Blandt andet ved at forbyde formidlingsprovisioner. Det er sikkert nemt nok at forbyde det, men så vil bankens indtjening i stedet blive flyttet til bankens egne gebyrlister og blive kaldt noget andet.

Det bliver altså ikke billigere for kunden, men virkningen kan være med til at opfylde en anden af de 10 anbefalinger. Forbrugerrådet Tænk anbefaler nemlig også at forbrugerne skal have gode muligheder for at sammenligne priser i de finansielle supermarkeder. Og det kan man, hvis alle kundernes omkostninger er synlige. Men vi skulle hilse og sige, at det er noget af en opgave at gennemskue bankernes prislister. Selv for en meget trænet læser af disse. Det har vi f.eks. oplevet nogle gange, når vi forsøger at finde ud af, hvordan prisen på kurssikring bliver fastsat. Det står ingen steder.

I RealRåd rådgiver vi kun om boligfinansiering, og vi indrømmer gerne, at vi ikke kender alle bankernes priser. Men vi ved, hvor vi finder dem. Derfor har vi lavet et værktøj, hvor man kan få det fulde overblik over låneomkostninger til realkreditlån, hvis man f.eks. skal købe en ejendom.

Vi kan vise:

• Beregnet bidragssats på de forskellige lånetyper med den konkrete belåningsgrad
• Beregnet bidragsbetaling baseret på satsen
• Etableringsomkostninger i de 4 realkreditinstitutter
• Indfrielsesomkostningerne, når lånet skal indfries igen
• Kursskæringen hvis det er et rentetilpasningslån som skal tilpasses.
• Nettoydelser og afdrag, hvis man vil dele realkreditlånet op i 2 lånetyper.

Se eksempler:

• Bidragssammenligning
• Omkostningssammenligning
• Matrix over nettoydelser og afdrag med 2-lags belåning

Det koster ikke noget at få udarbejdet en sammenligning, hvis man efterfølgende bliver kunde i RealRåd med henblik på løbende overvågning af realkreditlånet.
Vores priser er 100 % transparente og fremgår af vores hjemmeside. Herunder også en specifikation af de formidlingsprovisioner, som RealRåd modtager.
Det skal en låneformidler nemlig oplyse til forbrugeren på forhånd. Vi kan ikke finde samme oplysninger på andre formidleres hjemmesider.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på din finansiering.

Man kan vende og dreje tingende på mange måder. Skal man vælge fast rente, som giver tryghed og løbende muligheder for konvertering, eller skal man vælge variabel rente og bruge besparelsen til pensionsopsparing og/eller aktiespekulation. I dagens Berlinger henviser 2 rådgivere f.eks. til en undersøgelse, som Realkredit Danmark lavede i 2013, og som ifølge kommentaren viste, at boligejerne de seneste 15 år havde været bedre stillet med FlexLån, end løbende at konvertere på de mest optimale tidspunkter. Ifølge kommentaren var gevinsten på mere end 200.000 kr. Vi har ikke regnet efter, for vi kender ikke forudsætningerne for regnestykket.

Vi kan til gengæld vise et eksempel, som IKKE er fiktivt, men som viser resultatet for en kunde, som har fulgt RealRåds anbefalinger de sidste 10,75 år. En samlet gevinst på 625.000 kr. baseret på et 5% startlån på 2,6 mill.

Om kunden også kunne have tjent 625.000 kr. ved at vælge variabel rente og investere løbende, må vi lade svæve som et spørgsmål i luften.

Når vi holder møder med kommende kunder, som vil vide mere om aktiv gældspleje, viser vi dette eksempel og renteudviklingen 10 år tilbage, hvor vi har markeret konverteringsmulighederne. Dem har der været 7 af, hvis man måler på at renten har svinget 1% op eller ned, og endnu flere, hvis man kan konvertere 0,5% op eller ned, men vi understreger også at det kan man som ny kunde ikke bruge til noget, fordi det afgørende er, hvordan renten svinger fremover. Det samme bør man gøre, når man peger på en undersøgelse, som er baseret på den historiske renteudvikling. Så derfor viser vi her renteudviklingen i den periode, som den nævnte undersøgelse skulle dække.

