De små marginaler, som drukner i mængden.

I sidste uge, kunne nogle hurtige boligejere omlægge deres afdragsfri 1% lån til 2%. Og når det skal gå hurtigt, kan det være en god løsning at låse kurserne med det samme. Det gjorde vi f.eks. med de af vores kunder, som har deres lån i Realkredit Danmark.Udfordringen er dog, at boligejerne bliver stillet over for et krav om at slå til inden for en meget kort tidsfrist, f.eks. 15 minutter. Man får altså 15 minutter til at læse et ”lånetilbud” igennem før man siger ja eller nej. Og har man ikke lidt hjælp fra sidelinjen, f.eks. fra RealRåd, kan det blive en stor udfordring, for hvordan skal man kunne gennemskue alle de forskellige omkostningsposter, hvis man ikke er vant til det?Vi blev præsenteret for et eksempel fra en bank som formidler lån fra Totalkredit, hvor der skulle kurssikres et nyt lån på 3.339.000 kr. og kurssikres indfrielsen af et lån på 3.450.000 kr. i 20 dage, og hvor blandt andet disse kurssikringsposter fremgik:

Terminsfradrag er bankens pris for at kurssikre det nye lån, og terminstillæg er prisen for at kurssikre indfrielsen. I alt kostede kurssikringen 11.163 kr. udover den almindelige kursskæring og kurtagen. Før vi forholder os til prisen for denne kurssikring, er her en hurtig gennemgang af, hvorfor det koster penge at kurssikre.Kurssikring af nyt lån:Her sælger banken i eksemplet 2% obligationer og går dermed glip af 2% rente i 20 dage. Hvis kursen på salget er 99,55 får banken 3.324.000 kr. som bliver forrentet med bankens mellemregningsrente i 20 dage. Så kan man regne baglæns og komme frem til, at bankens mellemregningsrente er -1,10 %. Altså noget lavere end den negative rente, som de fleste private bankkunder bliver præsenteret for, og som giver anledning til stor debat og forargelse. Prisen for kurssikringen svarer til, at der bliver trukket 0,17 fra i kursen.Kurssikring af indfrielse:Her køber banken i eksemplet 1% obligationer og får derfor 1% rente i 20 dage. Købet finansieres til den rente, som banken kan låne til. Hvis kursen, som banken køber obligationerne til, er 94,40 skal banken låne 3.256.800 kr. Og skal banker låne penge i 20 dage er renten ca. -0,45%.

Og så kan man regne ud, at banken rent faktisk kan tjene 2.693 kr. på denne kurssikring, eller banken kan vælge at reducere kursen med 0,078 så kunden kan indfri sit lån lidt billigere. Men i eksemplet her, får kunden en regning på 5.687 kr. eller et kurstillæg på 0,17. Banken tjener altså 8.380 kr. på denne kurssikring, og det svarer jo til, at bankens lånerente så er omkring 4,25%. Altså langt fra lånerenten på -0,45%. Eller en rentemarginal på 4,7%.Det rigtig gode spørgsmål er nu, om det er en rimelig pris for kurssikringen, som er helt uden risiko for banken? Hvis kunden ”trykker på knappen” er det vel fordi kunden har accepteret det, men spørgsmålet er, om kunden også har kunnet gennemskue det på 15 minutter? Og er det ikke lidt mærkeligt, at banken bruger samme tillæg på indfrielsen, som den bruger i fradrag på udbetalingen? Vi synes, at det er langt over stregen, for samlet set har banken haft indtægter på i alt 40.912 kroner på denne låneomlægning.Bankrådgiverne påpeger ofte overfor deres kunder, at eksterne rådgivere som f.eks. RealRåd er et fordyrende led, men spørgsmålet er om det kan betale sig, at have en rådgiver, som kan gennemskue bankernes lånetilbud.Hvis du vil have en rådgiver med på sidelinjen, som samtidig holder øje med, hvornår du kan omlægge dit lån, skal du bare kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail info@realraad.dk.