Opkonvertering er ikke bare sort/hvidt.
Bankøkonomerne siger det. Bankrådgiverne siger det. Og nu begynder det også at blive en standardantagelse på facebooksider som ”Debat om realkreditlån”. ”Det kan kun betale sig at konvertere til højere rente, hvis renten falder igen”, lyder det.Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og i givet fald hvornår. Og så ville det jo være ærgerligt, hvis man undlod at konvertere, alene på grund af at man er nervøs for, at renten ikke falder igen, hvis man ikke engang ved hvad man reelt skal være nervøs for.De bedst konverteringsegnede realkreditlån har i dag en restløbetid på 26-30 år. Det er lån som er baseret på obligationer der løber til enten 2050 eller 2053, og der er ingen tvivl om, at hvis man konverterer til f.eks. 3% i dag og man sammenligner det nuværende lån med det nye lån over 26-30 år, så begynder konverteringen på et tidspunkt at give underskud. Gældsreduktionen bliver modsvaret af højere nettorenter og langsommere afdrag. Typisk sker det efter 8-10 år. Men skal renten så nødvendigvis falde inden 8-10 år? Det er det ikke noget klart svar på, for hvis man praktiserer aktiv gældspleje, er det en løbende proces med flere konverteringer, og her mister de fleste, også bankrådgiverne, overblikket. Bankernes IT-systemer kan nemlig kun sammenligne lån 1:1.I RealRåd sammenligner vi alle lånene i kæden:Restgæld på det oprindelige lån- restgæld på det nuværende lån+/- forskel i betalte nettoydelser+/- udbetalte låneprovenuer+/- skatteværdi af visse omkostninger.Når dette regnestykke går i minus, taber man samlet set penge. Men kun indtil det går i plus igen. Enten ved at man realiserer en ny kursgevinst (gælden på det nuværende lån falder) eller med en løbende rentegevinst (nettoydelsen falder).Vi viser her et eksempel. Hvor et lån løbende omlægges til højere rente. Det vil sige at renten ikke falder.StartlånNyt lånBreak-even1.4.20223.000.000 1% 28 år2.636.000 3% 28 år12,50 år1.4.20242.812.000 1% 26 år2.389.000 4% 26 år11,75 år1.4.20262.621.000 1% 24 år2.146.000 5% 24 år13,00 år1.4.20272.523.000 1% 23 år1.976.000 6% 23 år13,75 årI eksemplet her forbedres break-even altså efter den 3. og 4. konvertering, men det ændrer selvfølgelig ikke noget ved, at renten skal ned igen inden nu 13,75 år. Så derfor skal man jo forholde sig til, om man tror på at renten falder igen inden 12-13 år i eksemplet. Eller om den stiger yderligere, så break-even forskydes yderligere. Og det er jo en trossag. Der er ingen der ved det, men det mest usandsynlige er nok, at renten hverken skulle falde eller stige.I RealRåd har vi arbejdet med aktiv gældspleje siden 1995, så vi har et gennemprøvet system som virker. Og renten ændrer sig konstant, så hvorfor skulle den ikke blive ved med det? Hvis du vil i gang med aktiv gældspleje, så send dine låneoplysninger til info@realraad.dk. Så kan vi vise dig de aktuelle muligheder. Det koster ikke noget.