Og her kan man se, at rentepilen har peget nedad, hvis man lige ser bort for en voldsom korrektion i forbindelse med finanskrisen. Og hvis renten løbende er faldet, så har det overordnet ikke givet ydelsesudfordringer at have variabel rente, men hvad nu hvis billedet ændrer sig og renterne begynder at stige. Hvis vi spejlvender kurven, ser det helt anderledes ud. Så bliver det spændende at være boligejer med variabel rente.

Det er umuligt at spå om renten, men jeg vil dog gå så langt at sige, at det nok er mere sandsynligt at renten stiger, end at den falder yderligere. Men hvornår? Da Danmark blev lukket ned i marts 2020, steg renten lynhurtigt til 2% og faldt så tilbage til 1% i løbet af foråret. Og måske kommer en rentestigning af andre grunde end man forventer. I Jyllands-Posten i dag har en tidligere bankdirektør en løsning på erhvervsministerens beklagelser over at bankerne opkræver negativ rente af indlån. Revaluer kronen med 10%. Så har vi en rente på 2% i stedet for negativ rente, lyder det!

Det ville gøre ondt på ydelserne på FlexLån, men så kan man jo skylle det ned med endnu billigere dåseøl købt i Tyskland. For boligejere med fast rente, ville det betyde en reduktion af gælden med 10-15% – OG billigere dåseøl fra Tyskland.

Forfatteren af denne blog har selv fast rente på realkreditlånet. Jeg deler nemlig holdningen hos forfatterne af kommentaren i Berlingske om, at fast rente giver tryghed om boligøkonomien, men herfra er vi ikke specielt enige. Der er en påstand om, at prisen for konverteringsmuligheden er 30-50.000 kr. pr. million, fordi kursen på obligationerne er 3-5 point for lave på grund af retten til at indfri lånet til kurs 100. Plus de løbende konverteringsomkostninger. Kursen på et 30-årigt 1,5% lån er p.t. 97,75, så hvis man skal låne 3 millioner kr., bliver lånet altså på 3.069.000 kr. Og hvis kursen var 5 point højere, skulle lånet kun være på 2.920.000 kr. Altså skal man låne 149.000 kr. ”for meget”, men er det så prisen for konverteringsretten? Hvis man sammenligner begge lån over 30 år, er de samlede renter 36.305 kr. større altså skal man samlet betale 185.305 kr. mere i løbet af 30 år. Men kan man stille det regnestykke op?
Lånet, som skulle have en kurs, som er 5 point højere, er fiktivt. Et 30-årigt fastforrentet lån uden konverteringsret findes nemlig ikke. Og tanken om at lånene løber i 30 år er ikke fiktiv, men tæt på. I virkelighedens verden løber et realkreditlån maksimalt i 5-10 år. Investorerne køber derfor ikke 30-årige obligationer, men 5-10-årige. Og her er renten i dag henholdsvis 0% og 0,6%.

Derfor kan man sammenligne det fastforrentede lån med FlexLån som løber i henholdsvis 5 og 10 år. Resultatet bliver, i første omgang, vand på FlexLånstilhængernes mølle, for på 5 år betaler man 82.000 kr. mindre i nettoydelse på F5-lånet og man skylder efter 5 år 148.000 kr. mindre, altså i alt 230.000 kr.
På F10-lånet bliver tallene henholdsvis 117.000 kr. og 135.000 kr. eller i alt 252.000 kr.

Man skal altså spare henholdsvis 230.000 kr. og 252.000 kr. på løbende konverteringer i henholdsvis 5 og 10 år og spørgsmålet er så om man kan det? Vi kan kun vise, at man har kunnet tjene penge på konverteringer. 625.000 på lidt over 10 år. I en periode, hvor renten har været faldende, og hvor konverteringerne har de højeste omkostninger. Der er også (store) omkostninger ved konvertering til højere rente, men her er gevinsterne store her og nu, og hvis Regeringen skulle følge anbefalingen om en revaluering på 10% og renten som følge heraf stiger til 3,5%, vil kursværdien af gælden på lånet på 3.069.000 kun være 2,6 millioner kr. eller 400.000 kr. lavere end kursværdien af FlexLånet. Og vælger man at konvertere til 3,5% bliver gælden på det nye lån 370.000 kr. lavere end på FlexLånet. I forhold til 1,5% lånet, ville nettoydelsen kun stige med 120 kr. pr. måned.

