Er konvertering til højere rente risikabelt og spekulativt?
Vi nærmer os muligheden for at konvertere f.eks. 1% lån til 2% lån for dermed at få reduceret gælden, og hvem vil ikke gerne have reduceret sin gæld, uden at skulle betale af på den?Men spørger man sin bankrådgiver, som måske privat gør sine overvejelser om det samme, følger der altid en løftet pegefinger med. Skåret ind til benet kunne det lyde sådan: ”det er spekulation at konvertere til højere rente, og der er risiko forbundet med det”.Her er et par korte uddrag fra nogle institutters hjemmesider:Danske Bank skriver: ”det kræver altså, at vi igen kommer ned omkring det historisk lave renteniveau, der gjorde det muligt at optage toprocentslånet* i første omgang. Derfor er denne øvelse spekulativ, da ingen ved, hvordan renten vil udvikle sig i fremtiden”.* tilsyneladende gammel artikel, hvor den aktuelle rente var 2% og man skrev om muligheden for at konvertere op herfra.Jyske Bank skriver: ”Opkonverteringer har et element af spekulation over sig, idet man håber på, at renten falder igen, så ens ydelse kan blive mindre”.Nykredit skriver: ”En opkonvertering er noget for de mere spekulative boligejere, der gerne vil løbe en kalkuleret risiko. På den ene side får de barberet en god luns af restgælden, fordi de kan indfri deres eksisterende lån til en kurs lavere end 100”.I RealRåd har vi arbejdet med låneomlægninger siden 1995 og man kan ikke modsige nogle af udsagnene, da de faktuelt er rigtige. Det som går igen er ordet spekulation/spekulativ, som ifølge ordbogen opfattes negativt og som ”en beregnende og evt. uhæderlig handlemåde der er indrettet efter hvad der giver flest fordele for én selv”. Eller ” opkøb og salg med henblik på at tjene penge ved forventede udsving i kurser eller priser – ofte nedsættende”.Hvis man afholder sig fra at konvertere til højere rente, alene fordi det er ”spekulation”, er her andre forslag, som kan overvejes at efterleve:
- Invester ikke din pensionsordning.
- Kig ikke i tilbudsaviser.
- Spørg aldrig flere håndværkere før du får udført et arbejde.
- Skift aldrig bank eller realkreditinstitut.
- Vælg aldrig rentetilpasningslån i stedet for lån med fast rente.
Nå men spøg til side. Man må selvfølgelig kalde tingene, hvad man vil, men i RealRåd synes vi hellere, at man skal forholde sig til risikoen. For her rammer Nykredit hovedet på sømmet. Lånekonvertering handler om kalkuleret risiko. Både når man konverterer til højere og lavere rente. Og det gode ved lånekonvertering er, at man kan regne risikoen ud, fordi renterne er faste. Der er ikke noget med hvis og hvis.Konverterer man et 2% lån på 3 millioner ned i rente til et 1% lån, kan gælden f.eks. stige med 80.000 kr. og så tager det 3,5 år før man har tjent det samme i sparede renter og ekstra afdrag med den lavere rente. Hvis man sælger huset inden da, er der altså en risiko for at man skal betale mere for at indfri sin gæld, end hvis man ikke havde omlagt lånet. Eller man kan sige, at man spekulerer i at blive boende i mindst 3,5 år.Konverterer man et 1% lån på 3 millioner op i rente til et 2% lån, kan gælden f.eks. falde med 183.000 kr., men så skal man betale mere i renter og samtidig afdrager man mindre, og hvis man ikke indfrier lånet igen inden 10,75 år, så er kursgevinsten blevet spist op af de stigende renter og lavere afdrag.Helt aktuelt er der stor sandsynlighed for, at man snart kan konvertere til 2%, og derfor viser vi her, hvordan vi regner risikoen/rentabiliteten ud:29 års løbetid
Nuværende 1% lån
Nyt 2% lån
Forskel
Gæld
3.000.000 kr.
