Boligkøbere kan spare penge med RealRådmodellen.

Der er gang i bolighandlerne, og udover selve beslutningen om at købe en bolig, er valg af finansiering også en vigtig beslutning. Vi ser stadig finansieringsforslag fra bankerne, hvor kunden bliver præsenteret for en model, hvor realkreditlånet er afdragsfrit og boliglånet afdrages over f.eks. 5,75 år. På papiret lyder det godt, at man kan afvikle sit banklån på under 6 år, men hvis man regner efter, vil den samlede gæld være højere når de 5,75 år er gået, medmindre renten på banklånet er meget høj.Hvis en bolig til 4 millioner finansieres med 80% realkreditlån til 1% og et banklån på 600.000 kr. til 3,95% ser regnestykket sådan ud, hvis man sammenligner den afdragsfri model, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 5,75 år og banklånet afdrages over samme periode, med en model, hvor både realkreditlån og banklån afdrages over 30 år:Afdragsfri model30/30 modelNettoydelse pr. måned13.56413.656Renter og bidrag på 5,75 år461.800426.864Samlet gæld efter 5,75 år.3.261.0003.219.248Boligkøbere som bliver præsenteret for den afdragsfri model, bør bede rådgiveren om at lave dette regnestykke. Men man kan også bede banken om et tilbud, hvor man bruger RealRådmodellen, som går ud på, at man vælger et realkreditlån med afdrag over 30 år, men bruger en kassekredit til at finansiere afdragene. På den måde kan man stadig afvikle banklånet over 5,75 år, men man slipper for at betale en højere bidragssats på realkreditlånet og kursen på realkreditlånet er lidt højere.Hvor stor gevinsten ved RealRådmodellen er, kommer an på, hvor høj renten er på den tilbudte kassekredit. I eksemplet ovenfor, er bidragssatsen 0,33% højere på grund af afdragsfriheden. Det svarer til, at man i starten betaler 11.218 kr. mere i bidrag pr. år. Det skal du sammenligne med, hvad det koster at låne de ca. 93.000 kr. om året, som du afdrager på realkreditlånet. Break-even for rentesatsen, før renteudgiften overstiger bidragsbesparelsen, er:1. år13,40%2. år7,53%3. år5,58%4. år4,61%5. år3,72%Vi har lavet RealRådmodellen i næsten 3 år, og vores erfaring er, at kreditten har en begrænset udnyttelse. Det skyldes primært, at den bliver nulstillet, når Realkreditlånet bliver konverteret (man laver en tillægsbelåning svarende til de betalte afdrag), men også at kunderne har et ønske om ikke at udnytte afdragsfriheden fuldt ud.Den største udfordring er i praksis, at dit forslag til din rådgiver sandsynligvis bliver mødt på denne måde:

Der er mange forklaringer på, hvorfor banken ikke vil tilbyde dig finansieringen. På trods af, at du afdrager din gæld hurtigere, og bankens sikkerhed for kreditten bliver bedre og bedre i takt med, at du afdrager realkreditlånet:

1. ”Det får jeg aldrig bevilget af kreditafdelingen”.
2. ”Det er i strid med de skærpede kreditkrav til boligkøbere”.
3. ”Vi får større hensættelser til tab, hvis vi også bevilger en kredit”.

Det første punkt er en ærlig sag. Det er bankens kreditpolitik som gælder, og passer dine ønsker ikke ind i rådgiverens tjekskema, bliver det sikkert et nej, men så kan man jo spørge en anden bank.Det andet punkt er, efter vores mening, en overfortolkning af Finanstilsynets vejledning til bankerne. Kravet til boligkøbere er, at udbetalingen skal være mindst 5%, og at den samlede gæld som udgangspunkt højest må være 3,5 – 4 gange årsindkomsten, men der er et overordnet formål med reglerne. Og det er ganske enkelt, at sikre boligkøberne mod at købe for dyrt og dermed at sikre, at bankerne ikke tager for stor risiko.Vi hører indimellem den begrundelse, at hvis man bevilger en kassekredit udover 15% boliglån, så kommer man på kant med reglen om 5% udbetaling, men det er her vi mener, at der bliver overfortolket i bankerne. Hvis boligkøberen inden købet selv indbetaler 5% af købesummen plus omkostninger til banken, så er kravet opfyldt. Kassekreditten, som etableres efterfølgende, bruges ikke til finansieringen af boligkøbet, men bruges tværtimod til at afdrage gælden hurtigere, fordi nettobesparelsen kan bruges til ekstra afdrag.Og når kundens samlede gæld bliver lavere, og bankens sikkerhed bliver bedre, så kan Finanstilsynet ikke give en dårligere rating af kundens engagement. Især ikke hvis realkreditlånet har fast rente.Det er korrekt at bankerne efter regnskabsreglerne løbende skal hensætte til tab. Og logisk er det sådan at jo større engagementet er, jo større hensættelser skal der laves. Men i den forbindelse skal man også huske på, at hvis kunden, som i eksemplet, efter et år har lånt 93.000 kr. til finansiering af afdrag, så er bankens sikkerhed også blevet forbedret med 93.000 kr. i forhold til, hvis realkreditlånet var afdragsfrit. Og der jo ingen som siger, at banken på forhånd skal bevilge en kassekredit til 5,75 års afdrag. 2 år ad gangen burde være nok, hvis man bruger RealRåds konverteringshistorik som udgangspunkt.Bankens pantesikkerhed ser i eksemplet sådan ud:Afdragsfri modelRealRådmodellen1. årFra 80%Fra 78,5%2. årFra 80%Fra 76,2%3. årFra 80%Fra 73,8%4. årFra 80%Fra 71,4%5. årFra 80%Fra 69,1%Selve banklånet som dækker de 15% af finansieringen, er i begge tilfælde blevet afdraget med en løbetid på 5,75 år, så her er risikoen for banken den samme. Og kundens rådighedsbeløb er bedre, fordi besparelsen på bidragsbetalingen er ca. 1.000 kr. pr. måned. Det er måske her, bankens egentlige udfordring er!!!Afslutningsvis skal det nævnes, at banken som vi laver RealRådmodellen med, desværre ikke ønsker at finansiere bolighandler, medmindre ejendommene ligger på Fyn.