Stiger renten med 2% og man har valgt F5-lånet eller F10-lånet, påvirkes nettoydelsen ikke før om 5 eller 10 år, men mon ikke det vil give nogle spekulationer? Om 5 eller 10 år, er gælden blevet afdraget, så den til den tid er 2.500.000 kr. eller 2.537.000 kr. og hvis renten er steget med 2% vil nettoydelsen stige med henholdsvis 1.076 kr. og 1.270 kr. pr. måned. Ikke nogen stor stigning, men samtidig falder afdraget med ca. 1.900 kr. pr. måned i forhold til nu.

En rentestigning på 2% vil også påvirke boligpriserne nedad, og kursværdien af F5 og F10 lån vil kun blive reduceret i beskedent omfang. Hvis vi isoleret ser på, hvordan renteudviklingen kan påvirke boligpriserne, kan man lave et eksempel, hvor der købes en ejendom til 3.750.000 kr., hvor 80% finansieres med realkreditlån, 5% i udbetaling og 15% med et 30-årigt lån i banken til 4,5%. Så kan man beregne nettoydelsen på f.eks. F5-lånet hvor renten er 0% i øjeblikket.

Hvis renten stiger med 2% og boligen stadig kan sælges til en nettoydelse på 146.000 kr., betyder det at prisen skal reduceres fra 3.750.000 kr. til 3.200.000 kr. Altså et prisfald på 550.000 kr.

Og så kan vi vise, hvordan boligejerens friværdi bliver påvirket:

Rentestigningen påvirker altså friværdien med 250.000 kr. mindre i dette eksempel, hvis man vælger fast rente i stedet for variabel rente.

RealRåd kan viser dig forskellen på at finansiere din bolig med fast og variabel rente. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.

”Siden F1-lånene blev introduceret i slutningen af 1990-erne, har de været billigere end fastforrentede lån” og ”her har vi altså over 20 års erfaring og historik med FlexLån. De er billigere”.

Hvordan avisen er kommet frem til konklusionen vides ikke. Måske har man blot fra år til år sammenlignet den faste rente med den korte rente, eller måske har man sammenlignet et fastforrentet lån til 7,35% rente, som var niveauet for 20 år siden, med et F1-lån, hvor renten over tiden er faldet fra 5,17% til nu minus 0,48%.

Hvor mange boligejere der optog et 7% lån for 20 år siden, og har holdt fast i det, ved vi ikke, men tro det eller ej. De findes måske. I Nykredit og Realkredit Danmark cirkulerer der stadig i alt 67 millioner kroner i serien 7% 2032. Kursen er 121 selvom lånene kan indfries til kurs 100. Jeg gad vide, hvem der har finansieret ejendomme med disse lån?

Men det var et sidespring. Tilbage til konklusionen om, at ”FlexLån er billigst”.
Skulle regnestykket vise sig at være lavet og vise at løbende rentetilpasning har givet lavere gæld/formue end fastforrentede lån, som løbende er blevet konverteret, så skal man huske, at hvis man skal vælge lån i dag, så er det ikke klogt at skue bagud på en historisk renteudvikling, som har været nedadgående. Kunne det tænkes, at vi er på vej ind i en periode, hvor renterne også på lang sigt vil stige til et mere normalt renteniveau end i dag? Altså at kurven vender.

Hvad sker der med renten,

• når inflationen i EU rammer de ønskede 2%, og centralbanken lukker ned for opkøbsprogrammerne?
• når USA iværksætter de vedtagne genopretningspakker på næsten 80.000 milliarder kroner? Og EU og resten af verden gør det samme?
• hvis japanske pensionskasser begynder at sælge ud af danske realkreditobligationer for i stedet at købe amerikanske, hvor afkastet allerede nu er 0,25% højere? Foreløbig har de standset opkøbene af danske obligationer.

