Er du fristet af en skrå konvertering?

Siden nytår er de 30-årige renter steget kraftigt. Fra 1% til 2,5% og på vej mod 3 %.Det har sat gang i konverteringerne, som dog lige p.t. er sat på hold, fordi kursspændene er meget lave. RealRåds kunder omlægger naturligvis til nye lån med fast rente, fordi det er forudsætningen for at praktisere gældspleje. Men på forskellige debatfora, er der mange, som er fristet af at omlægge fra 1% til et F-Kort lån, som er et lån med halvårlig rentetilpasning. Lige nu står valget mellem et 2,5%-lån til kurs 97,36 eller et F-Kort, hvor renten indtil 1.juli er 0% og kursen er 100,45. Det er derfor forståeligt, at nogle boligejere kan blive fristet af at få reduceret restgælden ekstra, og samtidig kan få en lavere rente end 1% som på det nuværende lån, i stedet for at omlægge til et lån, hvor renten er 1,5% højere.Ældre boligejere kan godt huske, at renten kan blive høj. Meget højere end aktuelle 2,5-3%. Men vi vil her lige genopfriske, hvordan renten har udviklet sig de sidste 10-15 år.

Renterne bevæger sig i cyklusser med en nedtrend, en bund og en optrend. Undervejs sker der nogle justeringer både op og ned. Den sidste fulde rentecyklus (fra 8% til 4% til 7%) vi oplevede, var i perioden fra 2000 til 2008. Nedtrenden tog 5 år, mens optrenden kun tog 3 år. Den nuværende cyklus startede i 2008 fra 7% og endte i 2020 i bunden med en rente på kun 0,5-1%. Det er en meget lang nedtrend, men den er også blevet grundigt understøttet af centralbankernes ønske om at holde renten nede for at få gang i væksten. Dels ved at holde styrerenterne nede, men også ved at foretage meget store obligationsopkøb, som skulle få inflationen op på 2%. Det sidste har ECB gjort siden 2015. Det store spørgsmål er nu ikke om renterne stiger, men snarere, hvor hurtigt og til hvor meget? Før invasionen af Ukraine, var der udsigt til stigende inflation og stigende renter. Nu er spørgsmålet, hvordan urolighederne påvirker renteudviklingen. Foreløbig har de medført en forøgelse af den i forvejen stigende inflation. Og med stigende inflation følger også stigende renter.Hvis renterne skal op til toppen i 2008, taler vi om at F-Kort skal op i 6% og den 30-årige rente skal op i 7,5%, så hvis du overvejer at omlægge til F-Kort skal du kende disse væsentlige forskelle:

• Når renten stiger på F-Kort, stiger din renteudgift, og afdraget på gælden falder.
• Hvis renten på F-Kort stiger til f.eks. 2,5% som den nuværende faste rente, og du ønsker at komme tilbage i fast rente, vil renten her være endnu højere. Hvis forskellen på kort og lang rente er 2,5% som i dag, vil renten altså være 5% på 30-årige lån med fast rente.
• Når renten stiger, ændres ydelsen ikke på dit lån med fast rente, men kursværdien falder, så du har muligheden for at omlægge lånet og realisere kursgevinsten.

Hvis man konverterer fastforrentede lån til højere rente, får man en kursgevinst, som langsomt bliver spist op af højere renteudgifter og lavere afdrag på gælden. Derfor skal man på et tidspunkt ned i rente igen, før den endelige gevinst kan beregnes. Men man kan også omlægge til endnu højere rente, og få endnu en kursgevinst, som så indgår i regnestykket. RealRåds anbefaling er at omlægge til højere rente, hver gang det er muligt. Også selvom flere konverteringer medfører flere omkostninger, men ved at konvertere hver gang det er muligt, risikerer man ikke at gå glip af muligheden, hvis renterne falder, og hvis de gør det, så konverterer man lånet ned i rente igen.Vi viser her, hvordan et F-Kort lån udvikler sig, hvis renten stiger med 1% om året og sammenligner med et fastforrentet lån, som konverteres 1% op i rente én gang om året, indtil vi når den gamle rentetop.

Det står enhver frit for at synes, at scenariet er usandsynligt. Men det er blot et eksempel, og formentlig stiger renten ikke én gang om året, men der er stor sandsynlighed for at renten stiger. Måske mere eller mindre i perioder, og med tilbagefald undervejs, så man også skal konvertere ned i rente igen. Det sidste er kun godt, hvis man vælger den faste rente.Vi viser et eksempel, hvor der omlægges et 1% lån til kurs 88,32. Det nye lån er enten et F-kort over 30 år eller et 2,5%-lån over 30 år. De sparede nettoydelser ved at vælge F-Kort spares op til samme rente som renten på F-Kort. Altså 0% i øjeblikket. Opsparingen modregnes i gælden på F-Kort, så den samlede gæld på F-Kort bliver lavere end selve restgælden.Som man kan se i sammenligningen, bliver gælden allerede efter den 1. konvertering fra 2,5% til 3,5% lavere end nettogælden på F-Kort. Til gengæld vil nettoydelsen på F-Kort være lavere indtil renten er steget til 6%, men til den tid (i 2028), vil gælden så være næsten ½ million større på F-Kort.Man kan selvfølgelig også vælge den helt sikre mulighed, nemlig at beholde 1% lånet. Efter 6 år vil gælden på det lån være 2.468.000 kr. med en samlet nettoydelse i perioden på 783.000 kr.Hvad kursen så er på 1% 2050 i 2029 med en rente på 8,50% er ikke godt at vide. Men den falder formentlig ikke med 6 point pr. renteprocent, for så skulle kursen være omkring 52.Hvis du foretrækker løsningen med fast rente, kan RealRåd sørge for at du får besked hver gang der er en konverteringsmulighed. Det har vi gjort for vores kunder siden 1995.Ring på 330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere.