Fast eller variabel rente? En gang til.
Man kan vende og dreje tingende på mange måder. Skal man vælge fast rente, som giver tryghed og løbende muligheder for konvertering, eller skal man vælge variabel rente og bruge besparelsen til pensionsopsparing og/eller aktiespekulation. I dagens Berlinger henviser 2 rådgivere f.eks. til en undersøgelse, som Realkredit Danmark lavede i 2013, og som ifølge kommentaren viste, at boligejerne de seneste 15 år havde været bedre stillet med FlexLån, end løbende at konvertere på de mest optimale tidspunkter. Ifølge kommentaren var gevinsten på mere end 200.000 kr. Vi har ikke regnet efter, for vi kender ikke forudsætningerne for regnestykket.Vi kan til gengæld vise et eksempel, som IKKE er fiktivt, men som viser resultatet for en kunde, som har fulgt RealRåds anbefalinger de sidste 10,75 år. En samlet gevinst på 625.000 kr. baseret på et 5% startlån på 2,6 mill.
Om kunden også kunne have tjent 625.000 kr. ved at vælge variabel rente og investere løbende, må vi lade svæve som et spørgsmål i luften.Når vi holder møder med kommende kunder, som vil vide mere om aktiv gældspleje, viser vi dette eksempel og renteudviklingen 10 år tilbage, hvor vi har markeret konverteringsmulighederne. Dem har der været 7 af, hvis man måler på at renten har svinget 1% op eller ned, og endnu flere, hvis man kan konvertere 0,5% op eller ned, men vi understreger også at det kan man som ny kunde ikke bruge til noget, fordi det afgørende er, hvordan renten svinger fremover. Det samme bør man gøre, når man peger på en undersøgelse, som er baseret på den historiske renteudvikling. Så derfor viser vi her renteudviklingen i den periode, som den nævnte undersøgelse skulle dække.
Og her kan man se, at rentepilen har peget nedad, hvis man lige ser bort for en voldsom korrektion i forbindelse med finanskrisen. Og hvis renten løbende er faldet, så har det overordnet ikke givet ydelsesudfordringer at have variabel rente, men hvad nu hvis billedet ændrer sig og renterne begynder at stige. Hvis vi spejlvender kurven, ser det helt anderledes ud. Så bliver det spændende at være boligejer med variabel rente.
Det er umuligt at spå om renten, men jeg vil dog gå så langt at sige, at det nok er mere sandsynligt at renten stiger, end at den falder yderligere. Men hvornår? Da Danmark blev lukket ned i marts 2020, steg renten lynhurtigt til 2% og faldt så tilbage til 1% i løbet af foråret. Og måske kommer en rentestigning af andre grunde end man forventer. I Jyllands-Posten i dag har en tidligere bankdirektør en løsning på erhvervsministerens beklagelser over at bankerne opkræver negativ rente af indlån. Revaluer kronen med 10%. Så har vi en rente på 2% i stedet for negativ rente, lyder det!
Det ville gøre ondt på ydelserne på FlexLån, men så kan man jo skylle det ned med endnu billigere dåseøl købt i Tyskland. For boligejere med fast rente, ville det betyde en reduktion af gælden med 10-15% - OG billigere dåseøl fra Tyskland.Forfatteren af denne blog har selv fast rente på realkreditlånet. Jeg deler nemlig holdningen hos forfatterne af kommentaren i Berlingske om, at fast rente giver tryghed om boligøkonomien, men herfra er vi ikke specielt enige. Der er en påstand om, at prisen for konverteringsmuligheden er 30-50.000 kr. pr. million, fordi kursen på obligationerne er 3-5 point for lave på grund af retten til at indfri lånet til kurs 100. Plus de løbende konverteringsomkostninger. Kursen på et 30-årigt 1,5% lån er p.t. 97,75, så hvis man skal låne 3 millioner kr., bliver lånet altså på 3.069.000 kr. Og hvis kursen var 5 point højere, skulle lånet kun være på 2.920.000 kr. Altså skal man låne 149.000 kr. ”for meget”, men er det så prisen for konverteringsretten? Hvis man sammenligner begge lån over 