Bliver FlexLån så ved med at være billigere end fastforrentede realkreditlån?

Hvis man har fastforrentede realkreditlån, kan man udnytte fordelen af stigende renter, og få en lavere gæld. Det kan godt være, at der nu er 20 års erfaring med FlexLån, men RealRåd har 25 års gode erfaringer med fastforrentede lån.

Men vi viste ikke, hvordan nettoydelsen på rentetilpasningslånene ville blive påvirket af en rentestigning på 1% næste gang. Altså om 1, 3 eller 5 år.

Det gør vi nu, hvor vi antager, at lånene fortsætter med 1% højere rente og 29, 27 og 25 års restløbetid. Og så sammenligner vi også med 1%-lånet som også forudsættes at løbe videre med uændret rente.

RealRåd kan også regne på dine fremtidige ydelsesændringer, hvis renten stiger – eller falder – på dine rentetilpasningslån. Det koster ikke noget.

Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til rp@realraad.dk.

Står du foran at skulle optage et lån, er det forståeligt, hvis du bliver fristet af de lave renter, som selvfølgelig betyder, at din ydelse er lavere, end hvis du vil have trygheden i fast rente. Men hvor meget lavere er ydelsen, hvis man også tager højde for, at bidragssatsen på rentetilpasningslån er højere?

Det viser vi her, hvor vi sammenligner et 30-årigt rentetilpasningslån på 1 million kr. med et fastforrentet 1% lån til kurs 99,35. Vi bruger bidragssatserne som gælder for 80% belåning.

Vi sammenligner:

• Forskellen i nettoydelsen i rentetilpasningsperioden på 1, 3 eller 5 år.
• Forskellen i gælden til næste rentetilpasning, hvor vi tager højde for de sparede nettoydelser
• Forskellen i kursværdien af gælden til næste rentetilpasning, hvis renten er steget med 1%.

Vi sammenligner også kursværdien, fordi det er yderst relevant også at tage højde for muligheden for at konvertere lån, hvis renten stiger, og du dermed kan reducere din restgæld. En af grundene til at den faste rente er højere, er netop, at du har denne mulighed.

Hvis dit lånebehov er større eller mindre end 1 million, kan du ændre tallene forholdsmæssigt.

Du kan også ringe til os på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk hvis du vil have RealRåd til at regne på det for dig. Det koster ikke noget

Igen en interessant artikel fra Finans.dk, hvor man kan se, at der er negativ rente på næsten alle rentetilpasningslån, undtagen på F10, hvor den lige sniger sig op på 0,06%.

I forhold til et fastforrentet 0,5% lån sparer man ganske rigtigt renter, og man afdrager mere i starten. Samtidig er kursen på rentetilpasningslånet 100, så startgælden bliver lavere. Skal man f.eks. låne 3 millioner kroner med et rentetilpasningslån, skal man tilsvarende låne, forrente og afdrage ca. 92.000 kroner mere med et fastforrentet lån, hvor kursen er 97.

Fordelen ved det fastforrentede lån er dog, at bidragssatsen er lavere, og at man har mulighed for at indfri lånet til en lavere kurs, hvis renten stiger.

Her viser vi, forskellen i gælden, sparede nettoydelser med rentetilpasningslånet, og hvor meget kursen skal falde under kurs 100 på det fastforrentede lån, før kursgevinsten overstiger gevinsten ved at vælge rentetilpasningslån. Vi viser kun op til F5-lån da der meget sjældent udbydes lån med længere tilpasningsinterval.

Kursfølsomhed er et udtryk for, hvor meget kursen falder, hvis renten stiger med 1%. På et 0,5% 30 år er kursfølsomheden i starten ca. 9 point, og den aftager med tiden. Tilsvarende er kursfølsomheden på et 20-årigt lån ca. 6 point, så det betyder i teorien at følsomheden falder med ca. 0,3 point pr. år.
Og så kan man beregne, at renten skal stige med ca. 0,85% inden 5 år, før kursgevinsten på det fastforrentede lån overstiger de sparede nettoydelser og den højere startgæld. Og tilsvarende 0,67% inden 3 år.

Men det evige spørgsmål er, om renten stiger, og i givet fald, hvornår og hvor meget?
I Realkredit Danmarks renteprognose fra 21. december 2020 forventes det at kursen på 1,5% 30 år er 99,6 om 12 måneder. Det svarer til et kursfald på ca. 5 point i forhold til i dag.

Overvejer du at optage eller tilpasse et rentetilpasningslån, eller at udskifte det med et fastforrentet lån, kan RealRåd regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Skriv til os på info@realraad.dk eller ring på telefon 4330 0050.

-F1 -0,16%
-F3 -0,33%
-F5 -0,27%

Prisen på rentetilpasningslån er dog ikke kun renten, for man skal også tage højde for, at bidragssatsen er højere på disse lån. Hvis belåningen er 80% er satsen:

-F1 1,18%
-F3 1,08%
-F5 0,88%.

Disse satser kan man sammenligne med 1% fast rente i 30 år og en bidragssats på 0,74%. Dog er kursen på 1% lånet ”kun” 99,75 så derfor skal man låne ca. 3.000 kr. ekstra pr. million i rentetilpasningslån.

Uanset hvilket rentetilpasningslån man vælger, er det billigere end det fastforrentede lån. Men kun i 1, 3 eller 5 år. Herefter kender man ikke renten. Hvis renten stiger, får man en højere ydelse på rentetilpasningslån, men ikke på det fastforrentede lån. Her falder kursværdien af gælden til gengæld.

Forskel i ydelser og restgæld:

Men hvad så når lånene skal rentetilpasses igen, og renten måske er steget. Så der de nye ydelser og kursværdien af gælden sådan ud, hvis renten er 1% højere:

Og hvis renten er 2% højere ved næste rentetilpasning:

Om renten så stiger og i så fald, hvornår og hvor meget, er der ingen der ved. Men det som man betaler ekstra i nettoydelse på et fastforrentet lån, kan hurtigt blive opvejet af en lavere kursværdi af gælden. Det så vi i marts måned, hvor renten på 30-årige obligationer kortvarigt steg fra 1% til 2%, og kursværdien af et lån på 1 million kroner faldt med 60-70.000 kroner. De aktive boligejere fik omlagt deres 1% lån til 2% og er nu tilbage i 1% lån. Med en lavere gæld.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050, hvis vi skal regne på dit rentetilpasningslån.

Først og fremmest giver det større tryghed at kende renten i hele lånets løbetid, men dernæst også at den faste rente i øjeblikket er meget lav, så det er et attraktivt niveau at låse renten på. Og hvis renten stiger, så falder kursværdien af et 30-årigt lån med fast rente ekstra meget med det nuværende lave renteniveau.

I RealRåd har vi fokus på muligheden for at konvertere lån, og den mulighed har man ikke med et rentetilpasningslån.

Nedenfor har vi sammenlignet et rentetilpasningslån på 1 mill. kr. med et 30-årigt fastforrentet 1% lån med samme kursværdi. Vi har brugt de gældende bidragssatser i Realkredit Danmark med 80% belåning. Kursen på 1% lånet og rentesatsen på rentetilpasningslånene er pr. 12.11.2020.

Vi sammenligner kursværdien af gælden, når lånet skal rentetilpasses, og tager højde for, hvor meget boligejeren som vælger et rentetilpasningslån når at spare i nettoydelser indtil rentetilpasningen. Det forudsættes, at renten er 1% højere ved rentetilpasning.

Hvis vi skal regne på din finansiering, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på 4330 0050. Det koster ikke noget.

F1-lån -0,36 %
F3-lån -0,40 %
F5-lån -0,31 %.

Så lave renter har vi ikke set før, men også de faste renter er lave, så derfor bør du også overveje at omlægge dine lån til fast rente.

