En gang til for prins Knud
Nationalbanken advarer mod de kraftige prisstigninger på boliger, og ønsker indgreb. Specifikt nævnes større krav til udbetaling, når man køber bolig og begrænsning af muligheden for afdragsfrihed.Om det sidste citeres Realkredit Danmarks cheføkonom for: ”begrænsningen af afdragsfrie lån vil være en stor ulempe for de boligkøbere, der bruger afdragsfriheden på realkreditlånet til at komme af med dyrere banklån”.RealRåd har skrevet om dette flere gange, og nu gør vi det så en gang til for prins Knud. Helt overordnet har bankerne fået besked på, at kreditvurderingen af boligkøbere, skal tage udgangspunkt i, at boligkøberne har råd til at afdrage et fastforrentet realkreditlån over 30 år. Hvis man kan det, må man godt lade være. Hvis man vil godkendes til et F1-lån skal kreditvurderingen endvidere tage udgangspunkt i, at renten på det førnævnte realkreditlån er 4%. Udgangspunktet betyder altså, at økonomien skal kunne bære afdrag af gælden, men at man kan lade være med at afdrage, hvis man synes at man kan få mere ud af pengene på en anden måde. Og her kommer cheføkonomens udsagn så ind i billedet. Hvis man udover realkreditlånet også skal optage et banklån, mener han, at man i stedet for at afdrage realkreditlånet, kan afdrage banklånet. Det kan man selvfølgelig godt, men det er en dårlig forretning. Afdragsfriheden koster mere end man kan spare i rente på banklånet, og det viser vi her med et eksempel.Der købes en ejendom til 4 millioner kroner og 5% i udbetaling. Standardfinansieringen er et fastforrentet 1,5% realkreditlån med afdrag over 30 år og et boliglån på 600.000 kr. til 3,95% rente, som også afdrages over 30 år. Bankrådgiveren foreslår, at der vælges afdragsfrihed på realkreditlånet, fordi man så kan afdrage gæld som har højere rente. Afdragsfriheden og afviklingen af boliglånet sættes til 6 år, fordi det giver den samme start nettoydelse som, hvis begge lån blev afdraget over 30 år. Og så kan man sammenligne:
Afvikling af begge lånAfdragsfrihed
Renter og bidrag
GældRenter og bidrag
Gæld
1. år
95.486
3.747.013106.487
3.805.507
2. år
93.114
3.648.295102.862
3.688.501
3. år
90.695
3.547.81199.091
3.590.667
4. år
88.2283.445.52295.169
3.488.912
5. år
85.713
3.341.38991.090
3.383.077
6. år
83.148
3.235.37386.847
3.273.000
I alt
536.383581.546
Den store ulempe, som et indgreb vil medføre, er altså i dette tilfælde, at boligejeren ikke betaler 45.163 kr. mere i renter og bidrag på 6 år, samt at gælden ikke er 37.627 kr. højere efter 6 år.Nogle banker går endda skridtet videre, og foreslår 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Det betyder, at den samlede nettoydelse bliver meget lavere, end hvis begge lån afdrages – nettoydelsen falder med 3.212 kr. pr. måned - men at man betaler langt mere i renter og bidrag. Vi kan ikke vide, om bankrådgiveren samtidig råder boligkøberne til at spare det ekstra rådighedsbeløb op, eller om pengene bare indgår i den daglige økonomi til større forbrug. Det vil vi ikke blande os i, men vi kan vise, hvilke beløb der tales om.
Afvikling af begge lån
Afdragsfrihed
Renter og bidrag
GældRenter og bidrag
Gæld
1. år
95.486
3.747.013107.082
3.835.719
2. år
93.114
3.648.295105.080
3.771.089
3. år
90.695
3.547.811102.997
3.717.050
4. år
88.228
3.445.522100.830
3.660.844
5. år
85.7133.341.38998.577
3.602.385
6. år
83.148
3.235.37396.234
3.541.583
7. år
80.531
3.127.43393.796
3.478.342
8. år
77.862
3.017.52691.261
3.412.567
9. år
75.139
2.905.61088.624
3.344.155
10. år
72.3612.791.64085.881
3.273.000
I alt
842.277
970.362
Efter 10 år er gælden altså 481.360 kr. større hvis man vælger afdragsfriheden, og man har betalt 128.085 kr. ekstra i renter og bidrag. Men man har i løbet af de 10 år haft 356.297 kr. mere i rådighedsbeløb, som hvis de er sparet op, kan været vokset i værdi. Men er pengene bare indgået i det daglige budget, så skylder man næsten ½ million mere væk efter de 10 år.Vi ved selvfølgelig godt, at der kan være mange forklaringer på, hvorfor boligkøbere ønsker et større rådighedsbeløb. Børnene er små og koster mere. Vi forventer højere lønninger. Og så videre… Men sagens kerne i diskussionen i øjeblikket er, at Nationalbanken mener, at boligpriserne stiger for meget og for hurtigt. En af grundene er måske, at boligkøberne køber for mere, end de faktisk har råd til, med hjælp fra banker der, som i eksemplet, pumper rådighedsbeløbet kunstigt op.En anden ulempe ved at vælge afdragsfrihed, og så vi ofte møder i RealRåd, er når man får mulighed for at konvertere sine lån til højere rente og skære noget af restgælden.Konverterer man et 1% lån på 3 millioner kr. med 29 års løbetid til et 2% lån med 29 års løbetid, reducerer man gælden med 183.000 kr. og nettoydelsen stiger kun med 140 kr. pr. måned. Hvis lånet er med afdragsfrihed, reduceres gælden med ca. 10.000 kr. mere, men nettoydelsen stiger med 1.522 kr. pr. måned, og de penge skal findes i budgettet.
