Boligfinansiering med statsgaranti?
Regeringen vil indføre en statsgaranti, når der handles boliger til under 8.000 kr. pr. kvm. som samtidig ligger i et givent postnummer. Men giver det nogen mening? Garantien skal dække finansieringen fra 60-90%, og kunden skal betale 1% i garantiprovision, mens bankens regning endnu er ukendt.Finans Danmark siger, at institutterne allerede finansierer mange af disse ejendomme. Nykredit har sat tal på. 8 ud af 10 af disse boliger får tilsagn om finansiering, siger de. Men det er jo bare ikke nødvendigvis realkreditlån i Totalkredit der er tale om. For Nykredit har et bankprodukt til formålet. Landdistriktslån som finansierer 70% af købesummen med afvikling over 15 år. En anden Totalkreditformidler, Danske Andelskassers Bank tilbyder Lokal Boliglån, som kan finansiere 95 % over 20 år. Overfor sådanne muligheder står den traditionelle finansiering, hvor man kan finansiere med 80% realkreditlån, 15% banklån og 5 % i udbetaling.Man kan altså få finansieret 95% af købesummen med traditionel finansiering i f.eks. Totalkredit og Coop Bank, og i Andelskassen, mens man kun kan få finansieret 70% i Nykredit. Så hvis man har behov for at låne 95% og vil finansiere i Nykredit, må man skaffe 25% på anden vis. F.eks. med et forbrugslån i Santander Bank til 6,67% rente og 12 års afvikling.Vi kan så sammenligne disse 3 muligheder, hvis der købes en ejendom til 500.000 kr.95% finansiering
Traditionel
Nykredit/forbrugslån
Andelskassen
Lån i alt
475.000 kr.
475.000 kr.
475.000 kr.
Nettoydelse pr. md.*
1.667 kr.
3.282 kr.
2.303 kr.
Heraf afdrag
1.367 kr.
2.010 kr.
1.400 kr.
Kontantbehov**
48.260 kr.
39.480 kr.
38.630 kr.
* Der er regnet med F-Kort realkreditlån i Totalkredit, da renten også er variabel på de alternative modeller, samt 33% skat af renter.**Dækker 5% udbetaling samt omkostninger til finansieringen, herunder tinglysningsafgifter.70% finansiering
Traditionel
Nykredit
Andelskassen
Lån i alt
350.000 kr.
350.000 kr.
350.000 kr.
Nettoydelse pr. md.
1.132 kr.
2.238 kr.
1.697 kr.
Heraf afdrag
1.012 kr.
1.423 kr.
1.032 kr.
Kontantbehov*
166.055 kr.
162.230 kr.
161.830 kr.
* Der er regnet med F-Kort realkreditlån i Totalkredit, da renten også er variabel på de alternative modeller, samt 33% skat af renter.**Dækker 30% udbetaling samt omkostninger til finansieringen, herunder tinglysningsafgifter.Finansiering af 95% med traditionel finansiering er altså op til 1.615 kr. billigere end alternativerne, og det skulle jo gøre det muligt for flere at købe boligen. Nettoydelsen med 30% udbetaling falder kun med 571 kr. pr. måned med finansiering i Nykredit i forhold til traditionel finansiering af 95% af købesummen, og det er vel næppe en så lille forskel i rådighedsbeløbet, som medfører afslag på finansieringen?Mon ikke årsagen skal findes i, at det bare er en dårlig ide at købe en ejendom, hvor udbetalingen kun er 25.000 kroner? For hvad hvis man fortryder og vil sælge boligen igen? Så koster en ejendomsmægler måske 75.000 kr., og de forskellige lovpligtige rapporter 10.000 kr. Altså tæt på 100.000 kr. som langt overstiger friværdien, og så kan man måske slet ikke sælge ejendommen uden tab, medmindre man selv kan dække underskuddet. Så det er nok her det reelle problem med finansieringen er, og så hjælper det ikke at Staten stiller en garanti for tabet. Boligejeren står jo stadig tilbage med et tab, som skal betales.Men man kan dog stadig undre sig over, hvorfor f.eks. Nykredit tilbyder en bankfinansiering, hvis man som i eksemplet har 150.000 kr. til udbetaling, i stedet for et realkreditlån i Totalkredit. Måske fordi det giver banken 14.605 kr. i renter det første år, i stedet for 3.109 kr. i bidragsindtægter. Kundens rådighedsbeløb ville være 1.106 kr. større.
