Når gode råd er billige.

Mon ikke der skal være boligkøbere, som skal overtage boligen f.eks. 1. august, men ikke lige fik lavet et lånetilbud da kursen på 1,5% var tæt på 100? Nu er den over 100 og så står den i stedet på et 1% lån til kurs 96,25 (22.7.2021). Måske ikke verdens største problem, da nettoydelsen falder med 8 kr. pr. måned efter skat pr. million, som man skal låne. Men gælden stiger til gengæld med ca. 36.000 kr. på grund af det ekstra kurstab.Men måske kan man begrænse kurstabet. Det vil vi vise med et eksempel, hvor man venter med realkreditlånet og midlertidigt finansierer købet med et banklån. I eksemplet bruger vi Danske Bolig Fri, som er et realkreditlignende lån med variabel rente. Forskellen på et realkreditlån og et realkreditlignende lån er, at renten skal forhandles individuelt på et banklån, mens rente og bidrag er ens for alle, som optager realkreditlån. Til gengæld er kursen på banklånet 100 både ved udbetaling og indfrielse.Grundrenten er Cibor 3 måneder, hvortil kommer et individuelt tillæg, som I bankens prisliste oplyses til 0,50% - 2,10 % og et etableringsgebyr på 6.000 kr. Den 20.7.2021 er Cibor 3 måneder minus 0,21%, så renten på Danske Bolig Fri kan altså være fra 0,29% til 1,89%, mens renten på realkreditlånet er 1% plus 0,6812% i bidrag, hvis belåningen er 80%.Med det udgangspunkt, kan man regne på, hvordan det ser ud, hvis man venter med at optage realkreditlånet og i stedet midlertidigt finansierer med Danske Bolig Fri, indtil kurstabet på et realkreditlån bliver mindre fordi kursen igen kommer under 100.Lånebehov 3 millioner. Kurs på 1% lån er 96,25. Renten på Danske Bolig Fri er 1,89% (maksimal startrente).1% RealkreditlånDanske Bolig FriForskelHovedstol på lån3.116.8833.000.000-116.883Renter og bidrag i en måned4.3674.725358*Efter en måned er kursen på 1,5% realkredit 99,75 og Danske Bolig Fri indfries. Der skal nu lånes 6.000 kr. ekstra og der skal betales 2 ekstra tinglysningsafgifter. En afgift for det nye pantebrev og en afgift for at rykke pantebrevet, som finansierer gæld fra 80% og op.1,5% realkreditlånDanske Bolig FriForskelHovedstol3.017.0633.000.000-17.063Og så kan man sammenligne ydelser på det nye 1,5% lån og 1% lånet som var alternativet1,5% realkreditlån1% realkreditlånForskelHovedstol3.017.0633.116.883-99.820Nettoydelse 1. år10.76110.70358*Break-even for renten på Danske Bolig Fri er 1,74%.Så er det gode spørgsmål, hvorfor man skulle finansiere ad 2 omgange, hvis nettoydelsen bliver 58 kr. højere? I RealRåd har vi fokus på gælden, og synes derfor at det er vigtigere at gælden er næsten 100.000 kr. lavere, for hvis renten falder, kan indfrielseskursen stige til 100, og så kan det blive næsten 100.000 kr. dyrere at indfri 1% lånet.Og apropos hvis kursen stiger, så kunne man jo være heldig, at kursen på 1% obligationen steg imens man har finansieret med Danske Bolig Fri. Stiger kursen til f.eks. 98 kan man lave samme regnestykke:Lånebehov 3 millioner. Kurs på 1% lån er 96,25. Renten på Danske Bolig Fri er 1,89%. (maksimal startrente)1% RealkreditlånDanske Bolig FriForskelHovedstol på lån3.116.8833.000.000-116.883Renter og bidrag i en måned4.3674.725358Efter en måned er kursen på 1% realkredit 98 og Danske Bolig Fri indfries. Der skal nu lånes 6.000 kr. ekstra og der skal betales 2 ekstra tinglysningsafgifter. En afgift for det nye pantebrev og en afgift for at rykke pantebrevet, som finansierer gæld fra 80% og op.1% realkreditlånDanske Bolig FriForskelHovedstol3.070.9393.000.000-70.939Og så kan man sammenligne ydelser på det nye 1% lån og det oprindelige 1% lånet som var alternativetNyt 1% realkreditlånOpr. 1% realkreditlånForskelHovedstol3.070.9393.116.883-45.944Nettoydelse 1. år10.54510.703-158Men man skal jo huske at holde øje med kursen på de mulige realkreditlån, så man ikke bliver ”hængende” i et banklån med individuel og variabel rente. Det har vi gjort i mere end 25 år i RealRåd. Vi har med vilje udeladt omkostningerne til realkreditlånet, da det ikke er ekstra omkostninger, hvis man optager realkreditlånet straks eller senere.