30 år, er de samlede renter 36.305 kr. større altså skal man samlet betale 185.305 kr. mere i løbet af 30 år. Men kan man stille det regnestykke op?Lånet, som skulle have en kurs, som er 5 point højere, er fiktivt. Et 30-årigt fastforrentet lån uden konverteringsret findes nemlig ikke. Og tanken om at lånene løber i 30 år er ikke fiktiv, men tæt på. I virkelighedens verden løber et realkreditlån maksimalt i 5-10 år. Investorerne køber derfor ikke 30-årige obligationer, men 5-10-årige. Og her er renten i dag henholdsvis 0% og 0,6%.Derfor kan man sammenligne det fastforrentede lån med FlexLån som løber i henholdsvis 5 og 10 år. Resultatet bliver, i første omgang, vand på FlexLånstilhængernes mølle, for på 5 år betaler man 82.000 kr. mindre i nettoydelse på F5-lånet og man skylder efter 5 år 148.000 kr. mindre, altså i alt 230.000 kr.På F10-lånet bliver tallene henholdsvis 117.000 kr. og 135.000 kr. eller i alt 252.000 kr.Man skal altså spare henholdsvis 230.000 kr. og 252.000 kr. på løbende konverteringer i henholdsvis 5 og 10 år og spørgsmålet er så om man kan det? Vi kan kun vise, at man har kunnet tjene penge på konverteringer. 625.000 på lidt over 10 år. I en periode, hvor renten har været faldende, og hvor konverteringerne har de højeste omkostninger. Der er også (store) omkostninger ved konvertering til højere rente, men her er gevinsterne store her og nu, og hvis Regeringen skulle følge anbefalingen om en revaluering på 10% og renten som følge heraf stiger til 3,5%, vil kursværdien af gælden på lånet på 3.069.000 kun være 2,6 millioner kr. eller 400.000 kr. lavere end kursværdien af FlexLånet. Og vælger man at konvertere til 3,5% bliver gælden på det nye lån 370.000 kr. lavere end på FlexLånet. I forhold til 1,5% lånet, ville nettoydelsen kun stige med 120 kr. pr. måned.Stiger renten med 2% og man har valgt F5-lånet eller F10-lånet, påvirkes nettoydelsen ikke før om 5 eller 10 år, men mon ikke det vil give nogle spekulationer? Om 5 eller 10 år, er gælden blevet afdraget, så den til den tid er 2.500.000 kr. eller 2.537.000 kr. og hvis renten er steget med 2% vil nettoydelsen stige med henholdsvis 1.076 kr. og 1.270 kr. pr. måned. Ikke nogen stor stigning, men samtidig falder afdraget med ca. 1.900 kr. pr. måned i forhold til nu.En rentestigning på 2% vil også påvirke boligpriserne nedad, og kursværdien af F5 og F10 lån vil kun blive reduceret i beskedent omfang. Hvis vi isoleret ser på, hvordan renteudviklingen kan påvirke boligpriserne, kan man lave et eksempel, hvor der købes en ejendom til 3.750.000 kr., hvor 80% finansieres med realkreditlån, 5% i udbetaling og 15% med et 30-årigt lån i banken til 4,5%. Så kan man beregne nettoydelsen på f.eks. F5-lånet hvor renten er 0% i øjeblikket.
Nettoydelse
Heraf afdrag
F5-lån 3.000.000 kr.
118.000 kr.
100.000
Banklån 562.500
28.000 kr.
9.000 kr.
I alt
146.000 kr.
109.000
Hvis renten stiger med 2% og boligen stadig kan sælges til en nettoydelse på 146.000 kr., betyder det at prisen skal reduceres fra 3.750.000 kr. til 3.200.000 kr. Altså et prisfald på 550.000 kr.Og så kan vi vise, hvordan boligejerens friværdi bliver påvirket:
F5-lån
Fast rente
Ejendomsværdi nuværende rente
3.750.000 kr.
3.750.000 kr.
Kursværdi af gæld
3.000.000+562.500= 3.562.000 kr.
3.000.000+562.500= 3.562.500 kr.
Friværdi
187.500 kr.
187.500 kr.
Rentestigning 2% efter 5 år
Ejendomsværdi
3.200.000 kr.
3.200.000 kr.
Kursværdi af gæld
3.012.000 kr.
2.762.000 kr.
Friværdi
188.000 kr.
438.000 kr.
Rentestigningen påvirker altså friværdien med 250.000 kr. mindre i dette eksempel, hvis man vælger fast rente i stedet for variabel rente.RealRåd kan viser dig forskellen på at finansiere din bolig med fast og variabel rente. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.
