Hvor meget skal renten falde igen efter en opkonvertering?
Rigtig mange boligejere går og overvejer omlægning af deres historisk billige 1% lån, fordi man kan få en klækkelig gældsreduktion. Bagsiden af medaljen er så, at renten på det nye lån er højere, og langsomt spiser kursgevinsten fra omlægningen op. Derfor siger man, helt rigtigt, at man skal ned i rente igen før en opkonvertering giver mening. Altså at det nye lån i modsat fald bliver dyrere samlet set. Det ved vi selvfølgelig godt i RealRåd, for vi har arbejdet med konverteringer i mere end 25 år. Og vi er da også helt overbeviste om, at renten nok skal falde igen. Det er bare ikke noget vi ved, og derfor kan vi ikke love det. Men i takt med at renten stiger, og især når det sker så hurtigt, er sandsynligheden for senere rentefald også steget.På Facebook debatteres konvertering til højere rente lystigt, og de store gevinster lokker naturligvis, men mange af debattørerne har også hørt ”noget om” at renten skal falde igen, da det ellers er en dårlig forretning at konvertere. Og flere debattører, advarer ligefrem mod omlægningerne af samme grund.Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer har et 1% lån 2053 med 28 års restløbetid. Lånet har en restgæld på 3.000.000 kr. og kursen er 78,90. Det omlægges til et 4% lån (Realkredit Danmark varslede den 9.5.2022 at dette lån snart bliver udbudt). Det nye lån til kurs 99,50 bliver på 2.405.000 kr. og boligejeren får altså skåret 595.000 kr. af sin gæld. Det svarer til lidt over 6 års afdrag på 1% lånet.Men renten skal jo falde igen, siger fortalerne som ikke synes, at man skal omlægge lånet. Men fælles for debattørerne er, at de ikke siger, hvor meget renten skal falde igen og hvornår, og så må man jo forstå, at renten skal ned på 1% igen. Den historisk lave rente.Vi viser derfor her eksempler på, at det slet ikke er nødvendigt. Eksemplerne er baseret på, at renten falder efter 2 år og der derfor er 26 år tilbage på lånet. Vi regner med differencerenter i 3 ½ måned.Efter 2 år (26 år tilbage)
Gæld
NettoydelseNettoydelser i 26 år
Nettoydelser i 28 år*
Nuværende 1% lån
2.812.000 kr.
131.000 kr.3.297.000 kr.
3.559.000 kr.
4% lån
2.302.000 kr.
133.000 kr.3.541.000 kr.
3.813.000 kr.
Nyt 3% lån
2.372.000 kr.
127.000 kr.3.341.000 kr.
3.345.000 kr.
Nyt 2,5% lån
2.372.000 kr.
122.000 kr.3.194.000 kr.
3.198.000 kr.
Nyt 2% lån
2.372.000 kr.
118.000 kr.3.051.000 kr.
3.055.000 kr.
Nyt 1,5% lån
2.372.000 kr.
114.000 kr.2.914.000 kr.
2.918.000 kr.
Nyt 1% lån
2.372.000 kr.
110.000 kr.2.781.000 kr.
2.785.000 kr.
*De ekstra nettoydelser ved konvertering fra 1% til 4% i 2 år tillægges 4% lånet og nye lån.Renten skal altså bare falde til 3% efter 2 år, før de samlede betalinger er lavere i forhold til at beholde 1% lånet. Og det kan da godt være, at renten IKKE falder til 3% igen, men skulle det ske, vil den samlede ekstranettoydelse være på 756 kr. pr. måned fordelt over 28 år. Medmindre altså at renten stiger endnu mere, for så skal der jo laves et nyt regnestykke. Og det gør vi løbende, når man er kunde i RealRåd.