2.817.000 kr.
-183.000 kr.
Kurs
92,50
99,5
Kursværdi
2.775.000 kr.
2.803.000 kr.
Omkostninger
28.000 kr.
Nettoydelse 1. år
127.539
129.304
1.765
Afdrag 1. år
89.636
72.453
-17.183
Nettorenter 1. år
37.902
56.850
18.948
I Eksemplet kan man se, at startgevinsten er på 183.000 kr. Det første år betaler man 18.948 kr. mere i rente og bidrag efter skat, og man afdrager samtidig 17.183 kr. mindre end man ville have gjort på 1% lånet. Derfor er gevinsten efter det 1. år svundet ind til 146.868 kr., og det regner vi ud hvert år, og kommer i dette eksempel frem til, at gevinsten på 183.000 kr. er væk efter 10,75 år, hvorefter det begynder at give underskud. Den kalkulerede risiko er altså beregnet til 10,75 år, men hvad er spekulationen så? Det kunne f.eks. være en vurdering af, hvor sandsynligt det er, at man indfrier sit lån inden da. Historien viser, at det er meget sandsynligt. Det kan være, at man konverterer videre op i rente, eller ned i 1% igen, eller at man indfrier lånet, fordi man sælger ejendommen.Hvis lånet er afdragsfrit.Afdragsfri lån kan også konverteres til højere rente, men her vil låntageren opleve en, for mange, ubehagelig overraskelse. Nettoydelsen stiger markant, fordi man ikke kan modregne et lavere afdrag i den stigende rente.Afdragsfrihed
Nuværende 1% lån
Nyt 2% lån
Forskel
Gæld
3.000.000 kr.
2.786.000 kr.
-214.000 kr.
Kurs
91,50
99,5
Kursværdi
2.745.000 kr.
2.772.000 kr.
Omkostninger
27.000 kr.
Nettoydelse 1. år
45.760 kr.
63.668 kr.
17.908
Afdrag 1. år
0
0
Nettorenter 1. år
45.760 kr.
63.668 kr.
17.908 kr.
Her går der 12 år, før man har betalt mere i nettorenter end man fik i startgevinst. Og hvor omlægningen af lånet med afdrag påvirkede rådighedsbeløbet med 147 kr. pr. måned, bliver det med et afdragsfrit lån næsten 1.500 kr.Man kan også lade være med at konvertere.Hvis man bare beholder sit 1% lån, kan man glæde sig over den lave faste rente og de støt stigende afdrag på gælden. Det gør mange boligejere sikkert. F.eks. fordi gælden er for lav til, at det giver mening med løbende konverteringer. Men er lånet konverteringsegnet, risikerer man jo dermed at gå glip af en stor konverteringsgevinst. Bemærk ordet ”risikerer”, for hvis man vælger at beholde 1% lånet, og efter f.eks. 5 år skal sælge ejendommen, så kan kursen på lånet være højere. Potentielt op til 100, og så får man ingen gevinst på indfrielsen, men man har til gengæld afdraget mere og betalt mindre i rente. Man kan altid diskutere, om det er en risiko, eller om det er en spekulation i, at man sparer mere i renter ved at undlade at konvertere lånet, end gevinsten ved at konvertere når muligheden er der. Og man kan også vælge at spekulere i, at renten fortsætter op til f.eks. 3%, for så falder kursen på 1% endnu mere, og i mellemtiden har man så sparet renter og omkostningerne ved først at konvertere til 2% og herefter til 3%. Denne spekulation kan man måske gå så langt at kalde for grådighed? Nok ikke, men man løber i hvert fald en risiko for at renten ikke stiger videre, men måske falder i stedet. Og så går man helt glip af den første gevinst.Kalkuleret risiko er til at forstå og vi kan regne på den for dig.Imens vi venter på at du skriver til os, viser vi et billede af en type spekulation og risiko, som vi synes, lever fuldt op til ordenes negative betydning.
