AKTUEL KONVERTERINGSMULIGHED
Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet.Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god del af restgælden.Når man konverterer et lån med afdrag til højere rente, påvirker det stort set ikke ydelsen efter skat. Det skyldes, at en omlægning fra 0,5% til 1,5% jo medfører en 3-dobling af renten, og da gælden ikke reduceres med 2/3 stiger rentebetalingen. Men til gengæld falder afdraget i starten, når renten stiger og så giver det samlet set en næsten uændret ydelse efter skat.Sådan forholder det sig ikke, når man konverterer et afdragsfrit lån til højere rente. Her får man den højere renteudgift, men ingen regulering af afdraget, og så stiger den samlede nettoydelse. Det kan man se i Berlingskes grafik ovenfor.Men siger man afdragsfrihed, må man også sige RealRådmodellen. Det gør vi i hvert fald i RealRåd.RealRådmodellen går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og bruger en prioritetskredit til at finansiere afdragene, som man ønsker det. Helt, delvist eller slet ikke. Det er der 2 store fordele ved:
- kursen på obligationerne er højere (+1,26 point – tilbudskurser i totalkredit 14.9.21)
- bidragssatsen er lavere (-0,33% ved 80% belåning og -0,17% ved 60% belåning).
Med RealRådmodellen skal man altså låne mindre og samtidig betale mindre i bidrag.Nedenfor viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2050 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.Traditionel:
0,5% 2050
1,5% 2053
Forskel
Gæld på nuværende lån
3.000.000 kr.
2.850.000 kr.
-150.000 kr.
Ydelse før skat
47.100 kr.
73.244 kr.
+26.144 kr.
Ydelse efter 30% skat
32.972 kr.
51.272 kr.
+18.300 kr.
Rentabilitet: kursgevinsten er spist op efter 8,5 år / lånet skal ned i rente inden 8,5 år.RealRådmodellen:
0,5% 2050
1,5% 2053
Forskel
Gæld på nuværende lån
3.000.000 kr.
2.819.000 kr.
-181.000 kr.
Ydelse før skat
47.100 kr.
63.144 kr.
+16.044 kr.
Ydelse efter 30% skat
32.972 kr.
44.200 kr.
+11.228 kr.
Rentabilitet: kursgevinsten er spist op efter 11 år / lånet skal ned i rente inden 11 år.Og her viser vi en aktuel omlægning fra 0,5% uden afdrag årgang 2053 til 1,5% uden afdrag baseret på tilbudskurserne 14.9.2021 i Totalkredit, og den gennemsnitlige indfrielseskurs 14.9.2021.Traditionel:
0,5% 2053
1,5% 2053
Forskel
Gæld på nuværende lån
3.000.000 kr.
2.800.000
-200.000 kr.
Ydelse før skat
47.100 kr.
71.960 kr.
+24.860 kr.
Ydelse efter 30% skat
32.972 kr.
50.372 kr.
+17.400 kr.
Rentabilitet: kursgevinsten er spist op efter 12,5 år / lånet skal ned i rente inden 12,5 år.RealRådmodellen:
0,5% 2053
1,5% 2053
Forskel
Gæld på nuværende lån
3.000.000 kr.
2.772.000 kr.
-228.000 kr.
Ydelse før skat
47.100 kr.62.092 kr.
+14.992 kr.
Ydelse efter 30% skat
32.972 kr.
43.464 kr.
+10.492 kr.
Rentabilitet: kursgevinsten er spist op efter 15,25 år / lånet skal ned i rente inden 15,25 år.I beregningerne har vi regnet med alle omkostninger, herunder RealRåds honorar, hvis vi gennemfører omlægningen. I beregningen med RealRådmodellen, har vi derudover regnet med omkostninger til et ejerpantebrev til sikkerhed for prioritetskreditten. Et eventuelt eksisterende pantebrev kan reducere denne omkostning. Bidragssatserne er ved 80% belåning i Totalkredit.Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. Det koster ikke noget.
