidt uklart om reglerne er lavet for at beskytte boligejerne mod at låne mere end de har råd til, eller for at undgå for store tab i bankerne.
Men det er i hvert fald klart, at hvis der er tale om forbrugslån i de afskygninger de nu findes, så er der frit slag for kunden til at låne sig for sans og samling i en grad, så der kan laves TV-underholdning om det.

I RealRåd støder vi jævnligt på, at kunder som ønsker en bedre boligfinansiering ikke kan få lov til det. Det er f.eks. kunder som har afdragsfri lån, lån med variabel rente eller begge dele, men som ønsker at få en mere sikker finansiering, som vi kan tilbyde med RealRådmodellen. Kunderne kan få billigere afdragsfrihed og/eller større sikkerhed mod rentestigninger. Ingen er i tvivl om, at det er fornuftigt, men alligevel kan svaret blive nej. Fordi gældsfaktoren er ”for høj”.

Finanstilsynet siger generelt, at en gældsfaktor er høj, når den er over 4. Det betyder, at tjener man 100.000 kroner, er gælden høj, hvis man skylder 400.000 kroner. Der er dog forskellige undtagelser:

1. Hvis belåningen er under 60 % er finansieringen ikke risikabel ifølge Finanstilsynet
2. Man kan se helt bort fra gældsfaktoren, hvis belåningen er under 60 % og formålet er nedsparing
3. Gældsfaktoren kan være op til 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 10 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 90 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.
4. Gældsfaktoren kan være højere end 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 25 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 75 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.

Og disse undtagelser er efter vores mening rimeligt fleksible. Der står f.eks. intet i Finanstilsynets vejledning om en absolut øvre grænse for gæld, hvis den samlede belåning er under 75 %. Og det burde jo betyde, at kunden kan låne lige så meget, som kunden har råd til at betale tilbage, uden at rådighedsbeløbet falder til mindre end, hvad der er nødvendigt for den pågældende kunde.

Så spørgsmålet er, om ikke det er for let købt for bankrådgiveren at sige, at Finanstilsynet er årsagen til afslaget? Svaret skal reelt findes i bankens egen kreditpolitik, som tager udgangspunkt i Finanstilsynets vejledninger. Så det er altså banken selv, som bestemmer om den vil have en strammere kreditpolitik end nødvendigt i forhold til Finanstilsynet.

Og det er der mange banker der vælger. Hvorfor skal vi ikke kunne sige.

Når vi skriver banker, tænker vi også på realkreditlån, som jo formidles af banker. Med Totalkredit som undtagelse er realkreditinstitutterne ejet af banker, som dermed også bestemmer kreditpolitikken. I Totalkredit er det anderledes. Her fastsætter Totalkredit kravene til, hvem der kan godkendes til realkreditlån, og bankerne skal garantere for en del af lånet. Derfor bliver kunderne her både ”ramt” af Totalkredits kreditpolitik, og formidlerbankens kreditpolitik.

Lån til ejendomme i yderområderne også kaldet Udkants Danmark

Af naturlige årsager (størrelsen på lånene) er RealRåds kunder ikke omfattet af den følgende problemstilling. Men derfor kan vi jo godt forsøge at sætte fokus på problemet. For det kan være svært at få realkreditbelåning i disse ejendomme, selvom Finans Danmark siger det modsatte. En vending i et af realkreditinstitutternes kreditpolitik som følgende siger alt: ”Ejendomme, der godkendes til belåning i xxx, skal være normale, markedskonforme ejerboliger med god omsættelighed og prisstabilitet. Ejendomme der er svært omsættelige og prisustabile som følge af deres beliggenhed, type, indretning og vedligeholdelsesstand, skal afslås til belåning eller belånes efter regelsættet for risikosager”.

Hvad regelsættet for risikosager indeholder ved vi ikke, men et kvalificeret gæt kunne være, at lånene er dyrere, i hvert fald så dyre, at det åbner op for alternative finansieringsmuligheder, som her er i 2 eksempler:

1. Pantebrevsselskab, hvor renten er 8,5 % med en maksimal løbetid på 25 år.
2. En større dansk bank, som tilbyder særlige lån til ejendomme i provinsen. Rente 4,75 %. 20 års løbetid på lån fra 0-60 % og 10 års løbetid på lån fra 60-95 %.

Afslag på finansiering eller i bedste fald dårligere finansieringsvilkår, har store negative konsekvenser for disse boligejere. Ejendomsværdierne er markant lavere og boligejernes rådighedsbeløb er markant lavere. Det kan ses i følgende oversigter, hvor udgangspunktet er at prisen på en ejendom er 1 million, hvis ejendommen kan finansieres helt traditionelt med 80 % realkreditlån, 15 % banklån og 5 % udbetaling.[/vc_column_text][vc_single_image image=”1895″ img_size=”full”][vc_column_text]

Hvis vi nu forudsætter, at en boligkøber kun vil betale den ”normale” ydelse, altså den ydelse ejendommen koster med en normal finansiering, så er man nødt til at reducere prisen på ejendommen, så ydelsen med de alternative vilkår bliver den samme, som med normal finansiering. Men inden vi ser på den nødvendige prisreduktion, skal vi lige vise, hvad ydelsen ville blive, hvis man kunne få normal finansiering, bare med 60 % realkreditbelåning og 35 % pantebrevslån?[/vc_column_text][vc_single_image image=”1896″ img_size=”full”][vc_column_text]Vi kan altså sige, at en forbedret finansieringsmulighed med bare 60 % realkreditlån kunne betyde 2 ting:

1. Enten op til 155.000 højere ejendomsværdi, som svarer til + 26 %
2. Eller op til 2.306 kroner mere i rådighedsbeløb pr. måned.

Begge dele vil sætte gang i økonomien i yderområderne.

Det sidste spørgsmål er nu, hvorfor der gives afslag på realkreditfinansiering i yderområderne, men ikke på anden finansiering. Hvor store tab vil der blive for realkreditinstitutterne, hvis alle fik tilbudt mindst 60 % lån? Kan priserne på boliger falde med mere end 40 %. Ja måske, hvis boligen er helt usælgelig. Og hvis det sker, så vil tabet blive på op til 447.000 kr. for realkreditinstituttet (60 % af 745.000). Det svarer til et tab på under 5 % på en 80 % finansieret villa i Nordsjælland til 10 millioner kr.

Men vil det tiltrække flere boligkøbere, hvis finansieringen bliver billigere? Er et forbedret rådighedsbeløb på 2.306 kroner tiltrækkende for nye boligejere?[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]