Desværre er løbet kørt, hvis du ikke har opsagt rentetilpasningslånet, så hvis du vil omlægge det, kan du først gøre det efter 1. april, og det koster anslået 25.000 kroner i diverse omkostninger.

Fordelen ved de lave renter på rentetilpasningslånene er at afdragene er højere, men til gengæld må du leve med usikkerheden for rentestigninger i fremtiden. Rentestigninger, som vil være en fordel, hvis du har fastforrentede lån, fordi de vil få kursværdien til at falde.

Vi viser her nogle eksempler på omlægning af rentetilpassede lån den 1. april til fastforrentede lån. Tallene er baseret på de kursen fra 26.2.2020 på det fastforrentede lån, bidragssatsen i Realkredit Danmark for 80 % belåning og er inklusive omkostningerne.

Der er ingen tvivl om, at rentetilpasningslånene her og nu har en lavere ydelse, og bliver afdraget hurtigere end et lån med fast rente. Men hvordan ser det ud, hvis renten er 1 % højere, næste gang lånene skal rentetilpasses? Gælden på rentetilpasningslånet vil være lavere og du kan indfri lånet til kurs 100. Til gengæld kender du ikke renten og dermed de fremtidige ydelser, og hvis renten er steget med 1% vil det også være tilfældet, hvis du til den tid vil omlægge til lån med fast rente.

Her er billedet et helt andet. Gælden på rentetilpasningslånene er stadig lavere end gælden på det fastforrentede lån. Til gengæld er kursen faldet på det fastforrentede lån, så det kan indfries billigere.

Og samtidig er ydelsesbesparelsen på rentetilpasningslånene væk og du afdrager nu mindre på rentetilpasningslånene.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.

Fordelen ved et rentetilpasningslån er, at renten er lavere end på et lån med fast rente.
Til gengæld er bidragssatsen højere, men samlet set er din terminsbetaling lige nu lavere, hvis du vælger variabel rente. Og du afdrager endda samtidig mere på din gæld.
Derfor forstår vi i RealRåd godt, at mange er fristet af at vælge den variable rente.

Men siger man A, må man også sige B. For hvis du vælger variabel rente, fravælger du også muligheden for at reducere gælden, hvis renten stiger. Og det gør den.
Spørgsmålet er hvornår det sker, og det ved ingen, men mange gætter på det. F.eks. forudsiger Realkredit Danmark i deres renteprognose fra 14. november 2019 at kursen på det fastforrentede 1 % lån med 30 års løbetid på 12 måneders sigt kan falde til 93,1. Det svarer til en rentestigning på ca. 0,6 %. Men det er et gæt, og når den næste prognose bliver lavet, er resultatet måske et andet, fordi forudsætningerne er ændret.

De variable renter bliver også kaldt korte renter, og derfor kan man godt sige, at man tænker kortsigtet, hvis man vælger variabel rente. Derfor er det relevant at se på, hvad den kortsigtede gevinst er på et lån med variabel rente i stedet for at vælge fast rente. Det kan RealRåd regne på for dig. Skal du rentetilpasse dit lån 1. april kan vi vise dig:

1. Den aktuelle forskel i nettoydelsen
2. Det aktuelle ekstra afdrag ved at vælge variabel rente
3. Sammenligning af gælden 1-5 år frem i tiden
4. Sammenligning af kursværdien af gælden 1-5 år frem i tiden hvis renten stiger
5. Din nye ydelse på lånet hvis renten stiger om 1-5 år.

Her er en smagsprøve, hvor et F3 lån på 3 millioner skal have ny rente 1.4:
Aktuelt kan renten lige nu låses til -0,21 %. Bidragssatsen er 1,06 % med 80 % belåning og restløbetiden er 27 år. Alternativt kan du ændre F3 lånet til fast rente 1 % med 27,75 års løbetid, så nettoydelsen fra start bliver den samme.

Billedet er klart. Hvis renten er 1 % højere om 3 år, vil både nettoydelsen og kursværdien af gælden være lavere på det fastforrentede lån.

Du kan booke et møde på vores hjemmeside.