OMG - oh my God
Med en teenager i huset er jeg vant til at høre dette udtryk og møde himmelvendte øjne, når noget synes fuldstændigt urimeligt, men nu er det altså min tur til at bruge udtrykket.Vi har adskillige gange skrevet, at tanken om at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet for at afdrage bankgælden hurtigere, kan blive en dyr fornøjelse for boligejeren, men når man 2 gange på samme dag, bliver præsenteret for sådanne forslag, så får jeg lyst til at vende øjnene mod himlen og udbryde oh my God.Jeg vil kun vise det ene, hvor der skulle lånes 4 mill. i realkreditlån og 600.000 i banklån. Banken foreslog 10 års afdragsfrihed og afvikling af banklånet over 10 år. Alternativet kunne være at afdrage begge lån over 30 år.
Bankens forslag
Traditionel finansiering
Forskel
Startgæld
4.697.000
4.653.000
44.000
Ydelse før skat 1. år
217.160
253.030
-35.871
- heraf afdrag
51.921
102.967
-51.047
- heraf renter og bidrag
165.239
150.063
15.176
Nettoydelse 1. år
175.850
215.515
-39.665
Gæld efter 1. år
4.645.779
4.550.733
95.047
Bankens forslag giver altså boligkøberen et ekstra rådighedsbeløb på 3.305 kr. pr. måned, men til gengæld afdrages der 4.253 kr. mindre. Og det kan sagtens være, at boligkøberen synes at det er bedre at have et større rådighedsbeløb end en lavere gæld, men man bliver mere sårbar overfor prisfald på boliger, hvis man ikke afdrager ”normalt”, hvilket er afdraget med 30 års afvikling. Og der kan også være tale om, at boligkøberen forventer en højere løn på kort sigt og derefter bliver i stand til at sætte afdraget op. Men hvis finansieringen er forudsætningen for, at boligkøberen har råd til boligen (læs: hvis den traditionelle finansiering vælges, lever kundens rådighedsbeløb ikke op til bankens minimumskrav), så har banken en udfordring. Både overfor Finanstilsynet, men især overfor kunden, som kan blive sorteper i sidste ende.Hvis man ser lidt længere frem end 1 år, f.eks. alle 10 afdragsfri år, ser tallene sådan ud:Boligkøberen har på 10 haft et ekstra rådighedsbeløb på gennemsnitligt 3.189 kr. pr. måned, men da gælden er 588.884 kr. større, svarer det til at der er lånt 4.907 kr. pr. måned for at finansiere det ekstra rådighedsbeløb.Vi har indimellem spurgt bankrådgiverne om de selv ville have lavet samme finansiering, og her har forsvaret f.eks. været, at kunden efter de 10 år kunne sætte ydelsen på realkreditlånet op fordi banklånet er indfriet. Men det er desværre ikke rigtigt. I løbet af det 11. år af finansieringen vil ”det afdragsfri lån” skulle afdrages over 20 år, og så bliver nettoydelsen 255.082 kr. På den traditionelle finansiering, hvor der stadig er bankgæld tilbage, vil nettoydelsen det 11. år være 218.033 kr. så boligkøberens nettoydelse bliver altså efter afdragsfrihedens udløb 3.087 kr. større end på finansieringen, hvor der er blevet afdraget.Nå, men så kan man jo omlægge finansieringen, så gælden i stedet skal afdrages over 30 nye år. Hvis renten er uændret. ville den afdragsfri finansiering starte med en nettoydelse på 190.000 kr. hvoraf 93.000 kr. er afdrag. Omlægges den traditionelle finansiering til 30 år igen efter 10 år, vil nettoydelsen blive 163.000 kr. eller 27.000 kr. mindre.Men hvad så, hvis man lavede den afdragsfri finansiering, så der ikke var afdragsfrihed i 10 år, men kun i 5,75 år så boligkøberen ikke fik et ekstra rådighedsbeløb, men i stedet afdrager banklånet endnu hurtigere.
Bankens forslag
Traditionel finansiering
Forskel
Renter og bidrag på 5,75 år
892.967
815.293
77.674
Nettoydelser i alt på 5,75 år
1.287.425
1.242.306
45.119
Gæld efter 5,75 år
4.080.000
4.022.864
57.136
I dette tilfælde har boligkøberen både haft en højere nettoydelse og får alligevel en større gæld. I alt er forskellen 102.255 kr. eller 1.482 kr. pr. måned.RealRåds anbefaling til boligkøbere er at vælge en finansiering, hvor både realkredit- og banklån afdrages fra start. Man får en bedre kurs på realkreditlån og bidragssatsen er lavere. Og vores erfaring er, at der alligevel ikke går mange år, før man har indfriet bankgælden i forbindelse med konverteringer, ved løbende at låne op til 80%, når det er muligt. Det ser vi f.eks. i disse dage, hvor man både kan bruge kursgevinsten ved en opkonvertering og friværdien fra de stigende priser til ny belåning.De anvendte renter og kurser er fra den 3.3.2022
